SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/3462

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/ GANGS BEHANDLING FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR VIKERSUND HOPPSENTER Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret i Modum reguleringsplan for Vikersund hoppsenter med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelsen for vedtaket er at: Reguleringsplanen vil sikre videre drift av et nasjonalt idrettsanlegg og tilrettelegge for attraktive boligtomter. I tillegg vil planen videreføre skjerming av områder med botanisk interesse. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Merknad fra Buskerud Fylkeskommune 5. Merknad fra Fylkesmannen i Buskerud 6. Merknad fra Statens vegvesen 7. Innspill fra Ingeborg Rishov 8. Merknad fra Asle Hovland 9. Merknad fra Modum Kraftproduksjon KF 10. Merknad fra Heggsjøveien SA 11. Merknad fra Kjell Lybeck Kortversjon Forslag til reguleringsplan for Vikersund Hoppsenter ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i peroiden Rådmannen vurderer at merknadene er blitt håndtert på en god måte og anbefaler at planforslaget vedtas med foreslåtte justeringer i plankartet, som beskrevet. SAKSOPPLYSNINGER Vikersund hoppsenter er Norges nasjonale skiflygingsanlegg. For noen år tilbake arrangerte Vikersund Idrettsforening og Stiftelsen Vikersund Hoppsenter VM i

2 skiflygning. Ny skiflygningsbakke ble bygd for anledningen. I den forbindelse ble det avklart med kommunen at det måtte utarbeides en revidert reguleringsplan for området. Det har i etttertid kommet ønske om å legge til rette for noen få flere boligtomter like ved hoppsenteret og tydeliggjøre Sponedam i plankartet som vannressurs til hoppanlegget. En ny fotballhall er også blitt bygget i området. Hensikten med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av reguleringsplan for Vikersund Hoppsenter i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget etter offentlig ettersyn og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Planområdet Området ligger øst for Bergsjø som er relativt sentralt i Modum, men utenfor tettbebyggelsen. Forslag til ny reguleringsplan følger i stor grad samme avgrensing som gjeldende regulering for Vikersund hoppsenter, men med noe utvidelse øst og innover marka mot Heggsjøveien. Området avgrenses av Heggen Kirke med tilhørende kirkegård mot nord. Planområdet består av flere eiendommer som tilhører Stiftelsen Vikersund Hoppsenter. Det er nylig foretatt noe kjøp og salg av inntilliggende eiendomsparseller for å sikre deler av internt veinett på egen grunn. Planområdets størrelse er totalt over 300 daa og består av mer enn 10 eiendommer. Planstatus og overordnede føringer I gjeldende kommuneplan er planområdet i hovedsak idrettsformål med øvrige arealer avsatt til landbruk natur og friluftsformål (LNF) og et mindre areal til naturområde inn mot Heggen kirke. Planområdet dekkes også av hensynssoner for radon og for verdifullt kulturlandskap i kommuneplanens arealdel. (se illustrasjon nr. 1). Illustrasjon nr. 1: Utsnitt fra ny arealdel Illustrasjon nr. 2: Flyfoto fra 2017 Gjeldende reguleringsplan for Vikersund hoppsenter omfatter selve hoppanlegget med omegn og atkomstvei fra Heggenveien. Planen ble vedtatt i 1992 hvorav det meste av planområdet er regulert til idrettsformål med noe areal avsatt til vei og parkering. Illustrasjon nr. 3: Gjeldende plankart med forslag til ny avgrensning avmerket

3 Planforslaget Planforslaget innebærer i hovedsaken videreføring av dagens bruk av området med nødvendige oppgraderinger og tilføyelser av spesifikke arealformål. Hovedatkomsten vil være fra Heggenveien mot vest, mens gående og syklende vil ha mulighet til å følge egen trase mot Vikersund langs Gamle Kirkevei. Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for fremtidig utvikling av Vikersund hoppsenter med hoppbakker, idrettshaller og servicefasiliteter samt etablering av enkelte boligtomter. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Arealformål, utnyttelse og byggehøyder. For områdene avsatt til idrettsformål foreslås det at nybygg kan tillates på inntil 2 etasjer over terreng med unntak der regelverk for idrettsanlegg vil kreve større høyder på bygningsmassen. Dette kan gjelde for idrettshaller som skal benyttes til ballsport m.m. Unntaket gjelder også for høytalermaster, fjernsynstårn og andre arrangement- tekniske anlegg. Planbestemmelsene fritar også midlertidige bygg tilknyttet arrangementer for søknadsplikt. For boligområdene foreslås en utnyttelse på henholdsvis 35 % BYA (BBF 1 & 2) & 25 % (BBF3) inklusiv parkering. Tomtestørrelser følger minstekrav i kommuneplan. For å unngå uønsket fjernvirkning er det satt bestemmelser for områdene BBF 1 & 2 at høyde til fasadeliv ikke skal være høyere enn halve lengden til nærmeste kant mot lavere terreng. De foreslåtte eiendomsgrensene følger kotehøyder. Samtidig står det at boliger fortrinnsvis bygges i en etasje, men at det kan tillates 2 etasje med bruksareal inntil ½ parten av hovedplanet. Reguleringsplanen er åpen for om områdene BBF 1 og BBF2 bebygges med en bolig eller deles i to. I siste tilfelle vil plan og bygningslovens avstandskrav gjelde mellom ny bebyggelse. Uteoppholdsareal:

4 Tillatt størrelse på uteoppholdsarealer skal følge minstekrav for utearealer for boligtomter som angitt i kommuneplan. Parkering og atkomst(er): Det er brukt kombinasjonsformål for større parkeringsområder da arealene benyttes til andre virksomheter ved større arrangementer. Mindre parkeringområder er spesifikt regulert til parkering. For boligeiendommene er reguleringsbestemmelsene utformet slik at parkeringsdekning skal skje på egen grunn. Det er inntegnet intern samlevei i boligfeltet. Retningsgivende atkomstpiler er tegnet for de enkelte boligeiendommene. Kulturminner Planområdet er i stor grad utbygd og er bearbeidet med ulike tekniske inngrep. Varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner er nedfelt i planbestemmelsene. Skredfare/ flom Planområdet ligger delvis under marin grense. Teknisk forskrift stiller krav til geoteknisk vurdering, eventuell uavhengig kontroll av geoteknikk i fremtidige byggesaker. Mulige flomveier ved eventuell tilstopping av kulvert er vist som egne hensynssoner. Områdene rundt Spone dam er tatt med for å sikre tilgjengelighet for regulering av vannstand med tilhørende vedlikeholdsbehov. Støy Området er ikke støyutsatt, men aktivitetene kan medføre noe støy ovenfor omgivelsene. Støyende aktiviteter krever tillatelse fra politiet. Rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene (jf. 2.1 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, kjørevei og atkomst samt følge opp sikringstiltak. For ytterligere opplysninger vises det til planbeskrivelse i vedlegg 1. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid med planprogram ble varslet i Bygdeposten den , samt ved brev til naboer og andre berørte den Etter høringsperioden mottok kommunen 4 merknader som er vurdert gjennom forarbeidene til 1 gangs behandling av planforsalget. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 8 merknader til planen. VURDERING

5 Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn har rådmannen gjort i samråd med tiltakshaver. Avsender, dato 1 Buskerud Fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Merknad Det foreligger ikke kjente kulturminner i området. Meldeplikt gjengitt i planbestemmelsene, er tilstrekkelig for å ivareta forholdet til eventuelle kulturminner Boligutbygging skal skje i tråd med kommuneplan Nedbygging av landbruksjord er ikke i tråd med nasjonale føringer Positivt at det settes bestemmelser i forhold til verneområde men buffersone bør utvides Rådmannens kommentar Tatt til orientering. Merknadene medfører ikke behov for endringer. Tatt til følge. Etableing av nye boligtomter samt vurdering av jordvern er ivaretatt gjennom arbeidet med ny arealdel til kommuneplan. Buffersone mot verneområde utvides i tråd med Fylkesmannens anbefalinger. Positivt at hensynssoner for vern og flom og rekkefølgekrav for sikringstiltak. Videreføres i plankart og planbestemmelser Plankartet må oppdateres i henhold til kartforskrift. 3 Statens Vegvesen Nye bygninger i området BAA bør begrenses dersom trafikknotatet legges til grunn Etablering av bussholdeplasser bør vurderes. Det må foreligge detaljplaner for kryssløsning for tiltak kan settes i verk i dette området. Det må settes egen bestemmelse for fri sikt i en høyde på 0.5 m på tilstøtende veier Plankart vil bli oppdatert etter forskrift i forbindelse med endelig planvedtak Tatt til følge. Egne bestemmelser om begrensning av bygningsmasse og bruk innenfor området BAA er tatt med inn i planen. Maks tillatt bygningsmasse fastsettes til m2 BYA Etablering av nye bussholdeplasser langs Heggenveien er under planlegging av SVV hvorav dette området er foreslått av Modum kommune. Utarbeidelse av at detaljplan for kryssløsning er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene. Egen bestemmelse om høyde innenfor frisiktssonen er tatt inn

6 innenfor frisiktssone 4 Ingeborg Rishov Hun ønsker at hennes eiendom gbnr 29/54 innlemmes i reguleringsplanen som eksisterende boligtomt. 5 Asle Hovland Som grunneier av gbnr 29/1 ønsker han en justering av formålsgrensene for boligtomtene BBF1 & BBF 2 6 Modum Kraftproduksjon KF Uproblematisk at Vikersund hoppsenter tar ut vann til eget behov så lenge det ikke foreligger kraftproduksjon i planbestemmelsene Tatt til følge. Eiendommen gbnr 29/54 er tatt inn i plankartet som eksisterende bolig med tilsvarende bestemmelser som øvrige boligtomter. Innlemmelsen krever ikke ny høring da planavgrensnngen blir lite endret Tatt til etteretning. Justering kan foretas uten at dette vil ha prinsippell betydning for vedtatt reguleringsplan. Tatt delvis til følge. Egen bestemmelse om drift og vedlikeholdsansvar er tatt inn i planbestemmelsene Minner om avtale mellom Modum kommune og stiftelsen Vikersund hoppsenter om uttak og vedlikeholdsansvar for dammen. Ønsker at det legges inn rekkefølgekrav om tilsyn og vedlikehold av damanlegg. 7 Heggsjøveien SA Sameiet vil presisere at Heggsjøveien er en ubestridt vegeier og vil at denne informasjonen tas inn i planarbeidet. Tatt til følge. Korrigeringer er fortatt i planbeskrivelsen der det vil være relevant. 8 Kjell Lybeck Han er skeptisk til trafikkanalysen som er foretatt da hans erfaring er at bruken av området genererer mye trafikk og trafikkfarlige situasjoner. Alternativ plassering av en fotballhall på Furumo vil generere mindre kjøring. En reguleringsplan som tillater permanent bebyggelse i området vil være til skade for verneområde og rødlistearter. Riksantikvaren burde ha vært hørt i forbindelse med planarbeidet. Tatt delvis til etteretning Det har vært gjort noen utbedringer langs Heggenveien. En ny holdeplass er foreslått i planområdet. Største trafikkøkning forventes utenom skoletid. Det er gjort planmessige begrensninger i forhold til eventuelle skadevirkninger. Buffesoner blir utvidet og vernebestemmelser videreføres. Reguleringsplanen er sendt til sektormyndigheter som forvalter kulturrelaterte interesser.

7 Stiller spørsmål om fravær av egen konsekvensutredning. Det foreligger allerede en reguleringsplan for Vikersund hoppsenter hvorav denne kan sees på som en revidering av eksisterende plan. Endringene av arealformål og nye utbyggingsområder er tatt inn i en helheltlig betrakting i arbeidet med ny arealdel. Av 8 merknader er 8 helt eller delvis tatt til følge. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Virkning av endringer etter offentlig ettersyn Endringene i bestemmelser og arealformål anses som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. - Innlemmelse av boligtomt/ justering av foreslåtte boligtomter Innlemmelse av en eksisterende boligeiendom medfører ikke behov for ytterlig utredning da dette ikke er et nytt utbyggingsområde. Tomta defineres som BBF 4. Justering av utforming av nye boligtomter på BBF 1 & BBF 2 kan medføre noe mer terrengarbeid ved utbygging, men ikke av betydning. Vegetasjonsskjerm beholdes og arealer avsatt til utbyggingsformål holder seg utenom de bratteste hellingene. - Utvidelse av buffersone SAG Buffersone SAG mot verneområdet ved Heggen kirke er utvidet noe for å avsette mer avstand mellom fremtidig parkeringsareal og skråningen mot gravlunden. Det er tatt hensyn til passasjen ned mot krysset Heggenåsen/ Gamle Kirkevei. Avsperringene må utformes slik at de er passerbare for vedlikehold/ skjøtsel og at de heller ikke gir oppdemmingseffekt. - Begrensning av utbyggingspotensiale innenfor BAA Det er riktig å sette en begrensing på hvor mye bygningsmasse som kan tillates innenfor området BAA da arealformålet dekker et forholdsvis stort område. Dagens permanente bygningsmasse er i dag av størrelsesorden ca m2. Dette er bygg og installasjoner som brukes til idrett, kultur og turistformål. I årene fremover vil det være behov for flere bygg og installasjoner for å tilfredsstille krav fra organer slik som FIS (Internasjonale skiforbund), NSF (Norges skiforbund), NRK, publikum etc. idet Vikersund skal arrangere VM i skiflyvning i Dette vil være bygg for idrett, kultur og turisme relatert til virksomheten i Vikersund Hoppsenter. Det er antatt at dette kan innebære en økning av bygningsmassen til totalt m2 i fremtiden. Planbestemmelsene setter derfor en begrensing på m2 BYA (bebygd areal) for både områdene avsatt til kombinasjonsformål BAA og idrettsanlegg BI. Planbestemmelsene presiserer også tillatt bruk av bygningsmassen.

8 - Rekkefølgekrav om drifts og vedlikeholdsansvar Etter overtakelse av Spone dam har hoppsenteret utført en oppgradering av damanlegget. Rekkefølgekravet sees i sammenheng med bedre tilgjengelighet til damanlegget hvilket reguleringsplanen gjenspeiler, og kan sees på som en påminnelse om risikoreduserende tiltak gjengitt i ROS analysen som er utarbeidet for denne reguleringsplanen. - Rekkefølgekrav om detaljplan for veikryss Krav til detaljplan for kryssløsning ved Heggenveien/Heggenåsen er absolutt relevant enten ved tiltak langs fylkesveien slik som etablering av ny bussholdeplass eller ved betydelig utvidelse av bygningsmassen tilknyttet hoppsenteret. - Planbestemmelse om frisiktsone Egen bestemmelse om maksimum høyde innenfor frisiktssoner er uproblematisk å ta inn da det ikke er eksisterende bygninger i de aktuelle områdene. Bestemmelsen er et bidrag til trafikksikkerhet. Naturmangfoldloven Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking. I tillegg til at planforslaget medfører utvidet vern av et område med høyt artsmangfold er det også nedfelt rekkefølgekrav og skjerming. Fylkesmannen er også varslet om tilrettelegging til nye boligtomter nær et område med botanisk interesse, og det er aktuelt med nærmere undersøkelser og kartlegging før områdene kan bebygges. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Legge til rette for videre utvikling av Vikersund hoppsenter. - Etablere eneboligbebyggelse med tilhørende adkomstveg - Sikre vegetasjonsskjerm mot hoppsenteret Disse forholdene er skrevet inn i bestemmelsenes 1 Planens hensikt. Fravik fra disse forholdene vil derfor normalt ikke bli vurdert i eventuell framtidig søknad om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan. Mulig virkning av vedtak av foreslått ny regulering I prinsippet vil lokalisering av nye boliger i mer periferie områder i kommunen medføre merkostnad idet nye boligfelt øker nedlagsfeltet for kommunal tjenesteyting. Likevel er dette et område som ligger innenfor eksisterende bebyggelse slik at det overnevnte likevel vil ikke være utslagsgivende. Boligtomtene vil være aktuelle for personer med gode ressurser.

9 Samtidig må det understrekes at hoppsenteret er et nasjonalanlegg som samtidig skaper lokal identietet og god omdømme for Modum. Det er derfor viktig at virksomheten videreføres, og at de formelle godkjennelsene foreligger og at juridiske forhold rundt hoppsenteret blir ivaretatt. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. I tråd med plan og bygningslovens foreligger det to mulige alternativ til vedtak. Enten så vedtas planforslaget slik det foreligger. Hvis Kommunestyret er uenig i planforslaget så sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak vurderes da som følger: Alternativ 1 Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret i Modum reguleringsplan for Vikersund hoppsenter med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2 Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Vikersund Hoppsenter tilbake til rådmannen for ny behandling. Rådmannen anbefaler alternativ 1. Den planmessige begrunnelse for rådmannens anbefaling er at: Reguleringsplanen vil sikre videre drift av et nasjonalt idrettsanlegg og tilrettelegge for attraktive boligtomter. I tillegg vil planen videreføre skjerming av områder med botanisk interesse.