STEINKJER KOMMUNE Dato: 18.10.2007 Saksnr/Løpenr: 2006/707-16209/2007 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN SØRSILEIRET, KVARTALET E6 - SJØFARTSGT - FJORDGT. REGULERINGSBESTEMMELSER GODKJENT 17.10.07. Planen er datert: 08.06.2007 Forslagsstiller: Amfi Bygg Steinkjer AS v/amfi Eiendom ASA. Planen er utarbeidet av: MULTICONSULT AS Forslag til endring av reguleringsbestemmelser: Avd. for plan og natur 12.06.07. Behandling: 1. gangs behandling i Det faste utvalg for plansaker: 21.06.07 Offentlig ettersyn i perioden: 04.07 18.08.07 2. gangs behandling i Det faste utvalg for plansaker: 20.09.07 Kommunestyrets vedtak (godkjenning): 17.10.07 Revisjoner: Revidert i hht. vedtak i Det faste utvalg for plansaker: 20.09.07 --------------------------------------------------------------------------------------------------------- REGULERINGSBESTEMMELSER. 1 GENERELT Bestemmelsene gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er på totalt 83,7 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder Offentlige trafikkområder (Kjøreveg, Annen veggrunn, Gang- /sykkelveg,gangveg/overgang, Parkering) Friområder (Park, Park/adkomst til Turistinfo) Spesialområder (Frisiktsone veg, Parkeringsanlegg) Fellesområder (Felles avkjørsel, Felles gangareal, Felles parkeringsplass, Annet fellesareal, Felles nedkjøringsrampe) Kombinerte formål (Byggeområde/Parkeringsanlegg)
2 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse og/eller igangsettingstillatelse for de ulike byggetrinn/delområder, skal det leveres høydesatt utomhusplan i målestokk 1:500 som viser: - planlagt utendørs opparbeidelse, herunder parkeringsløsninger og løsninger for intern bil- og fotgjengertrafikk, plassering av sykkelparkering og renovasjonsenheter, hus for handlevogner, terrengbehandling, ny og eksisterende beplantning, type belegg/toppdekke, murer, trapper, ramper, gjerder m.m. Plan- og bygningsmyndigheten kan kreve supplerende materiale i form av 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til spesielle tema og/eller naboskap. Før utbygging kan tillates, må det i tilknytning til parkeringsanlegg under bakken, foreligge geoteknisk og teknisk dokumentasjon som viser evt. behov for sikring mot vanntrykk og stabilisering av grunnen. 2.2 Universell utforming Alle bygninger og utendørs anlegg skal i størst mulig grad gis en universell utforming, dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse. 2.3 Støy Bygningene skal tilfredstille støykrav gitt i Norsk standard NS 8175 og i Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging gitt i T 1442. 2.4 Vilkår i bygge- og anleggsfasen For anleggstøy skal retningslinjer gitt i T 1442 overholdes. Før det gis igangsettingstillatelse skal det foreligge en godkjent plan for anleggstrafikk og eventuelle trafikkomlegginger i området. Planen skal redegjøre for trafikksikkerheten for gående og syklende. Avbøtende tiltak skal beskrives. Planen skal forelegges vegmyndighetene og godkjennes av kommunen. 2.5 Lagring Utendørs lagring er ikke tillatt innenfor planområdet. 2.6 Skilt Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det legges ved en egen skiltplan for intern skilting/reklame på bygninger og uteområder. Skiltplanen skal vise hvor skilt/reklame kan monteres, vise maksimale størrelser og utforming. Dette gjelder ikke offentlige trafikkskilt som reguleres av vegmyndighetene. 2.7 Forurensning i grunnen Det må utføres miljøtekniske grunnundersøkelser i området, med hensikt å avklare hvorvidt det forekommer oljeforurenset grunn i byggeområder som grenser til eksisterende bensinstasjon. Hvor det foreligger grunnlag for å kreve mer detaljerte undersøkelser generelt i byggeområdene, kan kommunen kreve undersøkelser på om det foreligger forurensede fyllmasser også andre steder på tomta. Påvises det forurensning, må det utarbeides en
tiltaksplan, jfr. Forurensningsforskriftens kapittel 2, som skal godkjennes av Steinkjer kommune før byggearbeidene igangsettes. 3 2.8 Sykkelparkering Det skal avsettes minimum 1 sykkelplass pr 180 m 2 netto nytt forretningsareal. Bestående antall sykkelparkeringsplasser skal opprettholdes for B2 og B4. Sykkelparkering skal tilstrebes etablert nært inngangspartier. 2.9 Utbyggingsetapper Utbyggingstiltaket kan deles inn i flere byggetrinn. For hvert byggetrinn skal ubebygde arealer på bakgrunn av godkjent Utomhusplan opparbeides slik at det gir en funksjonell og god estetisk løsning for hele området. 2.10 Utforming og dokumentasjon Det skal legges vekt på høy kvalitet i den arkitektoniske utformingen, detaljering og materialbruk. Trær bør nyttes som virkemiddel for å dele inn og gjøre trafikkarealer mer tiltalende. 2.11 Kulturminner Dersom det i forbindelse med utbyggingen treffes på upåviste, freda kulturminner, skal Fylkeskommunen i Nord-Trøndelag kontaktes så fort som mulig, ihht Kulturminnelovens 8. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Felles bestemmelser for område B1-B5 og B1/S1 Sammen med søknad om rammetillatelse skal det for områdene B1-B5 og B1/S1 leveres situasjonsplan som viser: - den nye og eksisterende bebyggelsens plassering, form og dimensjoner, herunder høydeplassering angitt ved alle inngangspartier. - Alle bygningers gesims-/mønehøyder, utforming og farge/-materialbruk med snitt og fasadeoppriss fra alle sider. Områdene tillates benyttet til forretningsformål, inntil 10% av bruksarealet kan nyttes til kontorformål. Arealkrevende vareslag tillates ikke uten spesiell tillatelse/ dispensasjon. Maksimum tomteutnytting BYA = 100% for områdene. Maksimal tillatt høyde settes til kote 15,5 m. Takform skal være flatt eller tilnærmet flatt. Utspring i fasaden kan tillates. Oppbygg for tekniske anlegg og B5 tillates i nødvendig grad over maks gesimshøyde, maks høyde 5,0 m over takflate. Oppbygg for tekniske anlegg skal være tilbaketrukket fra fasade i avstand minimum tilsvarende høyden over tak og skal i størst mulig grad samles innen de ulike delområdene. Bygningenes plassering vist på plankartet er retningsgivende. Mot Sjøfartsgata og mot Fjordgata er byggegrense sammenfallende med formålsgrense for B2-B4. Mot E6 skal bygninger og p-anlegg plasseres i byggelinje. Innen ovennevnte rammer for høyder og utnytting tillates generelt bruksareal på to etasjeplan for områdene B1-B5. For B1 tillates dessuten parkeringsplan under terreng, samt messaninetasje på inntil 500 m 2. For B2 tillates et 3. etasjeplan med bruksareal på inntil 50% av bebygd areal. Hele arealet innen formålsgrensene tillates bebygd.
Bygninger og anlegg skal gis en tiltalende estetisk utforming, særlig skal dette vektlegges for de deler som vender mot arealer for allmenn ferdsel og opphold. Forretningsfasader skal mot gangforbindelser gis en åpen karakter som formidler bruken av lokalene. Oppdeling og variasjon i fasadeuttrykk skal tilstrebes. Innen byggeområdene skal det avsettes tilstrekkelig rom for avfallshåndtering og renovasjonsløsning. Rom må lokaliseres slik at tilfredsstillende løsninger for oppbevaring og henting ivaretas. Krav til parkeringsdekning: - For forretning og kontor: Minimum 1 p-plass pr 50 m2 bruksareal. Inntil 25% av bruksarealet som nyttes til kjøpesenter kan trekkes fra i beregningsgrunnlaget. - For lager: Minimum 1 p-plass pr 200 m2 bruksareal. 3.2 Byggeområde B1 Underetasjen innen B1 skal nyttes til felles parkeringsanlegg for områdene B1-B6. Underetasjen tillates bygd sammen med underetasje innen S1 og B1/S1. Det skal etableres direkte forbindelse med universell utforming og tilgjengelighet for bevegelseshemmete fra parkeringsanlegget til alle etasjer. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Gulv i underetasje for parkering skal anlegges på minimum kote 0,2. Bebyggelsen skal plasseres i byggegrense mot E6. 3.3 Byggeområde B3 Det skal etableres 1-2 gangforbindelser i nordøst-sørvestlig retning integrert i bygningsmassen, fleksibelt innenfor område B3. Gangforbindelsen(e) skal ha min. fri høyde på 3 m, og min. 5 m av bredden skal være fri passasje uten faste installasjoner. 3.4 Byggeområde B5 I 1. etasje skal det etableres gjennomgående gangforbindelse gjennom bygningene i nordvestsørøstlig retning. Området skal ha min fri høyde på 3m og 5m av bredden skal være fri passasje uten faste installasjoner. Resterende bredde kan utnyttes til vertikal kommunikasjon, møbleringssoner, mobile installasjoner, salgsboder, serveringsvirksomhet, småbutikker og service/ info m.m. 2. etasje skal benyttes til fellesarealer for B1-B4. Det tillates også salgsboder, serveringsvirksomhet, småbutikker og service/ info. Det skal avsettes tilstrekkelig fri høyde over opp-/nedkjøringsrampe for parkeringskjeller i sørlig del av område B5. 3.5 Byggeområde B6 Området skal benyttes til varemottak. Innen B6 tillates bygging av en transparent skjermvegg for å skape tilstrekkelig sikt som en del av bygningskroppen, samt etablering av ulike tekniske installasjoner som trafo, ventilasjonsanlegg mm. Det skal avsettes areal slik at ekstern trafikk ikke hindres. Det tillates takoverbygg med maksimum areal 400 m2, og med maks. gesimshøyde kote 15,5. Skjermveggen skal ligge innenfor byggegrense mot Fjordgata/ E6. Maksimum tomteutnytting BYA = 40% innenfor området. Åpent areal for varemottak bak skjermveggen medregnes ikke i %BYA. Parkering for ansatte tillates innen området i et omfang som ikke er til hinder for varemottak. Nødvendig areal for renovasjon må avsettes innenfor området. 4
3.6 Byggeområde B7 Eksisterende bygning skal benyttes til serviceretta kontorvirksomhet/ turistinformasjon. Maksimal bebygd areal = 100 % BYA for området. Tillatt maksimumshøyde settes til 4,5m over gjennomsnittlig ferdig terreng ved bygning. Takform: Slakt pulttak som eksisterende. 5 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Fellesbestemmelser Arealene skal utformes med den inndeling og bruk som er vist på plankartet. Arealene skal gis en bymessig utforming og opparbeides med materialer av høy kvalitet og styrke. 4.2 Kjøreveg Utbygging av rundkjøringer V1 og V2 som samordnes med utbyggingstiltak innen planområdet skal tilpasses tilstøtende veger og omkringliggende arealer. Rundkjøring V1 senkes med ca. 1m i forhold til eksisterende rundkjøring. Før tiltak igangsettes skal det foreligge byggeplan med profiltegninger som er godkjent av vegmyndighetene. 4.3 Annen veggrunn Areal som ikke bebygges eller nyttes til trafikalt formål skal gis parkmessig opparbeidelse og inngå som en del av Utomhusplanen. 4.4 Gang- og sykkelveg, GS1 og GS2 Offentlige gang- og sykkelveger skal sikre funksjonelle og trafikksikre forbindelser gjennom området. Nye gang/ sykkelveger, GS2 skal ha regulert bredde på 5m. Eksisterende gangveger, GS1, skal ha uforandret bredde. Offentlig gangveg skal gis universell utforming. 4.5 Gangveg/overgang, G1 Område G1 er gangveg i form av overgang/ bru over Jernbane/ E6. Overgang skal ha bredde minimum 5 m. Minimum fri høyde over jernbanespor er 7,0m, over E6 4.8m. Dersom overgangen overbygges skal minimum fri høyde over gangbane være 3 m. I begge ender av brua tillates bygd tårn for vertikalforbindelser, som skal bestå av trapp og heis. Brua skal framstå som en mest mulig lett, transparent konstruksjon. Innenfor regulert gangbrubredde på 10 m kan det etableres mindre serveringsarealer, salgsboder og service-virksomheter innen en bredde på ca 5,5 m, men hvor gjenværende bredde skal være min. 4 m fri bredde. Virksomhetene kan ikke vende seg utover med reklame eller utstilling. 4.6 Offentlig parkering, OP 1 Det skal etableres offentlige parkeringslasser i område OP1 med adkomst fra rundkjøring V2 via FP1. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. 5 FRIOMRÅDER 5.1 Felles Alle parkarealene skal inngå i utomhusplan som skal leveres sammen med søknad om rammetillatelse ( 2.1) og detaljert senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Parken skal gis en god helhetlig utforming og ivareta gode oppholdsarealer. Det skal legges vekt på variert vegetasjonsetablering.
6 5.2 Park, P1 Det skal opparbeides en god oppholdsplass med bord/benker og lekeapparater innenfor regulert areal som gis nødvendig sikring mot trafikkarealer. Gjennom området skal det etableres en god gangforbindelse nord-østover. 5.3 Park, P2 Det skal etableres en estetisk og funksjonell god trapp mellom plass foran Turistinformasjonen og forlengelsen av undergangen i øst. 5.4 Park/Adkomst til Turistinfo, P3 Arealet skal tilligge parkområdet og fungere sammen med dette. Arealet skal dessuten gi adkomstmulighet for buss med vendesløyfe, samt oppstillingsplass for buss og 8 parkeringsplasser. 6 SPESIALOMRÅDER 6.1 Frisiktsone ved veg I områder for frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over plannivå på tilstøtende veg. 6.2 Parkeringsanlegg, S1 Området skal nyttes til felles parkeringsanlegg for områdene B1-B6. Minimum 5% av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Det tillates ett plan som parkeringskjeller under bakken og ett plan på terrengnivå, maks høyde på ferdig dekke ca kote 3,7. Det skal etableres rampe for opp- og nedkjøring fra/til parkeringskjeller innenfor området som skal ha maks stigning 1:10. Rampen må gis nødvendig sikring mot trafikk- og oppholdsarealer rundt, samtidig som den skal gis en god estetisk utforming. Evt konstruksjoner i forbindelse med rampe langs E6 skal ligge i forlengelse av fasadelivet for område B6. Det skal etableres et min 6 m bredt gangareal inn mot bygningsfasaden mot vest (B4). Det skal i tillegg etableres tilstrekkelig areal for sykkelparkering i tilknytning til inngangspartier. Felles gangarealer skal gis universell utforming og inngå som en del av Utomhusplanen, jfr. 2.1. Underetasje kan nyttes til felles parkeringsanlegg for områdene B1-B6. Underetasje tillates bygd sammen med underetasje innen B1 og B1/S1. Gulv i underetasje for parkering skal anlegges på minimum kote 0,2. 7 FELLESOMRÅDER 7.1 Felles avkjørsel, Avkj1 og Avkj2 Avkjørsel 1 er felles for B1-B6. Avkjørsel 2 er felles for B1-B7, S1 og FP1, samt OP1. 7.2 Felles gangareal, FG1 Felles gangareal skal gis universell utforming og inngå som en del av Utomhusplanen, jfr. 2.1. Området regulert til felles gangareal gjelder for alle områder innenfor planområdet.
7 7.3 Felles parkeringsplass, FP1 og FP2 Felles parkeringsplass FP1 og FP2 er fellesarealer for B1-B6. Arealene skal sammen med parkeringsareal innen S1 og B1 samt B1/S1 dekke parkeringsbehov for områdene B1-B5. Minimum 5% av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmete. Etablering av nødvendig trillevognskur tillates. Atkomst til S1 skal sikres via FP1 og være 7,0 m bred. Innen FP2 skal det sikres 5m bred gangforbindelse mellom gjennomgående gangforbindelse innen B3 og fortau langs Sjøfartsgata. 7.4 Annet fellesareal, AF1 og AF2 Varelevering skal foregå innen de avgrensede områder AF1 og AF2. Arealet medregnes ikke i forretningsarealet. Område AF1 og AF2 er fellesarealer for områdene B1-B6. Varelevering skal foregå innen de avgrensede områder AF1 og AF2. Arealet medregnes ikke i forretningsarealet. 7.5 Felles nedkjøringsrampe, FN1 Område FN1 er fellesareal for områdene B1-B6. Område FN1 skal benyttes til opp- og nedkjøring fra/til parkeringskjeller og skal ha maks.stigning 1:10. Rampen må gis nødvendig sikring mot trafikk- og oppholdsarealer rundt, samtidig som den skal gis en god estetisk utforming. 8 KOMBINERTE FORMÅL 8.1 Byggeområde/Spesialområde parkeringsanlegg, B1/S1 Underetasjen kan nyttes til felles parkeringsanlegg for områdene B1-B6 i sammenheng med underetasje innen B1 og S1. Område B1/S1 skal bebygges i sammenheng med område B1. I 1. etasje/ bakkeplan skal det være en gangsone på minimum 6 m mellom parkering/ kjørearealer og bygningfasade mot plassen, for øvrig kan området disponeres fleksibelt til byggeareal (i sammenheng med B1 og med samme bestemmelser som for B1-B6) felles gangareal parkeringsareal i sammenheng med S1 sykkelparkering trillevognskur av-/påstigning, pålessing etc. Disponering av arealet skal angis i utomhusplan ( 2.1). Det tillates utkraging mot nord i 2. etasje for B1/S1 som skal benyttes til forretning/kontor og fellesarealer for kjøpesenteret. Avgrensninger som er vist på plankart er retningsgivende. 9 GJENNOMFØRING OG FERDIGSTILLELSE (rekkefølgebestemmelser) Trafikkarealer og grøntanlegg som er offentlige eller felles for flere områder skal generelt utbygges og ferdigstilles i takt med utbygginga av de områder de skal betjene. Gang-
/sykkelveg GS2 langs E6 skal ferdigstilles samtidig med bebyggelse/parkeringsanlegg innen B6/B1/S1. Gangforbindelse G1 skal ferdigstilles samtidig med B1/B6/S1. I utbyggingsfasen skal det etableres midlertidige trafikale løsninger som ivaretar framkommelighet og sikkerhet på en tilfredsstillende måte for ulike trafikanter, jfr. 2.4. 8 10 TEKNISKE ANLEGG Vann og avløp: Trasèendring og ombygging for vann- og avløpsledninger må ikke skje uten kommunal godkjenning. Før utbyggingstiltak i hht planen igangsettes, skal det foreligge godkjenning for omlegging av eksisterende vann- og avløpsledninger innen området. Eventuelle pumpestasjoner skal søkes innpasset sammen med øvrig bebyggelse. Pumpestasjoner skal ha tilfredsstillende tilgjengelighet, samt plassering og utforming som gir en funksjonell og estetisk helhetsløsning. Trafoer: Gjennom søknad for utbyggingstiltak skal det tas stilling til behov for og plassering av trafo. Trafoer skal ha tilfredsstillende tilgjengelighet, samt plassering og utforming som gir en funksjonell og estetisk helhetsløsning. RETNINGSLINJER, DEFINISJONER, FORKLARINGER Eksisterende vegetasjon som ikke berøres av selve utbyggingstiltaket skal sikres i anleggsfasen og ivaretas. Særlig gjelder dette innen områdene som er regulert til park. Trær som vurderes å være av god nok kvalitet kan flyttes til parkområdet eller andre egnede arealer innen planområdet. Med plasskrevende vareslag menes de vareslag som er oppgitt i Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesenterstopp, 4 III, dvs. biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast oa. større byggevarer, lystbåter og salg fra planteskoler/ hagesentre. Angitte høyder er enten kotehøyder, eller skal måles i forhold til gjennomsnittlig ferdig terreng ved bygning. Dersom bruksareal skal kategoriseres som lager (bl.a. i forhold til p-dekning) kreves det at arealet enten ligger i egen bygning eller er seksjonert, uten tilgang for publikum. Områder B1/S1, B5, gangpassasje(r) i nordøstlig/sørvestlig retning gjennom B3 og trasè langs sørvestre side av S1, skal være åpne for allmenn gangtrafikk etter nærmere avtale mellom eier og Steinkjer kommune. Vedr. bruksareal som grunnlag for beregning av parkeringsdekning: Følgende areal tas ikke med i beregningsgrunnlaget: Inntil 25% av bruksarealet som nyttes til kjøpesenter. Dessuten areal for regulert gangpassasje i alle etasjer innen B5.