Instruks til Forskrift om tildeling av kommunal bolig i Arendal kommune, vedtatt av Arendal bystyre den XXXXX, sak nr. XXXXX: Til forskriften kapittel 1. Innledende bestemmelser Til forskriften 1: 1.1 Formål Formålet med forskriften er å bidra til økt rettssikkerhet for kommunens innbyggere ved tildeling av kommunal bolig, som er å anse som et knapphetsgode. Målgruppen fremgår av forskriftens 4, og er de personer som fyller forskriftens grunnkrav for å få kommunal bolig. 1.2 Egnet bolig Hva som anses som egnet bolig vurderes ut fra boligens størrelse i forhold til antall husstandsmedlemmer og eventuelle særlige behov som knytter seg til fysisk tilrettelegging/innemiljø og/eller påkrevet nærhet til tjenestetilbud. I spesielle tilfeller kan det tas hensyn til søkers behov for at det i tilknytning til boligen ikke finnes forhold som virker truende på søkers velferd. Forhold som virker truende på søkers velferd er omstendigheter som kan være så belastende for søkers fysiske eller psykiske helse, eller true søkers sikkerhet i slik grad, at det anses nødvendig å beskytte søker mot forholdene. Eksempler på dette kan være at det bor personer i boligens nærmiljø som vedvarende trakasserer eller truer søker, eller der boligen ligger i et hardt rusbelastet miljø og søker er under rehabilitering og prøver å bli rusfri. En viss trangboddhet må påregnes i kommunal bolig, uten at den nødvendigvis anses som uegnet. Det må for eksempel påregnes at flere barn deler soverom. For at en bolig skal kunne anses egnet for funksjonshemmede eller eldre, må den blant annet være tilstrekkelig fysisk tilrettelagt. 1.3 Leieforholdets formål Forskriften regulerer tilgangen til alle boliger kommunen disponerer, uavhengig av om kommunen eier, leier inn eller disponerer boligene på annet grunnlag. Leieforhold der annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet, faller utenfor forskriftens virkeområde. Ved vurderingen av hva som er det vesentlige i avtaleforholdet, bør det tas hensyn til hva som er formålet med avtalen. Dersom hovedformålet er å skaffe brukeren husrom, får husleieloven og dermed forskriften anvendelse.
Til forskriften 2: 2.1 kommunal bolig for vanskeligstilte 2.2 Veiledende inntektsgrense Øvre veiledende inntektsgrense ved tildeling av kommunal bolig er 4G for enslige, 5G for husstand som består av to personer, med 5 % av 5G i påslag for hvert ekstra husstandsmedlem utover to. Løpende skattepliktig inntekt i henhold til skatteloven kapittel 5, samt barnebidrag og bidragsforskudd, legges til grunn som søkers inntekt. Dersom løpende inntekt ikke kan dokumenteres på en tilfredsstillende måte, kan søkers inntekt i henhold til sist foreliggende ligning legges til grunn. Dersom husstandens økonomi, for eksempel på grunn av stor gjeldsbyrde, stor bidragsforpliktelse eller lignende, gjør søker ute av stand til selv å fremskaffe bolig, kan det tas hensyn til dette. Ved behov for tilrettelagt bolig skal inntektsvurderingen kun knyttes opp mot husstandens økonomiske mulighet til selv å fremskaffe egnet bolig. 2.3 Veiledende formuesgrense Øvre veiledende grense for formue tilsvarer 1G uansett husstandsstørrelse. Formue tilhørende husstandsmedlemmer under 18 år skal normalt ikke medregnes, med mindre husstandens behov for kommunal bolig skyldes spesielle behov hos den formuende. Med formue menes likvide midler eller annen formue som kan brukes til å fremskaffe bolig. Ved behov for tilrettelagt bolig skal formuesvurderingen kun knyttes opp mot husstandens økonomiske mulighet til selv å fremskaffe egnet bolig. 2.4 Alternative muligheter Med alternative muligheter til selv å fremskaffe egnet bolig menes at det foreligger tilbud om annen bolig, som for eksempel personalbolig, studentbolig, arvet bolig og egnet privat leiebolig. Det skal legges vekt på om søker har mulighet til å kjøpe bolig ved hjelp av offentlige eller andre låne-/tilskuddsordninger. Til forskriften kapittel 2. Grunnkrav for å få leie kommunal bolig Til forskriften 5: 5.1 Lovlig opphold i Norge
Der det foreligger forhold som tyder på at søker ikke har lovlig opphold i Norge, kan lovlig opphold kreves dokumentert for eksempel ved stempel i søkers pass. 5.2 Uten egnet bolig Å være uten egnet bolig vil for eksempel si at søker ikke har bolig, har bolig uten helsemessig forsvarlig standard, har uforholdsmessig liten bolig, har bolig som ikke er nødvendig tilpasset for funksjonshemmede, at det i tilknytning til boligen finnes forhold som virker truende på søkers velferd, eller at søker bor i bolig som hjemmeboende voksen som skal førstegangsetablere seg. Å være i ferd med å bli uten egnet bolig omfatter blant annet tilfeller der leiekontrakt til nåværende bolig går ut innen seks måneder uten at søker har rett til fornyelse, eller der søker ikke har noe bosted ved utskrivelse fra institusjon eller lignende botilbud, og utskrivelse vil finne sted innen seks måneder. 5.3 Unntak fra krav om botid og dokumentasjon av botiden 5.3.1 Unntak i særlige tilfeller Dette er ment å være en snever unntaksbestemmelse. Bestemmelsen kan anvendes når særlige grunner gjør kravet til botid og/eller dokumentasjon av botid urimelig. Særlig grunn kan for eksempel oppstå der søker bor i Arendal på søknadstidspunktet og har et dokumentert behov for tilrettelagt bolig og har sine nærmeste pårørende i Arendal, eller der søker tidligere har bodd i Arendal i mer enn 3 år og opphold utenfor Arendal har hatt kortere varighet enn 6 måneder, eller der lignende tilfeller gjør kravet til botid urimelig. Ved rimelighetsvurderingen skal det tas særlig hensyn til søkers tilknytning til Arendal kommune og behovet for å bosette seg i Arendal. 5.3.2 Unntak fra kravet til registrering i Folkeregisteret Det kan gjøres unntak fra kravet om folkeregistrert botid dersom søker på annen måte kan dokumentere faktisk botid. Dokumentasjon av botid kan være skriftlig bekreftelse fra utleier, arbeidsgiver, eller lignende. Til forskriften 6: 6.1 Særlig grunn til å gjøre unntak fra kravet til alder Det kan for eksempel være særlig grunn til å gjøre unntak fra kravet til alder der søker er under offentlig verge og/eller i kontakt med offentlig tjenesteapparat. Innvilgelse skal skje i samarbeid med involverte instanser. Til forskriften 7:
7.1 Hjelpetiltak Hjelpetiltak tilbys der det foreligger klare holdepunkter for at søker ikke vil mestre bosituasjonen uten at slike tiltak iverksettes. Dette gjelder ikke hjelpetiltak som er en integrert del av boligtilbudet. Tilgjengelige hjelpetiltak skal utarbeides med sikte på at søker skal kunne mestre sin bosituasjon og forpliktelser knyttet til boforholdet. Eventuelle vilkår må i tillegg ha saklig sammenheng med formålet, ikke være uforholdsmessig tyngende i forhold til formålet eller sette urimelige begrensninger for personlig handle- og valgfrihet. Vilkår om hjelpetiltak skal tilpasses individuelt, og bør i størst mulig utstrekning utarbeides etter samtale og i forståelse med søker. Lovlige vilkår kan for eksempel være vilkår om at søker etablerer direkte trekk for innbetaling av husleie, forplikter seg til å motta veiledning ved hjemmebesøk, eller forplikter seg til å samarbeide med andre instanser. Det minnes om at regelverket for offentlige anskaffelser må følges ved bestilling av oppfølgingstjenester fra private aktører. 7.2 Samarbeidsavtale om booppfølging Aksepterte hjelpetiltak skal inngå i en samarbeidsavtale mellom søker og kommunen. Samarbeidet kan strekke seg over lengre eller kortere perioder og kan omfatte flere instanser. Der samarbeidet omfatter flere instanser, bør det oppnevnes en ansvarlig koordinator. Dersom det er hensiktsmessig å utvide samarbeidet, må søker gi skriftlig samtykke til at opplysninger utveksles mellom de ulike instanser. Samarbeid vedrørende avtaleforholdet kan ivaretas blant annet ved at - søker innkalles til samtale med saksbehandler i kommunen, der behovet for hjelpetiltak kartlegges i fellesskap. - kommunens saksbehandler, der det er aktuelt, innkaller til ansvarsgruppemøte med samarbeidspartner(e). Aktuelle samarbeidspartnere kan være boveileder, miljøarbeider og lignende. - det utarbeides et forslag til mulige tiltak, som forelegges søker og samarbeidende instans(er) til uttalelse. - det avtales et mål for booppfølgingen, samt en fremdriftsplan frem til dato for evaluering av avtalen. Så lenge leieforholdet består, kan samarbeidsavtalen kun sies opp av kommunen, med mindre det er åpenbart urimelig at avtalen skal fortsette å løpe. Det må fremgå av samarbeidsavtalen at kommunen kan si opp avtalen.
Leietaker som misligholder samarbeidsavtale, kan på dette grunnlag få avslag på ny søknad å leie kommunal bolig ved leiekontraktens utløp, selv om nødvendige vilkår i henhold til 15 er oppfylt. Eventuelt mislighold av husleiekontrakten reguleres av husleieloven. Til forskriften 8: 8.1 Nærmere om prioritering Ved prioriteringen, skal kvalifisert søker sammenlignes med andre kvalifiserte søkere til de typer boliger som er aktuelle for søker. Type bolig betegner boligens størrelse og eventuelle andre spesielle kvaliteter. For eksempel bør bolig tilpasset bevegelseshemmede, tildeles etter en prioritering mellom kvalifiserte bevegelseshemmede søkere, og større boliger tildeles etter en prioritering mellom kvalifiserte storhusstandssøkere. Ved vurderingen av hvem som har det mest påtrengende boligbehov, vektlegges medisinske og/eller sosiale forhold. Følgende kvalifiserte søkere skal likevel ha høyest prioritet: - flyktninger som skal førstegangsbosettes, herunder enslige mindreårige flyktninger som utløser et boligbehov hos omsorgsfamilien. - søkere som ikke har egnet bolig ved utskrivelse fra institusjon/fengsel og boligtildelingen anses å være et viktig ledd i rehabiliteringen. - byfornyelseshusstander, der boligtildeling er nødvendig for gjennomføring av ønsket byfornyelse i kommunen. Forskriften åpner for at kvalifisert søker kan prioriteres for tildeling av bolig fordi søker har egenskaper som anses nødvendig for at den aktuelle boformen skal fungere etter hensikten. Prioriterte søkere som ikke får tildelt bolig på vedtakstidspunktet, skal settes på en kategorisert venteliste. Det vil si at det skal lages ventelister for de ulike boligkategoriene, herunder store boliger, boliger tilrettelagt for funksjonshemmende, boliger til rusmisbrukere osv. Til forskriften kapittel 4. Avslag på grunn av uoppgjort gjeld til Arendal kommune Til forskriften 9: 9.1 Gjeld som følge av tidligere boforhold Med gjeld som følge av tidligere boforhold menes gjeld pga. leietakers manglende husleiebetaling, erstatningsansvar som følge av skade på tidligere leid bolig, eller andre krav som skriver seg fra tidligere leieforhold. Gjeld pga. mislighold av kommunale boliglån omfattes ikke av bestemmelsen. 9.2 Vilkår om nedbetalingsavtale
Vilkår om nedbetalingsavtale kan bare stilles i tilfeller der gjeldens eksistens og omfang er dokumentert, for eksempel ved at søker har erkjent gjelden, kommunen kan dokumentere at forfalt husleie ikke er innbetalt eller at gjelden er fastslått av retten. Hvorvidt det skal stilles vilkår om nedbetalingsavtale, vil bero på en helhetsvurdering av søkerens økonomiske situasjon. Eventuell nedbetaling av gjeld bør avtales slik at søker som et minimum har et overskudd tilsvarende veiledende sosialhjelpssatser. Til forskriften 10: 10.1 Alternativt søknadssted Søknaden sendes til Arendal kommune. 10.2 Søknadsskjema Søknad om kommunal bolig skal fortrinnsvis fremmes på kommunens standard søknadsskjema. Der søker fremmer søknad i vanlig brevs form eller lignende, der standard søknadsskjema er mangelfullt utfylt, eller der søknad er fremmet muntlig og søker ikke er i stand til å fremme skriftlig søknad, plikter kommunen å gi søker bistand med å fylle ut søknadsskjema. Kommunen må påse at søknaden er undertegnet og datert, samt vedlagt den dokumentasjon søknadsskjemaet etterspør. 10.4 Bytte av bolig Kommunale leietakere med endrede boligbehov kan søke om å bytte til annen type kommunal bolig. Det samme gjelder leiere med spesielt behov for å bytte til lignende bolig med annen beliggenhet. Boligens størrelse, spesielle fysiske tilpasning eller andre særlige kvaliteter som er påkrevd for personer med spesielle behov, avgjør hva slags type kommunal bolig det er snakk om. Bytte av bolig kan være aktuelt for eksempel i de tilfeller der søkers husstand har uforholdsmessig liten bolig, der sykdom medfører behov for annen type bolig eller der forhold i tilknytning til nåværende bolig virker truende på søkers velferd. For å få bytte bolig må søker fylle grunnkravene i forskriften kapittel 2, samt eventuelle vilkår i henhold til 15. I tillegg må søker kvalifisere for å bli prioritert til ønsket type/beliggende bolig etter forskriften 8. Ved bytte av bolig, må det inngås ny leiekontrakt til tilflyttingsboligen. Til forskriften 11:
11.2 Vedtakets innhold Det bør ikke fattes positive vedtak som kan bli vanskelige å oppfylle på grunn av unødvendig spesifiserte krav til boligens kvalitet, beliggenhet osv. Det bør heller ikke fattes positivt vedtak når det er usannsynlig at egnet bolig for søker vil bli ledig i løpet av 12 måneder. Til forskriften 12: 12.1 Bruk av kortere leietid Som hovedregel skal det inngås leieavtale med 3 års varighet. For å unngå at boligen på sikt bebos av personer som ikke har behov for kommunal bolig, skal det fattes vedtak om tildeling av tidsbestemt kontrakt selv i tilfeller der søker antas å ha et mer varig boligbehov. Til forskriften 13: 13.1 Saklig grunn til å avslå Søker kan ha saklig grunn til å avslå boligtilbud dersom boligen ikke samsvarer med spesifiserte krav i vedtaket, eller boligen åpenbart ikke er egnet. Dersom for eksempel en familie på syv får tilbud om en toroms bolig, må man anta at søker har saklig grunn til å avslå det konkrete tilbud om bolig. Det samme må gjelde dersom en bevegelseshemmet får konkret tilbud om bolig som ikke er tilstrekkelig fysisk tilpasset. Boligens beliggenhet er som hovedregel ikke å anse som saklig grunn til å avslå tilbud om konkret bolig. Det kan gjøres unntak der søker kan dokumentere at beliggenheten er truende for husstandsmedlems velferd. 13.2 Endret situasjon for søker Bortfall av positivt vedtak på grunn av endret situasjon hos søker, kan være aktuelt der søker etter at vedtaket er fattet for eksempel har skaffet seg eller fått konkret tilbud om annen egnet bolig, eller har fått midler som åpenbart gjør søker i stand til selv å skaffe egnet bolig. Til forskriften 14: 14.1 Leieforholdet Inngått leieforhold reguleres av husleieloven og av leiekontrakten.
Til forskriften 15: 15.1 Mislighold Kommunen må vurdere om eventuelt mislighold er av så alvorlig karakter at det er rimelig å nekte leier ny kontrakt på dette grunnlag. Kommunen bør ved vurderingen legge vekt på eventuelle endrede forhold rundt søker som tilsier at søker på det nåværende tidspunkt vil være i stand til å følge opp sine fremtidige forpliktelser i boforholdet.