Etat for utbyggingsavtaler Juss og formaliteter ved utbyggingsavtaler Ståle Øvrebø rådgiver/jurist www.bergen.kommune.no/etat-for-utbyggingsavtaler
Innhold 1. Definisjon av utbyggingsavtale 2. Politisk forankring 3. Bergen kommune sitt vedtak 4. Juridisk forankring 5. Avtale er frivillig 6. Offentlighet 7. Prosess i Bergen kommune 8. Utbyggers plikter 9. Kommunens plikter 10. Nødvendighetskriteriet 11. Forholdsmessighet 12. Forbud mot sosial infrastruktur 13. Generelle avtaleskranker 2
100-meter skogen er viktig i fortettingsområder! 3
Områdeplan Søreide - utsnitt 4
1. Definisjon av utbyggingsavtale En avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger: - om utbygging av et område - som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet - som gjelder gjennomføring av arealplan - u.a. lovfestet i 2006 5
Definisjon av utbyggingsavtale (forts) OPS-avtaler kan brukes alene eller i kombinasjon med utbyggingsavtale. Privatrettslige avtaler faller utenfor 6
Her skal bli bussparkering til Gamle Bergen Reguleringsplan for Nyhavn 7
2. Politisk forankring Plbl 17-2 Kommunestyret fatter prinsipielt vedtak om bruk av utbyggingsavtaler. Skaper forutsigbarhet. - generelt vedtak (som i Bergen), eller - spesielt, tilknyttet konkrete utbyggingsprosjekt 8
Politisk forankring (forts) Vedtaket kan inneholde - geografiske avgrensninger - type tiltak som skal løses ved avtale (typisk: veg og VA-anlegg) 9
Områdeplan Mindemyren 2 km lang 10
Mindemyren, anleggsbidrag 1816,- pr. kvm 11
3. Vedtak i Bergen kommune Prinsippvedtak i sak 63-07, den 23.06.2007: - U.a. kan brukes for alle typer tiltak som loven tillater - Gjelder hele kommunen - U.a. forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis - Byggeområder skal selv bære alle kostnadene med teknisk og grønn infrastruktur - Byrådet gis fullmakt til å inngå avtaler* (Vedtaket er innarbeidet i KPA retningslinjer) 12
Plbl 17-3 4. Juridisk forankring: Arealplan forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealplan tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag 13
Her skal lages ballbane og fortau, finansiert av utbyggerne på Søreide 14
5. Avtale er frivillig - Kommunen kan ikke kreve utbyggingsavtale for å gå videre med et planforslag eller byggesak - U.a. er en mulighet i planbestemmelsene - Utbygger må ha mulighet til realytelse - U.a. et alternativ til å vente 15
6. Offentlighet et gode! Kommunen skal kunngjøre: - Oppstart av forhandlinger - Fremforhandlet avtale, off. ettersyn 30 dager - Inngått avtale (dvs signert av begge parter) - Endring av avtale, mindre endringer kan gjøres uten full prosess 16
Reguleringsplan for Nyhavn - Sandviken 17
Nytt fortau skal bygges i Nyhavn, Sandviken 18
Bygging i Nyhavn, anleggsbidrag totalt 7 mill kr innenfor planområdet 19
7. Prosess i Bergen kommune - Kunngjøring av oppstart - Forhandlinger, - kostnadsgrunnlag - Signering + øk. garanti - Høring 30 dager - Byrådet godkjenner - Byråden signerer (reguleringsplanen må være vedtatt) - Avtalen kunngjøres 20
Signeringshuset 21
8. Utbyggers plikter - Betale ved forfall (igangsetting) EKS: Betaler ut fra omsøkt BRA kr/kvm. - Gjennomføre evt realytelse (tiltak) 22
Byggeområde på Søreide, Ytrebygda bydel, anleggsbidrag 4 mill kr 23
9. Kommunens plikter sentrale moment - Byggherreansvar for kommunale tiltak - Gjennomføringsansvar (ansvar for fremdrift/ferdigstillelse) - Risiko for uforutsette overskridelser (hvis ikke avtalt etteroppgjør) 24
Nytt fortau i Sandsliåsen - ferdig 25
10. Nødvendighetskriteriet - «nødvendig» = krav til saklig sammenheng mellom utbyggingen og tiltaket. - kravet må begrunnes planfaglig EKS: - Nye boliger = nytt fortau på skoleveien, lekeplass, nærmiljøanlegg - Næringsbygg = støyskjerming 26
11. Forholdsmessighet - Kostnader/omfang av tiltaket skal vurderes opp mot utbyggingens art og omfang. - Eks: En mindre utbygger skal ikke finansiere tyngre infrastrukturtiltak alene. En forholdsmessig del. Ikke lenger enn kan pålegges i pbl 18-1. - Avtalen skal være balansert - I hvilken grad bidrar kommunen? Dess mer kommunen bidrar, dess mer kan kreves 27
Områdeplan Wergeland 28
«Områdeskatt» ikke tillatt i avtale Kreves konkret vurdering av nødvendighet og forholdsmessighet Må være direkte link til aktuell arealplan Medfører utbyggingen behov for tiltaket? KRD brev 08.07.2013 - grensetrekking 29
Her er regulert nytt friområde på Søreide (litt tung sak men vi prøver!) 30
Områdeplan Søreide 31
12. Forbud mot sosial infrastruktur - Kan ikke inngås u.a. om at utbygger helt eller delvis skal bekoste lovpålagte oppgaver som: Barnehage Skole Sykehjem el. tilsvarende Idrettsanlegg, kulturbygg o.l. er tillatt. 32
OPS-tiltak, kommunen er leietaker 33
13. Generelle avtaleskranker - Myndighetsmisbruk - Krav skal være saklig motivert, ikke utenforliggende hensyn - Unngå usaklig forskjellsbehandling 34
Utbyggingsavtaler på nett Se etatens hjemmeside: Bergen kommune Etat for utbyggingsavtaler 35