Planomtale for detaljregulering av Gnr 145 Bnr 31 på Røssland

Transkript

1 Planomtale for detaljregulering av Gnr 145 Bnr 31 på Røssland

2 Innhald 1. Bakgrunn 2. Skildring av planområdet a. Plangrense og storleik. b. Eigarstruktur. c. Planstatus. d. Topografi, vegetasjon og soltilhøve. e. Eksisterande bygg. f. Kulturminne. g. Trafikktilhøve. h. Miljøtilhøve. i. Skildring av næromådet 3. Skildring av planforslaget. a. Rammer og krav gitt i forslaget. b. Skildring av prosjektet. 4. Planprosessen. a. Oppstart. b. Innkomne innspel. c. Forslagstillar sine kommentarar. 5. Planfaglege vurderingar a. Tilhøve til omgjevnadar og estetikk b. Terreng og landskapstilpassing c. Barn, unge, eldre og funksjonshemma sine interesser d. Utsikt, sol og klimatilhøve. e. Jordvern og landbruksfaglege vurderingar f. Rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging g. ROS-vurdering

3 1. Bakgrunn Eigarar av Gnr 145 bnr 31 (tiltakshavar) har ei tomt på Røssland som i stor grad er ubebygd, og som har vore delvis utan bruk i lengre tid. Den siste tida har dei gitt beskjed til naboar at det er berre å forsyna seg av ved og sikre eiga utsikt. For å hindre at tomta gror att, og samstundes ta i bruk ei av dei mest attraktive tomtene som er potensielt byggeland på Husnes vil tiltakshavar no utgreie om det er mogleg å nytte denne tomta til bustadbygging, då helst med relativt høg utnytting. Det som er i tankane er eit terrassehus på 5 etasjar med to bustadar i kvar etasje. Dette for å fortette i nærleiken av Husnes sentrum der det har vore prega av ei utbygging som har tilgodesett privatbillismen og «suburban sprawl». Denne typen utbygging er ikkje kompatibel med tanken om eit senter som Husnes strebar etter å vere. Denne typen utbygging vil og sikre at fleire får nyte godt av utsikt og sentrumsnære bustadar samt at ein ikkje tar sol og utsikt frå naboar.

4 2. Skildring av planområdet. a. Plangrense og storleik. Plangrensa går langs eigendomsgrensa til 145/31 og gjeld berre denne eigedomen. Nærområdet er regulert og i stor grad teke i buk til dei føremåla som er tenkt. b. Eigarstruktur. Det er berre ein eigar innafor planområdet: Elin Vange og Tor Ove Hauge. c. Planstatus. Planen ligg innafor Kommunedelplanen for Husnes området der det er avsett til bustadføremål. I reguleringsplanen for Bogsnes og Røssland, Husnes del av 144 og 145 er tomta sett av til bustadføremål. Planforslaget vil difor ikkje vere i strid med overordna og eksistrande planar, men sidan desse planane er frå henholdsvis 2000 og 1975 vert det vurdera som naudsynt å laga ein ny reguleringsplan for området. Utnyttingsgrada som planforslaget opnar for er og større enn det som er avsett i den eksisterande planen, samt at planforslaget vil opne for ein anna type bygg enn det eksisterande plan opnar for i dag. d. Topografi, vegetasjon og soltilhøve Tomta er nordvsetvendt og vil difor ha relativt dårlige soltilhøve tidleg på dagen. På ettermiddagen og kvelden vil det være gode soltilhøve. Vegetasjonen på tomta er i dag krattskog som har fått lov til å vekse seg stor. Denne er i stor grad i ferd med å bli fjerna, då bebuarar rundt har fått løyve til å hente ved og sage ned tre for å betre utsikta si. Tomta har svært bra utsikt då det er ei av dei siste tomtene på Røssland som er ubebygd og som har sjøutsikt. Topografisk er tomta ein skråning mot vest-nordvest. e. Eksisterande bygg På tomta er det i dag eit bustadhus og ein garasje. Desse står i den nordre enden av tomta. f. Kulturminne Det er ikkje kjende automatisk freda kulturminne på tomta, og det er lite sannsynleg at det vil finnast nye funn. Dersom det under anleggsarbeid skulle avdekkast kulturminner skal rette instansar varslast jfr føresegner. g. Trafikktilhøve Trafikken i området er bustadstrafikk. Det er ingen vegar som går gjennom planområdet, men ein tilkomstveg i kvar ende av tomta. h. Skildring av nærområdet Nærområdet er prega av suburbanisme og privatbilisme. Blindvegar og oppstykka struktur. For ukjente er det vanskeleg å orientera seg i området på grunn av det ikkje er noko system i korleis området er bygd opp. Elles er det einebustadar plassert midt på tomta med hagar rundt og ein garasje til kvart hus som pregar området

5 3. Skildring av planforslaget a. Rammer og krav gitt i forslaget Det skal leggast vekt på felleskapsløysingar når det gjeld parkering og søppelhandtering. Felles leikeplass skal opparbeidast i samband med det arealet som i dag er avsett til leikeplass i eksisterande reguleringsplass. Elles er det nytta terrasseform på bygget for å hindre at ein skuggar for naboar og lagar eit unødig høgt bygg. b. Skildring av prosjektet Det er tenkt eit terrassehus i 5 etasjar med 2 bustadar i kvar etasje. Desse vil får ein privat uteplass på taket til den bustaden som er under. Det vil vere universell utforming for alle bustadane, eit mogleg unnatak frå dette er dei nederste bustadane då desse vil komme så langt fram at det kan verte vanskeleg å komme fram med heis. Dette er noko som må undersøkast nærare i prosjektering. Ved tilkomsten frå Kleivavegen vil det vere ein felles parkeringsplass med plass til 1,5 bilar per bustad. Mellom eksisterande hus og planlagd bygg på tomta vil det kome ein leikeplass opparbeidd med apparat og universell tilgang. Gesimsen på kvar etasje skal ikkje vere høgare enn 7,5m over terrenget på plankartet. Dette gjer at ein vil unngå eit høgt bygg som skjermar utsikt og sol for grannane. Elles er ikkje prosjektet ferdig prosjektera, så desse krava om gesimshøgd og 850m2 BYA er å sjå på som maksimumgrenser for kva ein får løyve til, men det vil i samband med porsjekteringa mest sannsynleg verte utarbeidd fleire forslag for å utnytte tomta. Vi har i samband med reguleringsplanen utarbeidd tre forslag for maksimumsutnytting av tomta, der det noverande forslaget vart sett som best med omsyn til terreng og bevaring av både tiltakshavar og grannane sine interesser. Desse forslaga har same antal bustadar og same storleik på bustadane, men fotavtrykket til bygget varierar frå 1000m2 til 500m2. Dei to alternativa som vart vurdera som ikkje fullgode i denne omgangen gav dårleg massebalanse, og dårleg tilpassing til terreng. Eit av alternativa ville og føra til dårlegare utsikt og soltilhøve for grannar.

6 4. Planprosessen a. Oppstart Oppstart vart varsla på vanleg måte med nabovarsel til naboar og varsel til alle offentlege instansar som har rett til uttale Oppstarten vart og varsla i avisene Kvinnheringen og Hardanger Folkeblad. b. Det er kome inn 6 merknadar i. E-post frå Fylkersmannen mottatt «Planarbeidet ser ut til å vere i samsvar med gjeldande kommuneplan. Planarbeidet ser heller ikkje ut til å vere i strid med nasjonale føringar for arealpolitikken. På denne bakgrunnen har ikkje Fylkesmannen andre merknader «ii. Brev frå Hordaland Fylkeskommune :kultur og idrett dagsett «Vi ber om at eventuelle kulturminne vert omtalte, verneverdien vurdert og teke omsyn til i det vidare planarbeidet.[...] Vi gjer merksam på at vi i samband med høyring av eit planforslag vil leggje vekt på arealpolitikken og dei fylkespolitiske retningslinjene og kan eventuelt fremja motsegn på grunnlag av desse Vi har i dag ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne i det aktuelle planområdet, og har derfor ingen merknadar på noverande stadium i planprosessen» iii. Brev frå Noregs vassdrags- og energidirektorat dagsett «Vi minner om dei generelle utgreiingskrava i PBL 4-3 om samfunnstryggleik og risiko- og sårbarheitsanalyse. NVE har elles ingen innspel til planarbeidet» iv. Brev frå Statens vegvesen dagsett «Den omtala reguleringsendringa/planen vil få tilkomst via kommunale vegar og vil ikkje ha innverknad på andre ofentlege vegar. Statens vegvesen har ikkje merknader til planarbeidet.» v. Brev frå Jon Kvarme og Marit Skogseth Kvarme dagsett «Etter vårt syn for å tilrettelegga for eit terassehus med 10 bueiningar med parkeringsplass og leikeplass for dominerande, med innsyn til oss og det er på den plassen me har uteplass, det er solsida til oss. Eigedomen vår Gnr 145 Bnr 268. Me synes dette er ein for stor forringelse av vår eigedom.» vi. Brev frå Kjell Håkon Øiestad dagsett «Et såpass stort og omfattende anleggsprosjekt virker upassende i forhold til eksisterende beyggelse[...] en terrasseblokk på et relativt lite og trangt areal vil dominere for mye i nærområdet. Skulle prosjektet på tross av sitt upassende omfang bli realisert i en eller annen form, vil vi (undertegnede m/familie) som sterkt berørt nabo kreve nødvendig

7 skjerming mot felles grense[...]oppføringen av gjerdet bør gjennomføres i takt med opparbeidelse av tomten for et eventuelt terrassehus. Vi ber også om at boligene legges lavest mulig i terrenget for å redusere dominansen av et slikt omfangsrikt bygg. «c. Forslagstillar sine kommentarar i. Epost frå Fylkesmannen mottatt Ingen kommentar ii. Brev frå Hordaland Fylkeskommune dasett Vern av kulturminne er tatt med i føresegner og arealføremåla skal vere i tråd med overordna plan iii. Brev frå Noregs vassdrags- og energidirektorat Det er utarbeida ei kort ROS-analyse sjå pkt 5.g. iv. Brev frå Statens vegvesen dagsett ingen kommentar v. Brev frå Jon Kvarme og Marit Skogseth Kvarme dagsett Hensikta med å lage eit terrassehus er nettopp å sørge for midre innsikt til naboar og gjere bygget mindre domineande. Her vert fokuset og naturleg retta mot sjøen, og ikkje mot naboar. Dersom ein skulle laga eit vanleg bustadhus i to høgder med møna tak ville dette verte meir påtrengande og skape større sjenanse med tanke på innsyn. vi. Brev frå Kjell Håkon Øiestad dagsett Bygget føl terrenget og gir god plass til leikeareal og andre naudsynte funksjonar på tomta. Bygget ligg eit godt stykke unna hytta til fam. Øiestad, og det ligg 4 m frå grensa. Den einaste tida bygget vil skugge for hytta er tidleg om morgonen (03-05) midsommar. Bygget skal ligga så lågt i terrenget som mogleg. Angåande støy vil det vere lite sannsyn at ein vil få problem i høve til hytta til fam. Øiestad. Det er ikkje planlagd noko bruk av eigedomen til Øiestad. Kva personar gjer av fri vilje er det vanskeleg å kontrollere, og hytta ligg i eit allereie etablera bustadområde. Innsynsvernet vil på lik linje med fam. Kvarme sikrast gjennom at bygget vil naturleg ha ein retning mot sjøen. Vi meinar og at det er naudsynt å fortetta i områda rundt Husnes sentrum dersom ein skal ha ei bærekraftig utvikling i området. Husnes bør som det økonomiske sentrum i kommunen fortettast og urbaniserast. Ellers er byggelandet i nærleiken av Husnes sentrum stadig minkande og i stor grad bandlagd til andre føremål enn bustadar.

8 5. Planfaglege vurderingar a. Tilhøve til omgjevnadar og estetikk Det skal utarbeidast ein utomhusplan i samband med byggesøknad. Bygget vil få ein anna karakter enn det som er vanleg i området, men forslagstillar meinar at denne tomta innbyr til ei høgare utnytting og terrassebygging. Det skal leggast vekt på å sikre grannar sine privatsfærer gjennom å orientere bygget mot nord og ha utsikt mot sjøen. Terrasseringa er og slik at det ikkje vil verte problem med innsyn ned på terrassane til grannane under. b. Terreng og landskapstilpassing Bygget er i høgste grad planlagd tilpassa terreng, då det vil følgje hellinga i skråningen. Byggtypen vart bestemt nettopp på grunn av korleis terrenget var. Ill.: Prosjekt Konsult Kvinnherad. Viser korleis bygget vil liggja i terrenget. Dette er maksimal utnytting av tomta i høve til planen c. Barn, unge, eldre og funksjonshemma sine interesser Bygget og fellesområde med funksjonar skal ha universell utforming, parkeringsplassen og leikeplassen skal vere universelt utforma. Leikeplassen er og i samband med eksisterande areal som er avsett til leikeareal, men som ikkje er nytta til dette i dag. d. Utsikt, sol og klimatilhøve Tomta er nordvendt og vil slik ha litt dårlege soltilhøve, men dette er kun eit problem om vinteren, når det er noko baksolt. Utsiktsmessig er dette ei av dei finaste tomtene på Husnes, og har panoramautsikt for alle bustadane. Bygget vil heller ikkje vere til sjenanse for utsikta for grannar. Midtsommars vil bygget skugge noko for hytta til Kjell- Håkon Øiestad, men dette er kun særs tidleg om morgonen (03-05) og vert ikkje vurdera som eit problem. Utsikta til grannane vert heller ikkje påverka i nemneverdig grad.

9 e. Jordvern og landbruksfaglege vurderingar Området er bratt og ligg midt i eit bustadområde og vil slik ikkje ha noko verdi som landbruksområde f. Rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging Det skal ikkje transporterast farlege marterial gjennom området. Elles er det i samsvar med RATP at ein fortettar i sentrumsnære strøk og legg til rette for mindre bilbruk. g. ROS-vurdering i. Trafikktryggleik Sikttrekantar skal opparbeidast. Elles er leikeplass loaklisert langt vekk frå trafikkområde. Vegen til planområdet er og ein blindveg, så det vil vere lite trafikk i området. I området er det mange vegar som fører til dei ulike tilboda og retningane, slik at ein vil ha mange ulike val for å komme seg til og frå tomta. Dette gjer at trafikken som vert generert av bebuarane i planområdet vil verte fordela utover fleire vegar. Slik vurderar vi at vegane i området toler den belastninga som vert resultatet av utbygginga. ii. Radon Målingar i Kvinnherad kommune tilseier at det er liten risiko for Radon i innelufta. Gjennomsnittleg måling i inneluft i Kvinnherad kommune var på 46 bq/m3 noko som er ca halvparten av det som er gjennomsnittet i bustadar i Norge. Statens strålevern anbefalar likevel alle som har opphaldsrom i dei tre nedste høgdene om å foreta radonmålingar, då ein ikkje kan seie noko generelt utifrå desse målingane. Bygget skal etter nye byggeforskrifter ha godt ventilasjonssystem og det vert rekna som liten fare for radonansamlingar i bustadane iii. Beredskap og sløkking Både brannvern og ambulanse er relativ nærleik og ein reknar ei utrykkingstid på mindre enn 5 min. iv. Kulturminne det er ikkje kjente automatisk freda kulturminne i området, men dersom det skulle dukke opp funn, skal rette instansar varslast og arbeidet stanse umiddelbart. v. Vass og avløpsanlegg Det er vass og avløpsanlegg i området, men ein må sikre at overflatevatn vert tatt vare på. I området nord for planområdet har det vore problem under store regnskyll med mykje overflatevatn.

10 Husnes vi. Ekstremver Dette kjem og inn under forrige punkt der store regnskyll kan verte eit problem i framtida, difor bør ein legge vekt på gode vassdrøyingsmekanismar. vii. Grunnproblem, flaum, skred og ras. Det er ikkje kjente grunnproblem i området, og området er ikkje bratt nok til å ha problem med desse tema, det er heller ingen vassdrag gjennomområdet.