PLAN OG TILTAKSBESKRIVELSE FOR FORSLAG TIL DETALJREGULERING AV STRANDLIA VEST, FAGERSTRAND Del av Gnr 25, Bnr 23

Transkript

1 HAUG LANDSKAP AS TLF Nedredammen 6A Epost SÆTRE PLAN OG TILTAKSBESKRIVELSE FOR FORSLAG TIL DETALJREGULERING AV STRANDLIA VEST, FAGERSTRAND Del av Gnr 25, Bnr 23 NESODDEN KOMMUNE Forslagstiller: Haug Landskap as, Nedredammen 6a, 3475 Sætre Tiltakshaver, familien Rosendahl v/ Terje Evensen, Rykkinnveien 48, 1349 Rykkinn Dato: Viktige punkter i saken: Strandlia vest omfatter et skogsområde på ca 78,8 daa syd på Fagerstrand mot Frogn kommune. Det ønskes tilrettelagt for utbygging med inntil 36 eneboliger, 30 eneboliger i kjede og 18 rekkehus. Formålet er i tråd med gjeldende kommuneplan. Planområdet er tidligere uregulert. Planen er en videreføring av tidligere fremmet reguleringsplan for Strandlia, med utvidet område, ny adkomst og varierte boligtyper, jfr vedtak i Teknikk-, miljø- og planutvalget Boligområdet får ny adkomst fra Drøbakveien. Med unntak av nødvendig kryssing av bekken med vei, er området langs bekken lagt som friområde. I tillegg er det funnet to steinalderboplasser i området, som reguleres til naturområde/hensynssone kulturmiljø. 1

2 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING AV STRANDLIA VEST, FAGERSTRAND Del av Gnr 25, Bnr 23 NESODDEN KOMMUNE Plankart er datert Reguleringsbestemmelser er datert

3 INNHOLD 1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Forslagsstiller ,3 Planlegger/konsulent Hensikten med planen Eiendomsforhold PLANSTATUS Tiltakets forhold til gjeldende planer Nasjonale og regionale føringer BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Områdets bruk og forhold til omgivelsene Terrengforhold Flom, ras og grunnforhold Miljøforhold støy og annen forurensning Skoleveg Verneinteresser BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Beskrivelse av boligprosjektet Konsekvenser av planforslaget Byggegrenser Uteoppholdsareal Veg og atkomst / trafikkmønster Parkering Universell utforming - tilgjengelighet Avfallshåndtering PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Kunngjøring av igangsatt planarbeid Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagsstillers kommentarer

4 BAKGRUNN 1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Strandlia ligger på Fagerstrand, helt syd i kommunen på grensen til Frogn kommune. Området er ubebygget og bevokst med skog. Mot nord avgrenses planområdet av Drøbakveien, mot vest av spredt småhus- og hyttebebyggelse langs Bekkefaret og mot syd av kommunegrensen mot Frogn. Reguleringsplanforslaget omfatter et område på ca 79 daa. Figur 1.1 Kartet viser planområdets plassering i forhold til omkringliggende bebyggelse. Planområdet er markert med rød linje. 4

5 Figur 1.2 Flyfoto som viser planområdets plassering i forhold til omkringliggende bebyggelse. Planområdet er markert med rød linje. Eksisterende bolig- og hytteområde i Bekkefaret har adkomst fra Drøbakveien via Kneika. Planområdet vil få ny adkomstvei fra Drøbakveien. 1.2 Forslagsstiller Planforslaget fremmes av Haug Landskap AS på vegne av familien Rosendahl. 1,3 Planlegger/konsulent Planforslaget er utarbeidet av Haug Landskap AS 5

6 1.4 Hensikten med planen Formålet med planen er å detaljregulere for eneboliger og flerfamilieboliger 1.5 Eiendomsforhold Eiendommen 25/23 eies av familien Rosendahl ved Astri Beth Rosendahl, Harald Rosendahl, Jørgen A. R. Halvorsen, Helga Scheidl og Karin R. Evensen 1. PLANSTATUS 2.1 Tiltakets forhold til gjeldende planer Kommuneplan: Eiendommen Strandlia er avsatt til fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel fra , sist rev En del av arealet er i tillegg markert som hensynssone H For hensynssone gjelder: Innenfor byggeområdene skal utbygging ikke finne sted før det for byggeområdene er etablert nødvendig sosial- og teknisk infrastruktur. Et mindre område innenfor planområdet har status som Hensynssone H320 Flomfare. Området langs bekken har status som LNFRområde med Hensynssone H320 Flomfare. Figur 2.1 Utsnitt av kommuneplan Figur 2.2 Eksisterende regulering. Reguleringsplan: Det meste av området er uregulert. Det foreligger en reguleringsplan fra , Nedre Fagerstrand, som regulerer tilstøtende områder til boliger, og går inn i planområdet med en vendehammer. Denne er ikke bygget. Det er tidligere sendt inn reguleringsplanforslag for østre del av planområdet med 15 eneboliger, hvor to 6

7 av disse var lagt på naboeiendommer og boligområdet hadde adkomst via eksisterende vei i Bekkefaret. Dette planforslaget ble lagt til offentlig ettersyn/høring , og returnert til forslagsstiller med anmodning om å finne alternative vegløsninger da Bekkefaret/Kneika ikke kunne brukes som adkomst. TMP-utvalget i Nesodden kommune vedtok en utvidelse av planområdet med ny adkomst fra Drøbakveien den , og ba samtidig utbygger vurdere noe varierte boligtyper. Det opprinnelige planforslaget er innarbeidet med de endringer som er nødvendige pga endret adkomst. Planen er utvidet med rekkehus og eneboliger i kjede for å imøtekomme vedtak i TMP-utvalget. Områdeplan Fagerstrand Området omfattes ikke av det pågående arbeidet med områdeplan for Fagerstrand. 2.2 Nasjonale og regionale føringer Universell utforming Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Det er i de senere år satt økt fokus på dette temaet. Vurdering: Ved rammesøknad skal utbygger redegjøre for hvor vidt universell utforming er benyttet i tiltaket. For øvrig er det stilt krav om at opparbeidede utendørsarealer og lekeplasser så langt det er mulig skal utformes iht. prinsipper for universell utforming. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge i planleggingen (1989) Formålet RPR for barn- og unge er å sikre et oppvekstmiljø som gir disse trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har kvaliteter som til enhver tid er i samsvar eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Retningslinjene skal også sikre at det offentlige ivaretar sitt ansvar for å sikre barn og unges de tilbud og muligheter som samlet sett kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. Vurdering: Eneboligtomtene har plass for lek på egen grunn i tillegg til felles lekeplasser. Området med rekkehus og kjedete eneboliger vil få felles plasser til lek og opphold. Det er fortau langs den mest trafikkerte strekningen på samleveier. Det er ca 600 m fra de innerste tomtene til avkjørsel/bussholdeplass på Drøbakveien, og derfra ca 2,9 km til Myklerud barneskole. Fra samme sted er det ca 1 km til Bakkeløkka ungdomsskole. Omkring boligområdet er det store turområder og friarealer med skog, strand og sjø. Planområdet vurderes som et godt oppvekstområde for barn og unge. 7

8 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging (1993) Hensikten er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport og at transportbehovet kan begrenses. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur og fritidsområder. En bør søke å samle naturinngrepet mest mulig. Vurdering: Planforslaget innebærer en fortettet utbygging rundt tettstedet Fagerstrand og en utvidelse av eksisterende boligområde. 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Områdets bruk og forhold til omgivelsene Området er i dag ubebygget og ligger som et skogsområde mot Frogn. Bilde fra planområdet 3.2 Terrengforhold Terrenget skråner med varierende helning vestover mot Oslofjorden. 8

9 3.3 Flom, ras og grunnforhold I kommuneplanen er området langs elva samt et mindre område midt i planområdet angitt som fareområde for flom. Det er ikke avdekket forhold som indikerer fare for ras eller utglidning e.l. 3.4 Miljøforhold støy og annen forurensning Området er ikke vurdert som støyutsatt. Det er ingen kjent forurensing i området. 3.5 Skoleveg Det er ca 3-3,5 km til nærmeste barneskole og 1,5-1 km til nærmeste ungdomsskole. Fram til bussholdeplass er det fortau langs samleveien på de mest trafikkerte strekningene. 3.6 Verneinteresser Automatisk fredete kulturminner Det er gjennomført en kulturminneregistrering som har avdekket to lokaliteter med steinalderboplasser, som er automatisk fredete kulturminner. Disse er innarbeidet i planen med vernesone. Nyere tids kulturminner Det er ikke registrert nyere tids kulturminner i området. Nærheten til brannmennenes feriehjem i Frogn er nevnt. Dette er forsøkt ivaretatt gjennom bestemmelser som sier noe om fargesetting av bygg. Av hensyn til fjernvirkningen over Oslofjorden er det også ønskelig at bebyggelsen holdes i dempete farger. Biologiske verneinteresser Det er gjennomført en biologisk registrering ved Biofokus (vedlegg). Rapporten konkluderer med at det ikke er registrert spesielle artsfunn eller naturtyper. Området langs bekken er beskrevet som spesielt artsrikt. Det er regulert som naturområde med hensynssone natur i planforslaget. Mot Frogn er det beskrevet en del større trær av bl.a. lind. Her er det lagt inn en buffersone med grøntareal. Det er ikke registrert enkelttrær som har spesiell verneverdi. I naturvernområder og lekearealer er det lagt inn bestemmelser om at eksisterende vegetasjon opprettholdes i størst mulig utstrekning. 9

10 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformålene i planen: Hovedformål Underformål Benevnelse SOSI-kode Areal Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse BF m2 Bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse BK m2 Øvrige TRAFO m2 kommunaltekniske anlegg Lekeplass L m2 Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg Kjøreveg Kjøreveg m2 og tek. infrastruktur Samferdselsanlegg Fortau Fortau m2 og tek. infrastruktur Samferdselsanlegg Annen veggrunn m2 og tek. infrastruktur grøntanlegg Samferdselsanlegg Kollektivholdeplass Bussholdeplass m2 og tek. infrastruktur Grønnstruktur Naturområde - NV m2 grønnstruktur Totalt m2 10

11 4.1 Beskrivelse av boligprosjektet Størstedelen av området er regulert til boligbebyggelse med frittliggende eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse. Planforslaget innebefatter boligbygging med ca 83 boligenheter. I tillegg kommer evt hybler i eneboligområdet, maksimalt 36 enheter. Det er lagt opp til en blanding av boligtyper for å få en variasjon i sammensetningen av befolkningen og et tilbud om boligtyper som det er lite av på Fagerstrand. Boligområdet får ny adkomst fra Drøbakveien. De 36 boligtomtene i området med frittliggende boligbebyggelse er på mellom 800 og 1100 m2. Tomtene skråner vest og nordvest med gode solforhold og fin utsikt over Oslofjorden. Området med konsentrert småhusbebyggelse er foreløpig skissert med en blanding av rekkehus og eneboliger i kjede. Foreløpig skisseplan for område med konsentrert småhusbebyggelse (BK) 11

12 Foreløpige perspektiver for område med konsentrert småhusbebyggelse (BK) 12

13 13

14 Eneboliger i kjede, planlagt boligtype Rekkehus, planlagt boligtype 14

15 4.2 Konsekvenser av planforslaget Planforslaget innebærer en økning av innbyggertallet på Fagerstrand. Det vil medføre et visst økt press på skole og barnehage, men også være et ledd i utviklingen av lokalsamfunnet. Boligsosial tilrettelegging Prosjektet er planlagt med eneboligtomter for selvbygger med variasjon utforming og beliggenhet. Videre er det planlagt rimeligere rekkehus i området BK for konsentrert småhusbebyggelse på ca. 92m2 BRA, samt kjedede eneboliger godkjent for Husbank på ca. ca 110m2 BRA. Prosjektet vil da inneholde et bredt spekter av boliger tilpasset stor del av boligmarkedet i området 4.3 Byggegrenser Byggegrenser er vist på plankartet. 4.4 Uteoppholdsareal Eneboligene vil ha rikelig med uteoppholdsareal på egen tomt. For den konsentrerte småhusbebyggelsen vil det også være muligheter for uteoppholdsareal på egen tomt, i tillegg til felles uteoppholdsarealer. 4.5 Støyskjerming Området er sjekket mot støykartet til Statens Vegvesen. Boligområdene ligger godt utenfor markerte støysoner. Det er derfor ikke funnet grunn til å utarbeide støyutredning. Planområdets beliggenhet i forhold til støysonekart 15

16 4.6 Veg og atkomst / trafikkmønster Planforslaget vil få ny atkomst fra Drøbakveien, opparbeidet som kanalisert T-kryss med bussholdeplass, fotgjengeroverganger og trafikkøyer. Utforming av avkjørsel er utarbeidet etter møter med Statens Vegvesen Akershus og etter ønske fra saksbehandler i SVA. Samlevei inn i planområdet opparbeides med fortau forbi området med konsentrert småhusbebyggelse. Følgende veiprofiler er lagt til grunn for reguleringsplanen: Samlevei, normalprofil for KVG 2 Adkomstvei med fortau, normalprofil for KVG 3 Adkomstvei uten fortau, normalprofil for KVG 4 16

17 Adkomstvei med fortau, normalprofil for FA 1-3 Skråningsutslag for alle veier utover regulert sideareal er tillatt lagt på privat tomtegrunn. Dette er gjort for å sikre at veien får nødvendig plass, samtidig som disse arealene blir tatt hånd om som en del av den enkelte eiendom, og terrengformingen på hver tomt kan optimaliseres i forhold til veiene. Veier er dimensjonert ut fra Nesodden kommunes normer. Det er beregnet 6 turer pr døgn pr boenhet, og det er medregnet to boenheter pr frittliggende enebolig. KVG 2, Samlevei har klasse Sa1 med tosidig fortau. Forventet ÅDT >720 KVG 3 har klasse A1med fortau, forventet ÅDT <720 KVG 4 har klasse A1 (2) uten fortau., forventet ÅDT <288 Felles avkjørsler FA 1-3 har klasse FA2, forventet ÅDT< Parkering Parkeringskravet er satt til en garasje og en parkeringsplass for hver frittliggende enebolig. I tillegg kommer en plass for evt sekundærleilighet. For området med konsentrert småhusbebyggelse er det satt krav om en parkeringsplass og en gjesteparkering pr boenhet. Det er planlagt at parkeringsplassene etableres ved boligen, i garasje eller carport, og at gjesteplassene etableres på felles parkeringsplass. 4.8 Universell utforming - tilgjengelighet Det er i planbestemmelsene fastsatt at universell utforming skal etterstrebes innenfor planområdet. For øvrig gjelder kravene i plan- og bygningsloven med teknisk forskrift. Det er stilt krav om at opparbeidete utearealer og lekeplasser er utformet etter prinsipper for universell utforming så langt det er mulig. Gangarealer vil bli utformet uten trinn. 4.9 Teknisk infrastruktur. Renovasjon, vann og avløp, elkraft og teleanlegg Avfallshåndtering for eneboligområdene vil bli håndtert ved hver enkelt bolig. For områder med konsentrert småhusbebyggelse er det planlagt felles område med avfallsbrønner. El-kraft tilkobles Energi 1 Follo-Røyken AS. Det etableres ny trafostasjon i området. Prinsipper for håndtering av vannforsyning, overvann og avløpsvann er utdypet i VA-notat, se vedlegg

18 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Planen er kunngjort og varslet i samsvar med krav i plan- og bygningsloven. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble sendt til offentlige instanser, grunneiere og naboer. I tillegg ble det annonsert i avisa Akershus Amtstidende den og i Foreningsnytt Varslingen ble lagt ut på kommunens hjemmeside den Frist for uttalelse ble satt til Det er mottatt 11 merknader, 8 fra offentlige etater/foreninger og 4 fra privatpersoner. 5.3 Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagsstillers kommentarer Offentlige høringsinstanser: Akershus fylkeskommune, ved brev av Av brev fremkommer følgende: Dersom det ikke lar seg gjøre å bevare de automatisk fredete kulturminnene som er registrert i området, er det mulig å søke fritak/dispensasjon. Vedtak om frigivning treffes av Riksantikvaren. Erfaringsmessig vil det bli knyttet vilkår om arkeologisk utgraving til frigivning. Området er ikke befart for nyere tids kulturminner. Planområdet grenser mot Brannmennenes feriehjem i Frogn som er fredet etter Kulturminneloven. Utforming og plassering av ny bebyggelse må ta hensyn til det fredete anlegget. Fylkesrådmannen minner om Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge i planleggingen, og ber om at det stiles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse for boligene. Disse bør legges på steder med gode solforhold og siktlinje fra boligområdene. Det anbefales at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt. Fylkesrådmannen viser til formålsparagrafen om universell utforming i plan- og bygningsloven og ber om at tilgjengelighet for alle sikres i de grad det er mulig både inne og ute. Fylkesrådmannen viser også til den nasjonale handlingspakke for klima- og energistrategi som Akershus har sluttet seg til. Blant tiltakene er samordnet areal- og transportplanlegging, økt satsing på kollektivtrafikk og tilgjengelighet for fotgjengere og syklister. Fylkesrådmannen anbefaler at muligheten for fjernvarme utredes. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, ved brev av Fylkesmannen forutsetter at reguleringsplan utarbeides i samsvar med kommuneplanen. For øvrig vises det til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 4. mars 2013 samt i 18

19 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging av ( Ruter, ved brev av Ruter viser til det overordnete mål at trafikkskapende aktiviteter som boliger og arbeidsplasser lokaliseres på steder som har eller kan få et godt kollektivtilbud. Ruter påpeker at den aktuelle eiendommen har lang gangavstand til Skogheim bussholdeplass og busslinje 631. Utbygging av området vil ikke føre til tilstrekkelig grunnlag for endring av dagens busstrase eller annen kollektivtrafikk. Økt bebyggelse i dette området vil medføre økt biltrafikk da det ikke ligger i umiddelbar nærhet til kollektive transportmidler og knutepunkter. På bakgrunn av dette anbefaler Ruter at det ikke planlegges for nye boligområder som ikke er i samsvar med regionale føringer for areal- og transportplanlegging. Energi 1 Follo-Røyken AS ved brev av Det er ikke registrer lavspenningsnett i området. En 22 Kv høyspent luftlinje går parallelt med området på vestsiden av Drøbaksveien. Evt omlegging av kabler eller luftlinjer bekostes av bestiller. Ny nettstasjon for fremføring av strømforsyning til feltet må etableres. Tomteplassering skal godkjennes av Energi 1 Follo- Røyken AS. Utbygger må besørge egnet tomt for dette innenfor regulert område. Veigrunn blir normalt brukt til fremføring av strømnettet til de enkelte kunders bygg. Det kan bare etableres der det er mulig å etablere evigvarende rettigheter for plassering, bygg, drift og vedlikehold av anleggene. Rettighetene skal tinglyses. Kostnader dekkes av de som utløser tiltaket. Energi 1 Follo-Røyken AS ber om at arealer, forutsetninger for bygging av strømforsyningsanlegg og anleggsbidrag, samt nødvendige rettigheter for framføring av strømforsyningsanlegg, stadfestes sammen med reguleringsplanen. Statens Vegvesen Region øst ved brev av Statens Vegvesen savner informasjon om antall boligenheter, fordeling på type bolig og atkomst/kryss til planområdet. Det er sannsynlig at nytt kryss må kanaliseres med venstresvingfelt og dråpeøy. Eksisterende busslommer må tilpasses det nye krysset og evt flyttes noe. Det må tilrettelegges for kryssing for gående og syklende via trafikkøy og bygges gangveg fram til busslomme. Det er sannsynlig at planen må utvides til å medta krysskanalisering og busslomme. En enkel trafikal vurdering må foretas for å se på fordeling av trafikk på veger og kryss i området. For det kanaliserte krysset bør det gjennomføres en enkel kapasitetsberegning som grunnlag for dimensjonering av krysset. Det må reguleres areal til gangveg/fortau også på planområdets side av fv

20 Det bør gjennomføres en avkjørselssanering langs fv 102. Planområdet ligger i gul og rød støysone fra fv 102. En støyutredning må utarbeides og vil danne grunnlag for en hensiktsmessig byggegrense langs fv 102. Statens Vegvesen ber om å få forslag til kryssløsning med plassering av busslommer mm til uttalelse før reguleringsplanforslaget legges ut på offentlig ettersyn. Frogn kommune ved brev av Rådmannens foreløpige vurdering er at planlagte arealformål ikke vil komme i konflikt med arealformål i Frogn kommune. Det minnes om at planområdet grenser direkte til et område som både er båndlagt etter lov om kulturminner, utgjør en hensynssone for landskap og inneholder verdifulle naturtyper. Det er også grunn til å se tilgrensende fritidsbebyggelse og Digerud i sammenheng med en fremtidig tettstedsutvikling der Fagerstrand vokser. Dette innebærer bl.a. å ta stilling til behovet for flere forbindelseslinjer på tvers av kommunegrensen. Frogn kommune oversender i denne tidlige fasen en rent administrativ uttalelse basert på Kommuneplan for Frogn og en foreløpig vurdering av arealverdier i områdene. Det tas forbehold om at kommunen kan vurdere annerledes ved en senere politisk behandling. Det oppfordres til videre samarbeid og dialog utenom formell saksgang Foreninger: Fagerstrand Vel ved brev, Av brev fremkommer følgende: Fagerstrand Vel peker på viktigheten av sammenhengende skogområder av hensyn til dyre- og plantemangfold samt rekreasjon og spør hvor beboerne på nedre Fagerstrand skal oppleve skogens mangfold. En er positiv til at 100-metersskogen fra forrige reguleringsplan er beholdt men ber om at skogområdene ses i sammenheng. Fagerstrand Vel ser det som unødvendig at ny vei skisseres ned i Bekkefaret, siden det ikke er ønskelig med inngrep i Bekkefaret. Det virker lite gunstig for både nåværende og nye beboere å forutsette at beboerne i Bekkefaret skal kjøre gjennom det nye boligfeltet. Mesteparten av kjøring fra Bekkefaret går via Strandveien og ut til Fagerstrandbakken og ikke via Kneika. Det påpekes av stien til Digerud er viktig både som tursti, ridesti og for at beboere på Digerud skal kunne handle på Fagerstrand. Denne forbindelsen bør tilgodeses i ny reguleringsplan. Norsk Ornitologisk forening Nesodden ved av Av fremkommer følgende: 20

21 Åsen mellom Fagerstrand og Frogn kommune er en av få kjente hekkeplasser for den truede fuglen lerkefalk på Nesoddhalvøya. Her er arten registrert hekkende eller med hekkeindikasjoner minimum de siste 7 årene. Det er både gjort hekkefunn syd i planområdet og like sydøst for planområdet, meter nord for kommunegrensen. Lerkefalk er en ganske sky fugleart, som vil forsvinne hvis det blir endel forstyrrelser. Naturområdet på åsen er allerede i dag omgitt av bebyggelse og kan sannsynligvis ikke bli noe særlig mindre før arten forlater dette området. Lerkefalk er svært sparsomt forekommende i Norge, med så liten bestand at det utgjør en risiko for at den kan forsvinne som hekkefugl. Lerkefalk står oppført som sårbar på Norsk rødliste. Av hensyn til hekkemiljøet for lerkefalk er det behov for å skåne de høyestliggende arealene innenfor planområdet mot utbygging. Det bes om at arealene over høydekote 45 skånes mot utbygging av hensyn til lerkefalk. Stort innslag av edelløvtrær, gamle edelløvtrær og frodig vegetasjon langs vassdrag er biologisk rike miljøer, som man også bør skåne mot utbygging. Deler av planområdet kan inneha slike miljøer, som deler av vestskråningen nederst mot Strandveien (registreringer av edelløvtrær på Artskart.no) og vegetasjonen langs bekken nord i planområdet (frodig vegetasjon registrert langs bekken i Artskart.no). Det oppfordres til kontakt med Ole Lønnve i Biofokus for å få klarhet i om det er miljøer her som inneholder viktige naturkvaliteter, som evt. bør kartlegges nærmere. Private høringsuttalelser: Caroline Christina Hammersborg ved av Av fremkommer følgende: Innsender håper det kan tilrettelegges for å bevare turstiene som ligger i området og grenser mot Digerud i Frogn kommune. Bjørn Knutsen ved av Av fremkommer følgende: Innsender ønsker tilsendt foreløpige planer/forslag til løsning for 25/23 inkl. utkast til utbyggingsavtale. Iver Aage Iversen og Thor Nilsen ved av Av fremkommer følgende: Innsendere påpeker av innbyggerne er avhengige av å ha skogområder på denne delen av Fagerstrand og ønsker at en har en helhetlig plan sett i lys av flere eventuelle fremtidige byggetrinn. De er positive til at 100 meter skogen fra forrige reguleringsplan er beholdt, det vil si skogarealer mellom dagens eiendommer i Bekkefaret og det nye boligfeltet. De vil likevel peke på viktigheten av sammenhengende skogområder av hensyn til dyr- og plantemangfold samt 21

22 rekreasjon. Det er ikke gitt at Frogn kommune beholder skogsområdene dersom det bygges ut et større boligfelt her. Innsenderne synes det er positivt at det er funnet en løsning der det nye boligområdet har direkte adkomst fra Drøbakveien men ønsker ikke å knytte Bekkefaret til denne adkomsten. Beboerne i Bekkefaret ønsker ikke å kjøre gjennom et nytt boligfelt for å komme til våre eiendommer. Mange har venner og familie i området på Nedre Fagerstrand og det vil være en lengre og unødvendig lang kjørevei hvis en ikke skal kunne kjøre fra Bekkefaret og ut i Kneika. En kan ikke se at dette vil føre til noen bedring for beboerne i Bekkefaret. Utvidelse av Bekkefaret i enden likeså, da beboerne ønsker en sperring på toppen. Stien som starter ved enden av Bekkefaret og går over til eiendommene på Digerud er ikke videreført i reguleringsplanen. Denne stien har blitt brukt i over 70 år av beboere på Fagerstrand og Digerud samt gjester ved Brannmennenes feriehjem på Digerud for å handle på Fagerstrand. Denne stien benyttes også som ridesti. Mulighetene for større sammenhengende rekreasjonsområder for tur i strandsone og skog må vurderes. Det er viktig at den nye bebyggelsen blir slik som planlagt i skissene for å passe inn i den øvrige bebyggelsen på nedre Fagerstrand. Vår vurdering: Innkomne innspill kommenteres her under ett. 1. Kulturminner Automatisk fredete kulturminner er innarbeidet i planen med vernesone og vil ikke bli berørt av utbygging. 2. Leke og fellesarealer: Det er stilt rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene som skal ivareta at leke- og fellesarealer samt vei med fortau skal være opparbeidet før det blir gitt ferdigattest/brukstillatelse for boligene. Felles lekeplasser er sentrale og solrike. 3. Universell utforming Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at det redegjøres for universell utforming i søknad om rammetillatelse. For øvrig er krav om universell utforming ivaretatt i Plan- og bygningsloven. 4. Klima- og handlingspakke/transport Planområdet er konsentrert rundt en felles samleveg med fortau som fører til bussholdeplass. Utbyggingen i Strandlia må sees i sammenheng med kommunens planer for utviklingen av Fagerstrand og den satsingen på kollektivtrafikk som det legges opp til her. 5. Energiforsyning 22

23 Det er ikke mulig å etablere fjernvarme i planområdet. Ny nettstasjon er lagt inn i reguleringsplanen som eget formål. Netteier må avgjøre om denne skal dimensjoneres for å medta Strandveien. Kabler vil bli lagt i veigrunnen. 6. Vei og avkjørsel Ny avkjørsel mot Drøbakveien er utformet etter dialog med Staens Vegvesen og i i samsvar med deres krav. Regulerte boligområder ligger godt utenfor støysonene angitt av Statens Vegvesen, og mer enn 100 m fra fylkesvei. Det er ikke funnet nødvendig å iverksette støyutredning. Tegninger for krysset er oversendt Statens Vegvesen for godkjenning. 7. Nærmiljø og rekreasjon Hvorvidt Bekkefaret skal legges om med utkjøring sammen med nytt boligområdet, er en avgjørelse som tilligger Nesodden kommune. Forbindelsen til Digerud er ivaretatt i reguleringsplanen. En utbygging av et skogområde inn mot et boligområde vil nødvendigvis medføre at det blir lengre vei til friområdene. På Fagerstrand er det ikke akkurat mangel på varierte og gode friområder, og det er regulert inn grøntdrag mellom boligene som skal sikre beboerne adgang til skogen, selv om det blir noe lenger å gå. 8. Biologisk mangfold og rødlistearter Konsekvensene for den rødlistede fuglen lerkefalk er vurdert i uavhengig rapport fra FAUN (vedlegg 13). Biologisk mangfold er kartlagt i planområdet ved BioFokus, se egen utredning vedlegg 12. Vegetasjonen langs vassdraget er ivaretatt i reguleringsplanen med eget formål, i tråd med kommuneplanen. Vedlegg: 1. Planforslag 2. Forslag til planbestemmelser 3. ROS-analyse 4. Illustrasjonsplan veier 5. R-tegning avkjørsel til Drøbakveien 6. C-tegning avkjørsel til Drøbakveien 7. D-tegning avkjørsel til Drøbakveien 8. C-tegninger samlevei 9. C-tegninger felles adkomster 10. VA-notat 11. VA-Rammeplan 12. biofokus notat 13. Faun-notat 23

24 14. Mottatte innspill 15. Varslingsannonse 16. Varslingsbrev 17. Liste over varslede offentlige instanser, naboer og berørte Merete Haug Landskapsarkitekt MNLA 24