Nye muligheter og utfordringer som følge av den nye plan- og bygningsloven

Nye muligheter og utfordringer som følge av den nye plan- og bygningsloven Fagkonferanse, Oslo, 19. november 2010 Advokat Per Sandvik, KLUGE Advokatfirma DA per.sandvik@kluge.no 1

I. NY PLAN- OG BYGNINGSLOV Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven 2008) - SAK 10 - TEK 10 - KU-forskrifter av 2009 - Kart- og planforskriften av 2009 2

I. Nærmere om selve Plan- og bygningsloven Formål Sikre gjennomføring av offentlige interesser Gode (bedre) byggverk Sikre riktige avgjørelser/interesseavveiinger Resultat av krysspress Det offentliges interesser Tiltakshavers interesser Andre tredjeparts interesser 3

I. Nærmere om selve Plan- og bygningsloven forts. Rettighetslov Ny lovs oppbygning Alminnelig del Plandel Gjennomføring Byggesaksdel Håndheving og gebyr Fødsel liv død, eller rekkefølgen i arealforvaltningen Eldre regelverk; relevant eller uinteressant? Ulovligheter; når foreldes disse? 4

I. Regelverkets oppbygning Plan- og bygningslovgivningen Plan- og bygningsloven Arealplaner Forskrifter Veiledere til forskriftene Grad av utnytting Vedtekter (vedtatt opphevet) Normer Parkeringsnormer Estetikk 5

I. Forskrifter pbl. 1985 Teknisk forskrift (TEK) Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) Forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) Veiledninger til forskriftene Annet: Nytt: Rundskriv og uttalelser fra Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet SAK og GOF slått sammen, og TEK revidert 6

I. Oversikt sentrale endringer: I plandelen: Endringer i arealplansystemet Nye typer arealplaner Nye "hensynssoner" i arealplaner Utvidet adgang til å gi planbestemmelser Adgang til felles behandling av plan- og byggesak Nye regler om dispensasjon Kommunalt planregister I bygningsdelen: Nytt søknadssystem Endringer i saksbehandlingen Endringer i ansvarssystemet Endringer av kontrollreglene Nye regler om sanksjoner Krav om universell utforming 7

I. Enkelte særspørsmål: Nye klageregler, ny 1-9, 2. ledd Bestemmelsen: Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Bedre avgrensning av klageretten Gjelder for planer vedtatt etter 1. juli 2009 Anledning til å behandle anførselen hvis det er mest hensiktsmessig 8

I. Nye planregler Regionplanbestemmelser - kommuneplan og reguleringsplan Det kan gis bindende bestemmelse i regionalplan ny 8-5 Adgang til å gi bindende bestemmelser for angitte bygge- eller anleggstiltak i inntil ti år, med mulighet for forlengelse. Viktig å sjekke dette mht prosjektering/utførelse. Plansystemet etter lovendringene er: Kommuneplan Reguleringsplan Bebyggelsesplan er avskaffet som egen planform Det blir to typer reguleringsplan Områdeplan Detaljplan 9

I. Nærmere om arealformålene i kommuneplanen 11-7 1. Bebyggelse og anlegg 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3. Grønnstruktur 4. Forsvaret 5. Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav- og urnelunder. veg, bane, lufthavn, havn, hovednett for sykkel, kollektivnett, kollektivknutepunkt, parkeringsplasser, traseer for teknisk infrastruktur. naturområder, turdrag, friområder og parker ulike typer militære formål a) areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. b) areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv., jf. 11-11 nr. 2. ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, drikkevann, natur- og friluftsområder 10

I. Hensynssoner Hensynssoner: Et område med naturgitte eller andre egenskaper som vi må ta hensyn til når vi bestemmer arealbruken. Bare rettslig bindende dersom det er vedtatt bestemmelser til hensynssonen Arealformål: Angir framtidig bruk av et område. 11

I. Nye regler - reguleringsplan 12-1 Reguleringsplikt for alle større bygge- og anleggstiltak og tiltak med vesentlig miljø- og samfunnsvirkning unntatt for konsesjonspliktige energianlegg. 12-2 og 12-3 - Regulering som vesentlig avviker fra kommuneplanen eller områderegulering skal konsekvensutredes tilsvarende kommuneplan 12

I. Bestemmelser til reguleringsplan, jf 12-7 12-7 omfatter en oppregning i 14 punkter over hvilke forhold det kan gis bestemmelser om Innskrenker ikke dagens muligheter til å gi planbestemmelser 13

I. Kort om midlertidig dele- og byggeforbud, jf kap 13 Kommunen kan nedlegge dele- og byggeforbud (tilsvarende forrige lov 33) Toårs fristen utvidet til fire år Kommunen kan selv fornye fristen (MD ved Fylkesmannen i gammel lov9 14

I. Dispensasjon ny lov kapittel 19 Nye regler om dispensasjon gjelder allerede Krever grunngitt søknad Begrepet særlige grunner borte - ny presisering av dispensasjonsvurderingen Kongen kan frata kommunen myndigheten til å gi dispensasjon effektiv trussel allerede? 15

II. Bygningsdelen - hovedemner Skjerpede krav til tilgjengelighet/universell utforming Ny 74-2 (estetikk) Nye søknadsregler Enkelte elementer i saksbehandlingen justert Nye regler om ansvar Nye regler om kontroll Tilsyn 16

II. Visuell utforming av bygninger 29-1 Arkitektonisk utforming Helheten bygningens brukbarhet, utseende og forhold til omgivelsene Prinsippbestemmelse mer enn en avslagshjemmel 29-2 Visuelle kvaliteter Plassering og hensyn til omgivelsene får større betydning Relativt krav Kommunens skjønn 17

II. Tilsyn Er fortsatt kommunens oppgave Var og er til dels lite utbredt med tilsyn i kommunene Lovendringen: Ikke statlig byggetilsyn Kommunens generelle plikt til å foreta tilsyn presisert Tilsyn blir pålagt: for å følge opp egne pålegg der kommunen kjenner til antatte ulovligheter Utgifter til tilsyn skal regnes inn i overheaden, ikke gebyr for det enkelte tilsyn Oppfordrer til økt interkommunalt samarbeid 18

II. Hovedprinsipper i nytt søknadssystem Grunnprinsippene og hovedstruktur i gjeldende system er beholdt ikke store realitetsendringer Krav til søknadssystemet: Kun ett spor enten søknadsplikt (hovedregel) eller ikke (unntak) Færre regler Regler om samme tema samlet Færre skjønnsmessige kriterier Bedre tilrettelegging for IKT 19

II. Søknadspliktens omfang nye lovbestemmelser 20-1 Hovedregelen (gml 93) 20-2 Tiltak som krever tillatelse, men som kan forestås av tiltakshaver (tilsvarer i prinsippet meldepliktige tiltak) 20-3 Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse 20-4 Tiltak som er tilstrekkelig behandlet etter annet lovverk f eks konsesjonslovgivning. Nytt aktuelt tiltak her: Uttak av stein, sand, grus mv. SAK10 erstatter GOF og SAK 20

II. Den kommunale behandlingen Kommunens saksbehandling er basert på innsendte dokumenter. Kommunens saksbehandling er basert på stor grad av tillit til foretakenes opplysninger. Vedtak som viser seg å være basert på uriktige opplysninger skaper ikke nødvendigvis rettigheter for partene i saken. Omgjøringsadgang. Godkjente/stemplede tegninger innebærer ikke aksept/offentlig kontroll av innholdet fortsatt privat ansvar. Tidsfrister for saksbehandlingen/gebyrreduksjon (2003). Saksbehandlingen (omfang/dybde) må sees i sammenheng med den privatiserte kontrollen og kommunenes tilsynsoppgave. 21

II. Nærmere om ferdigattest - 21-10 Alle tiltak må ha ferdigattest også tiltak etter 20-2 (i dag er det for mange som ikke ber om dette) Ferdigattest skal bli hovedregelen midlertidig brukstillatelse unntaket Sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse Ved uavhengig kontroll må det leveres dokumentasjon av sluttkontroll 22

X. Sanksjoner Kap. 32 Plikt til oppfølging tydeliggjøres Samlet varsel for flere sanksjoner Lovfeste rett til pålegg om umiddelbar stans Øket strafferamme, men skal brukes mindre Innføre overtredelsesgebyr 23

II. Godkjenningsordningen Fortsatt frivillig sentral godkjenning (SG) bortsett fra uavhengig kontroll SG er da obligatorisk Strengere oppfølging fra sentral godkjenningsmyndighet Systemet med lokal godkjenning opprettholdes Gjeninnfører godkjenningskatalog av mindre omfang (180 koder) 24

III. Krav til alle ansvarlige, jf kap. 23 i ny lov: 23-1: Skal være ansvarlige for søknad, prosjektering, utførelse og kontroll 23-2: Tiltakshaver 23-3: Ansvarets varighet 23-4: Ansvarlig søker 23-5: Ansvarlig prosjekterende 23-6: Ansvarlig utførende 23-7: Ansvarlig kontrollerende 23-8: Forskrifter om ansvar (tidligere GOF og SAK SAK10) 25

IV Krav til ansvarlig søker, jf pbl 23-4 Lov: Samordne aktørene og påse fullstendig ansvarsdekning I tillegg til ansvar etter plan- og bygningsloven 23-4 har ansvarlig søker ansvar for: Konkretisert i SAK10 12-2: c) --- utarbeiding av gjennomføringsplan og tilrettelegging for kontroll, --- f) Å påse at eventuelle sikringstiltak blir prosjektert og utført under byggeprosessen jf pbl. 28-2 k) å identifisere gjenstående arbeid, bekrefte at byggverket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå, og å angi tidspunkt for ferdigstillelse dersom det søkes om midlertidig 26 brukstillatelse

V. Krav til ansvarlig prosjekterende, jf 23-5 Nytt: egen lovbestemmelse; 23-5 Fastslår at: tiltaket skal prosjekteres i samsvar med bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov forutsetningene og løsningene som ligger til grunn for prosjekteringen skal dokumenteres ansvarlig prosjekterende skal prosjektere nødvendig sikringstiltak, jf 28-2 (Sikringstiltak ved byggearbeid) 27

VI. SAK10 12-4 Ansvarlig utførendes ansvar I tillegg til ansvar etter plan- og bygningsloven 23-6 har ansvarlig utførende ansvar for a. at utførelsen er kvalitetssikret og i samsvar med produksjonsunderlaget, og at eventuelle vilkår som følger av tillatelse eller særskilte krav til utførelsen gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven er oppfylt b. At tiltaket plasseres korrekt i henhold til situasjonsplanen c. at det foreligger produktdokumentasjon der utførende står for valg av produkt og at anvisninger for innbygging, montasje mv. for produkter foreligger og følges d. å bidra til og følge opp avfallsplan, gjennomføre miljøsanering, innhente og ta vare på dokumentasjon for faktisk disponering av avfall, og utarbeide sluttrapport for avfallshåndtering 28

VII. Nye regler om kontroll Hvilke saker krever kontroll? Hva er kontrollørens oppgaver, og hva er hans ansvar? Hvordan skal det kontrolleres? Hvilken kompetanse må kontrolløren ha? Hva innebærer kravet til uavhengighet? 29

VII. Nye regler om kontroll Oversikt nye bestemmelser: Pbl 23-7 Ansvarlig kontrollerende Obligatorisk uavhengig kontroll 24-1 og 24-2 SAK10 14-1 til 14-8: Hvem, hva og hvordan SAK 5-3: Gjennomføringsplan Gammelt: kontrollplan og erklæring Nytt: Samsvars-, kontrollerklæring og gjennomføringsplan 30

XIV. Hva er kontrollørens oppgaver? pbl 23-7: Kontroll av prosjektering: Ansvar for å kontrollere at prosjekteringsgrunnlaget og de prosjekterte løsninger som er utarbeidet for tiltaket, er dokumentert og i samsvar med krav og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kontroll av utførelsen: Ansvar for å kontrollere at det foreligger tilstrekkelig prosjektert grunnlag for utførelsen, at utførelsen er dokumentert å være i samsvar med krav og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov, og at utførelsen er i 31 samsvar med prosjekteringsgrunnlaget.

Særskilt om ansvar - SAK 12-6 Ved opphør: Melde fra til SØK som skal melde til kommunen, sikre dokumentasjon for det arbeidet som er utført fram til opphør Ansvarlig foretak skal oppbevare dokumentasjon for oppfyllelse av sin ansvarsrett i 5 år etter at ferdigattest er utstedt. Det ansvarlige foretak har fullt ansvar for underleverandøren, og godkjenning for ansvarsrett kan trekkes tilbake på grunn av feil underleverandøren gjør. Ulovlige forhold etter pbl. skal meldes til SØK og videre til kommunen. 32

XVI. Kort om offentligrettslig vs privatrettslig ansvar Det er ikke automatisk samsvar mellom kontrakts- og plblforpliktelser. Sørg for å ha samstemt oppdragets omfang med ansvaret som påtas i byggesaken, herunder peke på uavklarte ansvarsområder. Kommunen og BE er ikke interessert i private avgrensninger som ikke er kjente/del av byggesaken. Partene er ofte mindre bevisste på den kommunale prosessen mest opptatt av resultat, tid og økonomi. Sørg for å ha avklart risiko for (uforutsette) kommunale forhold. 33

VIII. Tilsyn Kommunen kan føre tilsyn med hva som helst når som helst i byggesaken. Plikt til å delta Fokus på avklarte myndighetskrav, dokumentasjon/sporbarhet ( rød tråd ). Venter som regel til etter at kontrollerklæringen er sendt inn bordet fanger. Ønske om å starte tilsyn så tidlig i byggesaken som mulig. 34

X. Overtredelsesgebyr - 32-8 Innebærer at kommunen ilegger straff. Effektivt, men må brukes med forsiktighet Ilegges av kommunen - sjablongutmåling Tilfaller kommunen Kan påklages til fylkesmannen Forskrift om overtredelsesgebyr, jf SAK10 kap, 16-1(forhold og nivåene) og 16-2 (utmåling) Krever uaktsomhet Ikke både gebyr og politianmeldelse (dobbeltstraff) Ved politianmeldelse har foretaket ikke plikt til å gi opplysninger, slik plikt foreligger ved tilsynsoppfølging 35

XIII. TIPS 3. Gode rådgivere Erfaring og kompetanse hos de som benyttes også om pbl Særlig viktig: ansvarlig søker rollen, jf rollen som bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen, og derigjennom også i ft de prosjekterende og de utførende seg i mellom og i ft tiltakshaver 36