UTLEIEBOLIGER LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE SKEDSMO KOMMUNE REVISJONSRAPPORT NEDRE ROMERIKE DISTRIKTSREVISJON JANUAR 2005

Transkript

1 NEDRE ROMERIKE DISTRIKTSREVISJON REVISJONSRAPPORT UTLEIEBOLIGER LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE SKEDSMO KOMMUNE JANUAR 2005 Utført av Dag Findahl og Ellen Lange

2

3 INNHOLD SAMMENDRAG, SAMLET VURDERING OG ANBEFALINGER I FORMÅL MED PROSJEKTET I REVISJONENS OPPSUMMERING I REVISJONENS SAMLEDE VURDERING II ANBEFALING II 1 INNLEDNING BAKGRUNN OG FORMÅL FOR PROSJEKTET PROBLEMSTILLINGER OPPBYGGING AV RAPPORTEN DATAGRUNNLAG HVOR STOR ANDEL AV KOMMUNALE BOLIGER ER LEDIGE? VURDERINGSKRITERIER FUNN/FAKTA REVISJONENS VURDERING FASTSETTES HUSLEIEN I HENHOLD TIL KOMMUNESTYREVEDTAK? VURDERINGSKRITERIER FUNN/FAKTA REVISJONENS VURDERING LITTERATUR OG KILDEHENVISNINGER VEDLEGG 1 KOSTRA-TALL UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE

4

5 SAMMENDRAG, SAMLET VURDERING OG ANBEFALINGER Formål med prosjektet I samråd med kontrollutvalget har revisjonen valgt å gjennomføre et revisjonsprosjekt om utleieboliger i Skedsmo kommune. Hovedformålet er å se på hvor mange av kommunens utleieboliger som var ledige, og undersøke hvordan husleie beregnes for kommunale boliger. Revisjonen ser i denne rapporten på følgende problemstillinger: 1. Hvor stor andel av kommunale boliger er ledige? 2. Er husleien beregnet i henhold til vedtak i kommunestyret? Under problemstilling 1 har vi i tillegg sett på ulike KOSTRA-tall (blant annet søkermasse, antallet som plasseres i hospits), for å kunne antyde om tilbudet av utleieboliger er i samsvar med behovet. Under problemstilling 2 har vi også redegjort for hvordan administrasjonen forholder seg til regler om husleieberegning i husleieloven. Vi har gjennomført en tilsvarende gjennomgang i Lørenskog, og bruker noen av tallene derfra til å sammenligne med Skedsmo. Revisjonens oppsummering Ledige utleieboliger Skedsmo kommune hadde 555 kommunale utleieboliger den , og 588 boliger den Av disse stod 38 ledige i desember 2003, og 37 var ledige i juni boliger var ledige i hele denne perioden, noe som utgjør 2,4 % av boligmassen. Til sammenligning var det 1 % ledighet i en tilsvarende opptelling i Lørenskog kommune. Administrasjonen har oppgitt følgende årsaker til at 14 utleieboliger i Skedsmo har stått ubenyttet: For 5 boliger skal bruksområdet endres, slik at de kan tilrettelegges for mennesker med psykiske lidelser. Noe av årsaken til den lange vurderingstiden er at endring involverer mange parter. 3 boliger ligger i to vernede bygninger, og vil ikke bli leid ut mer i den tilstanden de er. Bygningen med to ledige boliger er nå revet. Den andre bygningen vurderes rehabilitert. 6 boliger har stått ledige i halvårsperioden fordi de har vært under rehabilitering eller oppussing. Ifølge KOSTRA-tall var det i løpet av husstander som benyttet midlertidig bosted (hospits, pensjonat og lignende) i Skedsmo. Til sammenligning var det i Lørenskog 57 husstander med midlertidig bosted. Administrasjonen har opplyst til revisjonen at behovet for små og mindre boenheter i hovedsak er dekket, mens behov for større boenheter og tilrettelagte boliger/bokollektiv for søkere med psykiske lidelser er mangelvare. Husleieberegning Husleien i kommunale utleieboliger i Skedsmo er i hovedsak satt sammen av rentekostnader, drift, vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og administrasjon. Rentekostnadene utgjør omtrent halvparten av husleien, og er beregnet med grunnlag i antatt markedsverdi. Administrasjonen bruker markedsverdi redusert med omkring 20 % som UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE I

6 grunnlag for å beregne rentekostnader, fordi markedsverdien for kommunale boliger erfaringsmessig har vist seg å være noe lavere enn andre tilsvarende boliger. Revisjonens samlede vurdering Det er en større andel av kommunale utleieboliger som står ledig i Skedsmo sammenlignet med Lørenskog. Noe av ledigheten kan antagelig tilskrives det at administrasjonen ønsker å beholde allerede etablerte utleieboliger, selv om etterspørselen er lavere i en periode. Revisjonen synes likevel det er uheldig at nesten 40 boliger var ledige på to tilfeldig valgte tidspunkter. Revisjonen mener at det særlig er uheldig at 6 av boligene stod ledige i minst et halvt år på grunn av oppussing eller rehabilitering. Det kan tenkes at ledighet i boliger gir en fleksibilitet som gjør det lettere å unngå og plassere brukere i midlertidige boliger, som for eksempel hospits. Dette er en antagelse som støttes av KOSTRA-tall som viser at Skedsmo hadde færre beboere i hospits enn Lørenskog, hvor ledigheten i kommunale utleieboliger var mindre. Revisjonen mener det bør tilstrebes at færrest mulig plasseres i midlertidige boliger, særlig når det er ledige kommunale utleieboliger. Det er behov for flere større familieboliger og boliger for mennesker med psykiske lidelser i Skedsmo. Fem av enhetene som har stått ledige gjennom et halvt år, skal ombygges til institusjon for søkere med psykiske lidelser. Dette vil avhjelpe noe av problemet med underdekning innenfor behovet for tilrettelagte boliger for søkere med psykiske lidelser. Revisjonen ser positivt på denne løsningen. Revisjonen vil anta at det er tilfredsstillende at større boliger skaffes ved behov. Etter revisjonens vurdering beregnes og betales det som hovedregel kostnadsdekkende husleie for kommunale utleieboliger i Skedsmo, og såfremt administrasjonens oppfatning av markedsleie er korrekt, har Skedsmo kommune heller ikke gått utover husleielovens bestemmelser om leiepris. Anbefaling På bakgrunn av den gjennomførte undersøkelsen blir revisjonens anbefaling: Administrasjonen bør sørge for at oppussing og rehabilitering blir gjennomført så raskt som mulig, for å unngå at boliger blir stående ledige. Skedsmo, 27. januar 2005 Nina Neset Hovedrevisor for forvaltningsrevisjon Ellen Lange Forvaltningsrevisor II UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE

7 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn og formål for prosjektet I samråd med kontrollutvalget har revisjonen valgt å gjennomføre et revisjonsprosjekt om utleieboliger i Skedsmo kommune. Hovedformålet er å se på hvor mange av kommunens utleieboliger som var ledige, og undersøke hvordan husleie beregnes for kommunale boliger. Prosjektet om utleieboliger er gjennomført i perioden juni til desember Problemstillinger Revisjonen ser i denne rapporten på følgende problemstillinger: 1. Hvor stor andel av kommunale utleieboliger er ledige? 2. Er husleien beregnet i henhold til vedtak i kommunestyret? Under problemstilling 1 vil vi i tillegg se på hvordan tilbudet av utleieboliger er i forhold til behovet. I forbindelse med problemstilling 2 vil vi også se på hvordan administrasjonen forholder seg til regler om husleieberegning i husleieloven. 1 Vi har gjennomført en tilsvarende gjennomgang i Lørenskog, og bruker noen av tallene derfra til å sammenligne med Skedsmo. 1.3 Oppbygging av rapporten I pkt. 1.4 legger vi frem hva slags data og informasjon som er blitt samlet inn, og hvordan innsamlingen har foregått. Kapitlene 2 og 3 omhandler hver av de to problemstillingene nevnt ovenfor. Her setter vi først opp vurderingskriterier knyttet til problemstillingene. Deretter presenteres funn og fakta som er relevante i forhold til kriteriene. I hvert kapittel gjør vi en vurdering av fakta opp mot kriteriene. Revisjonens samlede vurdering og anbefalinger er plassert i sammendraget foran i rapporten. 1.4 Datagrunnlag Vi har innhentet lister over kommunale utleieboliger fra Skedsmo kommunale boliger (SKB) med opplysninger om hvilke boliger som finnes i kommunen, og hvilke av disse som er ledige. Listene over utleieboliger viser også type bolig (sosial, trygd, omsorg), boligens størrelse, husleie og når kontrakt utløper. Vi har også innhentet oversikt over hvordan husleien er beregnet for boligenhetene. Det ble innhentet lister for to tilfeldig valgte tidspunkter. Listene over utleieboligene har vi kontrollert ved å undersøke at de samme boligene er oppgitt i kommunens balanse. Vi har mottatt informasjon gjennom møter med fagsjef for SKB og eiendomssjef. Vi har benyttet KOSTRA-tall hentet fra Statistisk sentralbyrås hjemmesider 1 Lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17. UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE 1

8 2 HVOR STOR ANDEL AV KOMMUNALE BOLIGER ER LEDIGE? 2.1 Vurderingskriterier Det finnes ingen norm for hvor stor del av kommunale boliger som kan stå ledige. Ut fra generelle krav til effektiv forvaltning kan vi likevel si at det bør være en målsetning at alle boliger er utleid til enhver tid. Dette er ikke praktisk mulig, fordi boligene trenger vedlikehold mellom leietakere. Det kan også ta en viss tid før man finner riktig leietaker til den type bolig som er ledig. Kommunens plikter i forhold til de som selv er ute av stand til å sørge for egen bolig fremgår av sosialtjenesteloven 2. Ifølge 3-4 om boliger til vanskeligstilte, skal kommunen (sosialtjenesten) medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet Kommunen (sosialtjenesten) skal dessuten finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv jf. 4-5 i sosialtjenesteloven. Kommunene disponerer i varierende grad utleieboliger til ulike søkergrupper med disse bestemmelser som bakgrunn. Ut fra dette setter revisjonen opp følgende kriterier: En bolig bør ikke stå ledig lenger enn den tiden som kreves for klargjøring til neste leietaker. Det bør være samsvar mellom behov for kommunale boliger og disponible boliger. 2.2 Funn/fakta Skedsmo har en egen boligavdeling (Skedsmo kommunale boliger; SKB) som har ansvar for disponeringen av alle kommunale boliger. Andre avdelinger, så som sosialavdelingen og pleieog omsorgsavdelingen, saksbehandler søknader. SKB tildeler bolig når søknaden er innvilget, og tar seg av leieforholdet etter kontraktinngåelse. SKB har bekreftet at de har som mål å utnytte boligmassen best mulig. Blant annet innebærer dette for eksempel at dersom en stor leilighet er ledig, så venter man med å leie den ut inntil en familie kan bebo den fremfor å la den gå til en enslig som allerede venter på bolig. 3 SKB forsøker å beholde leiligheter som allerede er etablert, selv om de skulle bli stående ledige i en kortere periode. Dette fordi det kan være krevende å etablere en kommunal bolig i et bomiljø. Det vurderes også slik at kommunens verdier øker mer ved at pengene er investert i en tom leilighet, fremfor å selge leiligheten og få avkastning eller renter på pengene. 4 Revisjonen har mottatt oversikt over de kommunale boligene i Skedsmo pr og , der det fremgår hvor mange boliger som var ledige 5. 2 Lov om sosiale tjenester av 13. desember Opplyst i møte med fagsjef i SKB og eiendomssjef Opplyst i møte med fagsjef i SKB og eiendomssjef I tillegg til boligene som er med i tabellen, har Skedsmo kommune kjøpt 27 tilrettelagte omsorgsboliger i Nygata og Åråsveien. Byggingen av disse boligene ble initiert av Skedsmo kommune med Romerike boligbyggelag (ROBO) og Ungdommens selvbyggerlag (USBL) som samarbeidspartnere. ROBO sørget for selve utbyggingen (42 boliger), og i utgangspunktet også salget av boligene. 15 av boligene ble solgt, og de resterende ble kjøpt av Skedsmo kommune. Selv om disse boligene ikke var ment som utleieboliger, disponeres de av SKB etter vedtak i kommunestyret (se kommunestyresak 03/085 den ). Disse er nå delvis solgt, og de resterende er planlagt solgt i løpet av Underveis i prosessen har de usolgte boligene stått ledige. Administrasjonen opplyser at det har vært vanskelig å disponere boligene annerledes underveis i prosessen, ved for eksempel å leie dem ut inntil de blir solgt. 2 UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE

9 Antall og type ledige utleieboliger i desember 2003 og juni 2004 fremgår av tabellen under: Kommunale utleieboliger i Skedsmo pr og Totalt antall Antall ledige enheter Ledige både i des. Kategori Des 2003 Juni 2004 Des 2004 Juni 2004 og juni. Sosial Pleie/omsorg Trygd* Totalt Ledige boliger i prosent 6,8 % 6,3 % 2,4 % * Trygdeboligene i Skedsmo disponeres av enten sosialavdeling eller pleie- og omsorgsavdeling. Vi har likevel valgt å trekke dem ut som en egen kategori i denne tabellen. Det har i perioden vært en netto økning i boligmassen med 33 boliger. I desember 2003 var 6,8 % av boligene ledige, i juni 2004 var 6,3 % ledige. 2,4 % (14 boliger) var ledige på begge tidspunktene. I en tilsvarende opptelling i Lørenskog var ledigheten i kommunale utleieboliger 3,8 % i desember 2003, 2,9 % i juni 2004 og 1 % av boligene i Lørenskog stod ledige i hele perioden. Administrasjonen har bekreftet at de 14 boligene i Skedsmo som var ledige på begge tidspunktene var ledige i hele perioden. 4 av disse disponeres av sosialavdelingen, og 10 boliger disponeres av pleie- og omsorgsavdelingen. Administrasjonen har oppgitt følgende årsaker til at 14 utleieboliger i Skedsmo har stått ubenyttet 6 : I. For 5 boliger har bruksområdet vært vurdert endret slik at de kan tilrettelegges for søkere med psykiske lidelser. Sektor for helse og sosial har besluttet å benytte boligene til senter for mennesker med psykiske lidelser. Boligene vil bli ombygd til en institusjon for denne type brukere. Husbanken har bevilget lån og tilskudd til ombyggingen, og Helse og sosial har avsatt midler til driftspersonell. Byggetillatelse er gitt. Arbeidet settes i gang i løpet av januar 2005, og ombyggingen er forventet ferdig medio Noe av årsaken til den lange vurderingstiden er at eventuell endring involverer mange parter. II. 2 boliger lå i en eldre, vernet bygning. I forbindelse med total rehabilitering ble det funnet så mye råteskader at det ville bli for dyrt å utbedre skadene. Slik boligene stod, var de ubeboelige. Det ble derfor søkt om å rive boligen. Saken har tatt tid fordi bygningen er vernet, men bygget er nå revet. III. 1 ledig bolig ligger i en annen vernet bygning. Leiligheten betegnes som uegnet fordi det har vært store problemer med vannforsyning, vannavløp og varme/kulde (veldig varm om sommeren og veldig kald om vinteren). Det vurderes å rehabilitere hele bygget, noe som eventuelt vil skje i Leiligheten vil ikke bli utleid i den forfatningen den er. IV. 4 boliger har stått ledige i halvårsperioden fordi de har vært under rehabilitering på grunn av fuktskader. Leilighetene ble tatt i bruk V. 1 ledig bolig skulle selges etter at leietakerne flyttet ut. Før salg ble denne pusset opp, noe som har tatt tid. Denne ble solgt i august VI. 1 ledig bolig ble pusset opp etter at siste leietaker flyttet ut. Etter oppussing skulle leiligheten benyttes til psykisk utviklingshemmede, men det har vært vanskelig å finne passende bruker til boligen. Dersom passende bruker ikke ble funnet innen utgangen av august, skulle boligen leies ut til annen bruker (eldre). Boligen ble tatt i bruk som vanlig trygde-/eldrebolig fra Notat til revisjonen av fra fagsjef i SKB. 7 Opplyst i høringssvar til revisjonen av Opplyst i høringssvar til revisjonen av UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE 3

10 Boligbehov Ifølge KOSTRA-tall ble siste kartlegging av udekket boligbehov i Skedsmo gjort i 2002, og det ble rapportert at det var 37 husstander i kommunen med udekket boligbehov 9. Det var 112 registrerte søknader om kommunal bolig i Skedsmo i 2003, og av disse fikk 30 avslag (27 %). I Lørenskog var det 131 søknader, og 20 fikk avslag (15 %). I Skedsmo var det i løpet av husstander som benyttet midlertidig bosted 10, og ingen av disse hadde barn under 18 år. Til sammenligning var det i Lørenskog 57 husstander med midlertidig bosted, og av disse hadde 8 husstander barn under 18 år. 11 Fagsjef i SKB har opplyst til revisjonen at behovet for små og mindre boenheter i hovedsak er dekket, men behov for større boenheter (oftest til flyktningefamilier) og tilrettelagte boliger/bokollektiv for søkere med psykiske lidelser er mangelvare. Sistnevnte krever tilleggsytelser fra andre sektorer, og må samordnes med disse. Større familieboliger for flyktninger kjøpes når sosialavdelingen melder at det er behov for det, innenfor de rammer som kommunestyret har satt Revisjonens vurdering Det er en større andel av kommunale utleieboliger som står ledig i Skedsmo sammenlignet med Lørenskog. Noe av ledigheten kan antagelig tilskrives det at administrasjonen har opplyst at de ønsker å beholde allerede etablerte utleieboliger, selv om etterspørselen er lavere i en periode. Dette er etter revisjonens vurdering en fornuftig disponering, fordi kommunen da har mulighet for å møte økt behov for utleieboliger. Det å plassere penger i boliger er dessuten vanligvis en god investering. Selv om det på begge måletidspunktene var knapt 40 ledige boliger, så viser KOSTRA-tallene at det er brukere som er blitt plassert i midlertidig bolig (hospits eller lignende). Revisjonen mener at det kan være uheldig at midlertidige boliger benyttes når det finnes ledige boliger. Når det til tross for ledig utleiekapasitet likevel benyttes midlertidige boliger, kan dette ha sammenheng med at administrasjonen ønsker å utnytte boligmassen best mulig, ved bl.a. å tilby riktig type bolig til riktig bruker. Slik disponering vil gjerne medføre noe ledighet. Sammenlignet med Lørenskog er antallet husstander som er blitt plassert i hospits eller lignende relativt lavt. Dette kan ha sammenheng med at boligmassen i Skedsmo gir en viss fleksibilitet, slik at det er mulig å tildele kommunal bolig fremfor hospits. Det er samtidig noe færre søknader om kommunal bolig i Skedsmo sammenlignet med Lørenskog, og det er en større andel av søknadene som får avslag. Dette kan peke i retning av at det er en noe strengere tildelingspraksis i Skedsmo sammenlignet med Lørenskog. Det opplyses at det er behov for flere større familieboliger og boliger for søkere med psykiske lidelser. Fem av boligene som har stått ledige mer enn et halvt år, skal bygges om til institusjon for mennesker med psykiske lidelser. Dette vil avhjelpe noe av problemet med underdekning innenfor behovet for tilrettelagte boliger for søkere med psykiske lidelser. Revisjonen vil anta at det er tilfredsstillende at større boliger skaffes ved behov. 9 Alle disse 37 husstandene med udekket boligbehov var funksjonshemmede eller personer med psykiske lidelser. Kommunen fulgte Husbankens standard ved kartleggingen, slik at dette kun omfatter personer som har vært i kontakt med/mottatt tjenester de siste 6 måneder. Det er kun husstander med utilfredsstillende boforhold som kartlegges. Med utilfredsstillende boforhold menes: Uten egen bolig (eks. ute, campinghytte, hospits, hybelhus, midlertidig hos familie eller venner), leieforholdet kan opphøre, uegnet bolig (eks. pga. funksjonshemming, helsefarlig dårlig standard), store bistands- og oppfølgingsbehov. 10 Hotell, pensjonat, hospits, hytte, campinghytte, campingvogn, telt, o.l. (se KOSTRA-skjema 13, pkt. 5). 11 For flere KOSTRA-tall, se vedlegg Kommunestyrevedtak i sak 98/74 gir rådmannen fullmakt til å kjøpe inntil 40 boenheter for vanskeligstilte, innenfor en samlet kostnadsramme på 40 mill. 4 UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE

11 3 FASTSETTES HUSLEIEN I HENHOLD TIL KOMMUNESTYREVEDTAK? 3.1 Vurderingskriterier Følgende vedtak ble fattet i kommunestyret i Skedsmo (sak 00/070): Med virkning fra 1. juli 2000 innføres kostnadsdekkende husleie ved inngåelse av nye leiekontrakter i kommunens utleieboliger. Vedtaket innebærer at husleien for utleieboligene skal dekke alle kostnader for boligen. I tillegg ble det vedtatt å innføre kommunal bostøtteordning med tanke på å kompensere økt husleie for en del av beboerne med svak økonomi. Husleieloven har også regler for fastsettelse av husleie. Etter 4-1 kan det ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Av lovforarbeidene fremgår det at det med dette menes markedsleie 13. Husleien kan dessuten indeksreguleres, husleieloven 4-2. Dersom et leieforhold varer mer enn to år og seks måneder, har begge parter anledning til å kreve at leien settes til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. husleieloven 4-3, første ledd. Gjengs leie skal utgjøre et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår, og gjengs leie vil derfor være mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien. 14 Markedsleie er den leien som markedet er villig til å gi, mens gjengs leie er det etablerte leienivået. 15 Når det gjelder fastsettelse av gjengs leie, kan partene selv avtale dette. Dersom partene ikke blir enige, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i 12-2 husleieloven 4-3, tredje ledd. Husleieloven 12-2 omhandler retten til å bringe en tvist inn for en takstnemnd (første ledd), eller for tingretten etter at tvisten har vært behandlet i takstnemnd (tredje ledd). Det har i praksis vist seg vanskelig å fastsette gjengs leie uten omfattende vurderinger fra fagpersonell, noe som blant annet fremgår av avgjørelser i husleietvistutvalget 16. Når administrasjonen har oppgitt hva de anser som gjengs leie eller markedsleie for en leilighet, har revisjonen derfor ikke vurdert om dette er korrekt leienivå utover en rimelighetsvurdering. Ut fra dette setter revisjonen opp følgende kriterium: Husleien i kommunale boliger skal være kostnadsdekkende, men bør ikke overstige markedsleie eller gjengs leie. Revisjonen benytter her administrasjonens oppfatning av hva som er markedsleie eller gjengs leie. 3.2 Funn/fakta SKB skal være en selvgående økonomisk enhet som prinsipielt skal balansere. Ifølge fagsjef for SKB er det foretatt grundige kalkyler forut for husleiefastsettelsen for hver enkelt boenhet i tråd med vedtaket i kommunestyret. Husleien settes samtidig ikke høyere enn det som vurderes å være markedsleie. 13 Ot. prp. nr. 82, ( ) Om lov om husleieavtaler (husleieloven) pkt. 8.2, Departementets vurderinger. 14 Ot. prp. nr. 82 ( ) Om lov om husleieavtaler (husleieloven) pkt. 8.3, Departementets vurderinger. 15 Se husleietvistutvalgets vedtak 2002/ Se for eksempel husleietvistutvalgets vedtak 2003/0156, 2003/0068 og 2002/029. Se også kommunestyresak 0019/04 i Nittedal kommune Fastsettelse av husleie som blant annet omhandlet for høyt fakturert leie. UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE 5

12 Noen leietakere har leiekontrakt som gir dem rett til husleie som er lavere enn kostnadsdekkende husleie. Også for disse boenhetene er kostnadsdekkende husleie blitt kalkulert, og så snart ny leiekontrakt inngås, vil husleien bli oppjustert. Administrasjonen har lagt frem sine husleieberegninger for revisjonen. Husleien er i hovedsak satt sammen av: Rentekostnader Disse er beregnet med grunnlag i antatt markedsverdi. Markedsverdien for kommunale boliger har erfaringsmessig vist seg å være noe lavere enn andre tilsvarende boliger, blant annet på grunn av boligenes tilstand og eventuelle spesialtilpasninger. Administrasjonen bruker derfor markedsverdi redusert med omkring 20 % som grunnlag for renteberegningen. Rentekostnadene utgjør ca % av husleien. Drift og vedlikehold Dette skal dekke faktiske utgifter, og beregnes ut fra boligens størrelse. Disse kostnadene utgjør omtrent 10 % av husleien. Kommunale avgifter, forsikring, administrasjon Det betales beregnet andel av faktiske utgifter. For noen boliger beregnes utgifter til strøm som en del av husleien, mens andre boliger betaler strøm utenom. Andelen av husleien varierer mellom 20 og 40 %, avhengig av om strøm er inkludert i husleien. Revisjonen har kontrollert beregnet husleie ved hjelp av rimelighetsvurderinger av både fastsatt markedsverdi og de andre delene av husleien. Vi har brukt stikkprøver i faktureringssystemet for å kontrollere at oppgitt husleie blir fakturert. Kontrollen har ikke påvist vesentlige feil. Videre viser kontrollen at 3 av de 20 kontrollerte kontraktene var gått ut på dato. Rutinene for oppfølging ble endret fra høsten 2003, slik at dette følges bedre opp. 3.3 Revisjonens vurdering Etter revisjonens vurdering betales det som hovedregel kostnadsdekkende husleie for kommunale utleieboliger i Skedsmo. Det kan tenkes at den antatte markedsverdien av boligene er satt noe lavt, og at husleien dermed ikke blir fullt ut kostnadsdekkende. Siden markedsverdi uansett er en antatt størrelse, så er det etter revisjonens mening ikke grunnlag for å si at husleien settes for lavt i forhold til kostnadsdekkende husleie. Det er noen unntak der det ikke faktureres kostnadsdekkende husleie. For en del boliger er det kontraktsmessige forhold som gjør at kostnaddekkende husleie ikke kan faktureres. Såfremt administrasjonens oppfatning av markedsleie er korrekt, har Skedsmo kommune ikke gått utover husleielovens bestemmelser om leiepris. 6 UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE

13 LITTERATUR OG KILDEHENVISNINGER Husleietvistutvalgets vedtak 2003/0156, 2003/0068 og 2002/029, se Lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven). Lov om sosiale tjenester av 13. desember 1991 (sosialtjenesteloven). NOU 1997:17 Finansiering og brukerbetaling for pleie- og omsorgstjenester. Ot. prp. nr. 82, ( ) Om lov om husleieavtaler (husleieloven). Kommunestyresak 0019/04 Fastsettelse av husleie (Nittedal kommune), Kommunestyresak 03/085 Kommunalt oppkjøp av omsorgsboliger i Nygata og Åråsveien (Skedsmo kommune), Kommunestyresak 00/070 Beregningssystem for husleier i kommunale boliger (Skedsmo kommune), UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE 7

14

15 VEDLEGG 1 KOSTRA-TALL KOSTRA-tall hentet fra Statistisk sentralbyrås hjemmesider KOSTRA Nivå 3 Lørenskog Skedsmo Gj.snitt Akershus Landsgj. snitt utenom Oslo Kommunalt eide boliger Totalt antall kommunalt disponerte boliger Registrerte søknader om kommunal bolig Avslag på søknad om kommunal bolig Personer på venteliste for kommunal bolig, i alt Udekkede boligbehov i siste kartlegging, i alt Antall midlertidig bosatte husstander i alt Antall midlertidig bosatte husstander med barn under 18 år Opphold i midlertidig bolig (hospits o.l), i alt Opphold i midlertidig bolig, varighet 0-3 måneder Opphold i midlertidig bolig, varighet 4-6 måneder Opphold i midlertidig bolig, varighet mer enn 6 måneder Nivå 2 Kommunalt disponerte boliger per 1000 innbygger Antall kartlagte vanskeligstilte med boligbehov per 1000 innbygger over Antall registrerte søknader om kommunal bolig, per 1000 innbygger Søkere som har fått avslag på kommunal bolig, prosent Funksjonshemmedes og pers. m psykiske lidelsers andel av de kom.boligene Unges andel av kommunalt disponerte boliger Eldres andel av kommunalt disponerte boliger Flyktningers andel av kommunalt disponerte boliger Andre behovsprøvdes andel av kommunalt disponerte boliger Personer uten behovsprøvings andel av de kommunalt disponerte boligene Andel funk.hem og pers. m psykiske lidelser på venteliste av total søkermas Andel unge som står på venteliste av total søkermasse Andel eldre på venteliste av total søkermasse Andel flyktninger som står på ventelise av total søkermasse Andel andre behovsprøvde på venteliste av total søkermasse Andel personer uten behovsprøving på venteliste av total søkermasse Andel funk.hem/psyk.lidelser i den siste kartleggingen av udekkede boligbeh Andel unge i den siste kartleggingen av udekkede boligbehov Andel eldre i den siste kartleggingen av udekkede boligbehov Andel flyktninger i den siste kartleggingen av udekkede boligbehov Andel andre behovsprøvde i den siste kartleggingen av udekkede boligbehov

16 UTLEIEBOLIGER SKEDSMO LEDIGE BOLIGER OG HUSLEIE