Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling postmottak@frogn.kommune.no Drøbak 01.10.2014 Prosjektnr: 201342 Saksnr.: - Adresse: Sogstikollen 24 F, gnr 71 bnr 146 Tiltak: Søknad om rammetillatelse Hus A, B og C Tiltakshaver: Søker: Beliggenhet eiendom AS v/ Truls T. Hagen Drøbak Arkitektkontor AS, Tamburbakken 17 G, 1440 Drøbak ma@droabkark.no Søknad om rammetillatelse for oppføring av 3 nye eneboliger På vegne av tiltakshaver oversendes søknad om rammetillatelse for tre nye eneboliger. Vedrørende eiendommen: Sogstikollen 24 F, heretter kalt eiendommen, er i dag bebygd med en fritidsbolig og en mindre frittliggende garasje. Denne fritidsboligen/garasjen vil bli søkt revet i denne byggesaken. Formål med søknaden: Utbygging av eiendommen med 3 stk nye eneboliger. Regulering og forskrifter: Den aktuelle eiendommen sorterer under kommuneplanen for Frogn kommune. Tiltaket er prosjektert etter TEK 10. Forhåndskonferanse: Det ble avholdt forhåndskonferanse med Frogn kommune 11.12.13. I forhåndskonferansen ble det informert fra kommunen at det ville være krav om søknad om dispensasjon fra arealplan, pbl. 19-1 samt krav til politisk behandling dersom det ble søkt om dispensasjon (Se vedlegg Q02) ved søknad om deling til 3 tomter. Kravet til søknad om dispensasjon ble trukket tilbake etter dialog mellom saksbehandler Christian Grønn og tiltakshaver Truls Hagen. I vedlagt e-post fremgår det klart at tiltakshaver kan søke om oppføring av 3 nye boliger innenfor kravet til 20% BYA. (Se vedlegg Q03). Områdets karakter: Sogstikollen 24 F, ligger i et etablert boligområde med innslag av noen fritidsboliger. Tomten ligger i et grønt og skjermet boligområde med diverse småhus. Området er et typisk uensartet småhusområde, jf. kart bebyggelsesstruktur (Vedlegg F02). Her finnes stor variasjon i arkitektur og typologi. Området preges av en gradvis utbygging over de siste ca 50 årene. Her finnes eneboliger, tomannsboliger, firemannsboliger, rekkehus og lavblokker. Noen volum er enkle og klare andre er sammensatte og komplekse. Enkelte hus har bare en etasje + kjeller mens andre har opptil 4 etasjer (med kjeller og loftsetasje.) Her finnes saltak, valmede tak, halv-valm, pyramidetak,
Side 2/7 pulttak og flate tak alle med variasjon mht takvinkler og takutstikk. Grunnflatene varierer også meget i form og størrelse. Noen hus har store glassflater andre smårutete vinduer. Paneltyper, farger og detaljering varierer også i stor grad. De fleste hus har trepanel som hovedmateriale i forskjellige farger. En del bebyggelse i området er oppført med pussede flater med i kombinasjon med noe innslag av trepanel og/eller natursteinsmurer. Hver utbygging synes å være et utrykk for sin tids rådende arkitekturforståelse eller den enkelte byggherres idealer. Arkitektur: I området Sogstikollen bestående av variert bebyggelse søkes det om oppføring av 3 nye boliger med sammenfallende arkitektur. Boligene i Sogstikollen 24 F vil bli etablert med rektangulære volumer i 3 etasjer med hvite pussfasader og noe innslag av trepanel og flate tak. Boligene tar opp elementer fra nærområde med hensyn til materialbruk. Bygningsvolumene er forsøkt tilpasset tomtens topografi ved å tilpasse volumene inn i terrenget. Grepet sørger også for å dempe høyde virkningen til byggene ved den nevnte terrengtilpasningen. Boligene etableres videre med glassflater mot utsikt i Syd og vest. Det er planlagt garasje integrert i boligens underetasje for hus A og B. Hus C vil få integrert garasje i boligens 1 et. 1 et.. Bygningsvolumene som nå omsøkes er godt innenfor kommuneplanbestemmelsene, både mht. høyder og volum, og anses å ta godt hensyn både til sine bygde og naturgitte omgivelser. Adkomst: Eiendommen har i dag adkomst fra Sogstikollen. Prosjektet tar sikte på å oppgradere dagens avkjørsel og benytte den for fremtidig bruk. Utvidet bruk av privat vei (Sogstikollen / Sogstieika) er avklart med veilaget og hjemmelshaver for privat veiparsell. Se vedlagt erklæring vedlegg Q06 og Q06.1. Søknad om utvidet bruk av kommunal avkjørsel Det søkes herved om tillatelse til utvidet bruk av eksiterende avkjørsel fra Sogstiveien til Sogstieika for 3 nye boliger. Til orientering har Sogstikollen 24F, allerede tillatelse til adkomst for eksisterende fritidsbolig på eiendommen. Ny bebyggelse i Sogstikollen 24 F vil naturligvis generere noe mer trafikk. Vår vurdering er at utvidet bruk med avkjøringstillatelse for 2 enheter (i tillegg til den som allerede foreligger for fritidsboligen) er å anse som relativt beskjedent i det aktuelle området. Fortetting i hht kommuneplanen vil generere noe mer trafikk til eksisterende boligområder. Denne trafikken er en naturlig konsekvens av kommuneplanens intensjon for utvikling av sentrumsnære områder. Høyder: Høyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng rundt byggene Hus A: H = 6,44 m Hus B: H = 6,69 m Hus C: H = 7,05 m
Side 3/7 Krav til maks høyde maks 7,5 m er ivaretatt. Riving: Det søkes herved om riving av eksisterende bygningsmasse. Etter vårt skjønn er ingen bevaringshensyn knytet til dagens bebyggelse. Rivingen ble til orientering nabovarslet samtidig som det nye tiltaket. Areal eksist. Fritidsbolig : Areal eksist. garasje: Areal eksist. Bod : 68,2 m2 (BYA) 17,4 m2 (BYA) 4,8 m2 (BYA) BYA / BRA: BYA: Tomteareal = 1223,0 m2 i hht. matrikkelen Utnyttelse i hht kommuneplan bestemmelser = 20 % BYA max m2 = 1223 *0,20 = 244,6 m2 BYA Hus A = 63,0 m2 + 18,0 m2 (parkering) BYA Hus B = 63,0 m2 + 18,0 m2 (parkering) BYA Hus C = 63,0 m2 + 18,0 m2 (parkering) BYA tot = 243,0 m2 BYA % = (243/1223) * 100 = 19,86 % Krav til BYA 20 % er ivaretatt. BRA: BRA Hus A = 49,2+50,8+53,1 = 153,1 m2 BRA Hus B = 49,2+50,8+53,1 = 153,1 m2 BRA Hus C = 53,1+54,2+49,2 = 156,5 m2 Parkering: Det er lagt til rette for 1 stk garasjeplass integrert i hver bolig i tillegg til 1 stk parkeringsplass 18 m2 på terreng. Krav til 2 stk. parkeringsplasser pr. bolig er i varetatt. Brannteknikk: Ingen spesielle tiltak er nødvendig med hensyn til brannkrav mellom de planlagte bygningene, da avstanden mellom bygningene er 8 m eller mer.
Side 4/7 Uteoppholdsareal: Samlet MUA for Sogstikollen 24 F er avlest digitalt til 902,0 m2. Det legges til rette for markterrasser i direkte tilknytning til hver enkelt bolig. Balkongareal fra bolig medregnet i MUA : Balkong hus A = 8,5 m2 Balkong hus B = 8,5 m2 Balkong hus B = 18,0 m2 Areal balkonger = 35,0 m2 MUA Grøntareal fra tomt = 867,0 m2 + Areal balkonger = 35,0 m2 MUA totalt = 902,0 m2 MUA pr. bolig 902,0 m2 / 3 = 300,7 m2 Krav til MUA 300 m2 pr. bolig er ivaretatt. Arealdisponering av eiendommen: Tomteareal = 1223,0 m2 i hht. Matrikkelen Kjøreareal (Asfalt) = 177,0 m2 Grøntareal = 867,0 m2 BYA boliger = 189,0 m2 Areal totalt = 1233,0 m2 VA, avfall: Informasjon om VA knyttet til eiendommen er forsøkt hentet fra Frogn kommune. Tiltakshaver har hatt tlf kontakt med Eivind Smestad (TDF) vdr. VA problematikken. Smestad opplyser at det tilstrekkelig kapasitet på den kommunale ledningsnettet som ligger langs friområde mellom Sogstikollen og Sogstijordet. Drøbak Arkitektkontor AS har blitt informert at det ikke finnes noe data på private ledninger i området. Tiltakshaver har på eget initiativ engasjert Drøbak Rørleggerservice AS for å utrede følgende: - Kapasitet på eksiterende avløpsledning - Vanntrykk på eksiterende vannledning med hensyn til slokkevann og trykk for 3 nye boliger Se vedlagt uttalelse fra Drøbak Rørleggerservice AS. (Vedlegg Q07) Avfallshåndtering organiseres med 2 søppelbeholdere pr. enhet. Løsningen er valgt i tråd med anbefaling fra Follo REN. Se vedlagt uttalelse fra Follo Ren vedlegg Q08
Side 5/7 Overflatevann: Overflatevann håndteres lokalt i på egen grunn. Støy: Tomten er i liten grad støyutsatt. Det anses følgelig ikke nødvendig å utarbeide særskilt støyteknisk rapport i fm rammesøknad. Det påpekes at retningslinjer iht. T-1442 vil bli fulgt og egen støykonsulent vil bli engasjert i fm søknad om igangsettingstillatelse hvis kommunen anser dette som nødvendig Naturmangfold: Eiendommen ligger langs østsiden av veien med adkomst fra Sogstikollen. Sogstikollen 24 F ligger i et skrånende terreng. På eiendommen står det i dag en fritidsbolig og en mindre garasje. Skråningen består av fjell med noe jordlag/ gress, samt noe vegetasjon, herunder både bar- og løvtrær. Det vil i fm etablering av nye boliger bli plantet nye stedegne trær som furu og bjørk. For øvrig vil eksisterende jordsmonn i størst mulig grad bli bevart - og ny frisk jord tillegges ved opparbeidelse av tomten. Tomten anbefales opparbeidet og levert med grønt gress og grønn hekk mot nabo, samt nevnte trær som er foreslått på vedlagt utomhusplan. Det er forøvrig ikke registrert biologisk mangfold på mottatt situasjonskart i målestokk 1:500. jf. vedlagt forside til situasjonskart vedlegg D01. Nabobemerkning Det har pr. i dag innkommet 3 nabobemerkninger. Følgende bemerkninger er innkommet: Cato Gjersø, Sogstikollen 24 B (Se vedlegg Q04): - Gjersø bemerket på at fristen for tilbakemelding på varslet var for kort, da varslet ble utsendt veldig nærme sommerferien. - Gersjø ønsker at hus A senkes med 0,5 m, da han som nabo har særinteresser i forhold til utsikt fra sin bolig mot syd. Vår vurdering: - Etter mottatt tilbakemelding fra Gjersø, ble den lovpålagte svarfristen til nabovarslet forlenget med ytterligere 2 uker av tiltakshaver. Fristforlengelsen ble varslet skriftlig til Gjersø pr. e-post. (Se vedlegg Q04) - Drøbak arkitektkontor AS v/mahtab Aslam har vært i dialog med tiltakshaver og informert om høyder for det omsøkte tiltaket. Med de planlagte høydene anser vi at Gjersø ikke vil ha noe stort tap av utsikt. Det påpekes at naboer må påregne noe tap av utsikt som en naturlig konsekvens i områder som grenser til fremtidig boligområder i kommeplanen. Kjell Riise, Sogstikollen 24 A og Tor Aksel Frøyland Sogstikollen 26 - Representert ved advokat Håvar Wiik (Se vedlegg Q05). - Håvard Wiik bemerker på vegne av sin klinet Frøyland at felles grense mot sydøst ikke er korrekt. Denne grensen berører tiltaket på 71/146 da endelig fastsatt grense kan påvirke planlagt tiltak
Side 6/7 med hensyn til tomtestørrelse, BYA og MUA. Etter naboens oppfatning må grensespørsmålet avklares før eventuelt søknad kan behandles. - Det reises spørsmål ved utnyttelsesgraden BYA, da beregninger foretatt dere indikerer en overskridelse av BYA. - Det påpekes at hus A har for stor høyde og plassering som vil sjenere og ta både utsikt og sollys for Sogstikollen 24 A. - Det reises spørsmål ved utnyttelsesgraden MUA, da beregninger foretatt av dere indikerer at prosjektet ikke oppfyller kravet til MUA. Det påpekes også at spørsmål vdr. felles grense må avklares før søknad behandles. - Det informeres at det er telefon og strømforsyningsmast på eiendommen til Sogstikollen 24 F som er knyttet til Frøylands bolig. Dersom det av hensyn til tiltaket er behov for å fjerne/ flytte mastene forutsettes det at arbeidet gjøres på tiltakshavers bekostning etter avtale med Frøyland. Vår vurdering: - Tiltakshaver har bestilt situasjonskart fra kommunen i fm utarbeidelse av prosjekteringsmateriell for planlagt tiltak. På kartet er det vist usikre grenser for eiendommen. Arealet på 71/146 er oppgitt til 1223 m2 på vedlegget til mottatt situasjonskart. Tiltakshaver har kjøpt eiendommen med et målebrev som viser at den opprinnelige størrelsen på tomten er på 1295,0 m2. Tiltakshaver rekvirerte også en oppmålingsforettning hvor følgende naboer var representert: Cato Gjersø Tor Aksel Frøyland Rolf Erik Mathisen på vegne av Elsie Mathisen Samtlige grensepunkter ble innmålt av kommunen, men grensen mot 71/143 og 71/140 i syd kunne ikke fastsettes grunnet uenighet om plasseringen av punktet. Arealet på eiendommen etter grensepåvisningen ble satt til 1224 m2, altså 1,0 m2 større enn arealet for prosjekteringsgrunnlaget. Til orientering er alle grenser utenom grensen i syd og vest satt som sikre i matrikkelen. Tvisten om eiendomsgrensen mot Frøyland anses å være av privatrettslig karakter. Vi anser derfor at saken kan behandles uavhengig av denne tvisten. Det vises i denne sammenheng til pbl 21-6 i følge denne paragrafen er det regulert i hvilken grad privatrettslige forhold kan ha betydning for bygningsmyndighetenes behandling av byggesøknader: "Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden." - Det bemerkes at hus A er prosjektert med stor høyde og plassering som vil sjenere Sogstikollen 24A. Etter vår vurdering har prosjektet tatt godt hensyn til nabobebyggelse. Hus A er plassert mer enn 8 m fra Sogstikollen 24 A. Hus A har kun 1,5 etasje eksponert mot nabo i 24, noe som bør anses å være rimelig beskjedent. Huset har en høyde på 6,44 m fra gjennomsnittlig planert terreng rundt boligen, noe som er over 1,0 m lavere enn hva kommuneplanbestemmelsene tillater. Etter vår vurdering må naboer måtte påregne noe tap av utsikt mot syd som en naturlig konsekvens i områder som grenser til fremtidig boligbebyggelse i kommeplanen.
Side 7/7 - Beregning av BYA og MUA er vist i dette følgebrevet. Våre beregninger viser at tiltaket holder seg innenfor maksimum BYA på 20 % og minimum MUA 300 m2 pr. bolig. - Dersom det er behov for flytting eller fjerning av master i fm byggearbeider vil kostnaden forbundet med dette bli dekket av i tiltakshaver. Konklusjon: Søknaden anses å være komplett. Tiltaket anses å være i tråd med den samlede plan- og bygningslovgivningen. Mvh Mahtab Aslam MSc Architecture and Design Drøbak Arkitektkontor AS 1440 Drøbak Tlf.: 64 93 36 70 / 952 99 312