Verdi- og lånetakst. Festningsåsen 21, TRØGSTAD. Gnr.: 61 Bnr.: 188. Oppdrag og forutsetninger

Transkript

1 Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst TRØGSTAD Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i bransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne type takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstmannen har ikke innhentet byggemeldinger, byggetilllatelser, brukstillatelse/ferdiggodkjenning, eller andre kommunale godkjenninger. Før eventuelt eierskifte må alle slike opplysninger innhentes. Kommunale saksmapper er ikke gjennomgått. Grunnboksutskrift/servitutter: Jfr. megler. Takstdokumentet har noe avvik fra standard Takstnøkkelutskrift. Sammendrag Takstobjektet: Takstobjektet er stor eneboligeiendom m. innendørs svømmebasseng + 2 garasjer Beliggenhet: Tomt: Bebyggelse: Annet: Eiendommen ligger i Festningsåsen i Trøgstad. Kommunalt boligfelt med store tomter. Koselig åsparti - solrikt og med meget vakker utsikt. Kort veg ned til sentrum. Ungd.skole og idrettsanlegg i nærområdet. Lysløype + badetjern + gode turmuligheter rett ovenfor eiendommen. Eiet tomt, 2.405,2 m2 er medtatt i taksten - festetomt er under innløsning. Pent og velstelt utomhusanlegg (Tore Karlsen, landskapsentreprenør) - har stått for utomhusarealene. Unistein på gårdsplass. Vintergrønt + annen prydbeplantning (bl.a. rododendron). Delvis plen og delvis naturtomt m/lyng m. m. mellom fjellknauser. Enebolig fra senere store påkostninger/tilbygg/ombygginger - etter 1990 og fram til for ca. 3 år siden. Bl.a. tilbygg av nytt innvendig svømmebasseng (ca. 1990). Meget funksjonelle og åpne løsninger. Gode lysforhold. Hovedinngang i u. etg. 2 garasjer i u. etg. Primærareal 257 m2. Eiendommen gir et meget godt helhetsinntrykk. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): kr Spydeberg, Siv.ing Kjell Martin Sørby 1

2 Eiendom: Befaring Rekvirent: Befaringsdato: Takstmann: Tilstede: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Solveig Wedding Siv.ing Kjell Martin Sørby Solveig og Roar Martin Wedding påviste eiendommen og ga opplysninger. Hjemmelsopplysninger og tomteareal er innhentet fra INFOLAND - Norges Eiendommer på nettet. Andre dok./kilder: Megler/andre innhenter opplysninger fra kommunen før eventuelt salg. Avvik må meldes takstmannen før bruk av takst i forbindelse med salg/finansiering. Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomstvei: Vann/avløp: Regulering: Forsikring: Likningstakst: Solveig Wedding, Roar Martin Wedding Hjemmel tinglyst i følge Norges Eiendommer. Eiet tomt. * Pr i dag festetomt - men denne skal kjøpes ut før salget. Tomtestørrelse 2.405,2 m2 i følge Norges Eiendommer. Ikke konsesjonspliktig. Offentlig. Vann: Offentlig. Avløp: Offentlig. Regulert område Forsikringsforhold og likningsverdi innhentes av megler ved salg. Annet: Bygninger Byggeår Ombygd Byggeår Ombygd A. Enebolig 1974 *) Tilbygd *) Tilbygd ombygd i flere omganger- bl.a svømmebasseng (ca. 1990). Tilbygd garasje + veranda + svalgang i det senere 2

3 Eiendom: Arealer og anvendelse Arealene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS, og er også tilgjengelig på og De viktigste premissene er: - Arealene oppgis i hele kvadratmeter i rapporten og gjelder for det tidspunktet oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomtens utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - Arealer Etasje Bruttoareal BTA m2 Totalt Bruksareal BRA m2 Primær P-rom Sekundær S-rom Anvendelse U.etg Garasje, vest ** U. etg VF bad/wc, hall/kjellerstue, kontor/stue, hobby/lager, lager, fyrrom. Garasje + bod. 1. etg Soveromsgang, 3 soverom, wc m/vask, bad, kjøkken, vaskerom, stue, spisestue. 1.etg Svømmebasseng + badstue. Sum bygning: Etasje Primærareal ( P-rom) Sekundærareal (S-rom) U. etg. 1. etg. VF bad/wc, hall/kjellerstue, kontor/stue, hobby/lager. Soveromsgang, 3 soverom, wc m/vask, bad, kjøkken, vaskerom, stue, spisestue. Garasje, garasje + bod, lager, fyrrom. Automatisk leddport på opprinnelig garasje og tilbygd garasje. Teknisk rom under bassenget har lav takhøyde. Innvendig svømmebasseng ca 8 x 4 m. Elektrisk oppvarming + tilhørende filtrering, avfukting m.m. Dybde ca. 1,7 m. i flg eier. Badstue i svømmbassengrommet. 3

4 Eiendom: KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD 200 Bygning generelt Bygningen har meget funksjonelle og lyse løsninger i interiøret. God kontakt mellom innearealer og utearealer. 210 Grunn og fundamenter, generelt Fjellgrunn. Faste grunnforhold. 221 Gulv på grunnen Betong kjellergulver m/tilhørende isolering og div. overgulver. 222 Vegger mot grunnen Grunnmur er Leca. Noe saltutslag (se eldre garasje + bod). Grunnmursplast ikke avsluttet med list utvendig på ringmur på basseng. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag mellom etg. 225 Yttervegger inkl. utvendig overflate Yttervegger over grunnmur er trevegger - bindingsverk med utvendig trepanel. Opplyst etterisolering + fornyet panel. Baldakin gir godt overbygg langs u. etg. i vinkel. Her er glassert takstein. 227 Takkonstruksjoner Bærekonstruksjonen i taket er i tre. Sperretak + limtre. Taktekking er glassert takstein på baldakin, ellers metallplatetak. 233 Vinduer/ytterdører Alle vinduskarmer/rammer er i tre. Ca. 3 år gamle vinduer på mye i 1. etg. Delvis opprinnelige vinduer og dels fra Solavskjerming Godt med solavskjerming: Mye innvendige persienner + screen. 1 terrassemarkise. 1 stor vindusmarkise (motorisert). 3 vindusmarkiser. 260 Inngangsparti Hovedinngang i u. etg. Dirrekte adkomst fra gårdsplassen. Overbygd inngangsparti 4 Merknad etasjer

5 Eiendom: 262 Verandaer Veranda med praktfull utsikt utenfor stue, 27 m2 - spesialgulv + metallrekkverk. Veranda på gavl m/utebad/spabad, utenfor svømmebasseng, ca. 38 m2 - impregnert gulv + vegg i mur. 250 Innvendige overflater og sekundære bygningsdeler innvendig Gulvoverflater: Parkett på mesteparten. Fliser. Skipsgulv. Tepper. Betong. Veggoverflater: Villmarkspanel. Tapet/strie. Fliser. Puss. Himlinger: Åpen himlingsløsning i stue 1. etg. gir godt m/lys (nye spotskinner med demping og fjernstyring). Malte trepaneler. Trapper: Meget god intern trapp mellom etg. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning er Mobalpa (fransk), massiv eik (ca. 10 år). Meget romslig løsning. Praktisk U-form. Fliser over benkeplater. Integrert utstyr. Miele indukjsonskomfyr. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Rørleggermessige forhold er ikke kontrollert, da dette må gjøres av rørleggerfirma. Badet i u. etg. har fliser på gulv og vegger. Wc + badekar + vask/innredning. Vaskerom m/praktisk plassering, nær kjøkken (1993). Lyst og trivelig arbeidsmiljø. Samme innredning som kjøkkenet, med rustfri kum. Badet i 1. etg. m/gjennomgang til svømmebasseng. Fliser på gulv og vegger. Ca. 10 år. Romslig dusj + servant + innredning. Bassengrommet har fliser på gulv og fliser og trepanel på vegger. Badstue i ene hjørne. Avfuktingsanlegg. 320 Varme, generelt (inkl. piper og ildsteder) Merknader vedr. feiing og annen brannsikkerhet rundt piper og ildsteder er feiervesenets ansvar. Oppvarming pr. i dag er elektrisk + ved + sentralvarme (koplet ut olje). Nedgravd tank under garasje. Ama Ambassadør fyrkjele. Elkassett - satt inn senere. Peis m/innsats i stue. 360 Luftbehandling, generelt Avtrekksventilasjon + tilhørende avfukting for basseng. Teknisk rom + rørføringer i plassen (lav høyde) under svømmebasseng-ganger. 400 El-kraft, generelt El.messige forhold ikke kontrollert av takstmannen da dette må gjøres av autorisert elektriker. Jevnlige påkostninger opp gjennom årene. Automatsikringer. 5

6 Eiendom: NORGES Utleievurdering Utleievurdering er ikke verdibestemmende. Det er innført eiendomsskatt i Trøgstad Kommune. Merknader teknisk tilstand og teknisk verdiberegning: Siden taksten ikke er tilstandsrapport/boligsalgsrapport er feil/skader/avvik ikke beskrevet i detalj/komplett i bygningsbeskrivelsen. Enkelte merknader er dog gjort under beskrivelsen. NBIs byggdetaljer for intervallsmessig vedlikehold er benyttet av takstmannen ved fradragsberegninger nedenfor. Dette innbefatter da levetidsberegninger for de enkelte bygningsdeler. Levetidsbetraktninger er viktige ved analyse av vedlikeholdsbehov og oppgraderingsbehov. Eksempelvis har dreneringsfunksjonen gjennomsnittlig levetid ca. 40 år og baderomsfunksjonen ca. 20 år med variasjoner til begge sider avhengig av den enkelte utførelse. Nybyggingskostnader og fradrag er opp mot dagens forskriftskrav. Fradragene vil derfor normalt bli høyere enn naturlig elde og vedlikeholdsbehov tilsier. Markedsverdi er satt etter samlet vurdering av egne takseringer i området, beregning av teknisk verdi og bruk av datahjelpemidlet Eiendomsverdi som gir samlet oversikt over omsatte boliger i nærområdet. Teknisk verdiberegning: Normale byggekostn.: Normale byggekostnader (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Enebolig m/2 garasjer Teknisk verdi: Sum normale byggekostnader kr.: Fradrag for elde, slitasje, feil/mangler, utidsmessighet m.m. Teknisk verdi uten tomtekostnader kr.: Tillegg for normale tomtekostnader Teknisk verdi av takstobjektet kr.: Markeds- og låneverdi: Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi): kr Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): kr