STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2538P, detaljregulering for felt 7.2 i plan 2253, Husabøryggen sør, Hundvåg bydel Dato: 07.04.2015 1 Formål Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av boliger i form av konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende ute/oppholdsarealer og nedgravd parkeringsanlegg. 2 Krav til søknad om byggetillatelse Ved søknad om byggetillatelse skal det utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200. Planen skal vise terrengbearbeiding, belysning, materialbruk, beplantning, lekeutstyr og andre faste elementer. Planen skal være basert på prinsippene for universell utforming. Fremkommelighet for utrykningskjøretøy må dokumenteres. Planer for uteområder skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis. Det skal foreligge tekniske planer, jf.4.02 Det skal utarbeides en formingsveileder som legges til grunn før igangsettingstillatelse gis. 3 Rekkefølgekrav 3.01 Renovasjon Nedgravde avfallsbeholdere f_re skal være etablert før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk. 3.02 Sandlekeplass, gatetun og uteoppholdsarealer Felles lek, f_lek1 og felles uteoppholdsareal, f_ut, skal være ferdigstilt før boliger innenfor felt 7.2 kan tas i bruk. 3.03 Kvartalslekeplass Kvartalslekeplass, o_kvartalslek 2 (vist i plan 2253) skal være opparbeidet før brukstillatelse av over 20 boliger innenfor planområdet gis. 3.04 Vei Offentlig kjørevei, o_kv1, (vist i plan 2253) og offentlig fortau, o_f, skal være opparbeidet før boliger innenfor felt 7.2 kan tas i bruk. Felles kjørevei, f_ KV1, og felles fortau, f_f, skal være opparbeidet før boliger i felt 7.2 kan tas i bruk. 3.05 Stengning av Hundvågveien Hundvågveien skal stenges før boliger innenfor felt 7.2 kan tas i bruk jf. Plan 2253 3.06 parkeringsanlegg Skal være ferdigstilt før boliger innenfor felt 7.2 kan tas i bruk. 1
4 Fellesbestemmelser 4.01 Universell utforming Adkomst fra nedgravd parkeringsanlegg til boliger og uteområder skal være universelt utformet. Beplantning skal ikke virke miljøhemmende, dvs. til sjenanse for mennesker med astmatiske eller allergiske plager. Min. 5% av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. All belysning og belegning på interne veier innenfor planområdet må være velegnet for bevegelses og orienteringshemmede. Utemøbler innenfor planområdet skal være tilpasset brukere i alle aldersgrupper. 4.02 Vann og avløp Overvann skal behandles lokalt inne på delfeltet, og med fordrøyninger som sikrer at avrenningen ikke får større intensitet enn før utbygging. Detaljløsning skal inngå i tekniske planer. 4.03 Energi og miljø Byggene skal minimum tilfredsstille krav til lavenergihus i henhold til NS 3700, og forøvrig tilfredsstille de lover og forskrifter som gjelder på tidspunkt for søknad om rammetillatelse. Byggene skal ha vannbåren oppvarming. 4.04 Belysningsarmatur For hele planområdet skal det brukes lik gatearmatur godkjent av kommunen. Det må tas hensyn til svaksynte ved valg av belysning. 4.05 Støy, adkomst og skilting i anleggsperioden Det skal sikres tilfredsstillende støyforhold under anleggsperioden. Ijf.T-1442. Det skal etableres adkomstveg for anleggstrafikk. Anleggsveien skal plasseres og utformes slik at den sikrer skolevei og adkomst til barnehage i anleggsperioden. Under anleggsperioden skal det settes opp tydelig skilting slik at det fremgår hvor varelevering skal skje, og at området er et anleggsområde. 4.06 Kulturminner Dersom det under bygge og gravearbeid skulle fremkomme automatisk fredet kulturminner må arbeidet straks stanses og kulturmyndighetene varsles. jf. 8.2 Kulturminneloven. 4.07 Arkitektur/estetikk Det skal være høy kvalitet på arkitektur, materialer, uteanlegg og universell utforming. Fargesetting skal være helhetlig planlagt innenfor hele planområde. Det skal lages en formingsveileder som legges til grunn for utbygging av planområdet. 5 Bebyggelse og anlegg 5.01 Rekkehus del-felt B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7 Boliger skal plasseres innenfor byggegrensen. Material- og fargebruk skal være gjennomgående samstemte innenfor hvert del-felt. Det tillates kontrasterende material- og fargebruk på delelementer, jf. Formingsveileder. Det tillates oppløftede bygningsdel med flatt tak over inngangspartier, jf. Formingsveieleder. Alle boliger skal ha privat uteareal på egen tomt. Minste private uteareal for boliger innenfor felt B6 og B7 er 20 m 2, for boliger innenfor felt B1 30m 2, og for boliger innenfor felt B2, B3, B4 og B5 er 40 m 2. 2
Tre kledning skal være det dominerende fasadematerial. Alle boliger innen hvert delfelt skal ha samme taktekking. jf. Formingsveileder. Det tillates oppført utvendig bod ved hovedinngangsdør. Maksimalt areal 5 m2. jf. formingsveileder. Det tillates oppført pergola på maksimalt 9m 2 på privat ute areal (motsatt av adkomstside). Pergola skal sitte fast i husvegg og tillates oppført utover byggegrensen. Pergola skal være en åpen konstruksjon og skal ikke fremstå som et lukket rom. Jf. Formingsveileder. Felles /private hager og uteoppholdsareal over parkeringsanlegg skal dimensjoneres for min 0,3 m overdekning. Der det legges til rette for beplantning og buskvekster skal det bygges opp til 0,7m overdekning. 5.02 Forsamlingslokale Forsamlingslokale er felles for alle boligene i felt 7.2 Det er tillatt med aktiviteter som festlige sammenkomster og sosialt samvær. Det er tillat å bruke deler av forsamlingslokale til oppgang fra parkeringshus. Det kan ikke etableres egne boenheter i forsamlingslokale. 5.03 Utnyttelse Parkering under terreng, overdekkede sykkelparkering plassert på gatetun, utvendig boder og pergolaer skal ikke tas med i BRA i beregning av utnytting. De enkelte del-felt kan maksimalt utbygges slik: Delfelt: BRA: Antall boenheter: B1 555 m 2 4 B2 425 m 2 4 B3 830 m 2 6 B4 605 m 2 5 B5 475 m 2 5 B6 285 m 2 3 B7 475 m 2 5 Felleshus 180 m 2 Totalt: 3830m 2 32 5.04 Byggehøyder Delfelt: Maks Maks. Maks. Takform: takvinkel: gesims: mønehøyde: B1 30 o 7,5m 9,5m Mønetak B2 30 o 7,5m 9,5m Mønetak B3 30 o 7,5m 9,5m Mønetak B4 30 o 7,5m 9,5m Mønetak B5 30 o 7,5m 9,5m Mønetak B6 30 o 7,5m 9,5m Mønetak B7 30 o 7,5m 9,5m Mønetak For.lokale 5 o 4m Flatt tak *Alle høyder måles fra ferdig gulv i 1.etg 5.05 Renovasjon Innenfor området skal det etableres nedgravde avfallsbeholdere som skal være felles for felt 7.2. 3
5.06 Lekeplass og ute oppholdsareal Sandlekeplasser innenfor f_lek1 skal etableres iht. Stavanger kommunes lekeplassnorm. Felles lekeplass, f_lek1, og felles ute oppholdsareal, f_ut, er felles for alle boliger i felt 7.2 Felles lek og felles ute oppholdsareal skal utformes variert, med mest mulig grønne arealer og skal lokaliseres slik at det er gode solforhold. Universell utforming skal legges til grunn ved prosjektering av lekeplass og uteområder innenfor planområdet. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.01 Kjøreveg og fortau Det skal etableres felles adkomstvei, f_kv1, med tilhørende felles fortau, f_f, med en maks stigning på 1:15 ned til parkeringsanlegg. Det skal etableres offentlig fortau o_f i tilknytning til offentlig vei (vist i plan 2253). 6.02 Gatetun Arealer regulert til gatetun, GT, skal være felles for alle boliger. Det skal benyttes variert dekke slik at det er egnet for bruk til lek, opphold, og adkomst for gående og syklende. Det skal sikres kjørbart areal for utrykningskjøretøy og nødvendig varetransport (Eks. flyttebil). Det skal settes av plass til sykkelparkering, min. 3stk per boenhet på område regulert til gatetun. Sykkelparkering skal være lett tilgjengelig for beboere. Sykkelparkering tillates overbygd og skal ikke medregnes i BRA i utnyttelsen. 6.03 Annen veigrunn Arealer avsatt til felles annen veigrunn-teknisk anlegg, f_vt, skal opparbeides som skråninger/grøfter for å ta opp høydeforskjell mellom parkeringsanlegg og kjørevei, gatetun og bebyggelse. Arealer avsatt til felles annen veigrunn-grøntarealer, f_vg, skal beplantes og holdes mest mulig grønne. 7 Grønnstruktur 7.01 Friområde Arealer avsatt til friområde, o_f, skal være offentlig. 8 Hensynssoner 8.01 Frisikt I område regulert til frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5m-3m over tilstøtende veibane. 9 Bestemmelsesgrense #1 9.01 #1 parkeringskjeller Det skal etableres parkeringsanlegg under terreng. 4
Parkeringskjeller skal etableres under bebyggelse i delfelt B6 og B7 innenfor bestemmelsesgrense #1 med en maks innvendig høyde fra overkant gulv til underkant tak på 2,6 m. Nedgravd parkeringskjeller er felles for alle boliger på felt 7.2. Det skal etableres maks 1,2 parkeringsplasser pr bolig. Min. 2 stk. av plassene skal være HC-plasser. Nedgravd parkeringskjeller skal ikke medregnes i BRA. Adkomst fra nedgravd parkeringskjeller mot gatetun på nordsiden av B7 tillater trapp. Det er planlagt felles fortau, f_f, tilhørende felles adkomstvei f_kv1. Det skal legges til rette for trapp/rampe/heis under terreng opp til felleshus i midten av gatetunet. 5