OPPDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Arild Hoel Referanse ARHO/2011/1248-9/302/2 Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Bygningsråd 14/8 03.02.2014 Forslag til detaljreguleringsplan for Nedre Kinnpiken hytteområde, deler av gnr/bnr 302/2, 303/2, 303/3, 303/5, 304/1 og 304/6-1. gangs behandling Vedlegg 1 Forslag til detaljreguleringsplan for Nedre Kinnpiken hytteområde 2 Vedlegg - 2 - planbestemmelse 3 Vedlegg - 3 - plankart - nedskalert til A3 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Saksopplysninger Oppdal kommune har 05.11.13. mottatt forslag til detaljreguleringsplan for Kinnpiken Nedre hytteområde fra Ola Fjøsne. Planen fremmes på vegne av eierne av gnr/bnr 302/2, 303/2, 303/3, 303/5, 304/1 og 304/6. Planområdet er på ca. 200 da, og ligger mellom E6 og Gamle Kongeveg ved Hamna, ca. 6 km nordøst for Oppdal sentrum. Området er i kommuneplanens arealdel vist til fritidsbebyggelse. Utbyggingsrekkefølgen er i tråd med kommuneplanbestemmelsenes punkt 9. Planen viser 73 tomter til fritidsformål. Adkomst til området er planlagt med to avkjørsler fra Gamle Kongeveg, og en fra Liavegen. Området skal tilknyttes kommunalt vann og avløp. Det ble den 20.09.2011 avholdt forhåndskonferanse for planområdet hvor saksbehandlere fra både Kommunalteknikk og Plan og forvaltning deltok, og referat fra møtet foreligger. Det ble videre varslet planoppstart med kunngjøring og nabovarsling i okt.- nov. 2011, og nytt oppstartsvarsel i juni-juli 2012 pga utvidelse av planområdet. Området brukes i dag som beiteområde for sau og storfe. I tillegg kommer uttak av ved til eget bruk. Av Naturmangfoldlovens 7 går det frem at lovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer for utøving av offentlig myndighet. Dette innebærer at kunnskapsgrunnlaget skal beskrives, føre-varprinsippet hensyntas, økosystemtilnærmingen beskrives samt vurderinger av samlet belastning. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver, og miljømessige teknikker og driftsmetoder skal nyttes for å unngå eller begrense skade på naturmangfoldet.
Vedtak om høring og utlegging til offentlig ettersyn skal gjøres i medhold av plan- og bygningslovens 12-10, jfr. 12-11. Myndighet til å gjøre dette er delegert til bygningsrådet, jfr. Delegeringsreglement vedtatt av kommunestyret 30.01.13., sak 13/4, Vedlegg 5, pkt. 1.3.1. I samme punkt er bygningsrådet delegert myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner. Rådmannen mener omfanget av denne planen tilsier at planen sluttbehandles av kommunestyret. Kommunaltekniske vurderinger Kinnpiken Nedre hytteområde ligger mellom Oppdal sentrum og område som i gjeldende kommuneplan er vist som næringsarealer med skiheisutbygging ved Kinnpiken. En eventuell framføring av offentlig vann- og avløpsnett til Kinnpiken hytteområde bør dimensjoneres ut fra en helhetlig utbygging av området, med basestasjon for skiheis og annen tilhørende næringsutbygging. En framføring av et offentlig vann- og avløpsnett til Kinnpiken Nedre hytteområde vil være 1. etappe på en forlengelse av ledningen til området ved en framtidig basestasjon. En offentlig framføring av vann og avløp vil være betinget av en forpliktende utbyggingsavtale med utbygger, hvor en utvikling av hele Kinnpikenområdet legges til grunn. Miljøfaglig vurdering Planområdet ligger i hovedsak i jordbrukets kulturlandskap med jordbruksområder, skogkruller og bekkedrag. Det ble ikke stilt krav om kartlegging av naturmiljø i forbindelse med oppstart av planarbeidet, men at det skulle gis en beskrivelse naturmiljøet med forekomster av vilt og fugleliv. I henhold til naturmangfoldloves 8 om kunnskapsgrunnlaget er det innhentet opplysninger fra Naturbase, Artskart og kommunens viltkart. Fra Artskart viser det seg at det er registrert flere hakkespettarter og andre småfuglearter innenfor planområdet enn hva som fremgår av planbeskrivelsen. Alle disse artene har imidlertid status som livskraftige, og en utbygging av fritidsbebyggelse vil ikke ha større negativ påvirkning på bestandene. Spettene, som stiller noe mer spesifikke krav til leveområder som bl.a. store, gamle ospetrær, har her større områder utover planområdet som fyller kravene til leveområder da det er løvskogskogsområder med store ospetrær i større områder rundt planområdet. Selv om det ikke framkommer at det er forekomster av trua eller sårbare arter, særlig verdifulle naturtyper eller andre særlig verdifulle viltbiotoper, er det viktig at det vises hensyn naturmiljøet og at dette vises i plankartet ved at det settes av tilstrekkelige områder med formål LNFR. I planforslaget ligger tomtene i grupper eller grender med tydelige grøntområder mellom. For å bevare naturmiljøet og bekkenære områder bør dette vises i sin helhet som LNFR-område i stedet for arealformål "felles uteoppholdsarealer". Dette gjelder området rett sørvest for tomt H25. Videre bør det vurderes å knytte en bestemmelse om 10 m byggeforbud langs bekkedraget. Dette for å ta vare på både bekkenære naturmiljøer og sikringssone mht flom. Det er for øvrig positivt at det reguleres områder for "felles uteoppholdsarealer", og at det knyttes bestemmelser om tilrettelegging for lek og sosiale møteplasser. Disse områdene kan med fordel gis nummerering i plankartet. Vannforsyning og sanitært avløp skal koples til kommunalt ledningsnett hvor utbygging forventes å skje i tråd med utbyggingsavtale med kommunen. Reguleringsbestemmelser gjenspeiler kravene til både tilrettelegging og påkoblingsplikt for vann og avløp, men det mangler krav til utbyggingsrekkefølge for å sikre at tomtene blir klargjort for tilkobling til vann og avløp i takt med utbyggingen på tomtene. Det foreslås derfor at dette presisere gjennom at det tas inn en egen rekkefølgebestemmelse om at
ledningsnett for vannforsyning og sanitært avløp skal være tilrettelagt inntil den enkelte tomten før det gis byggetillatelse på den. Landbruksfaglig vurdering: Omsøkte areal er i kommuneplanen vist som byggeområde fritid. I pkt. 3 i bestemmelsene til arealdelen framgår at jordlova gjelder inntil reguleringsplan er vedtatt. Ethvert utbyggingsformål må vurderes mer detaljert i forhold til aktivitet og omfang. Siden kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 2010 er det gitt nye føringer både sentralt og lokalt i forhold til jordvern og matproduksjon. Planavgrensningen omfatter et område på totalt ca 200 da som består av 154 daa registrert innmarksbeite, samt yngre og eldre lauvskog. Arealet er i bruk hver sommer til beite for sau og storfe. Det er god grunn i området med middels bonitet. Beitearealet er inngjerda og øvrige beitebrukere enn de involverte 5 grunneiere blir ikke berørt. Skoginteressene er begrenset til uttak av ved. Fulldyrka jord omfattes ikke av planavgrensningen. Ved å se på gardskart hos Skog og landskap ser vi at 185 da av det 200 da store planområdet er registrert som dyrkbar jord. Det ble i forbindelse med kommuneplanarbeidet i 2010 stilt krav fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag om en beitekartlegging i fra Bjørndalen/Hovden og til Liabekken. Dette for å få et bedre kunnskapsgrunnlag for videre utvikling i området. Norsk Institutt for Skog og Landskap gjennomførte en slik kartlegging, og det vises til rapport "Vegetasjon og beite i området Bjørndalen-Liabekken i Oppdal kommune" datert 20.11.11. (ephortedokument 08/1197-2540) Planområdet er kartlagt som svært godt beite med grasrike utforminger, og omfatter også rene beitevoller. Konklusjonen i rapporten er: "Samla må tiltaksområdet karakteriserast som eit veldig godt utmarksbeite. Det er engbjørkeskogen og den godt kultiverte forma av denne, hagemarkskogen, som er den store beiteressursen. Dette er svært produktiv vegetasjon som produserer to til tre gonger så mykje plantemasse som blåbærbjørkeskogen, i tillegg til at ein her også finn meir verdifulle beitearter. Typen har høg verdi både for sau og storfe. På grunn av lågt beiterykk er den aktuelle beiteverdien stadvis lågare enn det potensialet som kan realiserast ved høgt beiterykk og rydding.området Bjørndalen-Stølen har dei høgaste beitekvalitetane i tiltaksområdet. Rik berggrunn og god vassforsyning i jordsmonnet gjer dette til svært produktive areal som må karakteriserast som noko av det rikaste ein kan finne i fjellskog.... Skogen nordover frå Stølen til Aunsætra er beite av middels kvalitet det meste av lisida, men også her er den nedste delen av høg kvalitet. Dette området ber preg av lågare beitetrykk der areala no ikkje er i så god hevd. Mykje av areala mellom Kongevegen og E6 er frodige, men i dårleg hevd som beite. Desse areala har likevel høg landbruksverdi både av di dei enkelt kan kultiverast til gode beite, samstundes som det meste er dyrkbar jord." Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har i brev av 05.11.13 (ephortedokument 08/1197-256) godkjent kartleggingen som er gjort fra Gorset til Liabekken, men krever mer detaljert naturtypekartlegging etter DN-håndbok 13 for arealet fra Gorset til Bjørndalen/Hovden og helst helt vest til Vangslia. Omsøkte areal omfatter 5 grunneiere, men er en del av samarbeidet og arealet som planlegges av Kinnpiken Utvikling As. Dette er et grunneiersamarbeid bestående av 8 grunneiere som siden 2006 har vært et pilotprosjekt og et mønster for andre når det gjelder grunneiersamarbeid og næringsutvikling. Grunneiernes visjon: Sammen utvikle og bygge Norges vakreste og mest miljøvennlige fritidsområde. Formålet til laget er å "Samle grunneierne i området for på samvirkemessig grunnlag å utnytte arealressursene i området som næring, jf lagets ansvarsområde". Totalt areal som de 8 planlegger over er 2.708 dekar. De ønsker å få til en reiselivsutvikling i området med skiheiser, aktiviteter, god infrastruktur, overnatting og bespisning, samtidig som landbruket ligger i bunn og landbruksnæring og beitebruk skal i varetas. Laget har vedtatt en samlet og helhetlig planskisse for videre utvikling i
området, og omsøkte reguleringsplan for Nedre Kinnpiken hytteområde er første del av gjennomføringen av tiltak i området. Oppdal kommune har vært pådriver og støttespiller for de 8 grunneierne. Det er et pilotprosjekt til etterfølgelse for flere. Det tar tid, men gir gode prosesser og løser samarbeid og utfordringer i området på en god måte. Beitekartleggingen viser at arealet ovenfor Gamle kongeveg er viktigere å ta vare på som beite enn omsøkte areal som ligger mellom Gamle kongeveg og E6. Også dette er dyrkbar jord som kan legges til eksisterende dyrka jord inntil planområdet. 8 i Jordlova har som lovtekst i første og andre ledd: "... Dyrkbar jord må ikkje omdisponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlige tilhøve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vike..." Avgjørelsesmyndighet etter 8 i jordlova er delegert til kommunene. Landbruksfaglig veier samarbeidet og den helhetlige planleggingen som her er foretatt tungt, også sett i sammenheng med prioritering av området til byggeområde fritid i kommuneplanens arealdel. Folkehelsevurdering Området er i dag inngjerdet og lite tilgjengelig for utøvelse av friluftsliv. Utbyggingen vil ikke være av negativ betydning for folkehelsen. For de som etablerer seg med hytte i området vil utbyggingen ha en positiv effekt. Vurdering Avgrensningen av planområdet er, med unntak av avkjørselen fra Liavegen, i samsvar med område H12 i kommuneplanens arealdel. Området er en del av Kinnpiken Utvikling der utbyggingsområdene er vist som H9 H15 og N1 N2 i kommuneplanens arealdel. Utbygging av H12 først er i tråd med bestemmelse 9 i kommuneplanen. Rådmannen vil slutte seg til innspillet fra enhet Kommunalteknikk i Oppdal kommune når det gjelder framføring av vann og avløp. Innspillet er gjengitt i punktet Kommunaltekniske vurderinger i saksinnledningen. Det må inngås en forpliktende utbyggingsavtale med Kinnpiken Utvikling før utbygging av kommunalt vann og avløpsnett kan gjennomføres. Det må tas utgangspunkt i utbygging av hele Kinnpikenområdet, og vann og avløpsnett må dimensjoneres etter dette. Det vil også være naturlig å se Statens Vegvesens krav om gang/sykkelveg i sammenheng med utbygging av vann og avløpsanlegg. Rådmannen er noe i tvil om utbygging av H12 utløser behov for gang/sykkelveg da feltet ikke har forbindelse til E6. Dette bør drøftes nærmere med Statens Vegvesen. Rådmannen vil også slutte seg til den miljøfaglige vurderingen, og på bakgrunn av denne tilrå at et 10 meter bredt belte langs bekken i uteoppholdsarealet sørvest for tomt H25 blir vist med arealformål LNFR. I denne sonen bør det av hensyn til bevaring av det bekkenære område og av hensyn til flom ikke tillates tilrettelegging med bål- og grillplasser. Det framgår av pkt. 5.1. i reguleringsbestemmelsene at det er byggeforbud i LNFR-områdene. Rådmannen vil også tilrå nummerering av de fire områdene som er avsatt til annet uteoppholdsareal. Rådmannen vil også foreslå at det i pkt. 2.1. i reguleringsbestemmelsene tas inn at ledningsnett for vann og avløp må være ført fram til tomtegrensen før det gis byggetillatelse på den enkelte tomt. Den landbruksfaglige vurderingen viser at planområdet for en stor del består av dyrkbar jord og beite som p.t. er holdt i dårlig hevd. Basert på arealoppgaven i pkt. 4.4.1. i planbeskrivelsen, og
bestemmelsen om maks 40 % bebygd og inngjerdet areal, vil knapt 29 da bli bebygd/inngjerdet. Veger og annen infrastruktur utgjør i overkant av 20 da. Samlet vil knapt 50 da, eller ca. 25 % av planområdet bli bebygd/inngjerdet eller brukt til veger og annen infrastruktur. På sikt vil de resterende 75 % av planområdet bli ryddet og delvis opparbeidet, noe som vil gi bedre beite på dette arealet enn i dag. Betydelige deler av de dyrkbare arealene i planområdet vil gå tapt gjennom utbygging i tråd med planforslaget. Arealbruken i dette området er grundig vurdert i forbindelse med behandling av kommuneplanens arealdel. De grunneierne som deltar i samarbeidet Kinnpiken Utvikling har vært bevisst på å lokalisere utbyggingsområdene slik at de kommer i minst mulig konflikt med de viktigste landbruksarealene. I området H12 er utbyggingsinteressene vurdert å veie tyngre enn landbruksinteressene. Denne vurderingen må etter rådmannens syn stå fast. I forhold til bl.a. brannsikkerhet er det viktig at veiene i området planlegges og opparbeides med gode stigningsforhold. I pkt. 5 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er maks stigning på hovedadkomstveger oppgitt til 1:10. Rådmannen vil foreslå at dette tas inn i pkt. 4.1. i reguleringsbestemmelsene. I pkt. 3.1.2. i reguleringsbestemmelsene er utnyttelsesgrad (BYA) satt til maks 30 %. I pkt. 8 i bestemmelsene til kommuneplanen er BYA i dette området satt til minimum 20 % og maks 30 %. Rådmannen vil foreslå at pkt. 3.1.2. i reguleringsbestemmelsene endres i tråd med dette. Rådmannen vil videre peke på at de reguleringsbestemmelsene som omhandler bygningene delvis er noe detaljerte og omfattende. Dette vil gjøre byggesaksbehandlingen unødig komplisert. Rådmannen vil foreslå følgende justeringer. I pkt. 3.1.4. presiseres at høyde på grunnmur gjelder ferdig planert terreng. I pkt. 3.1.5. tas første setning ut. Andre setning endres til: Kjeller kan tillates dersom det samtidig er mulig å oppnå god terrengtilpasning. Tredje setning endres ikke. Pkt. 3.1.7. endres til: Taktekking skal ha en mørk, matt farge. Forbudet mot flaggstenger tas ut, da det neppe er hjemmel i plan- og bygningsloven for å innføre et slikt forbud. I pkt. 3.1.9. byttes ordet trepanel ut med tre. Pkt. 3.1.11. endres til: Det tillates oppført inntil 5 bygninger på den enkelte tomt. I pkt. 3.1.12. strykes siste setning. Rådmannen vil med ovennevnte forslag til justeringer tilrå at planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens tilråding Saksdokumenter forelå som nevnt i saksinnledningen. Bygningsrådet gjør slikt vedtak Bygningsrådet vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 12-10 å sende Forslag til detaljreguleringsplan for Nedre Kinnpiken hytteområde på lovbestemt høring, og å legge planforslaget
ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjelder planbeskrivelse datert 22.10.13., plankart datert 22.10.13. og reguleringsbestemmelser sist revidert 22.10.13. Før dette gjøres må følgende endringer foretas: På plankartet: Bekkedraget gjennom område avsatt til felles uteoppholdsareal sørvest for tomt H25 må vises med arealformål LNFR i 10 meters bredde. Områdene avsatt til felles uteoppholdsareal må nummereres på plankartet. I reguleringsbestemmelsene: Pkt. 2.1. endres til: Adkomstveger skal være anlagt, og ledningsnett for vann og sanitært avløp skal være ført fram til tomtegrensen før det gis byggetillatelse på den enkelte tomt. Pkt. 3.1.2. endres til: % BYA = minimum 20 %, maksimum 30 % I pkt. 3.1.4. presiseres at høyde på grunnmur gjelder ferdig planert terreng. I pkt. 3.1.5. tas første setning ut. Andre setning endres til: Kjeller kan tillates dersom det samtidig er mulig å oppnå god terrengtilpasning. Tredje setning endres ikke. Pkt. 3.1.7. endres til: Taktekking skal ha en mørk, matt farge. Forbudet mot flaggstenger tas ut, da det neppe er hjemmel i plan- og bygningsloven for å innføre et slikt forbud. I pkt. 3.1.9. byttes ordet trepanel ut med tre. Pkt. 3.1.11. endres til: Det tillates oppført inntil 5 bygninger på den enkelte tomt. I pkt. 3.1.12. strykes siste setning. Andre setning i pkt. 4.1. endres slik: Veiene tilpasses terrenget med minst mulig inngrep. Hovedadkomstveier kan ha maksimum stigning på 1:10. Bygningsrådet forutsetter at det inngås utbyggingsavtale mellom Oppdal kommune og Kinnpiken Utvikling AS før kommunalt vann- og avløpsnett føres fram til området. Bygningsrådet ber om at rådmannen tar kontakt med Statens Vegvesen for å drøfte tidspunkt for framføring av gang/sykkelveg. Rådmannen vurderer at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekklig for å kunne vurdere planforslaget jfr. Naturmangfoldlovens 8-12. Virkningen for naturmiljøet er kjent og det foreligger liten fare for skader av betydning. Føre-var-prinsippet kommer dermed ikke til anvendelse. Planforslaget vil ikke øke den samlede belastningen på økosystemet i betydelig grad, og det anses som unødvendig å pålegge tiltakshaver å gjennomføre ytterligere tiltak for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. NML 12 vurderes ikke å være relevant for dette tiltaket.
Saksprotokoll i Bygningsråd - 03.02.2014 Behandling Vedtak Rådmannens tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtaket blir som følger: Bygningsrådet vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 12-10 å sende Forslag til detaljreguleringsplan for Nedre Kinnpiken hytteområde på lovbestemt høring, og å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjelder planbeskrivelse datert 22.10.13., plankart datert 22.10.13. og reguleringsbestemmelser sist revidert 22.10.13. Før dette gjøres må følgende endringer foretas: På plankartet: Bekkedraget gjennom område avsatt til felles uteoppholdsareal sørvest for tomt H25 må vises med arealformål LNFR i 10 meters bredde. Områdene avsatt til felles uteoppholdsareal må nummereres på plankartet. I reguleringsbestemmelsene: Pkt. 2.1. endres til: Adkomstveger skal være anlagt, og ledningsnett for vann og sanitært avløp skal være ført fram til tomtegrensen før det gis byggetillatelse på den enkelte tomt. Pkt. 3.1.2. endres til: % BYA = minimum 20 %, maksimum 30 % I pkt. 3.1.4. presiseres at høyde på grunnmur gjelder ferdig planert terreng. I pkt. 3.1.5. tas første setning ut. Andre setning endres til: Kjeller kan tillates dersom det samtidig er mulig å oppnå god terrengtilpasning. Tredje setning endres ikke. Pkt. 3.1.7. endres til: Taktekking skal ha en mørk, matt farge. Forbudet mot flaggstenger tas ut, da det neppe er hjemmel i plan- og bygningsloven for å innføre et slikt forbud. I pkt. 3.1.9. byttes ordet trepanel ut med tre. Pkt. 3.1.11. endres til: Det tillates oppført inntil 5 bygninger på den enkelte tomt.
I pkt. 3.1.12. strykes siste setning. Andre setning i pkt. 4.1. endres slik: Veiene tilpasses terrenget med minst mulig inngrep. Hovedadkomstveier kan ha maksimum stigning på 1:10. Bygningsrådet forutsetter at det inngås utbyggingsavtale mellom Oppdal kommune og Kinnpiken Utvikling AS før kommunalt vann- og avløpsnett føres fram til området. Bygningsrådet ber om at rådmannen tar kontakt med Statens Vegvesen for å drøfte tidspunkt for framføring av gang/sykkelveg. Rådmannen vurderer at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å kunne vurdere planforslaget jfr. Naturmangfoldlovens 8-12. Virkningen for naturmiljøet er kjent og det foreligger liten fare for skader av betydning. Føre-var-prinsippet kommer dermed ikke til anvendelse. Planforslaget vil ikke øke den samlede belastningen på økosystemet i betydelig grad, og det anses som unødvendig å pålegge tiltakshaver å gjennomføre ytterligere tiltak for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. NML 12 vurderes ikke å være relevant for dette tiltaket.