Årsrapport 2009
Dette er IT Fornebu 5 Et spennende år 8 Virksomheten 13 Styrets beretning 19 Konsernregnskap 24 Kontakter 41
portalbygget Portalbygget gir allerede på god avstand et monumentalt inntrykk. Den visuelle effekten skyldes en stringent fasade med et stålgrid som går i kryss. Med sine fire kontorskip på rekke og rad ruver kontorkomplekset i terrenget. Når du kommer nærmere blir Portalbygget desto mer imponerende idet byggets midtpunkt åpenbarer seg: En «svevende» satellitt troner på skråstilte søyler mellom de fire kontorblokkene. Den oransje «hubben» er kledd i bøyde plater som tetter fasaden mot kontorblokkene og fungerer som tak for plassen under. To store, avlange vindusflater markerer satellittens fasader og understreker den symmetriske midtplasseringen mot veien og glassveggen i Fornebus gamle avgangshall på motsatt side. Leietakerne i Portalbygget befester IT Fornebus teknologiske fokus. Her er Software Innovation i godt høyteknologisk selskap med blant andre Hewlett Packard og Ventelo. Portalbygget ser ut til å utvikle seg som et senter for etablerte IT-selskaper innenfor både hardware, software og nett og kabel.
IT Fornebu tilbyr optimale næringslokaler for kunnskapsintensive selskaper og boliger med høyt miljøfokus. Selskapet bidrar til å etablere, finansiere og kommersialisere oppstartsvirksomhet, etablerer og drifter bransjefokuserte nettverk og utvikler konsepter for innovasjonsvirksomheter. 3
4
Dette er IT Fornebu IT Fornebu skal legge til rette for fremtidig kunnskapsbasert verdiskaping i Norge. Selskapet skal også bidra til transformasjon av det tidligere flyplassområdet på Fornebu til et moderne bo- og næringsmiljø. Redskapene for å nå dette er selskapene IT Fornebu Eiendom AS, IT Fornebu Visjon AS og IT Fornebu Invest AS. IT Fornebu Holding AS ble stiftet i november 2006 ved at alle aksjonærene i IT Fornebu Eiendom AS la inn sine aksjer i selskapet som tinginnskudd. Selskapets formål er å bidra til transformasjon av det tidligere flyplassområdet på Fornebu til en innovasjonslandsby som lokaliserer kunnskapsutvikling i et mangfoldig moderne bo- og næringsmiljø. IT Fornebu Holding arbeider etter visjonen: «I et samspill mellom forskning, utdanning og næringsliv, på lang sikt å skape mangfold i et fremtidsrettet kunnskapsmiljø og derigjennom øke den nasjonale nyskaping og kunnskapsbaserte næringsutvikling». IT Fornebu er lokalisert på Fornebu i Bærum. Selskapet er eneeier i IT Fornebu Eiendom AS, eneeier i IT Fornebu Visjon AS og majoritetseier i IT Fornebu Invest AS (93 %). Etter 31.12.09 ble selskapet eneeier også i IT Fornebu Invest AS. IT Fornebu har en eiendomsportefølje på totalt ca. 125 000 m 2. Foruten IT Fornebu Holding AS består selskapet av IT Fornebu Eiendom AS, IT Fornebu Visjon AS, IT Fornebu Invest AS, Campus B AS, Campus H AS, Campus M AS, Campus P AS, Campus P2 AS, Campus T AS, Campus X AS, Koksatorget 1 AS, Koksatorget 2 AS Koksatorget 4 AS, Fornebustranda Marina AS (50 %) og Fornebu Hotell AS (50%). Aksjonærstrukturen i IT Fornebuselskapene er endret gjennom årene fra opprettelsen. Per 31.12.2009 har selskapene denne aksjonærstrukturen: IT Fornebu Holding AS Siva Fornebu AS 32,6 % Ganger Rolf ASA 6,3 % Bonheur ASA 6,3 % Selvaag Gruppen AS 12,6 % Sektor Eiendomspartner AS 12,5 % DnB Nor Bank ASA 12,6 % Umoe AS 4,5 % AWilhelmsen Capital AS 0,04 % Linstow AS 12,5 % IT Fornebu Invest AS IT Fornebu Holding AS 93 % Forskningsparken 7 % Styret består av åtte personer og selskapet holder til på Fornebu rett utenfor Oslo. IT Fornebu hadde ved utgangen av 2009 en verdijustert balanse på 2,7 mrd. kr. 5
IT Fornebu Holding AS IT Fornebu Eiendom AS IT Fornebu Visjon AS IT Fornebu Invest AS Campus B AS Campus H AS Campus M AS Campus P AS Campus P2 AS Campus T AS Campus X AS Koksatorget 1 AS Koksatorget 2 AS Koksatorget 4 AS Fornebustranda Marina AS (50 %) Fornebu Hotell (50%) 6
I et samspill mellom forskning, utdanning og næringsliv, på lang sikt å skape mangfold i et fremtidsrettet kunnskapsmiljø og derigjennom øke den nasjonale nyskapingen og kunnnskapsbaserte næringsutviklingen. 7
Tiltak i 2009 ført oss et godt stykke på veien til å utvikle Fornebu til et komplett, moderne og levende kunnnskapsmiljø med gode bolig-, fritids-, kultur- og servicetilbud. Til tross for lavkonjunktur, finanskrise og allment lavere etterspørsel etter kontorlokaler i 2009, lyktes IT Fornebu i å øke utleiegraden og inngå flere store leiekontrakter. Et spennende år Til tross for lavkonjunktur, finanskrise og allment lavere etterspørsel etter kontorlokaler i 2009, lyktes IT Fornebu i å øke utleiegraden og inngå flere store leiekontrakter. Software Innovation flyttet inn på rundt 3 500 m 2 i Portalbygget i 2009 og grunnen ble lagt for at Ericsson, Think og Viju fyller ytterligere ca. 7 500 m 2 i 2010. Det ble tegnet intensjonsavtale med Scandic om å drive Hotell Fornebu, et fellesprosjekt mellom IT Fornebu og Utstillingsplassen. Byggingen starter høsten 2010. Næringsmeglere trekker fram Fornebu og Bjørvika som vinnerne i kontormarkedet. I 2009 ble det lagt flere planer for videre utvikling på Fornebu og planene ble konkretisert i denne perioden. Arkitekter ble engasjert for å utforme Profilbygget, et kontorbygg i sammenheng med utadrettede servicefunksjoner på gateplan, som får den mest synlige lokaliseringen på Fornebu. Bygget er utformet med sikte på å holde en meget høy miljøprofil. Selskapet utlyste arkitektkonkurranse om en overordnet masterplan for Koksaområdet. Koksaprosjektet er IT Fornebus første som boligutvikler og omfatter opptil 575 boliger på området fra Terminal- og Portalbygget og vestover langs Snarøyveien til og med Hangar 4. IT Fornebu har høye ambisjoner for prosjektet: «Det skal bygges boliger av god kvalitet og 8
høyt miljøfokus etter krav strengere enn tekniske og kommunale forskrifter. Boligene skal kunne selges til familier med midlere inntekt. IT Fornebus visjon er å tilby nyskapende arkitektur med utomhusområder som i tillegg til å gi høy bokvalitet for beboerne. skal bidra positivt til utviklingen av Fornebu som et helhetlig og godt nærmiljøområde». Parkeringshuset på Fornebu ble revet for å få plass til det nye kontorbygget til Statoil, og et nytt underjordisk parkeringsanlegg er igangsatt. Samarbeidet med Statoil har vært profesjonelt og godt. I fellesskap utvikler vi et av de mest spennende byggene i landet. For IT Fornebu var 2009 et år i konkretiseringens og profesjonaliseringens tegn. Rammene ble lagt for å bygge ca. 150 000 m 2 på terminalområdet. Selskapet opererer nå i alle deler av verdikjeden, fra eiendomsutvikling til drift og forvaltning. Aktivitetene i 2009 ga grunnlag for at selskapet i 2010 ser langt utover Fornebu som interessant aktivitetsområde. IT Fornebu Visjon begynte operasjonaliseringen av vedtatt strategi høsten 2008. Selskapet har ansatt tre nye medarbeidere i 2009 for å styrke arbeidet med nettverk, konseptutvikling og kommersialisering. Det er en glede å kunne slå fast at visjonsselskapet har tatt mange skritt fremover for å oppfylle IT Fornebus visjon. Det er oppnådd konkrete resultater som peker framover. Det er dyktige medarbeidere, gode strategiske samarbeidspartnere og viktige kunder som har bidratt til dynamikken som oppstår i møtet mellom forskning, utdanning og næringsliv, og som har ført oss et godt stykke på veien til å utvikle Fornebu til et komplett, moderne, levende kunnnskapsmiljø med gode bolig-, fritids-, kulturog servicetilbud. 9
Portalbygget representerer et viktig ledd i transformasjonsprosessen fra den tidligere lufthavnen til et nytt kunnskaps- og teknologisenter.
12 Den tidligere avgangshallen i Terminalbygget er vernet og fra toppen av trappen ses nå Portalbygget.
VIRKSOMHETEN Kjernen i god kunderelasjon er aktiv dialog der kunden blir møtt med profesjonalitet, lydhørhet og serviceinnstilling. IT Fornebu Eiendom Portalbygget ble ferdigstilt i 2009. Det er det første nybygget selskapet har oppført og representerer et viktig ledd i transformasjonsprosessen fra den tidligere lufthavnen til et nytt kunnskaps- og teknologisenter. Portalbygget er plassert på den sørvestre siden av det opprinnelige Terminalbygget på Fornebu og består av fem bygningsvolumer i inntil fem etasjer. De fem bygningene er delt inn i fire skip og en «hub» og er knyttet sammen med hverandre gjennom fire kommunikasjonstårn. To av kommunikasjonstårnene har gangbroer over til Terminalbygget med den vernede avgangshallen. Portalbyggets kontorskip er utført som et søylefritt hus, der hovedbæringen er lagt utenpå fasaden i form av krysstilte søyler. Portalbygget inneholder kontorer og har et samlet areal på ca. 28 000 m 2 BTA. Arkitekten bak prosjektet er a-lab. Prosjektet har vært underlagt miljøoppfølgingsprogrammet på Fornebu og har hatt 90 prosent sortering av avfall i byggefasen. Oppvarming og kjøling av Portalbygget er miljøvennlig gjennom tilknytning til en eksternt varme- og kjølesentral med veksling til sjøvann. Portalbygget fremstår som et fremtidsrettet kontorbygg med en sterk og tydelig idé. «Huben» gir assosiasjoner til et kunnskaps- og teknologisenter av internasjonalt format, i tråd med de opprinnelige visjonene for transformasjonen av Fornebuområdet. De høyteknologiske bedriftene Hewlett Packard og Ventelo har flyttet inn på til sammen rundt 12 500 m 2 med om lag 800 ansatte. I 2008 ble det arrangert arkitektkonkurranse om hotell på Fornebustranda. Arkitektkontoret Narud Stokke Wiig vant med utkastet «Hotell Fornebu». I april 2009 var reguleringen på plass og IT Fornebu inngikk avtale med Utstillingsplassen AS om å bygge hotell for Scandic. Hotellet får 300 rom, restaurant, spa og konferanselokaler for opptil 800 mennesker. For Scandic skal dette bli et av deres flaggskip og brukes aktivt i merkevarebyggingen. Hotellet ferdigstilles våren 2012. Arbeidet med reguleringsplan for Statoilbygget har pågått i perioden. Rask og positiv behandling i Bærum kommune førte til stadfestelse av planen rett før jul i fjor. Byggearbeidene startet i januar 2010. Statoilbygget skal bestå av fem like kontorlameller på ca. 24x140 meter i tre etasjer stablet på hverandre i en tilsynelatende tilfeldig konstellasjon. Denne romlige skulpturen skaper et halvoffentlig overdekket rom med konseptnavnet «Atriet». Alle må gjennom Atriet for å komme til arbeidsarealene i et vertikalt kommunikasjonstårn. Dessuten ligger 13
Når det nye Statoilbygget blir ferdig høsten i 2012 vil 2.500 ansatte få et nytt arbeidssted på Fornebu. fellesfunksjoner som kantiner og møtesenter her. Bygningslamellene krager ut ca. 30 meter i flere retninger for å gjøre bygningens fotavtrykk så lite som mulig. 2 500 Statoilansatte får et nytt arbeidssted her fra høsten 2012. Bygningen er på ca. 65 000 m 2 over bakken og er designet av a-lab arkitekter. Designet for Statoilbygget mottok prisen «Future Projects Commercial» på World Architecture Festival 2009 i konkurranse med 272 prosjekter fra 67 forskjellige land. Det tidligere Terminalbygget har fått en ansiktsløfting. Omfattende rehabiliteringsarbeider ble igangsatt i 2009. Fasadeplater er skiftet, alle vinduene er byttet ut, det er lagt tilleggsisolering, ventilasjonsanlegget er skiftet og bedre solavskjerming er montert. Resultatet av rehabiliteringen er bedre inneklima for leietakerne, kraftig reduksjon av energibruk og et ytre som fremstår som moderne og flott. En ny kantine i bygget ble åpnet i 2009. IT Fornebu Visjon AS IT Fornebu Visjon er et kommersielt innovasjonsselskap. Ved bruk av egen og ekstern kompetanse skaper det verdier gjennom innovasjon og næringsutvikling. Resultater skapes ved utvikling av bransjefokuserte nettverk, kommersielt nyskapingsarbeid og utvikling av nye, innovative konsepter og innovasjonsselskaper. IT Fornebu Visjon skal bidra til å realisere holdingselskapets visjon. Selskapet skal også bidra til å styrke eiendomsselskapenes og leietakernes konkurransekraft. IT Fornebu Visjon har identifisert fem bransjer/teknologiområder der det er stort potensial for markedsdrevet, kunnskapsbasert innovasjon og næringsutvikling: Telekommunikasjon, Internett og Media (TIM) Energi Cleantech med fokus på energieffektivitet og miljø Medisinsk utstyr og bioteknologi Selskapet bidrar til innovasjon og næringsutvikling med utgangspunkt i selskapets tre forretningsområder: nettverk, konseptutvikling og kommersialisering Nettverk Forretningsområdet Nettverk etablerer og utvikler møteplasser og regionale, nasjonale og internasjonale kommersielle bransjeog fagfokuserte nettverk og allianser. IT Fornebus nettverksvirksomhet har fokus på kunnskapsutveksling og samhandlingsaktiviteter mellom nettverksmedlemmene som er forankret i medlemmenes behov for innovasjon, forretningsutvikling og markedstilgang. Forretningsområdet har konkrete innovasjonsprosjekter, verdiutvikling, ekspansjon og diversifisering hos medlemsbedriftene som mål. Dessuten er det et mål å identifisere nye områder og prosjekter med potensial for innovasjon. Oslo Medtech IT Fornebu Visjon har i løpet av 2009 etablert og utviklet nettverket Oslo Medtech. Nettverket ble formelt etablert som en medlemsforening i november 2009, etter å ha oppnådd status som Arena-prosjekt i Innovasjon Norge. IT Fornebu Visjon har rollen som fasilitator. Oslo Medtechs ambisjon er i perioden 2010-2012 å bidra til å utvikle en betydelig, internasjonalt anerkjent og konkurransedyktig norsk medtechnæring. Foreningen har også som mål at nettverket ved prosjektperiodens utløp skal kvalifisere til Norwegian Centre of Excellence, eller tilsvarende. Ved utgangen av 2009 hadde Oslo Medtech 43 medlemmer som består av Oslo Universitetssykehus, Akershus Universitetssykehus, ulike små og mellomstore medtechbedrifter i tillegg til innovasjonsaktører og ventureselskaper i regionen. Styre og administrasjon er etablert og antallet medlemmer er økende. TIM-nettverk På grunn av utilfredsstillende prosjektledelse sentralt og halvert budsjettildeling for 2010, besluttet IT Fornebu Visjon i 2009 å trekke TIM-nettverket fra Oslo og Akershus` VRI-prosjekt. Prosjektleder søker økonomisk støtte for nettverket fra ulike offentlige kilder. Nettverkets aktiviteter og oppslutning har vært bra i 2009, og samarbeidet med IT Fornebu Visjons kommersialiseringsvirksomhet har vært godt. Planen er å fortsette arbeidet med nettverkets aktiviteter som setter fokus på innovasjon og kommersiell næringsutvikling gjennom samarbeid. Det var ved årsskiftet 32 deltakerbedrifter i TIM-nettverket. Det er en økning på 20 siden året før. 14
Konseptutvikling Forretningsområdet Konseptutvikling analyserer potensial for kunnskapsbasert innovasjon og næringsutvikling, gjerne i skjæringsfeltet mellom forskning/utvikling/ teknologi og marked/etablert næringsliv. Basert på dette blir det utviklet konsepter for og etablert innholds- og innovasjonsselskaper. Virksomhetsområdet analyserer virksomheter, setter satsinger inn i strategiske sammenhenger og samhandler med eksterne partnere. IT Fornebu Visjon har i 2009 etablert en modell for utvikling og realisering av ulike former for konsepter. Konseptutvikling som verktøy har vært anvendt i forbindelse med utvikling av konsept for innhold i byggeprosjekter for IT Fornebu, blant annet potensielt kunnskapsbasert opplevelsessenter, innholdskonsept for definerte arealer i Hotell Fornebu, og utvikling av Koksaområdet. Konseptutviklingsmodellen er også anvendt ved utvikling av Oslo Medtech, flere arrangementer som er avholdt i regi av IT Fornebu og underliggende virksomhet og for teknologiparken ved IT Fornebu. IT Fornebu Visjon har i 2009 arbeidet med å videreutvikle konsept, strategi og aktiviteter i teknologiparken ved IT Fornebu. Det er etablert et eget Brukerforum innenfor IT Fornebu Technoport som består av representanter fra leietakerne på IT Fornebu, og IT Fornebu har engasjert en senterleder i halv stilling for å igangsette og utvikle aktiviteter og skape synergier mellom aktørene på IT Fornebu. Kommersialisering Forretningsområdet Kommersialisering vurderer, verifiserer, utvikler, kommersialiserer og realiserer innovasjonsideer fra forskning og næringsliv. Området gir managementstøtte til tidligfaseselskaper og har kunnskap om teknologi, produkter, marked, nasjonale og internasjonale virkemidler og finansieringsordninger. IT Fornebu Visjon har en inkubatorsatsing som satser målrettet på kunnskapsintensive og skalerbare forretningsmuligheter innenfor prioriterte teknologiområder. På slutten av 2009 hadde IT Fornebu Visjon en portefølje på tre inkubatorbedrifter: Supportia Norge AS (eierandel 8,3 %), Mowecom AS (eierandel 10 %) og Resiliens AS (eierandel 5,2 %) I 2009 har IT Fornebu Visjon vært engasjert av Simula Innovation som kommersialiseringsrådgiver. Selskapet har også vært engasjert som rådgiver av ledende FoU-institusjoner i tillegg til private og statlige bedrifter. Felles for disse rådgivningsprosjektene er behovet for og ønsket om å utvikle sterkere kultur og forståelse for kommersialisering. Det har også vært et ønske å utvikle og forsterke evnen til å tjene penger gjennom eksisterende aktiviteter og å utvikle nye strategier og inntektsstrømmer. IT Fornebu Visjon har i perioden også vært engasjert av BI s Executive Master program innenfor «Innovasjon og Nyskapning». Visjonsselskapet deltar nå aktivt gjennom hele programmet, som ca. 50 mellomledere og seniorer gjennomfører. Studentene gjennomgår et grundig og omfattende program der de blir utfordret i hvordan man må tenke og forberede seg i de ulike fasene fra idé/ konsept til lansering. Universitetet for Miljø- og Biovitenskap (UMB) på Ås har engasjert IT Fornebu Visjon til å gi årlig undervisning innenfor universitetets satsing på Innovasjon på masternivå. IT Fornebu Visjon har i samarbeid med UMB etablert et årlig stipend for beste forretningsplan fra avgangsstudentene innenfor deres masterutdanning. Visjonsselskapet er også engasjert av IT Fornebu Invest for å forvalte og utvikle selskapets investeringsportefølje, samt vurdere og innstille på eventuelt nye investeringscaser. IT Fornebu Visjon har en attraktiv dealflow og forventer å ta posisjoner i konsepter og oppstartsselskaper innenfor blant annet medtech og cleantech i 2010. IT Fornebu Invest AS IT Fornebu Invest er et såkorns- og early venture investeringsselskap som investerer i caser som ligger innenfor de arbeidsområdene IT Fornebu til enhver tid prioriterer. Selskapet investerer også der det kan ligge synergier opp mot kunnskap og erfaring og der IT Fornebu Visjon eller IT Fornebu Invest allerede er engasjert eller ønsker å engasjere seg. IT Fornebu Invest satser på kunnskapsintensive og hightech basert investeringsobjekter og har en investeringsfilosofi basert på aktivt eierskap. I 2009 har IT Fornebu Invest investert i to nye selskaper; 15
Biowaz AS og Digiloader Technology AS. IT Fornebu Invest ønsker å maksimere verdiskapning gjennom aktivt eierskap. Gevinst som følge av eierskapet skal ideelt sett realiseres i løpet av 12 til 36 måneder etter en investering. Bare unntaksvis skal selskapet kunne bli med lenger ut i venturefasen. Selskapet har pr. 31.12.2009 denne porteføljen: M_Solution AS (18,9 % eierandel), Online Services AS/Xtractor Technologies AS (4,27 % eierandel/5,7 % eierandel), ClipCanvas AS (4,88 % eierandel), Biowaz AS (Konvertibelt lån med opsjon) og Digiloader Technology AS (16,67 % eierandel). VERDIER OG SAMFUNNSANSVAR IT Fornebus verdier bygger på ideen om like muligheter for alle, omtanke for miljøet og et samfunnssyn som legger vekt på ærlighet og ansvarlighet. IT Fornebus rammeverk for verdier og prinsipper skal sikre at lover og regler blir ivaretatt i alle prosesser. Disse verdiene og prinsippene gjelder for alle som opptrer på vegne av selskapet. Selskapets etiske retningslinjer beskriver måten vi behandler alle våre interessenter på og atferden vi forventer av medarbeiderne våre. Retningslinjene skal gi veiledning og støtte til selskapet og medarbeiderne i beslutninger og oppgaveløsning. Alle som opptrer på vegne av IT Fornebu skal gjøre det i tråd med de etiske retningslinjene. Korrupsjon, bestikkelser og urettmessige tiltak for å hindre konkurranse ødelegger markedsbalansen og hindrer økonomisk, sosial og demokratisk vekst og utvikling. Åpenhet sikrer en sunn utvikling. IT Fornebu er kun involvert i forretningsaktiviteter som er i overensstemmelse med lover, regler, inngåtte avtaler, internasjonale konvensjoner og vår egen standard for forretningsetikk. Selskapet stiller tilsvarende krav overfor samarbeidspartnere. De etiske retningslinjer skal være en del av avtaledokumenter med våre leverandører. Avvik mot de etiske retningslinjer skal rapporteres til IT Fornebu umiddelbart. Policy for samfunnsansvarlige innkjøp fastsetter overordnede prinsipper og ansvar for innkjøpsvirksomheten i IT Fornebu. Innkjøpsvirksomheten i selskapet skal bidra til lønnsomhet, kvalitet, utvikling og verdiskapning for selskapet ved å sikre brukerne en forutsigbar leveranse av varer og tjenester til markedets beste betingelser. IT Fornebus samfunnsansvar skal være tydelig både i innkjøpsprosessen og i de varer og tjenester som kjøpes. Dette innebærer at miljøhensyn skal ivaretas både i produksjon og i det ferdige produktet og at grunnleggende arbeidstakerrettigheter skal respekteres av leverandørleddene til selskapet. Innkjøpene skal gjennomføres i henhold til gjeldende lover, forskrifter og interne retningslinjer. Det skal være konkurranse om leveransene og alle tilbydere skal likebehandles. IT Fornebu skal i egen og i underleverandørers virksomhet påse at det er gode arbeidsforhold: IT Fornebu er mot all form for diskriminering Selskapet legger til grunn prinsippet om lik lønn for likt arbeid. IT Fornebu er for allmenngjøring av tariffavtaler. Gode fysiske arbeidsforhold KUNDER IT Fornebu ønsker å ha fornøyde kunder. Fornøyde og lojale kunder er den beste garantien for at selskapet skal kunne gjøre den jobben det er satt til å gjøre. Kjernen i en god kunderelasjon er aktiv dialog der kunden blir møtt med profesjonalitet, lydhørhet og serviceinnstilling. Det medfører store krav til egen organisasjon for å kunne tilfredsstille kundebehovene. Derfor blir det hvert år gjennomført en spørreundersøkelse blant leietakerne for å kunne gjennomføre nødvendige forbedringer. Generelt var tilbakemeldingene positive i 2009. Gjennomsnittlig score var 3,94 på en skala fra 1 6 på spørsmålet om hvor fornøyd man er med leieforholdet totalt sett. YTRE MILJØ Det er lagt stor vekt på at Fornebu skal være miljøvennlig. Området er oppvarmet med fjernvarme fra sjøen og store grøntarealer er tatt vare på. Grøntstrukturen på Fornebu omfatter strandområdene med store naturvern- og friluftsområder og badeplass på Storøyodden. Den 200 mål store Nansenparken er på størrelse med Slottsparken. Her er det grøntkorridorer ut til kystlinjene med egne vernede områder og buffersoner for fuglereservater. En eiendom påvirker miljøet i hele livssyklusen, fra bygging til forvaltning og til slutt ved riving. IT Fornebu ønsker at eiendommene skal bidra til en bærekraftig utvikling innenfor de økonomiske rammevilkårene. Selskapets miljøarbeid fokuserer på de viktigste utfordringene: Energiforbruk Inneklima Avfall og renovasjon Miljøgiftige stoffer Arealeffektivitet Transport ANTALL ANSATTE Ved utgangen av 2009 var det totalt 18 ansatte i konsernet IT Fornebu Holding. Det var en økning på 28,5 prosent i forhold til 2008. TURNOVER OG SYKEFRAVÆR Det var ikke turnover i 2009. Sykefraværet var på 1,7 prosent av total arbeidstid, som var en økning fra 0,4 prosent året før. LIKESTILLING Andelen kvinner i selskapet var 38,8 prosent i 2009. Det er en økning fra 38,5 prosent året før. 16
IT Fornebus verdier bygger på ideen om like muligheter for alle, omtanke for miljøet og et samfunnssyn som legger vekt på ærlighet og ansvarlighet. 17
18 Torget binder Portalbygget og den gamle Terminalbygningen sammen til det nye kunnskaps- og teknologisenteret på Fornebu.
styrets beretning Selskapets samfunnsansvar og virksomhetsstyring vil bli fokusert i 2010. Virksomhetens art og tilholdssted IT Fornebu Holding AS (ITFH) ble stiftet i november 2006 ved at alle aksjonærene i IT Fornebu Eiendom AS la inn sine aksjer i selskapet som tingsinnskudd. Selskapets formål er å bidra til transformasjon av det tidligere flyplassområdet på Fornebu til en innovasjonslandsby som lokaliserer kunnskapsutvikling i et mangfoldig moderne bo- og næringsmiljø. ITFH arbeider etter visjonen: «I et samspill mellom forskning, utdanning og næringsliv, på lang sikt å skape mangfold i et fremtidsrettet kunnskapsmiljø og derigjennom øke den nasjonale nyskaping og kunnskapsbaserte næringsutvikling». ITFH er lokalisert på Fornebu i Bærum. Selskapets eierposter pr. 31.12.2009 fremgår av note 6. Etter regnskapsårets utløp har ITFH kjøpt opp Forskningsparken AS eierpost i IT Fornebu Invest AS (ITFI), og ITFI er nå et heleid datterselskap av ITFH. Aksjonærforhold SIVA Eiendom Holding AS 32,6 % Ganger Rolf ASA 6,3 % Bonheur ASA 6,3 % Selvaag Gruppen AS 12,6 % Sektor Eiendomspartner AS 12,5 % DnB NOR Bank ASA 12,6 % Umoe AS 4,5 % AWilhelmsen Capital AS 0,04 % Linstow AS 12,5 % Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger budsjett for år 2010 og konsernets langsiktige strategiske prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Regnskap og finansiering - konsern Resultatregnskap og balanse med noter gir etter styrets mening den nødvendige informasjon om konsernets drift i 2009, og konsernets stilling ved årets utgang. Konsernets resultat var 7,4 mill. kr. i 2009, mot 26,8 mill. kr. i 2008. Konsernets kontantstrøm fra ordinær drift justert for 19
salgsgevinster var 24,1 mill. kr. i 2009, mot 38,1 mill. kr. i 2008. Etter styrets oppfatning er konsernets finansielle stilling god. Konsernets egenkapital er 724,3 mill. kr. pr. 31.12.2009. Pr. 31.12.2009 hadde konsernet samlet langsiktig gjeld på 1.106 mill. kr., hvorav 616 mill. kr. utgjorde byggelån i Campus H AS. For å sikre seg mot svingninger i lånerentene, har konsernet inngått rentesikringsforretninger for deler av låneporteføljen. Det vises for øvrig til nærmere omtale av konsernets gjeld i note 12. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte regnskapet et riktig bilde på konsernets virksomhet. Verken styremedlemmer, administrerende direktør eller revisor har personlig aksjer i konsernets selskaper. Årsresultat og disponeringer IT Fornebu Holding AS ITFH AS hadde i 2009 et overskudd på 16,4 mill. kr., mot 16,3 mill. kr. for foregående år. Styret foreslår at overskuddet i sin helhet avsettes annen egenkapital. Styret foreslår videre at 1,0 mill. kr. avgis i konsernbidrag til Campus T AS. Selskapets egenkapital pr. 31.12.2009 var på 740,6 mill. kr. Selskapet har 32,8 mill. kr. i fri egenkapital pr. 31.12.2009. Arbeidsmiljø og personale Sykefraværet i konsernet utgjorde 1,7 prosent av total arbeidstid. Det har ikke forekommet eller blitt rapportert arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller personskader av betydning. Likestilling Konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling mellom kvinner og menn. Av konsernets totalt 18 ansatte ved utgangen av året, var syv kvinner. Det er en økning i kvinneandelen på 3 prosent. Administrerende direktør i IT Fornebu AS er kvinne. Det er ingen kvinner i styret for selskapet. Miljørapportering Selskapet har utarbeidet og følger egen miljøplan i arbeidet med regulering, planlegging, bygging og drift. Selskapets plan tar utgangspunkt i Bærum kommunes Miljøoppfølgingsprogram for Fornebu, og angir tematiske delmål og operative tiltak for å oppfylle Miljøoppfølgingsprogrammet. I 2009 var forbruket av energi 25,4 GWh, hvorav 8,9 GWh er fjernvarme/- kjøling. Fremtidig utvikling Styret anser at de primære oppgavene i 2010 vil være igangsetting, fullføring og utleie av nye næringsarealer i tillegg til å sette IT Fornebus strategi videre ut i live. Våren 2009 inngikk konsernet avtale om oppføring og utleie av nytt regionkontor for Statoil på 65 500 m 2 BTA. I denne forbindelse skal det også oppføres nytt underjordisk parkeringsanlegg på om lag 50 000 m 2 BTA. Kontorbygget skal være ferdig til innflytting høsten 2012, og leieavtalen løper over 15 år. Dessuten planlegges det med å få ferdig regulert hotell og båthavn i løpet av året. Selskapets samfunnsansvar og virksomhetsstyring vil bli fokusert i 2010. Hendelser etter regnskapsårets slutt I forbindelse med tilrettelegging for oppføring av nytt underjordisk parkeringsanlegg i regi av Campus P AS og Campus P2 AS, samt oppføring av nytt kontorbygg for Statoil i regi av Campus B AS, er det med regnskapsmessig virkning fra 01.01.2010 gjennomført fisjoner mellom selskaper i konsernet. Dette omfatter fisjon av eksisterende P-hus fra Campus P AS til Campus B AS, og fisjon av deler av Pir C i terminalbygget fra Campus T AS til Campus B AS. Det er innfusjonert regnskapsmessige nettoverdier i Campus B AS hvor underliggende eksterne verdivurderinger ligger vesentlig over bokført verdi. 20
Etter styrets oppfatning er konsernets finansielle stilling god. Bærum, 21. april 2010 Tormod Hermansen styreleder Harald Kjelstad Harald Andresen Per Bomann-Larsen Egil Svoren Per Tore Mortensen Morten Frogner Endre Grønnestad Erik Løfsnes adm. dir. 21
Portalbygget gir assosiasjoner til et kunnskapsog teknologisenter av internasjonalt format, i tråd med de opprinnelige visjonene for transformasjonen av Fornebuområdet.
24 Konsernregnskap
Resultatregnskap alle tall i hele tusen MORSELSKAP KONSERN DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Note 2009 2008 2009 2008 Driftsinntekter 1/2 - - 117 552 106 168 Sum driftsinntekter - - 117 552 106 168 Lønnskostnad 1/3/9 416 114 21 606 11 088 Avskrivning på varige driftsmidler og immaterielle eiendeler 1/5 - - 31 130 27 040 Annen driftskostnad 3 3 715 1 128 52 460 45 782 Sum driftskostnader 4 131 1 242 105 196 83 910 Driftsresultat -4 131-1 242 12 356 22 258 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Resultatandel fra tilknyttede selskaper - -44-73 - Renteinntekt fra foretak i samme konsern 29 604 25 173 - - Annen finansinntekt 15 218 17 814 17 238 31 073 Rentekostnad fra foretak i samme konsern -3 325-1 339 - - Nedskrivning finansielle aktiva - - -1 032-1 701 Annen finanskostnad -20 738-24 106-21 055-24 789 Netto finansresultat 20 759 17 498-4 922 4 583 Ordinært resultat før skattekostnad 16 628 16 256 7 434 26 841 Skattekostnad på ordinært resultat 1/14 249 - - - Ordinært resultat 16 379 16 256 7 434 26 841 ÅRSRESULTAT 11 16 379 16 256 7 434 26 841 Disponering Avgitt konsernbidrag 1 000 16 000 - - 25