Eierseksjonsloven forslag til endringer Finn Stormfelt, advokat, NBBL h.v.
Revisjon av eierseksjonsloven Et utvalg la frem forslag til endringer i eierseksjonsloven 29.8.2014. Høringsfristen 15.12.2014. Nå ligger saken i KMD regjeringen ventes å fremme et lovforslag til Stortinget i løpet av noen måneder Loven har fått økt betydning for boligbyggelag pga økt bygging og forvaltning av sameier Side 2
Eierseksjonsloven bygging Side 3
Eierseksjonsloven forvaltning 360 000 boliger totalt BBLs andel på 115 259 er på ca 30 % Side 4
Revisjon av eierseksjonsloven NBBLs synspunkter på forslaget til endringer i eierseksjonsloven Generelt sett mange gode forslag Veldig bra når det gjelder etablering her burde utvalget fått ennå mer tid slik at de også kunne sette på utbygging i trinn På forvaltningsområdet er det flere forbedringer. Noe mer burde vært løst og et par forslag er uheldige Side 5
6 Hva seksjonering kan gå ut på Avskaffe kommunens mulighet til å «synse» om inndelingen av seksjonene «Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.» FJERNES Forenkling av krav til hvilke arealer som må være fellesareal Parkeringsplasser behøver ikke å være fellesareal Unntak for HC plasser Når HC følger av reguleringsplan, så må plassene være fellesareal, 6 annet ledd fjerde punktum Forvaltes av styret, 21, kan pålegge flytting av plass Side 6
6 Hva seksjonering kan gå ut på Tidspunkt for seksjonering flyttes fra igangsettingstillatelse (IG) til rammetillatelse Gjelder både for nybygg og for nye bruksenheter i eksisterende bygg Slettes: «I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.» Side 7
Saksbehandlingsregler for kommunen 7 Tidsfrister og gebyr Maksimumstid 6 uker for kommunen til å behandle og avgjøre begjæringer og fristberegning etter mal fra matrikkelloven Overskridelse medfører reduksjon av gebyret Gebyr settes til selvkost Dissens: Mindretall ønsket maksimumsbeløp på 9 eller 15 R(med og uten befaring) 8 Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen Kun nekte seksjonering når: Materielle vilkår ikke er oppfylt Formelle feil ved begjæringen Rekvirenten har krav på at det treffes et seksjoneringsvedtak når betingelsene er tilstede. Side 8
Oppmåling av utendørs tilleggsareal 9, 2 ledd Krav om oppmålingsforretning av tilleggsdel på uteareal oppheves som hovedregel som unødvendig Praksis som før endringen kom Tilleggsdelen kan være avgrenset av bygningsdeler dersom alle tilleggsdelens hjørner kan kartfestes på et bygg eller annen fast installasjon Avgrensning angitt med utmål når ikke festes på bygg, angis ved rett vinkel og avstand fra et punkt på et bygg/installasjon Krav om minst en linje som er felles med bygningsdel, ikke som en «øy» Krav om at situasjonskart er i målestokk Side 9
Begrensninger i sameiermøtets myndighet Nytt 30, 2 ledd bokstav g siste setning Bomiljøtiltak som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for den enkelte sameier på mer enn ½ G (dvs. 45 034,-), krever tilslutning Eks. installasjon av høyhastighets fibernett, hvor installasjon dekkes av alle, mens abonnement dekkes av den enkelte «kostbare luksustiltak» NBBL: Kranglefanten gis vetorett - fornuftige tiltak kan bli hindret Side 10
Begrensninger i sameiermøtets myndighet Forslag til innskrenkning: «Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, om oppløsning av sameiet samt vedtak som er særlig inngripende eller særlig viktig, krever tilslutning fra samtlige sameiere.» Eks. «store bygningsmessige endringer, salg av fellesarealer, bomiljøtiltak eller annet» Vurdering skal skje i forhold til den enkelte sameier Gjelder både kvalitative og økonomiske vedtak, eks. større tiltak, som større utbygging eller betydelig oppgraderinger, som påfører sameierne høye utlegg over kort tid. Ikke meningen å ramme fornuftig oppgradering av eldre boligmasse. Etterinstallering av heis vil for eks ikke rammes. Alminnelig vedlikehold skal ikke rammes av bestemmelsen. Risiko: Kranglefanten gis vetorett oppgradering kan hindres Side 11
Regnskap I dag: Regnskap etter regnskapsloven hvis mer enn 21 seksjoner eller 9 eller flere seksjoner der mindre enn ¾ av seksjonene er boliger Forslag: Kan vedtektsfeste at også sameier større enn 21 seksjoner ikke skal føre regnskap etter regnskapslovens regler. Fortsatt plikt til å ha tilstrekkelig regnskap Kan oppheves med tilslutning fra minst en tredjedel av de avgitte stemmene på et senere sameiermøte Kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtektene NBBL har gått i mot forslaget Side 12
Revisjon I dag: Statsautorisert eller registrert revisor hvis mer enn 21 seksjoner eller 9 eller flere seksjoner der mindre enn ¾ av seksjonene er boliger Forslag: Lemping av plikten til å ha revisor. Kan vedtektsfeste at sameiet ikke skal ha revisor, også i lag som fører regnskap etter regnskapsloven Kan oppheves med tilslutning fra minst en tredjedel av de avgitte stemmene på et senere sameiermøte Kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtektene NBBL går i mot forslaget Side 13
Fusjon av boligbyggelag rettigheter og plikter
Hvorfor fusjon? Fusjoner mellom boligbyggelag gjennomføres for å styrke boligbyggelagene for at de skal være i stand til : å utføre planlagte/ønskede oppgaver og byggeprosjekter å møte økende konkurranse fra andre å imøtekomme krav til kompetanse og krav fra myndigheter å møte krav fra medlemmene Og for: å få stordriftsfordeler eventuelt å unngå konkurs En fusjon påvirker den enkeltes arbeidsforhold, selv om ingen blir oppsagt eller endrer oppgaver. Det er i tillegg vanlig at en fusjon følges av endringer i arbeidsstokken(nedbemanning/omorganisering gjennomført enten før, under eller etter selve fusjonen. Side 15
Generelt Abeidstakerne får ny arbeidsgiver Det overtakende boligbyggelaget kan være et eksisterende boligbyggelag eller et boligbyggelag som blir stiftet ved fusjonen. En fusjon medfører at det overdragende boligbyggelaget opphører helt å eksistere. Fusjoner faller inn under begrepet «virksomhetsoverdragelse» i arbeidsmiljøloven og de særlige bestemmelsen i kap. 16 kommer til anvendelse. Side 16
Virksomhetsoverdragelse, aml 16-1 (1) Dette kapittel kommer til anvendelse ved overdragelse av en virksomhet eller del av virksomhet til en annen arbeidsgiver. Med overdragelse menes overføring av en selvstendig enhet som beholder sin identitet etter overføringen. Fusjon omfattes av arbeidsmiljølovens kapittel 16 Side 17
Informasjon om fusjonen og drøfting med tillitsvalgte, aml 16-5 (1) Tidligere og ny arbeidsgiver skal så tidlig som mulig gi informasjon om og drøfte overdragelsen med arbeidstakernes tillitsvalgte. (2) Det skal gis særskilt informasjon om: a)grunnen til overdragelsen, b)fastsatt eller foreslått dato for overdragelsen, c)de rettslige, økonomiske og sosiale følger av overdragelsen for arbeidstakerne, d)endringer i tariffavtaleforhold, e)planlagte tiltak overfor arbeidstakerne, f)reservasjons- og fortrinnsrett, og fristen for å utøve slike rettigheter. (3) Dersom tidligere eller ny arbeidsgiver planlegger tiltak overfor arbeidstakerne, skal dette så tidlig som mulig drøftes med tillitsvalgte med sikte på å oppnå en avtale. Side 18
Informasjon til arbeidstakerne, aml 16-6 Tidligere og ny arbeidsgiver skal så tidlig som mulig informere de berørte arbeidstakere om overdragelse som nevnt i 16-1. Det skal gis særskilt informasjon om forhold nevnt i 16-5 andre ledd bokstavene a til f. Det må derfor gis informasjon om: -grunnen til overdragelsen, -fastsatt eller foreslått dato for overdragelsen, -de rettslige, økonomiske og sosiale følger av overdragelsen for arbeidstakerne, -endringer i tariffavtaleforhold, -planlagte tiltak overfor arbeidstakerne, -reservasjons- og fortrinnsrett, og -fristen for å utøve slike rettigheter. Side 19
Rettigheter og plikter, aml 16-2 (1) Tidligere arbeidsgivers rettigheter og plikter som følger av arbeidsavtale eller arbeidsforhold som foreligger på det tidspunkt overdragelsen finner sted, overføres til den nye arbeidsgiver. Krav etter første punktum kan fortsatt gjøres gjeldende overfor den tidligere arbeidsgiver. -Hindre at ansatte mister rettigheter -Individuelt avtalte arbeidsvilkår -Alle økonomiske rettigheter som lønn og ferie overføres -Kan medføre ulik lønn for ansatte som utfører samme arbeid -Personer som er sagt opp før overdragelsen -Personer med oppsigelsestid som utløper etter overdragelsestidspunktet Side 20
Tariffavtaler, aml 16-2 annet ledd 2)Ny arbeidsgiver blir bundet av tariffavtale som tidligere arbeidsgiver var bundet av. Dette gjelder ikke hvis ny arbeidsgiver senest innen tre uker etter overdragelsestidspunktet skriftlig erklærer overfor fagforeningen at ny arbeidsgiver ikke ønsker å bli bundet. De overførte arbeidstakerne har likevel rett til å beholde de individuelle arbeidsvilkår som følger av tariffavtale som den tidligere arbeidsgiver var bundet av. Dette gjelder inntil denne tariffavtalen utløper eller til det inngås ny tariffavtale som er bindende for den nye arbeidsgiver og de overførte arbeidstakere. Side 21
Pensjon, aml 16-2 tredje ledd 3) Arbeidstakernes rett til videre opptjening av alders-, etterlatteog uførepensjon i henhold til kollektiv tjenestepensjon, overføres til ny arbeidsgiver etter reglene i første og andre ledd. Ny arbeidsgiver kan velge å gjøre allerede eksisterende pensjonsordninger gjeldende for de overførte arbeidstakerne. Dersom arbeidstakernes tidligere pensjonsordninger ikke kan videreføres etter overdragelsen, skal ny arbeidsgiver sørge for at de overførte arbeidstakerne sikres rett til videre opptjening etter en annen kollektiv pensjonsordning. - Gjelder førtidspensjon og AFP - Ny arbeidsgiver kan gjøre eksisterende ordning gjeldende for alle - Kan medføre dårligere ordning - Pensjon kan være avtalt individuelt og reguleres da etter 16-2 første ledd Side 22
Reservasjonsretten, aml 16-3 (1)Arbeidstaker kan motsette seg at arbeidsforholdet overføres til ny arbeidsgiver. (2)Arbeidstaker som motsetter seg at arbeidsforholdet overføres til ny arbeidsgiver, må skriftlig underrette tidligere arbeidsgiver om dette innen den frist denne har fastsatt. Fristen kan ikke være kortere enn 14 dager etter at informasjon etter 16-6 er gitt. - Arbeidstakeren har fritt valg - Kun krav til skriftlighet - Arbeidsforholdet opphører ved overdragelsestidspunktet Side 23
Fusjon er ikke grunnlag for oppsigelse, aml 16-4 1)Overdragelse av virksomhet til annen arbeidsgiver er ikke i seg selv grunn for oppsigelse eller avskjed fra tidligere eller ny arbeidsgiver (2) Dersom arbeidsavtale eller arbeidsforhold opphører fordi skifte av arbeidsgiver medfører vesentlige endringer i arbeidsvilkårene til skade for arbeidstaker, anses opphøret som en følge av arbeidsgivers forhold. -Endringer som går lenger enn det som følger av styringsretten -Samme rettsvirkning som oppsigelse fra arbeidsgivers side -Rett til å fortsette i stillingen jf. 15-11 -Endringen kan kjennes ugyldig av retten jf. 15-12 -Krav på erstatning Side 24
Tillitsvalgte, aml 16-7 (1)Hvis virksomheten bevarer sin uavhengighet, skal de tillitsvalgte som berøres av overdragelse som nevnt i 16-1, beholde sin rettsstilling og funksjon. (2)Hvis virksomheten ikke bevarer sin uavhengighet, skal de overførte arbeidstakere som var representert før overdragelsen, fortsatt være representert på en egnet måte fram til nyvalg kan finne sted. Side 25