Rapport Oppdrag: Emne: Rapport: Oppdragsgiver: Detaljreguleringsplan Støodden Temautredning Støodden utvikling AS Dato: 31. mai 2013 Oppdrag / Rapportnr. 312941 / 2 Tilgjengelighet Ikke begrenset Utarbeidet av: Alf Petter Mollestad Fag/Fagområde: Arealplan Kontrollert av: Bjarne Otterdal Ansvarlig enhet: Plan og landskap Godkjent av: Bjørn Andresen Emneord: Sammendrag: Støodden er en del av område som i kommuneplanen for Kristiansand er avsatt til område for næringsbebyggelse ved sjøen. Feltbetegnelsen er NS7 og omfatter Støodden. Temautredning for områdeprofil angir planens virkninger og er for fem deltemaer; Forholdet til kommuneplanen, Forholdet til utviklingen i Korsvik/Søm-området, Forholdet til Rona og metroaksen, Dagens og fremtidig havneareal/brygger og Forholdet til eksisterende boliger/hytter. Ut i fra en totalvurdering omkring områdeprofilen, vil forslaget ha en liten negativ. Som nevnt vil en for forholdet til kommuneplanen ha store negative er, men ny etablering har store positive er for Korsvik/Søm-området. Som avbøtende tiltak for temaet områdeprofil, og de virkningene som planen gir, er dette først og fremst et valg om man vil legge til rette for den maritime næringen som er viktig for kommunen og nærmiljøet. Dersom det i fremtiden skulle komme en fremvekst av større og viktige virksomheter knyttet til sjørettet næring, stilles det spørsmål om Støodden vil være attraktivt. Dette med tanke på at det etableres småbåthavn i forkant av næringsarealet. Den faglige vurderingen tilsier at småbåthavn og sjørettet næring vil komme i konflikt. Dette støttes opp av både fylkeskommunens og kommunens planfaglige kompetanse i administrasjonen. Planforslagets hovedinnhold avbøtes med at det foretas tilrettelegging langs sjøfronten, samt at det trafikksikkerhetsmessige ivaretas. 1 31.5.2013 Temautredning 6 APM BO BJA Utg. Dato Tekst Ant.sider Utarb.av Kontr.av Godkj.av AS, Kristiansand Rigedalen 15 4626 Kristiansand Tel.: 37 40 20 00 Fax: 37 40 20 99 www.multiconsult.no
Innholdsfortegnelse 1. Innledning / Dagens situasjon... 3 2. Planens virkninger... 3 2.1 Forholdet til kommuneplanen... 3 2.2 Forholdet til utviklingen i Korsvik/Søm-området... 4 2.3 Forholdet til Rona og metroaksen... 4 2.4 Dagens og fremtidens havneareal/brygger... 4 2.5 Forholdet til eksisterende boliger/hytter... 5 3. Konsekvenser... 5 4. Avbøtende tiltak... 6 312941 / 2 Side 2 av 6
1. Innledning / Dagens situasjon I planprogrammet står det følgende: 2.2 Ønsket utvikling for Støodden vurderes mot kommuneplanens strategi for plassering av sjørettet næring hvor kontorandelen på den enkelte tomt skal være underordnet. Hvordan passer aktuell områdeprofil inn i utviklingen i Korsvik/Søm-området. Er dette en ønsket utvikling i forhold til igangværende bedrifter i området. Positive og negative virkninger vurderes. Forholdet til Rona bydelssenter og Metroaksen utredes. Dagens eller fremtidens havneareal/brygger beskrives/utredes. Hvordan tilpasses ny båthavn slik at disse arealene kan utvikles med tanke på sambruk. Arealbruk for hele området vurderes med utgangspunkt i kommuneplanens føringer, hvor det også tas stilling til eksisterende boliger/hytter. Støodden er en del av område som i kommuneplanen for Kristiansand er avsatt til område for næringsbebyggelse ved sjøen. Feltbetegnelsen er NS7 og omfatter Støodden. For slike områder nevner planbestemmelsene 12f: "Arealene skal brukes til virksomheter som ut fra sin funksjon må ligge ved sjøen. Kontorandelen på den enkelte tomt skal være underordnet del av byggets areal. Eksisterende kaier skal opprettholdes." Innenfor planområdet er mindre næringer etablert i dag. Det er liten aktivitet langs sjøfronten og trafikken til området er svært begrenset. I tillegg er det fem tomter som blir benyttet som bolig/hytte. 2. Planens virkninger 2.1 Forholdet til kommuneplanen Kommuneplanens samfunnsdel angir tre satsningsområder for kommunen. Et av disse er Byen som drivkraft. I denne satsningen kommer det bl.a. frem at "enkeltnæringers særlige behov bør så langt som mulig legges til grunn for lokalisering av virksomheter." Videre sies det at "For å styrke Kristiansand posisjon når det gjelder å trekke til seg hovedkontorer for større selskaper, bør det legges til rette for kontorarbeidsplasser med sentral og attraktiv beliggenhet." I forbindelse med behandlingen av kommuneplanen var i utgangspunktet småbåthavnen i forkant av næringsområdet ikke tatt med. Fylkeskommunens SAM-utvalg behandlet forslaget lagt ut til 2.gangs høring to ganger. Første gang, 6.4.2011, ble det reist innsigelse til alternativt område for småbåthavn, Støodden. Andre gang SAM-utvalget behandlet forslaget til kommuneplanen, 18.5.2011, falt bl.a. punktet om innsigelse for etablering av småbåthavn i forkant av NS7. Dette ble dermed ikke en del av meklingsrunden som Kristiansand kommune hadde med enkelte regionale myndigheter i mellom behandlingen i byutviklingsstyret og bystyret. Den faglige bakgrunnen for at administrasjonen i Kristiansand kommune og Vest-Agder fylkeskommune ikke anbefalte at det ble tatt inn et område for småbåthavn i forkant av NS7, var at dette vil være i konflikt med videreutvikling av areal for sjørettet næring. Områder som i kommuneplanen er avsatt til sjørettet næring (NS), har alle kaiarealer. Arealer avsatt til sjørettet næring vil kunne i fremtiden ha behov der kaia også utvikles videre. Dagens kaiareal ved Støodden er i all hovedsak etablert mot Korsvik marina og småbåtanlegg. En utvidelse av dagens kaianlegg vil vanskeliggjøre farleden videre mot Søylekilen/Korsvikkilen. 312941 / 2 Side 3 av 6
Med bakgrunn i at småbåthavn ble tatt inn i kommuneplanen i forkant av NS7, er den faglige vurderingen at dette er i konflikt med hverandre. Det medfører at NS7 er dårlig egnet som næringsareal for tradisjonell sjørettet virksomhet. Kaiarealet vil være lite tilgjengelig for næringsvirksomhet, da det tillates å etablere et småbåtanlegg i forkant. Tradisjonell sjørettet næring medfører ofte støy for omkringliggende boligbebyggelse. I nærområdet til NS7 er det eksisterende og etablerte boligområder. Det vil derfor være ugunstig å etablere tradisjonell sjørettet virksomhet. Den generelle betegnelsen for sjørettet næringsvirksomhet er tilknyttet marine og maritime næringer. Forslag til reguleringsplan ivaretar den generelle betegnelsen, da næringsvirksomhet som skal etableres er tilknyttet maritim næring. Når det gjelder størrelsen på kontorarbeidsplasser, er samlokalisering av planlagt virksomhet viktig. Kvadraturen har ikke arealer som ivaretar den størrelsen og omfanget som det legges til rette for. Lokalisering i Kvadraturen anses dermed som uaktuelt. 2.2 Forholdet til utviklingen i Korsvik/Søm-området en for Støodden samsvarer godt sammen med eksisterende miljø langs Korsvikfjorden. Langs østre landside av fjorden er det i dag etablert et miljø som utfører teknologiske maritime tjenester. Norsk næringsliv blir i økende grad kunnskaps- og teknologibasert, dette gjelder også sjørettet virksomhet. Et næringsområde tilpasset den maritime næringen, vil tilrettelegge for utvikling av eksisterende næringer ved Korsvikfjorden, samt gi muligheter for innovasjon og utvikling i nevnte næring. Kommuneplanen har enkelte retningslinjer som er viktige for næringsutviklingen i Kristiansand kommune. Det skal bl.a. legges til rette for utvidelsesmuligheter for eksisterende hjørnesteinsbedrifter, arealreserver for prioriterte næringer og store kontorenheter (hovedkontorer). Videre skal det legges til rette for lokalisering av arbeidsplasser slik at behovet for bilreiser begrenses. Nye næringsområder skal ikke tas i bruk til kontorarbeidsplasser med mindre størrelse og omfang innebærer at lokalisering i Kvadraturen er uaktuelt. 2.3 Forholdet til Rona og metroaksen I gå-/sykkelavstand til Støodden bor det i dag ca. 11.600 mennesker (Ytre og Indre Randesund). Dette utgjør ca. 14 % av Kristiansands befolkning. Med tanke på de planlagte boligområdene omkring, vil dette antallet trolig øke betraktelig. Dette temaet er også en del av temautredningen for trafikk og transportsystem, der det også ses på forholdet til bussmetroen. Dette temaet vil dermed bli utredet nærmere der. 2.4 Dagens og fremtidens havneareal/brygger Dagens arealer langs sjøen blir i all hovedsak benyttet til båtplasser. Det er ingen deler langs sjøkanten som er tilrettelagt for lek, bading e.l. Med en utfylling i sjøen, med ny kaifront, vil området fremstå mer tiltalende enn dagens situasjon. Med anleggelse av småbåthavn vil også sjøarealet bli utnyttet bedre, og gi mulighet for at enda flere beboere får en båtplass i sitt nærområde. Østre del av kaifronten, mot Korsvik Marina, har i dag liggeplass for flere større båter, da også seilbåter. Korsvik Marina har i dag ingen eller svært få båtplasser for denne størrelsen av båter. Når det gjelder kaiarealets bruk til næringsrettet virksomhet, er det begrenset hvordan denne bruken i dag blir benyttet. Med tanke på kaiarealet mot Korsvik Marina, bør det ha muligheter for å kunne bli utnyttet bedre, da bl.a. dybdeforholdene er til stede. En etablering av et større kontorbygg og et småbåtanlegg, hindrer ikke den muligheten også i fremtiden. Det vil si at østre deler av kaifronten fortsatt vil være mulig å benytte. Men med tanke på dagens bruk, er det tvilsomt at bruken vil være veldig betydelig ved etablering av et større kontorbygg rett i nærheten. Andre havnearealer vil være lettere tilgjengelig og bedre tilrettelagt. 312941 / 2 Side 4 av 6
2.5 Forholdet til eksisterende boliger/hytter Innenfor planområdet finnes det i dag syv tomter som har etablert bolig eller hytte på eiendommen (fem boligeiendommer og to hytteeiendommer). I forhold til gjeldende reguleringsplan for Korsvikfjorden er hele området avsatt til næringsbebyggelse. Det er i etterkant foretatt tre mindre endringer av nevnte reguleringsplan som berører Støodden og planområdet. Den første avgrenser arealer avsatt til industri og friareal/buffersone mot Sømsveien. I etterkant av denne er det kommet to mindre endringer som regulerer bolig på eiendommene 55/35 og 55/44 (del av 55/42). Sistnevnte eiendom grenser til Sømsveien og Korsvikkilen, og er i nordøstre del av planområdet. Den faglige anbefalingen er at denne eiendommen reguleres til næring, da nærområdet omkring vil bli høyere utnyttet enn dagens situasjon. Eiendom 55/35 berøres av nye bygg for kontorarbeidsplasser og parkeringshus. Denne eiendommen har Støodden Utvikling AS avtale med. I vestre del av planområdet er det i dag etablert boliger, men er ikke avsatt til dette i kommuneplan eller i gjeldende reguleringsplan. disse eiendommene er avsatt/regulert til næring. Konsekvensene for samtlige boliger innenfor planområdet er at reguleringsplanen vil hjemle utbygging til næringsareal. Status på reguleringen forblir uendret. Som følge av at planforslaget hjemler flere etasjer enn gjeldende reguleringsplan (2 etasjer), vil dette få er for boligene på nordsiden av Sømsveien. Man vil kunne se nytt kontorbygg fra nevnte eiendommer, men disse eiendommene ligger i god avstand fra ny bebyggelse, selv om overkant gulv første etasje ligger terrengmessig lavere enn topp høyde på nytt bygg for kontorarbeidsplasser. For tomtene innenfor planområdet som har etablert bolig/hytte, vil disse bli berørt i forhold til høyden på ny bebyggelse. Dagens sjøutsikt vil allikevel fortsatt beholdes, da ny bebyggelse etableres parallelt med eksisterende boliger. Med tanke på gjeldende reguleringsplan, endrer ny plan ingenting på dette. I forhold til dagens bruk vil området bli endret, og for eksisterende boliger/hytter vil de bli påvirket av at bruken av regulert næringsområde endres. 3. Konsekvenser Når det gjelder ene for forholdet til kommuneplanen vil etableringen av en stor andel kontor på Støodden få negative er. Gjennom en lengre kommuneplanprosess er det enkelte sjønære områder som er avsatt til sjørettet virksomhet i kommunen. Med bakgrunn i at enkelte arealer avsettes til denne virksomheten i kommuneplanen, gir det forutsigbarhet ovenfor denne næringen. I tillegg gir det forutsigbarhet ovenfor områdene rundt. Næringen som skal etableres er en del av den maritime næringsvirksomheten. Kontorarbeidsplassene som anlegges, vil også være tilknyttet maritim næring. Videre vil kaiarealene være lite attraktive for tradisjonell sjørettet virksomhet, da det er avsatt areal til småbåtanlegg i forkant og utvidelsen av dagens kaiareal mot Korsvik marina/småbåtanlegg er begrenset. Videre ivaretar forslaget kommuneplanens retningslinjer der det legges til rette for næringsetableringer og større kontorenheter. Planen ivaretar også kommuneplanens retningslinje om at det legges til rette for utvidelse av eksisterende og prioriterte næringer, maritim næringsvirksomhet. Men allikevel vil vurderingen mot kommuneplanens strategi for plassering av sjørettet næring, der kontorandelen skal være underordnet, inneha store negative er. Det er som nevnt ovenfor et begrenset antall områder som er avsatt til tradisjonell sjørettet næring. Dette selv om kanskje ikke Støodden er best egnet, med tanke på nærheten til eksisterende og fremtidig småbåthavn. I forbindelse med forholdet til utviklingen i Korsvik/Søm-området vil Korsvikfjorden bli ansett som et miljø som utfører teknologiske maritime tjenester. Internasjonalt blir ofte området omtalt som "The Drilling Bay". Et nytt næringsområde som innehar maritim næring, vil tilrettelegge for utvikling av eksisterende næringer ved Korsvikfjorden, samt gi muligheter for innovasjon og utvikling i nevnte næring. Dette anses for å ha store positive er. 312941 / 2 Side 5 av 6
Når det gjelder forholdet til Rona og metroaksen vises det til temautredning for trafikk og transportsystem/forholdet til bussmetroen. I forhold til dagens og fremtidens havneareal/brygger vil forslaget ha en ubetydelig. Dagens bruk av kaifronten vil bli ivaretatt i ny kaifront. Men et større kontorbygg vil kunne begrense en eventuell videre utvikling av kaifronten, og spesielt østre del. Ut i fra dagens situasjon vil forholdet til eksisterende boliger/hytter være av negativ. Eksisterende hytter innenfor planområdet vil bli revet. Det vil også ha negativ i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette med bakgrunn i at reguleringsplan for Korsvikfjorden har avsatt en høydebegrensning på 2 etasjer. I dette forslaget vil etasjeantallet bli vesentlig høyere, og dermed anses det for å ha en liten negativ. Dette selv om arealet i seg selv er regulert til næringsområde. Ut i fra en totalvurdering omkring områdeprofilen, vil forslaget ha en liten negativ. Som nevnt vil en for forholdet til kommuneplanen ha store negative er, men ny etablering har store positive er for Korsvik/Søm-området. Stor positiv Liten positiv Ubetydelig Liten negativ Stor negativ 4. Avbøtende tiltak Som avbøtende tiltak for temaet områdeprofil, og de virkningene som planen gir, er dette først og fremst et valg om man vil legge til rette for den maritime næringen som er viktig for kommunen og nærmiljøet. Dersom det i fremtiden skulle komme en fremvekst av større og viktige virksomheter knyttet til sjørettet næring, stilles det spørsmål om Støodden vil være attraktivt. Med tanke på at det etableres småbåthavn i forkant av næringsarealet. Den faglige vurderingen tilsier at småbåthavn og sjørettet næring vil komme i konflikt. Dette støttes opp av både fylkeskommunens og kommunens planfaglige kompetanse i administrasjonen. Planforslagets hovedinnhold avbøtes med at det foretas tilrettelegging langs sjøfronten, samt at det trafikksikkerhetsmessige ivaretas. 312941 / 2 Side 6 av 6