Bærum kommune 1304 Sandvika Att.: Plan- og bygningstjenesten Deres ref: Fordeling byggesak Vår ref: Åge Thorvaldsen Sted: Lier, 11.05.2017 VEDR.: Vi søker på vegne av tiltakshaver om riving av eksisterende horisontaldelte tomannsbolig. Som erstatning for denne søkes det om oppføring av ny vertikaldelt tomannsbolig med integrert garasje. Det søkes samtidig om å flytte adkomst mot nord/øst som vist på situasjonskartet. Tiltaket er planlagt på gbnr. 8/591, Ekeberglia 7 B, Bekkestua. Endring fra horisontaldelt til vertikaldelt tomannsbolig skal være i tråd med reguleringsplanen. Opprinnelig plankart fra 1939 viser møneretning parallelt med Ekeberglia. Dagens bolig har møneretning syd/nord. Vår vurdering er at endret møneretning ikke er avhengig av dispensasjon, men tilpasses arronderingen av tomten på best mulig måte. Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for Ekeberg, ikrafttredelse 20.05.1939, og er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel 2015-2030, vedtatt 17.06.2015, med dens utfyllende bestemmelser. Estetisk vurdering Boligen oppføres i totalt 3 etasjer, inklusive underetasje som delvis ligger under terreng. Med saltak tilpasses boligen til omkringliggende boliger. To doble garasjer blir liggende integrert i første etasje.
I området er det boliger med og uten tilbygg fra forskjellige tidsrom. Det er boliger med forskjellige takvinkler i området. Tiltaket vil derfor være tilpasset områdets varierte bygningsstruktur. Etter vår vurdering innehar tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Jf. Plan- og bygningsloven 29-2. «For å oppnå god byggeskikk må nye byggverk ha et godt samspill med omgivelsene og lokale ressurser og håndtere estetiske, tekniske og bruksmessige behov på en hensiktsmessig måte. Byggeskikken har alltid vært, og vil alltid være, i utvikling». «Fasader: Bygningskroppens utvendige vegger er et viktig element når bygninger formes. Fasadene bygges opp av tette og åpne flater. Samspillet og rytmen mellom disse, materialbruk og relieffvirkning gir bygningen egenart. Fasaden gir budskap om bygningens innhold, åpenhet, lukkethet og samspill med omgivelsene». Utnyttelse av tomt Det oppføres en tomannsbolig med to doble integrerte garasjer. Tomten er på 1604,0 m², vi har trukket i fra veiarealet. Beregningsgrunnlaget blir da 1334,0 m². Boligens areal er 266,7 m² BYA. Dette tilsvarer en utnyttelse på 19,99 % BYA. Det skal i henhold til parkeringsnormen for boliger avsettes 2 parkeringsplasser for eneog tomannsboliger, pr. boenhet, dette er ivaretatt i tiltaket ved parkering i integrert garasje. Jf. K.pl. 14.1. Snuplass er ivaretatt på egen grunn. Riving av eldre bolig Matrikkelen er opprettet 28.08.1954. Man regner med at eksisterende bolig er oppført litt etter dette, men i samme tidsrom. Boligen tilfredsstiller ikke lenger dagens tekniske krav og behov, den søkes derfor revet. Det har vært tre lekkasjer i taket. Det må legges nytt tak. Det er mye fukt i kjelleren vann trekker inn og det samler seg i gangen. Boligen er ikke isolert. Deler av kledningen er moden for utskifting. Det er et gammelt rørsystem. Isolasjon mellom leilighetene tilfredsstiller ikke dagens krav. Det er kun en enkel garasje på eiendommen i dag.
Nabovarsel Det er foretatt nabovarsling (sendt rekommandert 06.04.2017) i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Det foreligger merknader fra en nabo på gbnr. 8/592, Ekeberglia 7 A. Merknadene går i hovedsak ut på plassering og volum. Møne 62,0 Møne 62,9 Møne 62,4 m Eks. bolig møne 61,7 m Ny bolig vil få en mønehøyde på 62,24 m.o.h. Det vil si at høyden på ny bolig ikke skiller seg ut fra nærliggende boliger. Høydene på eksisterende boliger er hentet fra kartportalen på kommunens hjemmeside. Følgende har vært avgjørende for plasseringen av bygningen: 1. Det gir de beste solforholdene for begge boenhetene 2. Det gir en naturlig oppdeling for to boenheter 3. Bygningen ligger parallelt med tomtegrensen 4. Det er unaturlig å plassere bygningen på tvers av tomten 5. Arronderingen av tomten benyttes på best mulig måte 6. luftigheten mellom nabobygninger Det var også viktig i tiltaket å holde seg innenfor planbestemmelsene for området.
Eksisterende bolig har et tverrsnitt mot nabo på ca. 19 m. Den totale lengden på ny bolig er 25,45 m. Dette er selvsagt noe lenger, men fasaden har en forskyvning av bygningskroppen. Dette vil være med å dempe uttrykket mot nabo. Vi ser også at det er flere bygninger i det nærmeste område som har en større eksponeringsflate mot nabo enn ønsket tiltak. Terrenglinjer vises i fasadelivet, det kan derfor mistolkes noe. Siktlinjer for naboens tomt blir ikke berørt, de vil ha samme sikten som de har i dag. Terrenglinjene på tegningene går i fasadelivet og ikke i grense. Dette kan være litt misvisende for nabo. Det faktum at det er 17,6 meter mellom nytt tiltak og naboens bolig vil etter vår vurdering ikke medføre noe tap av lys eller utsynsmuligheter. Det er gått flere runder på plassering og utforming av tiltaket. Det er konkludert med at ønsket plassering og utforming er den beste. Det er planlagt at naboer skal være minst mulig skadelidende. Når det gjelder avtegnet støttemur kan man ta en ny vurdering når man er i gang med tiltaket om det kan løses med en svak skråning i stedet. Beplantning vil også være en god måte å dempe uttrykket på. Uteoppholdsareal (MUA) Hver boenhet vil ha et tilfredsstillende uteoppholdsareal på >300 m² pr. boenhet (til sammen >600 m²) flat tomt med gode solforhold. Jf. Kpl. 26.2 a) og b). Eiendommen er ikke eksponert for støy i forhold til miljøstatus.no
Naturmangfoldloven: «Tiltaket vurderes ikke å være til risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet ( 9). Tiltakets samlede belastning på økosystemet vurderes i dette tilfellet å være liten ( 10). Tiltaket innebærer ikke bruk av teknikker eller driftsmetoder som kan skade naturmangfoldet i en slik grad at det i dette tilfellet kreves særlige tiltak ( 12)». Eiendommen er sjekket mot kommunens kartdata, ingen elementer er funnet i umiddelbar nærhet. Sanitærabonnement Lier Rørsenter AS har sendt inn søknad om sanitærabonnement elektronisk via postmottak datert 03.05.2017 med ref.nr. 1448035. Overvannshåndtering Håndtering av overvann vil løses lokalt på egen eiendom, det vil bli anlagt en fordrøynings grøft/kum nord på eiendommen, her vil det også være et naturlig grøntareal som vil fungere til infiltrasjon. Miljøsaneringsrapport og avfallsplan for riving ettersendes så snart denne er på plass. Vi håper det nå ligger til rette for å kunne innvilge denne søknaden, som vi mener vil være et positivt tiltak for tiltakshaver, og etter en samlet vurdering ikke skadelidende for området. Om det er behov for supplement til søknaden er det fint om dere tar kontakt.