2 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS

Årsrapport 2011

2 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 3 Innhold Side Kort presentasjon 4 Rammebetingelser..... 4 Konkurranseforhold. 5 Utlån.. 5 Innlånsvirksomheten... 6 Kapitalforvaltningen.. 7 Administrativt samarbeid.. 7 Soliditet.. 7 Aksjonærpolitikk..... 8 Forretningsmessig risiko.. 8 Finansielle hovedtall... 9 Årsberetning... 10 Resultatregnskap... 17 Balanse... 18 Kontantstrømoppstilling... 20 Noter... 21 Styrende organer og organisasjon... 45 Revisjonsberetning... 46 Kontrollkomitéens beretning... 47

4 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Beskrivelse av virksomheten Kort presentasjon Eiendomskreditt AS er et landsdekkende kredittforetak som eies av sparebanker. Eiendomskreditt ble etablert i 1997 og kom i ordinær drift i 1998. Eiendomskreditt AS har forretnings-kontor i Bergen. Offentlig godkjenning Virksomheten kontrolleres av Finanstilsynet. Vedtektene er godkjent av Finanstilsynet på vegne av Finansdepartementet. I 2009 fikk Eiendomskreditt AS status som kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). Formål Selskapets formål er å yte eller erverve bolighypoteklån, eiendomshypoteklån og lån til stat og kommuner og å finansiere utlånsvirksomheten hovedsaklig ved utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett. Forretningsidé Eiendomskreditt skal ta lav kredittrisiko. Dette skal over tid gi billige innlån og lave tap og sammen med spesialisering og standardisering bidra til lave driftskostnader. Samlet skal dette gjøre Eiendomskreditt i stand til å være blant markedets rimeligste tilbydere av langsiktige pantelån. Rammebetingelser Reguleringen av kredittforetakene Kredittforetak er underlagt lov av 10. juni 1988 om finansieringsvirksomhet og finansinstitusjoner. Kredittforetakenes vedtekter skal være godkjent av Finanstilsynet og kan ikke endres uten ny godkjennelse. Finanstilsynet fører tilsyn med kredittforetakenes virksomhet. Aktivasiden i kredittforetak er gjerne dominert av en forholdsvis oversiktlig og homogen utlånsmasse. Dette vil typisk si utlån mot pant i fast eiendom, innenfor vedtektsfestede takstgrenser. Kredittforetaks utlånsvirksomhet kan imidlertid også gjelde andre formål, som da vil være angitt i vedtektene. Vedtektsfestede bestemmelser om låneformål og belåningsgrenser skal sikre kreditor mot uforutsett og uforsvarlig kredittrisiko. Obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) Med Obligasjoner Med Fortrinnsrett (OMF) menes obligasjoner som har en fortrinnsrett til dekning i utstederens sikkerhetsmasse for obligasjonene. Fra 1. juni 2007 ble det mulig for norske kredittforetak å utstede obligasjoner med fortrinnsrett i henhold til Lov av 10. juni 1988 om finansieringsvirksomhet og finansinstitusjoner, og Forskrift om kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett i en sikkerhetsmasse bestående av offentlige lån, utlån med pant i bolig eller annen fast eiendom (forskrift nr 550 av 25.05.2007). Ved innføring av et lån i sikkerhetsmassen skal det fastsettes et forsvarlig verdigrunnlag for eiendommen som stilles som sikkerhet for lånet. Lånet kan bare utgjøre en fastsatt andel av eiendommens verdi. Kredittforetaket skal løpende overvåke verdiutviklingen i sikkerhetsmassen og skal til enhver tid sørge for at det er beløpsmessig balanse mellom obligasjonene og sikkerhetsmassen. Kredittforetaket er pålagt å føre et register over obligasjonene med fortrinnsrett, og alle formuesgoder og derivatavtaler som inngår i sikkerhetsmassen. Finanstilsynet skal utnevne en uavhengig gransker som har til oppgave å overvåke at registeret føres i tråd med regelverket. Granskeren rapporterer rutinemessig til Finanstilsynet. Matchingsregler Kredittforetaket skal sørge for at verdien av sikkerhetsmassen til enhver tid overstiger verdien av krav med fortrinnsrett som kan rettes mot sikkerhetsmassen. Ved beregning av verdiene skal det tas hensyn til kursdifferanser og verdi på derivatkontrakter. Kredittforetaket skal se til at kontantstrømmen fra sikkerhetsmassen til enhver tid overstiger betalingsforpliktelsene overfor kreditorene. Kredittforetaket skal ikke påta seg vesentlig valuta- eller renterisiko og skal sørge for at verdiendringer som følge av endrede valutakurser og skift i rentekurver ikke er større enn de rammer som selskapet har fastsatt. Obligasjonsmarkedet Inntil tidlig i 1990-årene var kredittforetakene den største private utstedergruppe i det norske obligasjonsmarkedet. Etter omfattende strukturendringer i næringen overtok banksektoren denne rollen. Ny lovgiving fra 2007 for kredittforetak som kan utstede obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) har bidratt til at kredittforetakene igjen vokser sterkt som utstedergruppe. Bytteordningen For å sikre bankene finansiering gjennom finanskrisen vedtok staten høsten 2008 å tilby kreditt til finansinstitusjonene gjennom en bytteordning der staten bytter kortsiktige statspapirer mot obligasjoner

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 5 med fortrinnsrett utstedt av kredittforetak eiet av banker. Samlet ble obligasjoner med fortrinnsrett for ca kr 230 mrd benyttet i bytteordningen. Bytteordningen ga kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett en sterk vekst, og har sammen med ny lovgiving og nye reguleringer medført at gruppen har vokst sterkt som utstedersektor. På lengre sikt forventes at obligasjoner fra kredittforetakene vil erstatte store deler av den obligasjonsgjelden bankene i dag har utestående. De nye kredittforetakene er alle eid direkte eller indirekte av banker. Største utstedersektorer obligasjoner (Oslo Børs og ABM) Utstedersektor 2011 2010 2009 Staten 210 237 204 Banker og forsikring 263 256 240 Kredittforetak 23 30 31 Kredittforetak OMF 263 135 87 Industri 138 130 118 Andre 48 49 53 947 837 732 De største kjøperne av obligasjoner notert på Oslo Børs og ABM (Alternative Bond Market) er stat og kommune, trygdeforvaltningen, forsikringsselskaper, private pensjonskasser, banker, verdipapirfond og kredittforetak. Konkurranseforhold I tillegg til kredittforetakene drives pantelånsvirksomhet hovedsakelig av forretningsbanker, sparebanker og Den Norske Stats Husbank. Private banker Forretningsbanker og sparebanker har tradisjonelt hatt en stor markedsandel i kredittmarkedet, og utgjør den største långivergruppe i Norge. Selv om bankene nå overfører betydelige deler av boliglånene til heleller deleide kredittforetak, vil det fortsatt være bankene som markedsfører lånene. Kredittforetak Etter en periode med reduksjon i antall kredittforetak er ca. 20 nye kredittforetak etablert de senere år. Disse utsteder obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). De fleste kredittforetakene er å anse som fundinginstrumenter for bankene og opererer ikke selv i utlånsmarkedet, men får tilført lånene fra eierbankene. Forsikringsselskaper - pensjonskasser Private livsforsikringsselskaper og pensjonskasser har i betydelig omfang gitt utlån mot sikkerhet i fast eiendom. For de private livsforsikringsselskapenes del er denne virksomheten nå redusert. Statens Pensjonskasse driver en betydelig utlånsvirksomhet i boligmarkedet. Også en rekke kommunale pensjonskasser gir utlån til fast eiendom. Offentlige banker m.m. Den Norske Stats Husbank er hovedsakelig et boligpolitisk virkemiddel. Husbankens aktivitet reguleres av myndighetene gjennom rammer for utlånene, samt vilkårene vedrørende rente, formål, tilbakebetalingstid m.v. Utlån Utlån gis kun i det norske marked. Lån bevilges ut fra en samlet vurdering av sikkerhet og lånesøkers betjeningsevne. Kravene til sikkerhet er fastsatt i selskapets vedtekter: - Ved pant i boligeiendom, eller i rettigheter i slik eiendom, skal lån være sikret innenfor 65 % av en forsvarlig verdivurdering. - Lån til leiegårder og andre utleieboliger som skal vektes 100% etter kapitaldekningsreglene, er maksimert til 60% av en forsvarlig verdivurdering. - Lån til andre typer næringsbygg skal være sikret innenfor 55 % av en forsvarlig verdivurdering. - Lån til stat og kommuner kan gis uten særskilt sikkerhet. For lån som etter vedtektene skal ha pantesikkerhet, er det sikkerhetsstillelsen som skal være hovedgrunnlaget for kredittbeslutningen. I tillegg skal låntaker ha både vilje og evne til å betjene lånet. Foreligger det forhold som kan gi grunn til å tro at debitor ikke vil kunne tilbakebetale lånet på normal måte, skal lån ikke ytes uavhengig av hvilken sikkerhet som kan stilles.

6 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Øvrige kriterier for utlån Boliglån ytes primært i tettsteder eller i regulerte områder hvor boligen antas å være lett omsettelig. Unntak kan gjøres ved særlig lav belåningsgrad for attraktive og kurante boliger. For næringseiendommer som belånes, vil kravet til beliggenhet normalt være enda strengere. Generelt vil det være et hovedkrav at panteobjektene med stor grad av sikkerhet antas å være omsettelige til priser som gir Eiendomskreditt full dekning av alle krav også i et vanskelig eiendomsmarked. Panteobjektene skal dessuten kunne leies ut til priser som dekker påregnelige utgifter til vedlikehold, drift, avgifter og betjening av Eiendomskreditts lån. Belåningsverdi Pantobjektets belåningsverdi fastsettes av Eiendomskreditt. Som grunnlag krever Eiendomskreditt at det foreligger en dokumentert omsetningsverdi, en takst eller en tilfredsstillende meglervurdering. For boliglån kan også verdiestimat fra Eiendsdomsverdi AS legges til grunn. (Eiendomsverdi AS er et selskap som leverer verdiestimater på boliger til alle OMFforetak med boliglån.) Eksterne verdivurderinger blir evaluert av Eiendomskreditt. Dersom verdien anses å være satt for høyt, eller dersom det foreligger negativ informasjon som er relevant for verdivurderingen, blir også denne informasjonen hensyntatt i kredittbehandlingen ved at verdien eller belåningsgraden settes ned. Kredittfullmakter Kredittgivningen i Eiendomskreditt er sentralisert og basert på en egen kreditthåndbok som er vedtatt av styret. Ingen har kredittfullmakt alene. Boliglån inntil 4 mill kroner kan innvilges av to i fellesskap. Ved større lån, eller ved mer komplekse saker, behandles saken i kredittkomiteen. Alle lån til næringsformål, inklusiv leiegårder, samt lån til borettslag (fellesgjeld), behandles av kredittkomiteen som har fullmakt til å bevilge lån inntil 30 mill. kroner, alternativt inntil 40 mill. kroner til borettslag og inntil 50 mill. kroner ved lån til kommuner og stat eller når lån er garantert av slike. Lån som er større enn dette, skal behandles i Eiendomskreditts styre. Distribusjon Salg av lån foregår hovedsakelig fra selskapets kontor i Bergen. Når det gjelder næringslån, tilføres en stor del av sakene fra eierbankene. Også disse sakene er gjenstand for ordinær kredittbehandling i Eiendomskreditt. Ofte deles disse lånene med banken slik at Eiendomskreditt har den best prioriterte del av lånene. Det brukes ikke agenter. Eiendomskreditt er også valgt som samarbeidspartner av Huseiernes Landsforbund. Alle som har boliglån med pant i egen bolig får gratis medlemskap i Huseiernes Landsforbund med de fordeler dette gir i form av gratis juridisk, teknisk og økonomisk rådgiving og rabatter på en rekke produkter og tjenester knyttet til bolig. Denne samarbeidsavtalen styrker selskapets salg av boliglån. Utlånsbetingelser Eiendomskreditts boliglån gis normalt med en løpetid på 20 35 år. Ved særlig lav risiko kan lenger løpetid innvilges. For lån til næringsbygg skal lånene normalt ha en løpetid på maksimalt 25 år. Utlån kan gis med flytende eller fast rente, og for større næringslån tilbys også 3 måneders NIBOR med et marginpåslag. Rentebindingstiden for lånene med fast rente kan være opp til 10 år. Ved rentereguleringstidspunktene kan låntaker innfri lånene til pålydende. Dersom lån innfris utenom disse tidspunktene, kan dette for låntaker enten medføre kostnader i form av overkurs eller en gevinst i form av underkurs. Innlånsvirksomheten Frem til våren 2009 drev Eiendomskreditt sin virksomhet med konsesjon som tradisjonelt kredittforetak. Innlån har vært tatt opp i det innenlandske obligasjons- og sertifikatmarkedet. I juni 2007 ble finansieringsvirksomhetsloven endret. Den nye loven tillater spesialiserte kredittforetak med egen konsesjon å utstede obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). Lovendringen gir obligasjonseierne en fortrinnsrett til dekning i kredittforetakets sikkerhetsmasse (låneportefølje) i tilfelle av konkurs i kredittforetaket. Denne retten, samt strenge krav til foretakenes risikostyring og drift, gir obligasjoner med fortrinnsrett lavere risiko og dermed bedre rentebetingelser. Generelt kan sikkerhetsmassen bestå av lån som er gitt mot pant i fast eiendom, borettsandeler eller ulike typer kreditt til den norske stat og kommuner. I sikkerhetsmassen kan det også inngå visse typer kvalifiserte sikkerheter som kan utgjøre inntil 20% av sikkerhetsmassen. I tillegg kan fordringer i form av derivatavtaler som tilfredsstiller nærmere krav, inngå i sikkerhetsmassen. Eiendomskreditt skal i hovedsak finansiere virksomheten gjennom utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett. Det vil likevel være et begrenset behov for å utstede nye senior (usikrede) sertifikat- og obligasjonslån.

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 7 Ettersom Eiendomskreditt yter lån både til boliger og næringsbygg, har Eiendomskreditt valgt å utstede to typer obligasjoner med fortrinnsrett; bolig-hypotekobligasjoner og eiendomshypotek-obligasjoner. Bolighypotekobligasjonene (også kalt boligkredittobligasjoner) har fortrinnsrett til kontantstrømmen fra en sikkerhetsmasse som i hovedsak består av lån med pant i eneboliger, rekkehus, leiligheter og borettslagseiendommer (fellesgjeld). Eiendomskreditt gir ikke lån mot pant i borettsandeler. Eiendomshypotekobligasjoner (også kalt næringskredittobligasjoner) har fortrinnsrett til kontantstrømmen fra en sikkerhetsmasse som i hovedsak består av næringseiendommer, men også boligeiendommer som ikke oppfyller alle kravene til å kunne vektes som boliglån etter kapitaldekningsforskriften. I regelverket som gjelder for utstedelse av for obligasjoner med fortrinnsrett, stilles det strenge krav til styring av rente- og valutarisiko, kredittrisiko og balansering av innlån og sikkerhetsmasse. Eiendomskreditt skal fortsatt primært finansiere sin virksomhet gjennom innlån i det innenlandske obligasjonsmarkedet. Det legges vekt på at innlånsvirksomheten skal være langsiktig, oversiktlig og kostnadseffektiv. Kapitalforvaltningen Selskapets kapital skal forvaltes i tråd med selskapets strategi for egenkapitalrentabilitet, kredittrisiko og renterisiko. Etter retningslinjene kan midler plasseres i utlån, omsettelige rentebærende papirer, rente- og aksjefond, grunnfondsbevis og aksjer. Selskapet vil også kunne investere i eiendom knyttet til eget bruk. Muligheten for å plassere i aksjer og aksjefond har aldri vært benyttet. I kapitalforvaltningen skal det legges vekt på stabil avkastning, høy likviditetsgrad og begrenset risiko. Administrativt samarbeid Eiendomskreditt tok i 2004 initiativ til å etablere Kredittforeningen for Sparebanker (KfS). Selskapene er samlokalisert og har inngått en avtale om administrasjonssamarbeid. Dette gir begge selskaper kostnadsfordeler og bedre grunnlag for å rekruttere og opprettholde god kompetanse på sentrale områder. Et større miljø bidrar også til å redusere selskapenes administrative risiko. Soliditet Kapitaldekningskrav Minstekrav til kapitaldekning, regler for beregning av kapitaldekningen og krav til sammensetningen av den ansvarlige kapital er fastsatt gjennom lov og forskrifter. Kapitaldekningsreglene har vært under endring og Basel II er nå implementert. Basel II reglene er delt inn i 3 pilarer som kan oppsummeres slik: Pilar 1 inneholder regler for beregning av kapitalkrav for henholdsvis kreditt-, markeds- og operasjonell risiko. Eiendomskreditt benytter standardmetoden for beregning av kredittrisiko og basismetoden for beregning av operasjonell risiko. Pilar 2 fastsetter retningslinjer for vurdering av institusjonens samlede kapitalbehov (og for tilsynsmessig oppfølging av samme). Alle institusjoner skal ha en prosess for å vurdere egen risikoprofil og tilhørende kapitalbehov (ICAAP). Prosessen og resultatet av denne skal dokumenteres. Gjennomgangen skal være gjenstand for en uavhengig kvalitetsvurdering. I praksis vil det vanligvis være selskapets revisor som foretar denne vurderingen Pilar 3 omhandler markedsdisiplin og angir krav til offentliggjøring av informasjon. Kravet til størrelsen på den ansvarlige kapitalen bestemmes ut fra en risikovekting av utlån, øvrige eiendelsposter i balansen og fordringer utenom balansen. I tillegg påvirkes kravet av andre risikofaktorer knyttet til virksomheten. I Eiendomskreditt er lovmessige krav til størrelse på ansvarlig kapital i hovedsak knyttet til kredittrisiko. Virksomhet med de belåningsgrenser og type pantesikkerheter som gjelder i Eiendomskreditt, har i et langt historisk perspektiv bare gitt ubetydelige tap. Etter regelverket risikovektes lånene i Eiendomskreditt likevel like høyt, og til dels høyere enn vesentlig mer risikofylte lån som vanligvis inngår i bankers låneportefølje. Dette må man ta hensyn til både ved vurdering av kapitaldekningen i Eiendomskreditt og ved sammenligning mot kapitaldekning i banker. Eiendomskreditt har som policy å opprettholde en soliditet som gir tillit i markedet og som gir selskapet den nødvendige handlefrihet. I valg mellom markedsvekst og tillitvekkende soliditetsmål skal sistnevnte derfor prioriteres.

8 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Aksjonærpolitikk Selskapet vil, innenfor de anbefalinger og regler som fastsettes av Finanstilsynet, ta sikte på å holde en høy utbyttegrad. En slik utbyttepolitikk er begrunnet med at flertallet av aksjonærene antas å holde aksjene langsiktig og føre dem som anleggsmidler. Uten en høy utdelingsgrad vil derfor selskapets inntjening ikke bli avspeilet i eierbankenes inntjening og egenkapital. Forretningsmessig risiko Debitors betalingsevne Selv om pantesikkerheten for utlånene forutsettes å gi full sikkerhet for de innvilgede lån, vil Eiendomskreditts risiko likevel også være knyttet til den enkelte kundes evne til å betjene sine lån. Verdifall på sikkerhetsstillelser. Eiendomskreditt yter kun grunnfinansiering innenfor lave belåningsgrenser. Kraftig prisfall i eiendomsmarkedet vil likevel kunne påføre selskapet forretningsmessig risiko. Refinansieringsrisiko Lav likviditetsrisiko er et viktig element i Eiendomskreditts driftskonsept. Det legges derfor stor vekt på at utlånene er langsiktig finansiert. Som utsteder av obligasjoner med fortrinnsrett er selskapet pålagt å se til at betalingsstrømmen fra sikkerhets-massen gjør selskapet i stand til å innfri sine betalingsforpliktelser overfor eiere av obligasjoner med fortrinnsrett og motparter i derivatavtaler med fortrinnsrett. Det er også selskapets policy å holde tilstrekkelige likviditetsreserver til å møte alle forfall på kort sikt. På lang sikt vil en homogen lavrisiko utlånsmasse som lett kan avhendes, representere en ytterligere likviditetsmessig sikkerhet for selskapets kreditorer. Eiendomskreditt skal heller ikke i fremtiden påta seg vesentlig valutarisiko. Risiko knyttet til kapitalforvaltning Selskapets kapital er i all hovedsak plassert i rentebærende aktiva med lav kredittrisiko og innenfor fastsatte kredittrammer. Disse plasseringene inngår for en stor del i selskapets likviditetsreserver. Selskapet har ikke investert i aksjer, aksjefond eller strukturerte spareprodukter. Risikoanalyse og kapitalbehov Eiendomskreditt utarbeider årlig et dokument som gir en oversikt over Eiendomskreditts metoder for evaluering av risikoprofil og kapitalbehov i henhold til gjeldende regelverk (ICAAP) og resultatene av denne evalueringen. Dokumentasjonen og prosessen bak denne er ment å underbygge styrets evaluering og tilpasning av risikonivået i selskapet og bidra til at styret på en kvalifisert måte sikrer at selskapet har en ansvarlig kapital som er tilstrekkelig i forhold til risikonivå og regulatoriske krav. ICAAP-dokumentet skal videre dekke myndighetenes krav til dokumentasjon av Eiendomskreditts kapitalbehov. ICAAP-dokumentet vedtas av styret som er ansvarlig for prosessen med å vurdere samlet kapitalbehov i forhold til selskapets risikoprofil så vel som strategien for å opprettholde et tilfredsstillende kapitalnivå. Renterisiko Eiendomskreditt skal ikke ha vesentlig renterisiko. Rentebindingen vil derfor i all hovedsak være lik på inn- og utlånene. Eventuelle skjevheter søkes dekket via sikringsforretninger på og utenfor balansen. Markedsrisiko Største risiko vil være knyttet til mulig kursfall på rentepapirer som holdes som likviditetsreserve. Valutarisiko Eiendomskreditt har i dag ingen aktivitet i annen valuta enn norske kroner og har ikke valutarisiko.

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 9 FINANSIELLE HOVEDTALL (1.000 kr) Resultat 2011 2010 2009 2008 2007 Netto renteinntekter 33 692 38 375 31 964 27 960 18 992 Øvrige driftsinntekter 1 737 1 690 1 825 1 867 1 402 Provisjons- og gebyrkostnader 192 311 477 575 579 Øvrige driftskostnader 14 973 14 233 13 120 11 818 11 102 Gevinst/tap (-) på verdipapirer og utbytte -444 665 12 060-12 912-1 790 Tap (Gruppeavsetninger/avsetning til uspesifisert tap) 0 0-188 1 358 0 Resultat av ordinær drift/resultat før skatt 19 820 26 186 32 441 3 165 6 924 Skattekostnad 5 473 7 276 9 017 795 1 887 Resultat etter skatt 14 346 18 909 23 424 2 370 5 037 Balanse per 31.12. 2011 2010 2009 2008 2007 Sikringsobligasjoner, kortsiktige plasseringer og diverse fordringer 744 667 1 022 770 574 600 574 840 502 792 Brutto utlån 3 170 393 2 871 614 2 707 238 2 883 330 2 874 108 Nedskrivning på grupper av utlån - 1 170-1 170-1 170-1 358 0 Varige driftsmidler 4 537 5 093 5 070 1 879 1 910 Sum eiendeler 3 918 427 3 898 307 3 285 737 3 458 691 3 378 810 Lån opptatt ved utstedelse av verdipapirer 3 499 536 3 461 612 2 937 363 3 156 281 3 083 768 Annen gjeld 148 923 215 502 134 684 134 543 129 544 Herav: Ansvarlig lånekapital 105 000 165 000 80 000 80 000 80 000 Bokført egenkapital 269 958 221 194 213 260 167 868 165 498 Forvaltningskapital 3 918 427 3 898 307 3 285 737 3 458 691 3 378 810 Gjennomsnittlig forvaltningskapital 3 752 294 3 397 360 3 407 705 3 457 095 3 242 548 Beregningsgrunnlag for kapitaldekning 2 633 567 2 313 058 2 064 343 2 129 051 2 055 628 Tellende ansvarlig kapital 371 488 327 312 290 861 241 273 241 558 Kjernekapital 266 488 218 207 210 861 161 648 162 271 Nøkkeltall (i % av GFK) 2011 2010 2009 2008 2007 Netto renteinntekter 0,90 % 1,13 % 0,94 % 0,81 % 0,59 % Driftskostnader 0,40 % 0,42 % 0,39 % 0,34 % 0,34 % Tap på utlån (nedskrivning på grupper av lån) 0,00 % 0,00 % -0,01 % 0,04 % 0,00 % Resultat før skatt 0,53 % 0,77 % 0,95 % 0,09 % 0,21 % Resultat etter skatt 0,38 % 0,56 % 0,69 % 0,07 % 0,16 % Kapitaldekning 14,11 % 14,15 % 14,09 % 11,33 % 11,75 % Kjernekapitaldekning 10,12 % 9,43 % 10,21 % 7,59 % 7,89 % Egenkapital i prosent av forvaltningskapital 6,89 % 5,67 % 6,49 % 4,85 % 4,90 % Avkastning av gjennomsnittlig egenkapital Før skatt 8,71 % 12,05 % 18,37 % 1,90 % 4,19 % Gjennomsnittlig 3 måneders statsrente 2,14 % 2,17 % 1,95 % 5,24 % 4,56 % Avkastning utover risikofri rente 6,57 % 9,88 % 16,41 % - 3,34 % -0,37 % Avkastning etter skatt 6,30 % 8,70 % 13,26 % 1,42 % 3,05 %

10 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Årsberetning Regnskapet avlegges i henhold til regnskapsloven, årsregnskapsforskriften for banker og finansieringsselskaper og god regnskapsskikk i Norge (NGAAP). Tall for 2010 er angitt i parentes. Fortsatt drift er lagt til grunn for regnskapet. Resultatregnskap Resultat før skatt var kr 19,8 mill. (kr 26,2 mill.) og utgjorde 0,53 % (0,77%) av gjennomsnittlig forvaltningskapital. Hovedårsaken til resultatned-gangen er lavere netto renteinntekter og en nedgang i verdipapirresultat. Resultat før skatt gir en avkastning på gjennomsnittlig egenkapital på 8,71 % (12,05%) som tilsvarer 6,57% poeng (9,88% poeng) over risikofri rente. Resultat av ordinær drift etter skatt var kr 14,3 mill. mot kr 18,9 mill. i 2010. Dette utgjør 0,38 % (0,56 %) av gjennomsnittlig forvaltningskapital og gir en avkastning på gjennomsnittlig egenkapital på 6,30% (8,70%). Netto renteinntekter utgjorde kr 33,7 mill. (38,4 mill.) som tilsvarer 0,90 % (1,13 %) av gjennomsnittlig forvaltningskapital. Reduksjonen er et resultat av høyere innlånskostnader og dermed lavere marginer på utlån. Marginen på utlån var spesielt høy i 2010. Utbytte av verdipapirer utgjorde kr 0,3 mill (kr 0,3 mill). Provisjons- og gebyrinntekter var på kr 0,5 mill (kr 0,4 mill.), mens provisjons- og gebyrkostnader utgjorde kr 0,2 mill. (kr 0,3 mill.). Eiendomskreditt holder en betydelig andel av sine likviditetsreserver i form av obligasjoner utstedt av staten, norske banker og kredittforetak. Obligasjonsbeholdningen ga et netto kurstap i regnskapet for 2011 på kr 0,4 mill. mot en gevinst på kr 0,7 mill i 2010. Gevinst og tap ved realisasjon av verdipapirer som har vært knyttet til rentesikring, blir balanseført og periodisert over de ulike sikringsperiodene. Andre driftsinntekter var kr 0,9 mill. (kr 1,0 mill.) i 2011. Lønn og generelle administrasjonskostnader var kr 13,2 mill. i 2011, mot kr 12,5 mill. i 2010. Av dette utgjør lønn kr 6,9 mill. i 2011 mot kr 6,6 mill. i 2010. Totale driftskostnader økte med 5,2 % fra kr 14,2 mill. i 2010 til kr 15,0 mill. i 2011. Kostnadene utgjorde 0,40% (0,42%) av gjennomsnittlig forvaltningskapital. Eiendomskreditt AS hadde per 31. desember 2011 3 (2) misligholdte lån pålydende til sammen kr 16,7 mill. (kr 17,0 mill.) Dette tilsvarer 0,54 % (0,62 %) av brutto utlån. De misligholdte lånene er sikret med pant i fast eiendom og verdien av pantet overstiger vårt krav. Selskapet har ikke hatt tap på utlån. Tidligere nedskrivning på grupper av lån, kr 1,2 mill. er opprettholdt i 2011. Eiendomskreditt har i sine fjorten driftsår ikke hatt tap på utlån. Styret vurderer kvaliteten på utlånsporteføljen som meget god. Det vises for øvrig til note 4 om risikoklassifisering av utlån. Årets skattekostnad utgjør kr 5,5 mill. og resultat etter skatt blir etter dette kr 14,3 mill. Disponering av resultatet Årsresultatet i Eiendomskreditt AS, kr 14.346.185,-, foreslås disponert til utbytte med kr 8.580.975,-, tilsvarende kr 3,90 per opprinnelig aksje og kr 1,95 per aksje tegnet i 2011 mens resten, kr 5.765.210,-, foreslås tilført annen egenkapital. Den frie egenkapitalen utgjør etter dette kr 24.579.143,-. Balanse Netto utlån økte med 10,4% fra kr 2.870 mill i 2010 til kr 3.170 mill i 2011 og fordelte seg med 51,6% på eiendomshypoteklån, 39,0% på bolighypoteklån og 9,4% på andre lån ved utgangen av året. Plassering i rentebærende verdipapirer viste en nedgang i året fra kr 773,9 mill ved utgangen av 2010 til kr 507,8 mill ved utgangen av 2011. Reduksjonen har sammenheng med midlertidig plassering av likviditet som ble benyttet til innfrielse av obligasjonslån i begynnelsen av 2011. Innskudd i norske banker viste en liten reduksjon i 2011 fra kr 213 mill ved utgangen av 2010 til kr 205 mill ved utgangen av 2011. Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer økte med kr 38 mill i 2011 og var kr 3.500 mill ved utgangen av året mot kr 3.462 mill ved utgangen av 2010. Forvaltningskapitalen økte med kr 21 mill i 2011 og utgjorde kr 3.919 mill ved utgangen av 2011. Dette er en økning på 0,5%.

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 11 Soliditet Selskapet gjennomførte en aksjeemisjon i fjerde kvartal 2011 med innbetaling den 6.12. Det ble tegnet aksjer for kr 41 mill. Totalt ble det innbetalt kr 43,0 mill i ny kapital inklusiv overkurs. Samlet aksjekapital er etter dette kr 240,5 mill. Egenkapitalen inklusive overkursfond og opptjent egenkapital utgjør ved utgangen av året kr 270,0 mill. I tillegg har selskapet to tidsbegrensede ansvarlige lån på til sammen kr 105 mill. Ved utgangen av 2011 hadde selskapet en samlet tellende ansvarlig kapital på kr 371,5 mill. Dette gir en kapitaldekning på 14,11% (14,15%). Herav utgjorde kjernekapitalen 10,12% (9,43%). Utlån Kort om markedet for boligeiendommer Boligmarkedet var i 2011 preget av rekordmange omsetninger og boligprisene økte med 8,5% fra desember 2010 til desember 2011. Gjennomsnittsboligen ble omsatt til 2.788.000 kroner, som er 250.000 kroner mer enn i 2010. Det er leiligheter som stiger mest i verdi, og prisveksten er kraftigst i og rundt de store byene. For 2012 forventer Eiendomsmeglerforetakenes forening en gjennomsnittlig prisvekst på 4-6 %. Forutsetningene for fortsatt positiv prisutvikling er til stede, men at det er økt usikkerhet knyttet til smitte fra internasjonal krise, Finanstilsynets innstramminger overfor boliglånsaktørene, samt noe bedret balanse innenfor nybyggmarkedet. Markedet for næringseiendommer Tilgjengelige prisindekser for næringseiendom oppdateres sjeldnere enn for bolig, vanligvis bare årlig. Eiendomskreditt benytter seg av den internasjonalt anerkjente IPD-indeksen, som utvikles av Investment Property Databank for noen hovedtyper av næringseiendom i ulike geografiske områder. Siste tilgjengelige indeks er for 2010, og viste en vekst for alle segmentene; detaljhandel, kontor, industri og annet. Gjennomsnittsindeksen for markedsverdi hadde passert og lå svakt over indeksen for toppåret 2007. Segmentene detaljhandel og kontor lå imidlertid fortsatt noe under. Etablering av sikkerhetsmasser for OMF og belåningsgrader I forbindelse med at Eiendomskreditt har tilpasset seg regelverket for utstedere av OMF, er det etablert to ulike sikkerhetsmasser; en for bolighypotek og en for eiendomshypotek. Alle nye lån som innvilges, må tilfredsstille kriteriene for å kunne inngå i en av disse sikkerhetsmassene. I sikkerhetsmassen for bolighypotek legges alle boliglån som etter kapitaldekningsforskriften vekter 35 %. Det vil si lån til bolig for eget bruk, utleieboliger som ikke ansees som forretningsmessig virksomhet og som samtidig i hovedsak kan betjenes av debitor uten å vektlegge leieinntekten, fellesgjeld til borettslag, lån til boligaksjeselskaper hvor eiendommen bebos av aksjonærene, samt fritidseiendommer til eget bruk. I sikkerhetsmassen for eiendomshypotek legges lån til leiegårder, andre utleieboliger som skal vektes 100 % etter kapitaldekningsreglene, kombinerte bolig- og næringseiendommer og ordinære næringseiendommer. Boligeiendommer som vektes 100 % utgjør 19 % av sikkerhetsmassen for eiendomshypotek. Boliglån som skal inngå i sikkerhetsmassen for bolighypotek, skal etter OMF-regelverket ligge innenfor 75 % av markedsverdi, mens fritidseiendommer skal ligge innenfor 60 %. Etter vedtekter i Eiendomskreditt skal boliglån ligge innenfor 65 % av markedsverdi mens fritidseiendommer skal ligge innenfor 55 %. For lån som inngår i sikkerhetsmassen for eiendomshypotek, angir OMF-regelverket en øvre lånegrense på 60 %. I Eiendomskreditt gjelder dette også for leiegårder og utleieboliger som inngår i eiendomshypotek. For andre næringseiendommer vil lånegrensen i Eiendomskreditt være 55 %. Siden tapsrisiko stiger eksponensielt med økende belåningsgrad, og belåningsgradene i Eiendomskreditt ligger betydelig lavere enn OMF-regelverket tillater, anser styret at tapspotensialet i Eiendomskreditt er svært lavt. Leieprisene har vist tegn til bedring de seneste tolv månedene, og den allmenne oppfatningen synes å være at leieprisene vil øke ytterligere i 2012.

12 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Utlånsvirksomheten i 2011 Eiendomskreditt hadde i 2011 en økning i samlede utlån på kr 298 mill, tilsvarende 10,4 %. Av den samlede utlånsportefølje på kr 3.165 mill, utgjør bolighypotek 39 %, mens eiendomshypotek utgjør 52 %. I tillegg er 9 % foreløpig ikke tilordnet en av sikkerhetsmassene under OMF. Dette er stort sett lån garantert av banker samt noen få lån der oppdatert verdigrunnlag ennå ikke foreligger. Nye lån gis kun etter OMF-regelverket. Lån med fast rente utgjør 26,1% av utlånsporteføljen. Boliglån - bolighypotek Det ble utbetalt kr 189 mill i boliglån til privatpersoner i 2011 mot kr 181 mill i 2010. Etter avdrag og innfrielser er det en netto økning i boligporteføljen inkl. borettslag på kr 43 mill, tilsvarende 3,6 %. Porteføljen av lån gitt under bolighypotek var ved årsskiftet totalt kr 1.237 mill. Av dette utgjorde lån til borettslag (kun fellesgjeld) og boligaksjeselskapet kr 226 mill. Nedenstående figur viser porteføljen av boliglån under OMF fordelt på boligtype og belåningsgrad (LTV) pr boligtype. LTV (loan to value) er lånets størrelse i forhold til pantets oppdaterte markedsverdi. BOLIGHYPOTEK - FORDELT PÅ BOLIGTYPE 700 600 500 Mill. kr. 400 300 200 100 - Enebolig Borettslag Tomannsbolig Leilighet Rekkehus Gjennomsnittlig LTV i porteføljen er 35,9 %. Nedenfor er hele porteføljen av bolighypoteklån gruppert etter belåningsgrad etter to ulike metoder. BOLIGHYPOTEK - PORTEFØLJE FORDELT PÅ BELÅNINGSGRAD (LTV) Andel av porteføljen 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 61,9 % 38,6 % 29,4 % 24,3 % 17,7 % 13,5 % 6,3 % 5,9 % 2,1 % 0,3 % LTV 0-20 % LTV 20-40 % LTV 40-50 % LTV50-60 % LTV 60-65 % Hvert lån i sin helhet plassert i den gruppen som samsvarer med lånets LTV Hvert lån splittet opp og fordelt ut på de belåningsintervallene som lånet dekker Som det fremgår av figuren, utgjør lån som har LTV utover 60 % bare 5,9 % av porteføljen. Den del av disse lånene som ligger utover 60% av LTV utgjør bare 0,3% av samlet portefølje bolighypotek.

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 13 Næringslån - eiendomshypotek Det ble utbetalt kr 580 mill i lån med pant i næringseiendom i 2011 mot kr 452 mill i 2010. Etter avdrag og innfrielser er det en netto økning i den totale næringsporteføljen på kr 251 mill, tilsvarende 14,9 %. Inklusive lån som foreløpig ikke er godkjent under OMF, er summen av lån gitt med pant i næringseiendom totalt på kr 1.927 mill. Porteføljen av lån gitt under eiendomshypotek var ved årsskiftet totalt kr 1.636 mill. Nedenstående tabell viser porteføljen av næringslån fordelt på lånestørrelser. 2011 Næringslån (1.000 kr) Eiendomshypotek Annet Sum 2010 2009 2008 0-5 mill. 284 210 56 243 340 452 267 336 151 775 161 263 5-10 mill. 281 202 48 308 329 510 299 338 189 447 171 901 10-15 mill. 193 690 21 449 215 139 202 472 96 876 108 006 15-20 mill. 113 040 50 889 163 929 124 372 89 603 75 150 20-25 mill. 111 537 23 870 135 407 202 863 133 693 112 798 Over 25 mill. 652 658 89 500 742 158 602 106 412 289 384 245 Sum 1 636 337 290 259 1 926 596 1 698 487 1 073 682 1 013 362 Nedenstående figur viser porteføljen av næringslån under OMF (eiendomshypotek) fordelt på eiendomstype og belåningsgrad pr eiendomstype. LTV er lånets størrelse i forhold til pantets indekserte verdi. EIENDOMSHYPOTEK - OMF - FORDELT PÅ EIENDOMSTYPE Mill. kr. 600 500 400 300 200 100 - Kombinasjon næring Bolig Øvrig næring Kombinasjon bolig/næring Butikk Kontor Gjennomsnittlig indeksert LTV er 41,2 %. Nedenfor er hele porteføljen av eiendomshypoteklån gruppert etter belåningsgrad etter to metoder: EIENDOMSHYPOTEK - PORTEFØLJE FORDELT PÅ BELÅNINGSGRAD (LTV) Andel av porteføljen 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 53,4 % 34,6 % 22,7 % 31,8 % 33,3 % 12,1 % 9,6 % 2,5 % LTV 0-20 % LTV 20-40 % LTV 40-50 % LTV 50-55 % Hvert lån i sin helhet plassert i den gruppen som samsvarer med lånets LTV Hvert lån splittet opp og fordelt ut på de belåningsintervallene som lånet dekker Som det fremgår av figuren, utgjør lån som har LTV utover 50 % 33,3 % av porteføljen. Den del av disse lånene som ligger utover 50 % av LTV, utgjør imidlertid bare 2,5 % av samlet portefølje av eiendomshypotek

14 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Utviklingen i kapitalmarkedet 2011 har vært preget av en betydelig markedsuro som følge av frykt for at flere land i eurosonen kan komme til å misligholde statsgjelden. Europeiske banker er sterkt rammet både gjennom nedskrivinger på lån og gjennom høye lånekostnader. I Eurosonen er kredittpåslagene for bankgjeld ved utgangen av 2011 høyere enn de var under finanskrisen i 2008/2009. I praksis har markedene for bankobligasjoner vært stengt i lange perioder. Til tross for at norsk økonomi er solid og at norske finansinstitusjoner i svært liten grad er rammet direkte av problemene internasjonalt, påvirkes også kapitalmarkedet i Norge. Tilgangen på innlån i markedet er blitt betydelig dårligere og tilgjengelig løpetid på lån er redusert. Kredittpåslagene har som i resten av Europa nådd svært høye nivåer. Forverringen av den økonomiske situasjonen ellers i Europa utover høsten førte til at Norges Bank senket styringsrenten med 0,5 %-poeng til 1,75% i desember. Innlånsvirksomheten Eiendomskreditt vil i hovedsak finansiere seg langsiktig gjennom utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). Det vil i mindre grad bli emittert ordinære senior obligasjoner og sertifikater (uten fortrinnsrett) og ansvarlig lånekapital. To typer obligasjoner med fortrinnsrett Eiendomskreditt sin utlånsportefølje består både av lån til boligeiendom (bolighypotek) og lån til næringseiendom (eiendomshypotek). Eiendomskreditt vil derfor operere med to adskilte sikkerhetsmasser, en bestående av boliglån og en bestående av lån til næringsformål. Bolighypotekobligasjoner også kalt boligkredittobligasjoner har fortrinnsrett til en sikkerhetsmasse som består av lån til boligformål som kan vektes 35% etter kapitaldekningsforskriften. Eiendomshypotekobligasjoner også kalt næringskredittobligasjoner har fortrinnsrett til en sikkerhetsmasse som består av lån til næringseiendommer og lån til boligeiendommer som vektes til 100% etter kapitaldekningsforskriften. Endrede rammevilkår for finansinstitusjoner relatert til innføring av obligasjoner med fortrinnsrett, nye krav til ansvarlig kapital og nye likviditetskrav, har i betydelig grad endret markedet for gjeld til finansinstitusjoner. Obligasjoner med fortrinnsrett er blitt det foretrukne instrument for langsiktig finansiering av utlån, særlig boliglån, mens de tradisjonelle seniorobligasjoner har fått en svakere kredittkvalitet og en mindre investorbase. Dette påvirker prisingen av de to obligasjonstypene. Videre skiller de nye regelverkene i større grad mellom obligasjoner som har en offisiell kredittrating (fra Standard & Poors, Moody s, Fitch etc.) og obligasjoner som ikke har det. Eiendomskreditt har per i dag ikke etablert en offisiell kredittrating. Eiendomskreditt har i 2011 emittert brutto kr 600 mill. i sertifikatmarkedet og kr 590 mill. i obligasjonsmarkedet. Innlånsstruktur (Mill. kroner per 31.12.) 2011 2010 2009 2008 2007 Sertifikatlån 500 290 325 400 Senior obligasjonslån 710 1.248 2.112 2.706 2.557 Omf-bolighypotek (bytteordningen) 799 799 799 Omf-bolighypotek 515 440 Omf-eiendomshypotek 950 660 Andre langsiktige innlån 130 130 130 130 130 Sum 3.604 3.567 2.937 3.161 3.167 Obligasjoner med fortrinnsrett og sikkerhetsmassens sammensetning Obligasjoner med fortrinnsrett har en høy kredittkvalitet fordi de er knyttet opp til en portefølje av utlån med god kvalitet. I tillegg til utlån kan det i sikkerhetsmassen inngå andre aktiva av høy kvalitet (fyllingssikkerhet).

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 15 Bolighypotek Sikkerhetsmassens sammensetning 2011 2010 2009 Boliglån 1 237 353 1 172 711 822 657 Fyllingssikkerhet 220 863 196 802 102 992 Sum 1 457 217 1 369 513 925 649 Bolighypotekobligasjoner i omløp 1 313 500 1 238 500 798 500 Overpantsettelse 11 % 11 % 16 % Eiendomshypotek Sikkerhetsmassens sammensetning 2011 2010 Næringslån 1 636 329 1 260 932 Fyllingssikkerhet 2 338 841 Sum 1 638 667 1 261 773 Eiendomshypotekobligasjoner i omløp 950 000 660 000 Overpantsettelse 73 % 91 % Kapitalforvaltning og likviditetsreserver Selskapets kapital er plassert i utlån, bankinnskudd og rentebærende papirer utstedt av staten, banker, kredittforetak, eiendomsselskaper og industriselskaper innenfor fastsatte kredittrammer. Likviditetsreserver bestående av bankinnskudd, obligasjoner og sertifikater utgjorde kr 713 mill. Porteføljen av verdipapirer har per 31.12.2011 en gjennomsnittlig restløpetid på 2,0 år. Kapitalforvaltning 267,5 44 200 205 Bankinnskudd Obligasjoner (10% vekt) Obligasjoner (20% vekt) Obligasjoner (100% vekt) Eiendomskreditt har ikke investert i aksjer, men eier 5000 grunnfondsbevis i Kredittforeningen for Sparebanker til pålydende verdi av kr 5 mill. Kredittforeningen for Sparebanker (KfS) Eiendomskreditt har en avtale med Kredittforeningen for Sparebanker om administrasjonssamarbeid. Under denne avtalen inngår også at Eiendomskreditt og KfS har felles innlånsfunksjon. Dette samarbeidet innebærer at det kan settes større ressurser inn i arbeidet med å finansiere de to virksomhetene. Dette er til fordel for både Eiendomskreditt og KfS. Risiko og risikostyring Finansiell virksomhet innebærer et behov for styring og kontroll av risiko. For Eiendomskreditt vil kredittrisikoen være den dominerende risiko, både isolert og ved at den har avgjørende innflytelse på refinansierings- og likviditetsrisiko. For kredittområdet er risikostyringen i Eiendomskreditt i stor grad ivaretatt gjennom vedtektsfestede lave lånegrenser. Når det gjelder risikonivå i utlånsporteføljen vises særlig til note 4 om risikoklassifisering av utlån. For beskrivelse av øvrige risikoområder og oppfølging av disse vises til note 2. Aksjekapital og aksjonærforhold Selskapets aksjekapital er på kr 240 500 000,- fordelt på 2 405 000 aksjer pålydende kr 100,-. Det ble i november 2011 gjennomført to kapitalutvidelser på samlet kr 40 950 000,-. En fortrinnsrettemisjon mot eksisterende aksjonærer på 310 700 aksjer og en rettet emisjon som ga 9 nye aksjonærer (sparebanker) og 98 800 aksjer. Selskapet er ved utgangen av 2011 eiet av 85 sparebanker og 2 ansatte. Aksjenes omsettelighet er begrenset i henhold til vedtektenes 4. I henhold til lov om finansieringsvirksomhet er eierandel og stemmerett begrenset til 10% av aksjekapitalen. Større eierandel må godkjennes av Finansdepartementet.

16 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS De 20 største aksjonærene per 31.12.2011 er: Sparebanken Vest 10,00% Sparebanken Narvik 2,12% Fana Sparebank 9,84% Orkdal Sparebank 2,08% Sparebanken Sogn og Fjordane 9,52% Indre Sogn Sparebank 2,02% Sparebanken Øst 5,26% Sparebank 1 Søre Sunnmøre 1,83% Sparebanken Pluss 4,67% Skudenes og Aakra Sparebank 1,83% Voss Sparebank 4,16% Søgne og Greipstad Sparebank 1,43% Luster Sparebank 2,74% Spareskillingsbanken 1,38% Sandnes Sparebank 2,60% Sparebanken Hedmark 1,35% Haugesund Sparebank 2,54% Aurskog Sparebank 1,25% Flekkefjord Sparebank 2,18% Vik Sparebank 1,21% Det har ikke vært endringer i aksjonærsammensetningen etter årsskiftet 2011/2012. Personale og arbeidsmiljø Ved utgangen av året var det 14 (13) ansatte i Eiendomskreditt. Dette fordeler seg på 9 kvinner og 5 menn. En del ansatte i Eiendomskreditt arbeider delvis for Kredittforeningen for Sparebanker (KfS). Antall årsverk i Eiendomskreditt utgjorde i 2011 10,0 (9,8). Sykefraværet har utgjort 9,8% (4,4%) av arbeidstiden. Det har ikke inntruffet ulykker eller skade på ansatte eller materiell i 2011. Selskapet legger vekt på likestilling mellom kjønn ved rekruttering til stillinger i ledelsen og ved rekruttering til styrende organer. Det legges også vekt på å unngå all form for diskriminering ved ansettelser og i andre sammenhenger. Arbeidsmiljøet anses for godt. Bedriften driver ikke virksomhet som forurenser det ytre miljø. Når det gjelder utbetalinger og lån til ansatte og tillitsmenn, vises til note 17 til regnskapet. Fremtidsutsikter Bygging av nye boliger forventes å holde seg på et moderat nivå også i 2012. Det antas å bli fortsatt god omsetning av boliger. Relativt stabile renter antas å gi et begrenset omfang av refinansiering av lån. Samlet forventes disse forhold å gi moderat etterspørsel etter boliglån. Samlet etterspørsel etter lån til næringsbygg antas å holde seg stabilt. For en liten aktør som Eiendomskreditt vil imidlertid samlet låneetterspørsel i mindre grad være bestemmende for selskapets egen utlånsvekst. Signaler fra eierbanker om at de ønsker å flytte mer lån over i Eiendomskreditt, gir grunn til å tro at selskapets samlede utlånsvekst kan bli noe høyere i 2012 enn i det foregående år. Rentenivået falt mot slutten av 2011 og rentene forventes å forbli lave gjennom 2012. Dette bidrar til lavere løpende avkastning på egenkapital som er plassert i rentebærende aktiva. Utlånsmarginen forventes å bli uendret eller svakt stigende. Samlet forventer styret omlag uendret rentenetto i prosent i 2012, men høyere rentenetto i kroner som følge av større utlånsvolum. Utviklingen i låntakernes betalingsforløp bærer isolert sett ikke bud om vesentlig mislighold fremover. Etter styrets oppfatning synes det også å være liten risiko for at det i 2012 skal oppstå nevneverdig tap på utlån. Dette er også begrunnet med selskapets lave belåningsgrenser. Under forutsetning av et relativt stabilt kapitalmarked regner styret med et tilfredsstillende resultat i 2012. Bergen, 1. mars 2012. I styret for Eiendomskreditt AS Nils Martin Axe Anne Maria Langeland Gunnar Skeie Frank-Rune Ås formann nestformann Svein Erik Buck adm.direktør

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 17 Resultatregnskap (1.000 kr) Noter 2011 2010 Renteinntekter og lignende inntekter Renter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner 5 119 3 890 Renter av utlån til og fordringer på kunder 141 230 127 409 Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdipapirer 14 19 090 14 759 Sum renteinntekter og lignende inntekter 165 440 146 059 Rentekostnader og lignende kostnader Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner 3 946 3 525 Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer 121 256 101 495 Renter og lignende kostnader på ansvarlig lånekapital 6 546 2 694 Sum rentekostnader og lignende kostnader 131 748 107 683 Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 33 692 38 375 Utbytte av verdipapirer med variabel avkastning Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning 14 294 258 Provisjonsinntekter og inntekter ved banktjenester Andre gebyrer og provisjonsinntekter 535 420 Provisjonskostnader og kostnader ved banktjenester Andre gebyrer og provisjonskostnader 192 311 Netto verdiendring og gevinst/tap(-) på sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdipapirer -444 665 Andre driftsinntekter 14 908 1 012 Lønn og generelle administrasjonskostnader Lønn 17 6 854 6 554 Pensjonskostnader 18 1 967 1 640 Sosiale kostnader 1 554 1 399 Administrasjonskostnader 2 784 2 934 Sum lønn og generelle administrasjonskostnader 13 159 12 528 Avskrivninger av varige driftsmidler 16 748 637 Andre driftskostnader 1 066 1 069 Tap på utlån 6, 7 Resultat av ordinær drift før skatt 19 820 26 186 Skatt på ordinært resultat 19 5 473 7 276 Resultat av ordinær drift etter skatt 14 346 18 909 Disponeringer Overført fra (-)/til opptjent egenkapital 22 5 765 7 934 Avsatt til utbytte 8 581 10 975 Sum disponeringer 14 346 18 909

18 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Balanse per 31.12. (1.000 kr) Noter 2011 2010 Eiendeler Kontanter og fordringer på sentralbanker Kontanter 5 5 Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner Utlån og fordringer uten avtalt løpetid 15 204 865 212 856 Utlån til og fordringer på kunder Nedbetalingslån til sparebanker 4, 5, 6 2 306 2 441 Nedbetalingslån til øvrige kunder 4, 5, 6 3 168 088 2 869 173 Nedskrivning på grupper av utlån 7-1 170-1 170 Sum netto utlån til og fordringer på kunder 3 169 223 2 870 444 Sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdipapirer med fast avkastning Sertifikater og obligasjoner utstedt av det offentlige 277 303 Sertifikater og obligasjoner utstedt av andre 8, 11 507 890 496 570 Sum sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdipapirer 507 890 773 873 Aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning Aksjer, andeler og eierkapitalbevis 5 167 4 594 Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 19 567 298 Varige driftsmidler Maskiner, inventar og transportmidler 16 1 150 1 706 Bygninger og andre faste eiendommer 3 387 3 387 Sum varige driftsmidler 4 537 5 093 Andre eiendeler 719 1 869 Forskuddsbetalte, ikke påløpte kostnader og opptjente ikke mottatte inntekter Opptjente ikke mottatte inntekter 18 453 23 339 Overfinansiering av pensjonsforpliktelser 18 2 901 2 689 Andre forskuddsbetalte, ikke påløpte kostnader 4 101 3 249 Sum forskuddsbetalte ikke påløpte kostnader og opptjente ikke mottatte inntekter 25 454 29 277 Sum eiendeler 3 918 427 3 898 307

ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS 19 Balanse per 31.12. (1.000 kr) Noter 2011 2010 Gjeld og egenkapital Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer 9, 10, 11 Sertifikater og andre kortsiktige låneopptak 499 942 290 000 Obligasjonsgjeld 3 111 094 3 390 112 Egne ikke-amortiserte obligasjoner - 241 500-348 500 Andre langsiktige låneopptak 130 000 130 000 Sum gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer 3 499 536 3 461 612 Annen gjeld 15 684 19 535 Påløpte kostnader og mottatte, ikke opptjente inntekter 28 250 30 967 Ansvarlig lånekapital 21 105 000 165 000 Sum gjeld 3 648 471 3 677 114 Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital 20 240 500 199 550 Overkursfond 4 877 2 830 Sum innskutt egenkapital 245 377 202 380 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 22 24 579 18 814 Sum egenkapital 269 956 221 194 Sum gjeld og egenkapital 3 918 427 3 898 307 Poster utenom balansen Betingede forpliktelser Rentebytteavtaler 12 1 597 350 1 905 100 Bergen, 1. mars 2012. I styret for Eiendomskreditt AS Nils Martin Axe Anne Maria Langeland Gunnar Skeie Frank-Rune Ås formann nestformann Svein Erik Buck adm.direktør

20 ÅRSRAPPORT - EIENDOMSKREDITT AS Kontantstrømoppstilling (1000 kr) 2011 2010 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt 19 820 26 186 Ordinære avskrivninger 748 637 Endring i nedskrivning på grupper av lån Av- og nedskrivninger av verdipapirer 995-709 Endring i andre tidsavgrensingsposter - 6 015-10 017 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 15 548 16 097 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved salg av sertifikater og obligasjoner 1 833 078 1 269 661 Utbetaling på nedbetalingslån til kunder - 770 345-809 215 Innbetaling av avdrag på nedbetalingslån 471 566 646 009 Utbetaling ved kjøp av obligasjoner og sertifikater - 1 567 569-1 596 761 Utbetaling ved kjøp av driftsmidler - 215-660 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -33 485-490 966 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved utstedelse av obligasjonsgjeld/sertifikater 2 188 976 1 921 069 Utbetaling ved innfrielse av sertifikat- og obligasjonsgjeld -2 151 052-1 396 820 Innbetaling av ansvarlig lånekapital 20 000 85 000 Tilbakebetaling av ansvarlig lånekapital - 80 000 Innbetaling av aksjekapital inklusiv overkurs 42 997 Utbetaling av utbytte -10 975-17 978 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 9 946 591 271 Netto kontantstrøm for perioden - 7 991 116 402 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 212 861 96 459 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 204 870 212 861