Vedlegg 1. Nordre Hellerud borettslag - Notat om bruk av loft og kjeller

Transkript

1 Vedlegg 1 Nordre Hellerud borettslag - Notat om bruk av loft og kjeller Det er fra flere hold i borettslaget ytret ønske om at det skal gis mulighet til å endre disponeringen av fellesarealene i de horisontaldelte husene, slik at loftarealet kan innlemmes i 2. etasje og kjeller i 1. etasje, helt eller delvis. Dette reiser en del spørsmål av juridisk og forvaltningsmessig karakter. Fordeler med utbygging Med det presset som er på boligmarkedet i Oslo i dag, representerer utbygging av loft og kjeller en ressurs av betydelig økonomisk verdi. For den enkelte andelseier vil det innebære en mulighet til å høyne bokvaliteten. Med tanke på begrensninger på bebygd areal i borettslaget, vil utbygging av loft og kjeller kunne redusere behovet for tilbygg. I all hovedsak vil en disposisjonsendring være aktuelt for andelseiere som allerede har tilbygg, slik at man kan koble det sammen med henholdsvis loft og kjeller. Dagens praksis Med utgangspunkt i vedtekter og praksis i borettslaget siden starten og frem til i dag, er det slik at fellesarealet i de horisontaldelte husene fordeles på de to andelseierne. Fellesareal er da definert som inngangsparti og trapperom til kjeller og loft, samt gang, vaskerom og rullerom i kjeller. To kjellerboder og halvparten av loftet tilligger hver leilighet. Bruken av begrepet fellesareal er noe misvisende for vårt borettslag, siden det jo ikke er adgang for alle i borettslaget til å benytte det som benevnes som fellesareal. Standardvedtektene til OBOS er mer myntet på blokker. For de vertikaldelte husene er kjelleren en klar del av leiligheten, og mange har da også innredet den som det. Det er i dag anledning til å omdisponere loft og kjeller etter avtale mellom andelseierne, under forutsetning av tilbakeføring ved eierskifte. Det gjelder bare disponering og ikke bruksendring. Det er imidlertid i ett tilfelle gitt styregodkjenning på omdisponering av vaskekjeller til bad til 1.etasje på permanent basis, og likeledes en omdisponering av kjeller i et annet hus. Praktisk Hver andelseier disponerer altså areal i loft og kjeller. Generelt brukes kjelleren til oppbevaring og spesialiserte funksjoner, som vaskerom, vedskjul, plassering av varmtvannstanker og hobbyverksted, mens loftet i utgangspunktet er definert som tørkeloft. Akkurat den funksjonen er knapt i bruk i dag. Siden loftet er tørt med god lufting, egner det

2 seg godt til oppbevaring av klær, madrasser, sengetøy og bøker m.m.; gjenstander som det ikke er praktisk å ha i en mer fuktutsatt kjeller. Loft og kjeller har med andre ord ulike lagringsfunksjoner. Husets infrastruktur er i stor grad lokalisert i kjeller og loft. I kjelleren finnes stoppekran og felles rør til huset, samt soil og nedstøpte avløpsrør og rør-i-rør opplegg til hver leilighet. Loftet huser luftekanal over tak og feieluke i pipe og inntak for hovedstrøm, telefoni og kabel-tv. Sikringsskapene er plassert i trapperommet i 2. etasje. Juridisk Det kan argumenteres for at disponering av lofts- og kjellerareal bør følge med eierandelen til hver leilighet, slik det har vært siden starten. Spørsmålet er om det kan betraktes som en rettighet som følger leiligheten og framtidige andelseiere, eller om det er anledning til avtale andre ordninger. Kan man binde framtidige eiere? I borettslagsloven heter det seg at man ikke kan gi noen andelseiere fordeler på bekostning av andre. I denne sammenhengen dreier det seg om verdifastsettelsen av henholdsvis loft og kjeller; i utgangspunkt vil utbygging av dem ha ulik verdi. Trolig vil kjelleren ha et større potensial enn loftet, siden sistnevnte har skråtak. Hvordan skal den verdien fastsettes/takseres, slik at verdien blir lik for begge parter? Verdistigningen på leilighetene vil jo potensielt kunne være stor. Det forutsettes at disposisjonsendring forutsetter frivillighet fra begge parter, og at det ikke skjer en skjevdeling. Selv om en andelseier er enslig pensjonist og ikke synes det er noe poeng med lagerplass, kan ikke det innebære at det er fritt fram for å gi naboen en større del av fellesarealet. En åpning for å endre bruksrett av loft og kjeller, vil slå veldig forskjellig ut i borettslaget. Der hvor man har to naboer som er vel forlikte og ønsker det samme, kan man sette i gang med å verdiøke leilighetene. Andre kan ha det samme ønsket, men får ikke med seg naboen og hindres således i å kunne utvide arealet i sin leilighet. En slik situasjon vil kunne avstedkomme utilbørlig press. Muligheten for å øke bruksarealet vil med andre ord ikke være lik for alle. Er dette problematisk i forhold til likebehandlingsprinsippet? Vedlikehold Loft og kjeller betraktes som et område beregnet på lagring og spesifikke funksjoner, som ikke skal brukes til beboelse. Det får konsekvenser for vedlikeholdsnivået. En kjeller er råkjeller og loft er råloft. Kjelleren trenger dermed ikke være så tørr at den er egnet til beboelse. Når beboere i vertikaldelte boliger ber borettslaget om å drenere slik at kjellerne skal være tørre nok til oppholdsrom, er det således ikke borettslagets ansvar og oppgave. Likeledes; hvis beboer har lagt fliser på kjellergulvet og det er behov for å pigge opp gulvet og legge nye avløpsrør, bekoster borettslaget bare grovstøping. Tilbakeføring til original

3 stand råkjeller er nøkkelbegrepet. Det samme vil måtte gjelde kjellerne i de horisontaldelte husene. Når det i dag oppstår lekkasjer fra tak eller pipe på loftet, er det lett å oppdage og alvorlighetsgraden er liten. Med enkle midler kan man redusere skadeomfanget og gjennomføre utbedringstiltak over tid. Siden det er et råloft, kan borettslaget strekke perioden mellom takskiftene i større grad enn om loftetasjen var innredet til beboelse. Ved vannlekkasje fra tak og pipe vil da skadeomfanget bli større før det blir oppdaget. Ved innredning av loftet vil med andre ord kravet til vedlikehold være større enn for de andre husene i borettslaget. Per definisjon er tak regnet som ytre vedlikehold og er dermed borettslagets ansvar. Det vil da kunne oppstå en situasjon hvor borettslaget bruker mer av fellesskapets penger på enkelte andelseiere. Eller kan det tenkes at hele eller noe av ansvaret overføres til andelseieren? Tilgang til felles infrastruktur i kjeller og loft må sikres ved bruksendring. Det vil være mest omfattende for kjellerens del, med avløp, stoppekran og vannrør. Forsikring Det må avsjekkes om eventuell bruksendring vil få noen forsikringsmessige konsekvenser. Øker risikoen for forsikringsselskapet, med høyere premie som resultat? Kan også få forsikringsmessige konsekvenser, hvis vedlikeholdsansvaret endres. Forvaltning Klare grensesnitt er viktig for en god forvaltning av borettslaget. Per i dag er det slik at alle tilbygg er andelseiers ansvar; vedlikeholdsmessig, økonomisk og forsikringsmessig. Så langt har dette vært en grei og håndterbar ordning. Original boligmasse forvaltes etter inndeling av forvaltningen i tre nivåer; borettslag, andelseier og «huset» for de horisontaldelte husene. Hvis man i tillegg skulle få varierende grad av bruksendring av tidligere fellesarealer, vil det ytterligere komplisere forvaltningen av borettslaget. Egne ordninger for mange hus vil etter all sannsynlighet medføre merarbeid for styret og OBOS Forvaltning. Annet Ved en full omlegg av arealdisponeringen, hvor 2. etasje har loftet og 1. etasje kjelleren, vil det helt sikkert dukke opp spørsmål om bruk av trapper og trapperom. Eksempelvis vil andelseier i 1. etasje ikke lenger ha behov for trappen opp til 2. etasje, og tilsvarende for trappen til kjelleren. Da er det lett å tenke seg at hver av leilighetene vil utvides på eget plan. Sikringsskap må flyttes og plasseres ved inngangen til hver leilighet. I og med at originalleiligheten da blir større, kan det muligens få konsekvenser for fordelingsnøkkelen på husleia mellom de vertikaldelte og horisontaldelte leilighetene.

4 I henhold til vedtektene er det vel slik at boligene ikke kan brukes til næringsvirksomhet. Utleie av hybler er i dag begrenset til tilbyggene, men det kan muligens diskuteres om ikke det også kan være i strid med borettslagsloven, siden juridisk eier av boligmassen er borettslaget. Uansett vil denne problemstillingen være aktuell ved en bruksendring av loft og kjeller til beboelse. Forslag til videre framdrift 1. Møte med Brannfjellveien borettslag om hvilke erfaringer de har (gjelder også andre typer problemstillinger) 2. Dette notatet oversendes til OBOS Forvaltning, OBOS Prosjekt, Advokatene i OBOS, OBOS Eiendomsmeglere og OBOS Forsikring for faglig uttalelse. 3. På bakgrunn av innspill foretar styret en vurdering og bestemmer videre løp. Steinar Karlsen

5 Vedlegg 2 Fra: Kathrine Midtskaug Aas [mailto:kathrine.midtskaug.aas@obos.no] Sendt: 2. mars :27 Til: Karlsen Steinar André Emne: VS: OBOS Prosjekt - Nordre Hellerud Med vennlig hilsen OBOS Prosjekt AS - Oslo Kathrine M. Aas Prosjekt- og byggeleder Direkte telefon: Mobiltelefon: Postadresse: Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse: Vitaminveien 1A, 0458 Oslo Hjemmeside: Fra: Kathrine Midtskaug Aas Sendt: 1. mars :50 Til: Gitte Bjerkelund Emne: VS: OBOS Prosjekt - Nordre Hellerud Hei Steinar, jeg har diskutert med min sjef vedr. gangen videre. Når det gjelder spørsmål om å tillate bruksendring, forhold rundt vedlikehold, åpne for bytter m.m. er vi av den oppfatning at det må være forvaltnings- og juridisk avdeling som kan svare på det. Noe du selv har vært inne på. Vi har sett på mulighetene for utbygging av loft og kjeller og jeg viser til tidligere mailer vedr. dette. Under følger for ordens skyld en oppsummering av forhold som blir berørt ved en utbygging av loft/kjeller: Loft: - Takhøyden i dag er ca. 2,2 fra gulv til møne. For å få et tilfredsstillende bruksareal bør taket løftes noe. - I tillegg må taket løftes ytterligere for å bedre isolasjonseffekten samt oppnå god lufting. Dette vil medføre at taket må rives, med de ulemper det medfører i forhold til å holde underliggende konstruksjon tett. Mulig man da må flytte ut i mellomtiden. - Høyden på gesims og møne vil da blir høyere enn godkjent i reguleringsplanen og det må søkes om dispensasjon. Det er da opp til Plan -og bygningsetaten om de vil godkjenne denne eller ikke. - Antakelig plast i taket mellom øverste leilighet og kaldt loft- undertak må avdekkes - Pipene må antakelig rives og mures opp igjen - Full renovering av tekniske anlegg/sikringsskap - Rådgivende ingeniør må vurdere statikken Kjeller: - Takhøyden noe lav- her er det nok mulig å grave ut kjellergulvet og senke dette - Man må grave rundt hele kjellermuren for å etterisolere og utbedre dreneringen - Vinduer vil få store lysgraver, og mulig det selv da ikke er i henhold til forskriftene i forhold til å kunne se ut på noe annet enn en mur. - Etterisolere tak og full renovering av tekniske anlegg

6 Når det gjelder den branntekniske vurderingen ved en utbygging er det behov for brannteknisk prosjektering av utvidelsen og bruksendringen. Det som krever litt ekstra ved denne typen endring er at brannmotstandskravet til bærende konstruksjoner øker når man innreder kjeller og loft (antall tellende etasjer øker). I tillegg kan det være utfordringer med å få til god rømning fra loftet. Det vil være betydelige utredninger i forkant av et slikt prosjekt og store kostnader forbundet med en evt. utbygging. Med vennlig hilsen OBOS Prosjekt AS - Oslo Kathrine M. Aas Prosjekt- og byggeleder Direkte telefon: Mobiltelefon: Postadresse: Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse: Vitaminveien 1A, 0458 Oslo Hjemmeside:

7

8

9

10

11

12

13 Vedlegg 4 Notat om disponering av loft og kjeller etter innspill fra Advokatene i OBOS og OBOS Prosjekt. Foreløpige konklusjoner: Det er fullt mulig å omdisponere loft og kjeller med tanke på å innlemme disse fellesarealene i bruksarealet til henholdsvis leilighetene i 1. og 2. etasje. Både byggeteknisk, juridisk og forvaltningsmessig kan det legges til rette for en slik løsning, om ønskelig. Men for at dette skal kunne realiseres på en hensiktsmessig og forsvarlig måte, er det en del forutsetninger som må oppfylles. Punktene nedenfor gjenspeiler vurderinger fra OBOS-systemet og styrets egne refleksjoner. Først og fremst skal begge beboere ha tilgang til lagringsplass og rom med vaskefunksjoner. Det innebærer at før deling kan gjøres, må 2. etasje gjennom utbygging ha sikret seg plass til vaskemaskin. Det originale badet er ikke stort nok til det. Som beskrevet nedenfor, vil tilgang til originalboder, eventuelt med tilrettelegging for vaskefunksjoner, opprettholdes for 2. etasje. Dette gjelder også plassering av varmtvannsbeholder. Når det gjelder 1. etasje, vil tidligere lagringsplass på loftet bli erstattet med kjellerlagring eller lagring i utbygd del. Før videre prosess må dette forholdet avklares av styret. En absolutt forutsetning for omdisponering er frivillighet, som også må være absolutt. Det innebærer at alle mulige former for press fra en av andelseierne må minimeres. Dette er et viktig punkt i den juridiske vurderingen fra OBOS. For å sikre frivillighet i størst mulig grad, må styret kobles inn så tidlig som mulig i prosessen, gjerne med en gang spørsmålet bringes på bane av en av andelseierne. Det er viktig å understreke at det skal legges til rette for en mulig omdisponering, noe som innebærer at borettslaget må forholde seg til at kanskje bare et fåtall benytter seg av løsningen. Initiativet må komme fra andelseierne. Det er ingen føring fra borettslaget om at endret disponering blir generell, utover de andelseierne som inngår avtale. Et rimelig bytteforhold mellom 1. og 2. etasje, ser ut til å være loftet mot vaskerom og rullerom. For 1. etasje vil dette arealet komme i tillegg til eksisterende boder. 2. etasje vil beholde sine kjellerboder og tilgangen til dem. Hvilke boder som tilhører hvem, kan avtales av andelseierne. Denne fordelingen hadde Brannfjellveien borettslag kommet fram til som fornuftig, etter først å ha forsøkt å praktisere fordeling basert på kubikk. Det ble vanskelig, fordi en kubikk i kjeller og på loft har ulik verdi. Generelt vurderes kjeller som mer verdifull og egnet for leilighetsutvidelse enn et loft. Borettslaget bør gjennomføre en verdivurdering av megler/takstmann før fordelingsnøkkel fastsettes. En annen fordelingsmodell er å opprettholde en bruksrett til en mindre del av loftet for 1. etasje med adgang via eksisterende loftstrapp, mens 2. etasje får disponere størstedelen av loftet. Til gjengjeld må da 2. etasje avstå rullerom, vaskerom eller eventuelt en bod i kjelleren. Hvis hele loftet disponeres av 2. etasje, vil ikke lenger 1. etasje ha behov for å ha tilgang til loftet. Dermed oppstår den situasjonen at 2. etasje kan inkludere trappeavsatsen i sin leilighet. Det må da vurderes om dette skal kompenseres med at hele kjeller, eller evt. en mindre del, overdras som eksklusiv bruksrett til 1. etasje. Dette igjen vil aktualisere en ny separat inngang for 2. etasje ved

14 siden av eksisterende inngangsparti, under forutsetning av at husets BYA ikke overstiger maksgrense. Dermed vil de horisontaldelte husene få en tydeligere inndeling, med separate innganger og henholdsvis kjeller og loft som en del av leiligheten. Når fellesareal opphører og innlemmes i den enkelte leilighet, må fellesfunksjoner sikres. Det innebærer at borettslaget må ha enkel tilgang til stoppekran og vann- og soilrør i kjeller, samt luftekanal og feieluke på loftet. Muligheten for 2. etasje til eksempelvis å kople seg på vannrør for etablering av vanntilførsel i egen hage, må også ivaretas. Det vil selvfølgelig legge bånd på utnyttelsen av arealene. Hvis eller når det blir aktuelt med håndverksmessige inngrep, vil borettslaget bare stå for kostnader knyttet til tilbakeføring til råkjeller og råloft. Er eksempelvis pigging av gulv nødvendig, vil andelseier måtte bekoste alt annet enn grovstøping. Den generelle regelen er at andelseier dekker alle kostnader ved en ombygging, inklusive nødvendige endringer på fellesanlegg, samt evt. kostnader som påføres borettslaget på grunn av byggearbeidene. Likeledes må andelseier bære det hele og fulle ansvaret for feil og mangler som måtte oppstå både under byggeperioden og etter ferdigstillelse. Skal loft og kjeller bygges om til å inngå som en del av leilighetens bruksareal, krever det store bygningsmessige endringer. Som nevnt ovenfor, må andelseier selvfølgelig bære alle omkostninger og risiko. Siden det er store og omfattende inngrep, vil borettslaget måtte ha kontroll og garanti på at arbeidene er utført i henhold til offentlige krav og forskrifter. Det kan gjøres ved at OBOS Prosjekt eller tilsvarende selskap må kvalitetssikre både planer og utførelse av ombyggingen, i tillegg til det Plan- og bygningsetaten godkjenner. Dette bekostes av andelseier. Av vurderingen til OBOS Prosjekt fremgår det at det er betydelige kostnader og usikkerhet knyttet til en ombygging med tanke på å innlemme kjeller og loft i leilighetenes bruksareal, særlig når det gjelder hensynet til brann og sikkerhet og effektiv utnyttelse. Rent umiddelbart virker det ikke som ombygging framstår som et innlysende alternativ, når muligheten for tilbygg er store i borettslaget. Tilgang til felles infrastruktur vil også legge begrensninger på utnyttelsen av disse arealene. De forvaltningsmessige utfordringene er heller ikke ubetydelige. Et annet moment som kan bringes inn, er mulighet for å montere solcellepanel på takene når de skal skiftes om til 10 til 15 år. Det vil trolig kreve installasjon av utstyr på loftet. Styret er derfor av den formening at det må foreligge klare signaler fra andelseierne om at en slik omfordeling er ønskelig, før prosessen videreføres. Uansett kan det være fornuftig å vurdere en omfordeling av kjeller- og loftsarealene på permanent basis, uten at siktemålet er bruksendring. Altså bare en ny fordeling av lagringsplass. Det kan gjennomføres med de samme premisser som nevnt ovenfor (tilgang til vaskefunksjon og tilfredsstillende lagringsplass), med eksempelvis en fordelingsnøkkel med vaskerom og rullerom i bytte mot loftet. Videre framdrift kan være som følger: Informasjonsmøte avholdes i oktober/november, hvor siktemålet er å orientere og avdekke interessen for en omdisponering. Det kan evt. gjøres med en prøveavstemning. Temaet kan være: Skal styret gå videre med tanke på å realisere en bruksendring og legge fram et konkret forslag for generalforsamlingen, alternativt at beslutningen om å utrede videre tas på en ekstraordinær generalforsamling (evt. ordinær generalforsamling 2017). Som Advokatene i OBOS er inne på, kan det være fornuftig å gå gjennom to generalforsamlinger for at saken skal være opplyst godt nok.