Arkiv: Arkivsaksnr: 2017/2871-1 Saksbehandler: Eli Trøan Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for helse- og velferd Formannskapet Kommunestyret Regulering av husleiesatser og innføring av ny modell for beregning av husleie i kommunale boliger Rådmannens innstilling: 1. Leieobjektets bruksareal (BRA i henhold til NS 3940) legges til grunn for beregning av leie. Fellesareal inngår i husleien med en lik andel (av fellesarealet) per bruksenhet 2. Malvik kommune innfører modell for husleiefastsettelse i kommunale utleieboliger slik det fremgår av saken. 3. Husleiesatsene i kommunale utleieboliger reguleres i tråd med vedlegg. I de tilfeller hvor nye husleiesatser innebærer økt husleie i forhold til dagens husleiekontrakter, justeres disse i tråd med vedlegg etter 6 måneders varsel jf. husleieloven 4-3. Dette innebærer tidligst justeringstidspunkt fra den 01.07.2018. I de tilfeller hvor nye husleiesatser innebærer lavere husleie i forhold til dagens husleiekontrakter, justeres disse fra måneden etter at kommunestyret har fattet vedtak. For nye leietakere gjelder satsene umiddelbart etter at kommunestyret har fattet vedtak. Vedlegg: 1: Begrepet gjengs leie 2: Oversikt over leieobjekt og husleiesatser
Saksdokumenter (ikke vedlagt): - Kriterier for tildeling av bolig - Kommunal forskrift om rett til opphold i sykehjem eller tilsvarende bolig særskilt tilrettelagt for heldøgns tjenester kriterier og ventelister - Retningslinjer ved søknad om reduksjon av husleie i kommunale boliger Sammendrag: Saken ses i sammenheng med kommunestyresakene 112/15 og 81/16. Det er gjennomført en ny vurdering av vedtak i k-sak 81/16. Rådmannen foreslår at leieobjektets bruksareal (BRA i henhold til NS 3940 1 ) legges til grunn for beregning av gjengs leie. Fellesareal inngår i husleien med en lik andel (av fellesarealet) per bruksenhet. Dette betyr at et fellesareal på for eksempel 10 m 2 som benyttes av 5 bruksenheter da skal fordeles med 2 m 2 per bruksenhet. Dagens husleiekontrakt som benyttes i Malvik er svært lik det som benyttes i andre kommuner (f.eks. Trondheim kommune). Kontraktene har samme arealopplysninger, dvs. det er oppgitt boareal og antall rom. Det konkluderes derfor med at arealopplysningene i dagens leiekontrakter kan benyttes videre. Malvik kommune innfører ny modell for husleiefastsettelse i kommunale utleieboliger. Husleien baseres på følgende 6 prinsipper: - Et fast grunnbeløp per boenhet - Et fast påslag / kronebeløp per kvadratmeter - Et fast påslag/ kronebeløp per rom - Fratrekk for beliggenhet gis kun for omsorgsboliger på Jøssåsen - Korrigering for standard, lav middels - høy - Eventuelle tillegg for energi, kabel/bredbånd, parkering, renhold etc. med et kostnadsdekkende prinsipp. Forslag til nye husleiesatser i kommunale utleieboliger reguleres til gjengs leie i tråd med vedlegg til saken. For dagens leietakere vil de nye husleiesatsene gjelde fra tidligst 6 måneder etter varsel. Det vil si tidligst fra den 1.juli 2018, jf. husleielovens bestemmelser ( 4-3). Rådmannen foreslår imidlertid at de leier som reduseres ved innføring av nye husleiesatser, innføres måneden etter at kommunestyret har fattet vedtak. For nye leietakere anbefaler rådmannen at satsene gjelder umiddelbart etter at kommunestyret har fattet vedtak, tidligst 1. januar 2018. 1 Link: http://www.standard.no/nyheter/nyhetsarkiv/bygg-anlegg-og-eiendom/2013/ny-og-oppdatert-utgave-av-ns- 3940/
Saksopplysninger Bakgrunn / innledning I k-sak 112/15 ble det fattet vedtak om at husleiesatsene i kommunale boliger reguleres til gjengs leie. I forbindelse med implementering av dette vedtaket mottok kommunen klage fra beboerne i Stasjonsvegen 16. En av klagegrunnene var at fellesarealer var inkludert i oppgitt areal for noen av leilighetene. Blant annet som følge av denne klagen ble det besluttet å ta en gjennomgang av arealene for samtlige kommunale utleieboliger. På bakgrunn av gjennomgangen ble det fremmet ny sak til politisk behandling. I rådmannens innstilling ble det foreslått at arealberegningene skulle baseres på opplysninger i matrikkelen, og at andel fellesareal skulle inngå i husleien. Formannskapet sluttet seg til rådmannens innstilling, og saken ble behandlet i kommunestyrets møte den 12. desember 2016 (k-sak 81/16). Kommunestyret ga ikke sin tilslutning til innstillingen i saken, og fattet følgende vedtak: 1. Arealberegninger og presentasjon av areal i kommunale utleieboliger skal i prioritert rekkefølge baseres på den til enhver tid siste gjeldende norske standard for arealmåling av boliger (pt NS 3940:2012) med retningslinjer og Takstbransjens Retningslinjer Ved Arealmåling (pt 2014 2. utgave. gjeldende fra 9. februar 2015). 2. Rådmannen sørger for at alle kommunens bolighusleiekontrakter revideres i hht ovenstående pkt 1. Der tidligere praksis har vært at fellesareal inngår i husleiens beregningsgrunnlag gis rådmannen fullmakt til å avvikle denne ordningen og omregne leieprisen i tråd med ovenstående pkt 1. 3. Forslag til nye husleiesatser for boliger med avvik i oppgitt areal fra K-sak 112/15 reguleres til gjengs leie. Dette i tråd med vedlegg og jfr. husleielovens 4-3. 4. For dagens leietakere vil ny, korrigert husleiesats gjelde tidligst fra 1.6.2017. For nye leietakere, gjelder satsene fra 1.1.2017. Det har i ettertid av vedtaket vist seg vanskelig å iverksette vedtaket som ble fattet av kommunestyret ut fra faglige og juridiske hensyn. Rådmannen har derfor engasjert advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA for å bistå i vurderingen av vedtaket og i det videre arbeidet med sakskomplekset. Kommunestyret har tidligere vedtatt at husleiene i kommunale utleieboliger i Malvik kommune skal reguleres til gjengs leie. Dette må ses i sammenheng med boligpolitikken hvor eierlinja og bruken av startlån er viktig. Kommunen leier også boliger av private (til markedsleie) for framleie til flyktninger. Det er derfor viktig av flere årsaker at gjengs leie opprettholdes. Gjengs leie beregnes etter ulike faktorer knyttet til boligen (se vedlegg 1). Kommunestyrets vedtak i sak 81/16 oppfattes slik at det stilles spørsmål ved arealberegningen som er lagt til grunn for husleiefastsettelsen, samt kontraktene som benyttes. I arbeidet med denne saken i etterkant av vedtaket har behovet for en modell som sikrer et forutsigbart og rettferdig grunnlag for husleiefastsettelsen blitt tydeliggjort. På grunnlag av siste vedtak i kommunestyret vurderes det derfor nødvendig å beskrive og vurdere følgende momenter mer inngående: 1) arealberegning, 2) husleiekontrakter og 3) modell for husleiefastsettelse. 1) Arealberegning I kommunestyrets vedtak i sak 81/16, vises det til NS 3940. NS 3940 gjelder for areal- og volumberegning av alle typer bygninger. Standarden kan brukes ved planlegging og prosjektering, byggesaksbehandling, taksering og forvaltning, og i forbindelse med avgifts- eller
statistiske beregninger og liknende. I standarden finnes definisjonene på alle areal- og volumbegreper som kan brukes i ulike sammenhenger (bruttoareal, nettoareal, boareal, p-rom mv.). Standarden gir ikke bestemmelser om hvilke begreper som skal brukes for det enkelte formål. Det fremgår ikke av kommunestyrets vedtak hvilken arealkategori som forutsettes benyttet. Rådmannen har også forespurt advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA vedrørende praksis knyttet til dette, og tilbakemeldingen derfra er at det ikke finnes bransjenormer for hvilken arealkategori som er anbefalt benyttet i forbindelse med utleie av kommunal bolig. 2) Husleiekontrakter I vedtaket som kommunestyret fattet i sak 81/16, ble det sagt at kommunens husleiekontrakter skulle revideres. Dagens husleiekontrakt som benyttes i Malvik er svært lik det som benyttes i andre kommuner (f.eks. Trondheim kommune). Kontraktene har samme arealopplysninger, dvs. det er oppgitt boareal og antall rom. I standardformularer for leie av bolig (Norsk Huseierforening og Forbrukerrådet) er det ikke forutsatt at det gis opplysninger om antall kvadratmeter, men kun antall rom, opplysninger om boder, parkeringsplass osv. Dette er nok både et uttrykk både for at «det leietaker ser, er det leietaker får», og at det er andre forhold som er mer avgjørende for leienivået enn antall kvadratmeter direkte (for eksempel antall rom). Husleiekontrakter kan inngås for en bestemt eller ubestemt tid, jf. husleieloven 9-1. Malvik kommune benytter både tidsbestemte og tidsubestemte husleiekontrakter. I husleieloven 11-1, «Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet», er det inntatt en del særbestemmelser som bare kan avtales i forbindelse med utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Disse særbestemmelsene er per i dag ikke innarbeidet i dagens husleiekontrakter. 3) Modell for husleiefastsettelse Som nevnt innledningsvis, har denne saken etter rådmannens vurdering tydeliggjort behovet for en modell for husleiefastsettelse som - gir en forutsigbar og rettferdig husleie - gir et bedre grunnlag for å påse at husleien ikke overstiger lovlig nivå - gjør det enkelt å fastsette leienivå ved anskaffelse av nye boliger. - gjør det enkelt å formidle hvordan husleien er fastsatt. I tillegg er det viktig at kommunen sikrer at en andel av husleieinntektene blir benyttet til bygningsmessig vedlikehold/ rehabilitering. Dette vil det arbeides mer med i forbindelse med neste års økonomiplan. Det har etter rådmannens samlede vurdering vært nødvendig å gjøre en mer omfattende analyse enn det som direkte følger av kommunestyrets vedtak i sak 81/16 der innretningen først og fremst var relatert til arealberegning og arealbegrep. I arbeidet med å utvikle en ny modell er det også innhentet erfaringer fra Trondheim kommune som har utviklet en modell for fastsettelse og regulering av husleie. Prinsippene i denne modellen benyttes nå av flere kommuner. Vi vil nå gi en kort beskrivelse av denne modellen, og de prinsippene som er lagt til grunn. 3.1. Eksempel på modell for husleiefastsettelse Trondheim kommune vedtok i 2009 å innføre en «utgifts-dekkende husleie». I dette ligger det at inntektene fra boligporteføljen samlet sett skal dekke kommunens løpende utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold samt finansutgifter for de lånene som er knyttet til boligene.
Dette betyr ikke at hver enkelt bolig har en husleie som dekker utgiftene knyttet til den aktuelle boligen, da det faktiske utgiftsnivået for den enkelte boligen i stor grad avhenger av anskaffelsestidspunkt. I realiteten medfører dette at de sist anskaffede boligene blir delfinansiert med inntekter fra boliger som har vært i kommunens eie over lang tid. Dette må ses i et fordelingsmessig perspektiv. Vedtaket forutsatte videre at husleien for hver bolig skulle justeres for kvaliteter som størrelse, tilstand og beliggenhet. For å finne en modell for husleiefastsettelse, og for sikre at den utgifts-dekkende husleien ikke ble liggende på et høyere nivå enn gjengs leie (dvs. lovlig leie), ble husleiene i det private utleiemarkedet registrert over en 5-årsperiode. Tallmaterialet ble analysert i en regresjonsmodell, og på bakgrunn av dette kom Trondheim kommune frem til et resultat som forklarte prisvariasjonen i markedet. Utgangspunktet for modellen er dette statistikkgrunnlaget. På bakgrunn av denne analysen er husleien beregnet ut fra følgende 6 parametre: - En fast grunnpris - lik for alle boligene som leies ut - Et påslag per rom - Et påslag per kvadratmeter Areal innenfor omsluttende vegger på utleieobjektet (BRA) tillagt andel av fellesarealer som disponeres av leietakerne i fellesskap. Når det gjelder fellesareal er det kun tatt med arealer i oppholdsrom, dvs. ikke boder, kjeller osv. Fellesareal er fordelt likt per boenhet. Dette betyr at du får det samme påslaget i leiepris for dekning av fellesarealer uavhengig av størrelse på leiligheten du leier. Trondheim kommune har ikke foretatt en systematisk oppmåling av arealer, men foretar en kontrollmåling i de tilfeller der beboer mener at det er feil ved det arealet som er lagt til grunn i husleiefastsettelsen. Arealene er registrert inn i forbindelse med at boligen er anskaffet (tall fra salgsobjekt / kjøpekontrakt). - Fratrekk for beliggenhet (pris- sone), et kronebeløp per km 2 fra den dyreste sonen. - Korrigering for standard på fire ulike forhold; teknisk standard (+/- 5 %), innendørs standard (+/- 10 %) og ytre omgivelser (+/- 5 %). - Eventuelle tillegg for energi, kabel/bredbånd, parkering, renhold etc. med et kostnadsdekkende prinsipp. I fastsettelsen av de totale utgiftene, som er utgangspunktet for beregning av den utgifts dekkende leien, er det lagt til grunn et riktig/bærekraftig vedlikeholdsnivå. Leien reguleres årlig på bakgrunn av konsumprisindeksen. I tillegg gjøres det nye beregninger av utgiftsnivået for å sikre at leienivået er utgifts-dekkende slik vedtatt modell tilsier. Rådmannen vil nedenfor beskrive hvordan prinsippene fra denne modellen kan benyttes i Malvik kommune. 3.2. Forslag til modell for husleiefastsettelse i Malvik kommune Følgende forutsetninger er lagt til grunn: 2 Trondheim kommune er delt opp i seks pris -soner. Alle boliger innad i samme sone gis likt prisavslag sammenlignet med den dyreste sonen (Sentrum).
Faktor Sats 2017 Grunnbeløp, kroner per boenhet 2 983 + Boligareal, kroner per m 2 60 + Tillegg i kroner per rom 741 Multiplisert med faktor for standard/beliggenhet: Lav 0,812 Middels 1,000 Høy 1,213 = Leie + Kostnadsdekkende tillegg for kabel-tv, fellesvask, garasje/carport, bredbånd, strøm, fjernvarme = Leie inklusive felleskostnader I vedlagte regneark (vedlegg 2) er denne modellen benyttet for husleiefastsettelse på samtlige kommunale boliger. Dette innebærer: - Et fast grunnbeløp på 2 983 kroner per boenhet jf. tabellen over. Malvik kommune har en sentral beliggenhet mellom kommunene Trondheim og Stjørdal, noe som innebærer press på boligmarkedet både når det gjelder leie og kjøp av bolig. Det er forutsatt at leienivået i Malvik kommune tilsvarer leienivået i sone «øst-ytre» i Trondheim kommunes modell. «Øst-ytre» består av Ranheim, Jonsvatnet og Bratsberg. Dette leienivået er kvalitetssikret ved at det er innhentet informasjon fra tre ulike eiendomsmeglerfirma og er i tråd med prinsippet om gjengs leie. - Et påslag per kvadratmeter på 60 kroner - Et påslag på kroner 741 per rom multiplisert med faktor for standard/ beliggenhet Rådmannen anbefaler ikke at det opereres med flere soner i Malvik kommune. Erfaringene tilsier per i dag at det er et likt leieprisnivå i kommunen, for eksempel i Hommelvik og på Vikhammer. Rådmannen anbefaler at det gjøres et fratrekk for boliger i Jøssåsen Landsby i Mostadmark ut fra avstand fra sentrum. Dette reguleres i multiplikatoren for standard/beliggenhet. I tillegg anbefales det at det korrigeres for en felles faktor for standard (ikke delt inn i teknisk standard, innvendig og utvendig standard), da kommunen i all hovedsak eier hele bygg som gjerne blir istandsatt samtidig. - Et påslag for andre tillegg ut fra et kostnadsdekkende prinsipp. Dette gjelder dersom leietaker har andre tilbud, som eksempelvis kabel-tv, fellesvask, carport, bredbånd, strøm osv. Vurdering 1. Arealberegning I kommunestyrets vedtak i sak 81/16, vises det til NS 3940. NS 3940 gjelder for areal- og volumberegning av alle typer bygninger. Standarden kan brukes ved planlegging og prosjektering, byggesaksbehandling, taksering og forvaltning, og i forbindelse med avgifts- eller statistiske beregninger og liknende. I standarden finnes definisjonene på alle areal- og volumbegreper som kan brukes i ulike sammenhenger (bruttoareal, nettoareal, boareal, p-rom mv.). Standarden gir ikke bestemmelser om hvilke begreper som skal brukes for det enkelte
formål. Det fremgår ikke av kommunestyrets vedtak hvilken arealkategori som forutsettes benyttet. Etter en faglig vurdering inkl. råd fra Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, finnes det ikke bransjenormer for hvilken arealkategori som er anbefalt benyttet i forbindelse med utleie av kommunal bolig. I beregningen av husleien som lå til grunn for kommunestyresak 81/16, var arealene hentet fra matrikkelen. På kartverkets sider fremgår at det er bruksareal (BRA) som skal meldes inn til kartverket (dvs. opplysninger i matrikkelen). Det fremgår også av kartverkets sider hvordan bruksarealet skal beregnes. Bruksareal (BRA) er identiske begreper i matrikkelen og NS3940 (areal innenfor omsluttende vegger). Ved beregning av BRA for «bruksenhet» skal også rom som ikke ligger i direkte tilknytning til hoveddel, f.eks. kjellerboder, loftsboder, kjellerstuer og andre rom med eksklusiv bruksrett medregnes. Riktigheten av de arealene som fremgår av matrikkelen er kontrollert etter kommunestyrets vedtak. Av Statistisk sentralbyrås (SSBs) leiemarkedsundersøkelse fremgår følgende opplysning om hvilket areal som er benyttet for å beregne gjennomsnittspris pr. kvadratmeter: «Bruksareal - Det arealet av boligen som ligger innenfor ytterveggene. Kjeller og loftsarealer er en del av bruksarealet.» Bruksareal (BRA) er følgelig arealtypen som benyttes både i matrikkelen og i SSBs leiemarkedsundersøkelse. Den arealtypen Malvik kommune har benyttet (BRA), medfører følgelig at leienivå pr. kvadratmeter blir direkte sammenlignbar med leienivå pr. kvadratmeter i SSBs leiemarkedsundersøkelse. Særlig om arealberegning i bofellesskap: I bofellesskap ligger mange av de romfunksjonene som normalt tilligger boenhetens eksklusive boareal, i fellesarealer. Av punkt 2 i kommunestyrets vedtak i sak 81/16 fremgår det at rådmannen i de leieforhold der fellesarealer er tatt med, har fullmakt «til å avvikle denne ordningen og omregne leieprisen i tråd med ovenstående pkt 1». NS 3940 gir ingen instruksjoner om hvordan fellesareal skal behandles når det gjelder arealopplysninger i leiekontrakt for bolig. Ved fastsettelsen av gjengs leie er utgangspunktet «lignende husrom». Ved fastsettelsen av leien i et bofellesskap, der sentrale rom som kjøkken mv. er felles, er det åpenbart at tilgangen til disse rommene har en verdi som påvirker nivået for gjengs leie, selv om disse etter NS 3940 ikke er en del av en boenhets eksklusive bruksareal. Husleietvistutvalget har behandlet en konkret sak (2012/208) der verdien av tilgang til fellesarealer i omsorgsboliger var tema. Husleietvistutvalget konkluderte med at fellesarealets leieverdi for leieren kan medtas i leien. Oppsummering: - En ny gjennomgang/oppmåling av arealene vil ikke gi et bedre grunnlag for å fastsette hva som er gjengs leie for den enkelte boenhet. - Det vurderes riktig å operere med NS 3940 betegnelse BRA (bruksareal) som også benyttes i matrikkelen, jf. innstillingen fra rådmannen i k-sak 81/16. Matrikkelen er den offisiell databasen som er tilgjengelig, og hvor det er gitt klare føringsinstrukser ved etablering av nye boenheter. Rådmannens vurdering er derfor at matrikkelen er en egnet database å ta utgangspunkt i når leienivå fastsettes. 2. Husleiekontrakter
Dagens husleiekontrakt benyttet i Malvik kommune er innholdsmessig svært lik den som benyttes i Trondheim kommune, og har samme arealopplysninger med oppgitt boareal og antall rom. Da areal er en av faktorene som benyttes i husleieberegningen vurderes det som hensiktsmessig å fortsatt oppgi arealet i leiekontraktene. Rådmannen vurderer derfor at arealopplysningene i dagens leiekontrakter kan benyttes videre. Kontrakter på bestemt eller ubestemt tid Malvik kommunestyre har fattet vedtak om at bolig i utgangspunktet er innbyggernes eget ansvar. Vedtaket er målgivende i alt boligarbeid, og en viktig forutsetning er at kommunal bolig kun skal stilles til rådighet i den perioden leietaker ikke har ressurser til å skaffe bolig i det ordinære boligmarkedet. Det er dette vi har tydeliggjort som eierlinja. I henhold til husleieloven 9-1 kan en husleieavtale inngås for «bestemt eller ubestemt tid». Malvik kommune har i dag både tidsubestemte og tidsbestemte husleiekontrakter. Mange av de kommunale utleieboligene bebos av personer som ikke vil ha et varig behov for en bolig som er tiltenkt vanskeligstilte på boligmarkedet. Leietakervernet står sterkt, og kommunen står i utgangspunktet ikke i en særstilling i forhold til andre utleiere for eksempel i spørsmålet knyttet til oppsigelsesadgang. Kommunen har større fleksibilitet ved å benytte seg av tidsbestemte leiekontrakter, da det ved utløp av leieperioden kan foretas en ny behovsprøving. For å ivareta behovet for sirkulasjon i en knapp boligmasse vil nye kontrakter fortsatt måtte inngås som tidsbestemte, med mindre det er åpenbart at beboeren har et varig behov (typisk leieforhold i heldøgns bemannede omsorgsboliger eksempelvis i Stasjonsveien 20). I husleieloven 11-1, «Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet»; er det inntatt en del særbestemmelser som bare kan avtales i forbindelse med utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt etter 11-1. Forhold som kan avtales i henhold til denne bestemmelsen er; (i) begrensninger knyttet til opptak av husstandsmedlem, (ii) framleie av del av bolig og (iii) framleie ved midlertidig fravær. For å sikre notoritet (etterviselighet og kontrollerbarhet) rundt at leietaker skriftlig er opplyst om disse begrensningene foreslås det at disse bestemmelse tas inn i leiekontraktsmalen. Oppsummering: - Leieobjektets bruksareal (BRA i henhold til NS 3940) legges til grunn for beregning av gjengs leie. Fellesareal inngår i husleien med en lik andel av fellesarealet per bruksenhet - For å ivareta behovet for sirkulasjon i en knapp boligmasse, inngås nye kontrakter som tidsbestemte, med mindre det er åpenbart at beboeren har et varig behov. - Særbestemmelser iht. husleieloven 11-1, «Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet», innarbeides i leiekontraktsmalen. 3. Ny modell for husleiefastsettelse i Malvik kommune Det er vedtatt at husleien i Malvik kommune skal reguleres til gjengs leie. Rådmannen mener at implementering av den skisserte modellen vil bidra til større forutsigbarhet og konkretisere grunnlaget for husleiefastsettelsen da: - De elementene som ligger til grunn for fastsettelsen av leienivået i stor grad er objektive parametre som gir et forutsigbart og rettferdig grunnlag for å fastsette husleien. Dette gjelder både i sammenligningen med leiemarkedet for øvrig og i sammenligningen av husleienivået i kommunens egne boliger.
- Modellen gir et bedre grunnlag for å påse at husleien ikke overstiger lovlig nivå da modellen baserer seg på en erfaringsbase som viser hvilke elementer som historisk har påvirket leienivået (som gir grunnlag for å fastsette gjengsleie). Trondheim kommune foretar med jevne mellomrom en sammenligning med gjengs leie i markedet (basert på SSBs leiemarkedsstatistikk for Trondheim) for å sikre at leien ikke overstiger gjengs leie. Rådmannen vil påse at Malvik kommune innarbeider en lignende praksis. - Det vil være enkelt å fastsette leienivå ved anskaffelse av nye boliger. Implementeringen av gjengs leie som prinsipp kan medføre at husleien for nyanskaffede boliger isolert sett ikke blir regningssvarende. - Det vil være enkelt å formidle hvordan husleien er fastsatt. Innføringen av en modell basert på leienivået i sone «øst-ytre» i Trondheim kommunes modell vil i sum gi leieinntekter som tilsvarer de leieinntektene som ble presentert i kommunestyresak 81/16. Sammenlignet med leien presentert i kommunestyresak 81/16 vil en innføring av foreslått modell medføre en økning i leien for noen av boligene, og en reduksjon i leien for andre. I hovedsak, men ikke uten unntak, vil mindre leiligheter få en redusert leie, mens de største boenhetene vil få større økning. I vedlegg 3 følger oversikter der ny beregnet husleie er sammenlignet med henholdsvis dagens faktiske leie og husleie vedtatt i kommunestyresak 112/15. Innføring av denne modellen medfører ikke en vesentlig økning av kommunens totale leieinntekter. Dette gjelder både om regulering gjennomføres i henhold til kommunestyrets vedtak fattet i 2016 og ved innføring av foreslått modell som baseres seg på leienivået i sone «øst-ytre» i Trondheim kommune. Rådmannens forslag om innføring av den samme modellen som Trondheim kommune benytter er følgelig ikke økonomisk begrunnet. Oppsummering: Rådmannen mener at modellen som er beskrevet på en god måte ivaretar målet om en forutsigbar og rettferdig husleie, som er enkel å fastsette og formidle. Rådmannen foreslår derfor at denne modellen innføres i Malvik kommune. Implementeringstidspunkt for ny leie Per 10.oktober 2017 er det registrert 133 aktive husleiekontrakter for kommunale utleieboliger, av disse er det - ca. 60 kontrakter som kan reguleres til gjengs leie tidligst 6 mnd etter kommunestyret har fattet vedtak - ca. 40 korttidskontrakter som utløper fra slutten av 2017 til 2020. Regulering av disse vil skje så snart husleielovens krav til varighet er oppfylt. - Ca. 30 tidsubegrensede leiekontrakter som kan reguleres til gjengs leie tidligst i løpet av 2019 og 2020 I følge husleieloven 4-3 kan tilpasning til gjengs leie skje når husleieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, og det har gått minimum ett år etter siste leiefastsetting. I de tilfeller hvor nye husleiesatser innebærer økt husleie i forhold til dagens husleiekontrakter, justeres disse i tråd med vedlegg etter 6 måneders varsel jf. husleieloven 4-3.. For nye leietakere gjelder satsene umiddelbart etter at kommunestyret har fattet vedtak.
I de tilfeller hvor nye husleiesatser innebærer lavere husleie i forhold til dagens husleiekontrakter, foreslår rådmannen at disse justeres fra måneden etter at kommunestyret har fattet vedtak. Dersom en skal opprettholde varslingsplikten på 6 måneder, vil noen leietakerne i en periode ha en leie som overstiger leien beregnet på bakgrunn av den foreslåtte modellen. Spesielt gjelder dette leieforholdene som er etablert i den senere tid. Halvparten av omlag 70 leieforhold vil få en redusert leie ved beregning med den foreslåtte modellen. Bostøtte er en behovsprøvd statlig støtteordning for innbyggere som har lav inntekt og høye boutgifter. Formålet med ordningen er å hjelpe husstander med lav inntekt og som sliter med å betjene boutgiftene sine, til å etablere seg og bli boende i en god bolig. I Malvik kommune mottok 52 leietakere i kommunalt disponerte utleieboliger bostøtte i oktober 2017. Månedlige utbetalinger varierte fra kr 320 til kr 4 251. Formannskapet vedtok i møte den 6.6.2016 retningslinjer som sikrer at beboere med svært lave inntekter skal ha muligheten til å søke om redusert husleie. Disse vedtatte retningslinjene gir etter rådmannens vurdering et godt grunnlag for å utøve skjønn i enkeltsaker for å sikre ivaretakelse av leietakere med svært lave inntekter.