For diskusjon i referansegruppen og internt på enhet for samfunnsutvikling 14.03.2014 Reguleringsbestemmelser for de enkelte kulturmiljøene 4.5 Spesielle bestemmelser for de enkelte kulturmiljøene - delområder 4.5.1 Kulturmiljøer bebyggelsesstruktur - delområder Planområdets kulturmiljøer er delt opp etter områdenes ulike bebyggelsesstrukturer: I II III IV V VI VII Park med monumentalbygg og grønne områder. Omfatter de eldste områdene med liten skala trehusbebyggelse. Selvgrodde områder, og ikke bilbasert. Små tomter der bebyggelsen er tilpasset terrenget. Småskala bebyggelse som forholder seg til gate/vei. Små tomter med noen unntak. Trehusbebyggelse i liten skala, men større tomter og bratt terreng. Mer bilbasert, bebyggelse forholder seg til både veg og terreng. Prestegård, monumental solitærbygning. Bebyggelse som forholder seg til gate/plass. Bymessig struktur, store og små bygninger. Havneområde. Spredte enkeltbygg forholder seg til sjøen. Ny bebyggelse må forholde seg til omgivelsene. Bebyggelsesstrukturene danner grunnlaget for inndeling av hele planområdet i delområder. Grensene mellom de ulike delområdene er vanskelig å trekke eksakt. 4.5.2 Delområder og verneklasser Vernevurderingene er foretatt på et områdenivå og ikke for hvert enkelte kulturminne/ enkeltbygning. Det er anvendt fire verneklasser som grovt reflekterer delområdenes verneverdier (jf. kart for delområder og verneverdi med fargeinndeling): - Verneklasse 1 Grått = Områder med svært stor verneverdi - Verneklasse 2 Rødt = Områder stor verneverdi - Verneklasse 3 Orange = Områder med middels verneverdi - Verneklasse 4 Gult = Områder med liten til middels verneverdi Alle delområdene omfattes i tillegg av fellesbestemmelsene tidligere beskrevet i 4. 4.5.3 Verneklasse 1 svært stor verneverdi ( vist med grå farge på kart) Gjelder delområder som har svært bevaringsverdig bebyggelsesstruktur, og har kulturmiljøer med en svært stor andel bevaringsverdige enkeltbygninger. Deler av området kan ha homogent miljø eller betydningsfullt mangfold. Delområdene 2 Husvik og Nordbyen, 4 nedre del av Seimbakken, 7a nederst i Buggebakken og 7b øverst i Seimbakken, 13 Fiskerkroken og Badehusgata, 15 noe av Finnes vei, 16 Bråtan Områdene har bebyggelsesstruktur II og er plassert i verneklasse 1.
a) Eksisterende bebyggelsesstruktur og eksisterende bygninger innenfor området skal bevares. b) Eksisterende bygningsdeler og detaljer både opprinnelige bygningsdeler og verdifulle historiske tilføyelser skal bevares og tillates ikke revet eller fjernet. Dette gjelder hovedkonstruksjon, takform, taktekking, pipe, trapper, svalgang, panel/kledning, vinduer, dører, belistning, utsmykning, detaljering, skilt, ol. Listen er ikke uttømmende. c) Ved utskifting/utbedring av tak- og fasadeelementer som taktekking, panel, vinduer, elementer etc. skal det benyttes samme utforming og materialbruk som de opprinnelige bygningselementene. d) Ombygde bygninger kan tilbakeføres i samsvar til tidligere verdifulle stilperiode eller til opprinnelig utforming. Det må foreligge tillatelse fra vernemyndighetene før eventuell tilbakeføring utføres. Alle endringer skal dokumenteres ut fra opprinnelig eller tidligere løsning. e) Utover evt. tilbakeføring til tidligere tilstand tillates kun små endringer som mindre tilbygg og tekniske oppgraderinger av eksisterende bygningsmasse. Inngrep i den opprinnelige bygningskjerne (tømmerkjernen) er forbud. Endinger skal ikke svekke verneverdiene på bygningen og delområdet, og det skal tas hensyn til både bygningens og områdets struktur, skala og utforming. Veileder til planen datert 00.00.2014 skal være førende ved valg av elementer ved utskifting. f) Alle endringer utover vanlig vedlikehold skal skje i samråd med vernemyndigheten. Delområde: 3 Badeparken Eli kommer med forslag til bestemmelser Området har bebyggelsesstruktur I og er plassert i verneklasse 1. a) Parken med eksisterende bebyggelse skal bevares. Opprinnelige gangvei/stier skal ikke endres eller utvides. b) Vanlig vedlikehold, skjøtsel og pleie av stier, gangvei, gressplen, bygninger, anlegg osv skal skje i samsvar med skjøtselsplanen for parken. Trær som må felles, skal vurderes erstattet med tilsvarende art. c) Det tillates ingen nye, faste installasjoner/anlegg/bygninger innenfor området som ikke er i samsvar med vedtatt forvaltningsplan. d) Alle endringer utover vanlig vedlikehold/skjøtsel skal skje i dialog med vernemyndighet i kommunen. Delområde: 5 Niels Carlsens gate 24-30 bygninger fra tidlig 1900-tall Området har bebyggelsesstruktur IV og er plassert i verneklasse 1 a) Bygningene og bygningsdetaljer skal bevares slik de framstår med sine karakteristiske trekk.
b) Kun mindre endringer og tekniske oppgraderinger i samråd med vernemyndigheten kan tillates. c) Nye på- eller tilbygg tillates ikke. d) Ved utskifting av tak- og fasadeelementer som taktekking, panel, vinduer, elementer etc. skal det benyttes samme utforming og materialbruk som de opprinnelige bygningselementene. Alle endringer skal dokumenteres ut fra opprinnelig løsning. Veileder til planen datert 00.00.2014 skal være førende ved valg av elementer ved utskifting. Delområde: 8 Drøbak Prestegård Området har bebyggelsesstruktur V og er plassert i verneklasse 1. a) Eksisterende eldre bebyggelse med detaljer skal bevares. b) Det tillates kun små endringer og tekniske oppgraderinger av eksisterende bygningsmasse i samråd med vernemyndigheten. c) Opprinnelig materiale og bygningsdeler skal bevares og tillates ikke fjernet. Ved utskifting/utbedring av tak- og fasadeelementer som taktekking, panel, vinduer, elementer etc. skal det benyttes samme utforming og materialbruk som de opprinnelige bygningselementene. Alle endringer skal dokumenteres ut fra opprinnelig eller tidligere løsning. d) Tilbygg/påbygg tillates ikke. e) Veileder for planen datert 00.00.2014 skal være førende ved valg av elementer ved utskifting. Delområde: 12 øvre del av Lindtruppbakken, Osloveien og Tranga plassert i verneklasse 1 Området har bebyggelsesstruktur III og er plassert i verneklasse 1. a) Det er den eldre bebyggelsen fra før 1950 som har høy verneverdi og være sammenfallende med fellesbestemmelsene. Delområde : 14 mellom Lehmannsbrygga Hamborgstranda Området har bebyggelsesstruktur VII og er plassert i verneklasse 1. a) Eksisterende eldre bebyggelse skal bevares i eksteriør. b) Det tillates kun små endringer og tekniske oppgraderinger av eksisterende bygningsmasse i samråd med vernemyndigheten. c) Opprinnelig materiale og bygningsdeler skal bevares og tillates ikke fjernet.
Delområde: 16 Jørnsebakken og Strandveien Området har bebyggelsesstruktur II og er plassert i verneklasse 1. a) Det tillates ikke større endringer av bygningsvolumene. b) For enkelte opprinnelige (autentiske) enkelthus tillates kun beskjedne endringer og teknisk oppgraderinger. Det samme gjelder for svært autentiske bygningsdeler i eksteriør. Delområde: 6a Bankløkka med Kirkegata, deler av Niels Carlsens gate, Wienerbrødskjæret, Torget, Torggata, nedre del av Lindtruppbakken, øvre deler av Storgata Områdene har bebyggelsesstruktur VI og er plassert i verneklasse 1 a) Eksisterende bebyggelsesstruktur og eksisterende bygninger innenfor området skal bevares. b) For eksisterende eldre bybebyggelse fra 1700-1800 tallets og fram til 1950 tillates kun små endringer og tekniske oppgraderinger i samråd med vernemyndigheten. Autentisk materiale og bygningsdeler skal bevares. c) Det skal tas hensyn til både områdets og bygningens særpreg og stilart, og at områdets arkitektoniske særtrekk og skala ikke blir svekket eller endret. d) Ivaretagelse og eventuell tilbakeføring av elementer og historiske miljø- og bygningsverdier fra 1700-1800 tallets trehusbebyggelse, skal særlig etterstrebes. Alle endringer skal dokumenteres ut fra opprinnelig eller tidligere løsning. Veileder til planen datert 00.00.2014 skal være førende ved valg av elementer for utskifting. e) Infill-bebyggelse/nye erstatninger i sentrumsområdet skal kun unntaksvis tillates. Disse må tilpasses opprinnelig bebyggelsstruktur langs gateløp og plasser mht tomtestruktur, fotavtrykk, volum, takform, takretning og vindusstørrelser, plassering av bygning på tomt, henvendelse mot gateløpet, høyder og størrelser på en slik måte at delområdets særpreg ikke svekkes. Bebyggelsen må også tilpasses eksisterende terreng. Store terrenginngrep tillates ikke. Fjernvirkning av tiltak mot kulturhistorisk bakteppe og omgivelser må visualiseres/dokumenteres. Infill-bebyggelse/nye erstatninger utløser plankrav, se 6. 4.5.4 Verneklasse 2 stor verneverdi ( vist med rød farge på kart) Områder med stor andel bevaringsverdige enkeltbygninger og verdiene av bebyggelsesstrukturene er stor. Deler av området kan ha homogent miljø eller betydningsfullt mangfold. Delområde: 1 Ringedammen
Området har bebyggelsesstruktur IV og er plassert i verneklasse 2. a) Områdets opprinnelige regulerte struktur og form med gateløp/plass tillates ikke endret. b) Eksisterende bebyggelse skal bevares. c) Ved utskifting av tak- og fasadeelementer som taktekking, panel, vinduer, elementer etc. skal det benyttes samme utforming og materialbruk som de opprinnelige bygningselementene. Alle endringer skal dokumenteres ut fra opprinnelig løsning. Veileder til planen datert 00.00.2014 skal være førende ved valg av elementer ved utskifting. d) Mindre tilbygg kan tillates, men bygningens hovedform må være lesbar. e) Ny infill-bebyggelse tillates ikke. Delområde: 17 Vestbyveien og 15 noe av Finnes vei Områdene har bebyggelsesstruktur IV og er plassert i verneklasse 2. a) Områdets struktur og eksisterende eldre bebyggelse skal bevares som i dag. b) Mindre ombygging/ tilbygg og påbygg kan tiltales under forutsetning at endringen tar hensyn til bygningens særpreg og stilart, og utformes slik at områdets arkitektoniske særtrekk og særlig skala ikke blir redusert eller endret. c) Ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form blir fattbar. d) Ved utskifting/utbedring av tak- og fasadeelementer som taktekking, panel, vinduer, elementer etc. skal (bør) det for bebyggelsen fra før 1950 benyttes samme utforming og materialbruk som de opprinnelige bygningselementene. e) Fjernvirkning av tiltak mot kulturhistorisk bakteppe og omgivelser må dokumenteres og aksepteres av vernemyndighetene før vedtak fattes. 4.5.4. Verneklasse 3 middels verneverdi ( vist med oransje farge på kart) Områder med færre bevaringsverdige enkeltbygninger, og middels bevaringsverdig bebyggelsesstruktur. Deler av området kan ha homogent miljø eller betydningsfullt mangfold. Delområde: 4 Deler av Villaveien, noe i Niels Carlsens gate, midtre del av Seimbakken, midtre og øvre del av Buggebakken, noe i Holmåsveien Områdene har bebyggelsesstruktur IV og er plassert i verneklasse 3. a) Områdets struktur og eksisterende bebyggelse oppført før 1950 skal bevares. b) Ombygging /tilbygg/ påbygg tillates i større grad på nyere bebyggelse enn eldre før 1950. c) For alle bygninger skal det tas hensyn til bygningens særpreg og stilart, og utformes slik at områdets arkitektoniske særtrekk og særlig skala ikke blir redusert eller endret.
d) Ved ombygging, tilbygg og påbygg er det viktig at bygningens opprinnelige form blir fattbar. e) Ved utskifting/utbedring av tak- og fasadeelementer som taktekking, panel, vinduer, elementer etc. skal det for bebyggelsen fra før 1950 benyttes samme utforming og materialbruk som de opprinnelige bygningselementene. f) Fjernvirkning av tiltak mot kulturhistorisk bakteppe og omgivelser må dokumenteres. Delområde: 9 Biologveien Området har bebyggelsesstruktur VII og er plassert i verneklasse 3. a) Eksisterende bebyggelse skal bevares og eiendomsstruktur skal opprettholdes. b) Ny bebyggelse må reguleres spesielt i forhold til volum, skala, proporsjoner og plassering på tomt. c) Fjernvirkning av tiltak mot kulturhistorisk bakteppe og omgivelser må dokumenteres. Delområde: 10 Havna (Sjøtorget) og 14 Lehmannsbrygga og Hamborgbrygga Områdene har bebyggelsesstruktur VII og er plassert i verneklasse 3. a) Ny bebyggelse kan tillates som erstatning for eksisterende. b) Eiendomsstruktur skal opprettholdes. c) Ny bebyggelse utløser detaljregulering. Det skal spesielt tas hensyn til volum, skala, proporsjoner og plassering på tomten i forhold til småskalaområder i bakkant. Fjernvirkning av tiltak mot kulturhistorisk bakteppe og omgivelser må dokumenteres. 4.5.6. Verneklasse 4- liten til middels verneverdi ( vist med gul farge på kart) Områdene har ingen bevaringsverdig enkeltbygninger, og den bevaringsverdige bebyggelsesstruktur er svak og i noen tilfeller brutt. Delområde: 6a Sentrumsgården, Tamburbakken boligblokk, nyere del av Vimpelfabrikken, Storgata 18, søndre del av Storgata Områdene er plassert i verneklasse 4 a) Ny bebyggelse kan tillates som erstatning for bebyggelsen. Dette forutsetter egen detaljregulering som inkl. rivetillatelse. Det kan ikke påregnes at fotavtrykk og utnyttelse blir større på det nye enn på eksisterende bebyggelse. b) Infillbebyggelse kan kun tillates der dette følger tradisjonell bebyggelsesstruktur og volum (fotavtrykk, høyder) som nabobebyggelsen. Både nær- og fjernvirkning av tiltak skal være tilpasset omgivelsene. c) For både infill- og erstatningsbygninger som ligger langs gate skal bygningen ha forretninger/utadrettet næring i 1. etasje og skal henvende seg og ha adkomst fra gateplan/fortau.
Delområde: 11 Lindtruppbakken (blokkene og ESSO-tomta) Området er plassert i verneklasse 4. a) Ved større nybygg (på bl.a. sammenslåtte eiendommer) skal fasadene mot gata utformes i seksjoner som bevarer målestokken i den omkringliggende bebyggelsen med inngang fra gateplan/fortau. b) Ny bebyggelse kan tillates som erstatning for eksisterende bebyggelse. Dette forutsetter egen detaljregulering som inkl. rivetillatelse. Det kan ikke påregnes at fotavtrykk og utnyttelse blir større på det nye enn på eksisterende bebyggelse. Delområde: 12 del av Råkeløkka (evt slå dette inn i delområde 11) Området er plassert i verneklasse 4. a) Kommunale boliger i Råkeløkkeveien kan rives. Dette forutsetter egen detaljregulering som inkl. rivetillatelse. b) Ny bebyggelse kan tillates som erstatning for eksiterende bebyggelse. Fotavtrykk, utnyttelse og utforming av ny bebyggelse må være tilpasset kulturmiljøet både når det gjelder nær- og fjernvirkning. Enkeltbygninger innenfor delområdene 15 og 17 som har middels til lav verneverdi. Mangler: Delområder - Utvidelse av eksisterende planområde. Verneklasse og bebyggelsesstruktur for disse områdene, nord mot Husvik, øst ved Villaveien og XX, og helt sør for dagens område. Bestemmelser disse områdene: XXXXX