Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne forutsetninger Takstmannen har ikke innhentet byggemeldinger, byggetilllatelser, brukstillatelse/ferdiggodkjenning, eller andre kommunale godkjenninger. Før eventuelt eierskifte må alle slike opplysninger innhentes. Kommunale saksmapper er ikke gjennomgått. Grunnboksutskrift/servitutter: Jfr. megler. Takstdokumentet har noe avvik fra standard Takstnøkkelutskrift. Sammendrag Takstobjektet: Beliggenhet: Tomt: Bebyggelse: Takstobjektet er fritidseiendom. I landbruksområde v/innsjøen Mjær i Hobøl kommune. Ligger i rekke 2 ovenfor vannet sammen med få andre hytter + landbrukseiendommer. Ca. 700 m privat, felles gårdsvei frem til enkel parkering ved gårdsveien. Herfra sti over jordet, ned til eiendommen Ca. 35 km fra Ryen/innkjøringen til Oslo. Eiet tomt, ca 400 m2. Naturtomt for det meste. Skrånende terreng. Gras, hvitveis, vintergrønt m.m. God utsikt. Det er én bygning på eiendommen. Hytte fra 1965 med typisk stil og utførelse fra byggeåret. Primærareal 37 m2. Strøm. Enkel doløsning i kjeller (lav høyde). Annet: Markeds-og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): kr. 640.000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): kr. 580.000 Spydeberg, 2.5.11 Siv.ing Kjell Martin Sørby 1
Befaring Rekvirent: Befaringsdato: Takstmann: Tilstede: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Stella Johanne Bugge Siv.ing Kjell Martin Sørby Stella Johanne Bugge påviste eiendommen og ga opplysninger. Hjemmelsopplysninger m.m. er innhentet fra INFOLAND - Norges Eiendommer på nettet. Megler/evt. andre innhenter opplysninger fra kommunen før eventuelt salg. Avvik må meldes takstmannen før bruk av takst i forbindelse med salg/finansiering. Andre dok./kilder: Arealer på bygningen er oppmålt på stedet. Innvendig oppmåling. Areal på tomten må stadfestes av kommunen før salg! Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomstvei: Vann/avløp: Regulering: Forsikring: Likningstakst: Stella Johanne Bugge, Carsten Hjalmar Vindels Hjemmel tinglyst 6.6.05 i følge Norges Eiendommer. Eiet tomt. Eier anslår ca 400 m2. Ikke konsesjonspliktig. Private adkomstforhold. I dag parkering langs vegen ovenfor hytten. Opplyst ved besiktigelse: Vann: Ile - langt oppe i skogen. Avløp: Miljøtoalett (1999) for tømming. LNF-område. Div. andre hytter. Forsikringsforhold og likningsverdi innhentes av megler ved salg. Annet: Bygninger Byggeår Ombygd Byggeår Ombygd A. Hytte 1965 2
Arealer og anvendelse Arealene i denne rapporten måles etter bransjstandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder prsiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger utgis av informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste premissene er: Arealene oppgis i hele kvadratmeter i rapporten og gjelder for det tidspunktet oppmålingen fant sted. Brruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp,heiser,sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser vilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomtens utnyttelse gjelder egne måleregler Hytte - Arealer Etasje Bruttoareal BTA m2 Totalt Bruksareal BRA m2 Primær P-rom Sekundær S-rom Anvendelse 1. etg. 41 37 37 0 Kjøkken (åpen løsning mot stue), 2 soverom (naturlig m/5 sengeplasser), lite smalt vaskerom m/plast vask. stue (ny dør satt inn til utvendig), Sum bygning: 41 37 37 0 Etasje Primærareal ( P-rom) Sekundærareal (S-rom) 1. etg. Kjøkken, 2 soverom, stue. vaskerom. 3
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD 200 Bygning generelt Siden taksten ikke er tilstandsrapport/boligsalgsrapport er feil/skader/avvik ikke beskrevet i detalj/komplett i bygningsbeskrivelsen. Enkelte merknader er dog gjort under beskrivelsen. Konstruksjoner er ikke åpnet. 210 Grunn og fundamenter, generelt Fjell og leire i området. Jorde skråner nedover mot tomten fra overside. Leca ringmur. Godt fall fra nedside av grunnmur. Krypekjeller/blindkjeller - naturlig fukttilsig -alt treverk bør fjernes i krypkjeller. Kjelleren må holdes godt luftet. 221 Gulv på grunnen Fjell/betongheller. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag mellom etasjene. Trehimlinger i 1. etg. og kjeller. 225 Yttervegger inkl. utvendig overflate Yttervegger over grunnmur er trevegger - bindingsverk med utvendig liggende trepanel. Behov for utvendig vedlikehold. 227 Takkonstruksjoner Bærekonstruksjonen i taket er i tre. Enklere løsninger som vanlig var på denne tiden for hyttebebyggelse. Hvit glassull. Loft - adkomst via luke i vaskerom. Taktekking er pappshingel (skiftet). Plast takrenner. 233 Vinduer Alle vinduskarmer/rammer i tre. Dobble, eldre vinduer. Blyglassvinduer lokalt i stue (sprekk i glass). Ny utgangsdør fra stue. Gjenstår trapp på yttersiden av den nye døren. 4 Merknad etasjer
260 Inngangsparti + utvendig trapp 8 opptrinn fra terreng til veranda. Overbygd inngangsparti som er verandaen i front. 262 Verandaer 14 m2 overbygg på sitteplass i front. 250 Innvendige overflater Gulvoverflater: Vinyl på vaskerom, ellers laminatgulver. Veggoverflater: Malte trepaneler. Himlinger: Male trepaneler. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning av nøktern standard, malt. Vaskekum. Komfyr + kjøleskap medfølger. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Enkle løsninger. Husquarna Separat doløsning i kjeller. 2 stk. enkle kraner m/pumpe på vaskerom og kjøkken. Ikke innlagt vann. Ikke avløp. 320 Varme, generelt (inkl. piper og ildsteder) Oppvarming pr. i dag er elektrisk + ved. Jøtul peisovn nr. 4 i stue. Evt. løse ovner. 400 El-kraft, generelt Elmessige forhold ikke kontrollert av takstmannen da dette må gjøres av autorisert elektriker. Innlagt el. Må reparere noe el. i forbindelse med 2 lamper ( inne + ute) 5
Utleievurdering Årlige utgifter: Årlige utgifter Ansatt årsleie: Årlig festeavgift kr.: Kommunal avg./ev. eiendomsskatt: Forsikring kr.: Administrasjon og div. kr.: Ansatte vedlikeholdskostn. kr.: Annet beskriv her Annet beskriv her Sum fradrag: Fradrag kommentar Netto ansatt årsleie kr.: Takstmannens ansatte årsleie blir med dette: Utleievurdering er ikke bestemmende ved verdisetting. Kapitalisert verdi : Kapitaliseringsrente: Kapitalisert verdi: Kommentar: Valgt kapitaliseringsrente: Etter kapitalisering av netto årsinntekter kr.: NBIs byggdetaljer for intervallsmessig vedlikehold er benyttet av takstmannen ved fradragsberegninger nedenfor. Dette innbefatter da levetidsberegninger for de enkelte bygningsdeler. Eksempelvis har drenering normal levetid ca. 20-60 år. Levetidsbetraktninger er viktige ved analyse av vedlikeholdsbehov og oppgraderingsbehov. Teknisk verdiberegning: Normale byggekostn.: Normale byggekostnader (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Hytte 550.000 Teknisk verdi: Sum normale byggekostnader kr.: Fradrag for elde, slitasje,feil/mangler, utidsmessighet mm. Teknisk verdi uten tomtekostnader kr.: Tillegg for normale tomtekostnader Teknisk verdi av takstobjektet kr.: 550.000 250.000 300.000 340.000 640.000 Markeds- og låneverdi: Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi): kr. 640.000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): kr. 580.000 6