1 Saksframlegg Dato: Arkivref: 17.03.2016 2012/2361-10601/2016 / N11/&41 Saksbehandler: Ola Olsbu Saksnr. Utvalg Møtedato Fylkesutvalget 05.04.2016 Fylkestinget 26.04.2016 KJØP AV MOLAND PARK BUSSANLEGG 1. FORSLAG TIL VEDTAK Fylkesrådmannen fremmer slikt forslag til vedtak: 1. Aust-Agder fylkeskommune utløser opsjonen på kjøp av eiendommen gnr. 24 bnr. 247 og 248 i Arendal kommune fra Moland Park AS for 32 250 000 kroner. Eiendommen vil inngå i fylkeskommunens eiendomsmasse og skal brukes som bussanlegg for kollektivtransporten i Aust-Agder. 2. Innkjøp av løftebukker og dokumentavgift, som utgjør inntil 1 306 250 kroner, finansieres sammen med kjøpet av eiendommen. 3. Utgiftene finansieres ved låneopptak. Lånet avdras over 15 år. 4. Fylkesrådmannen får fullmakt til å undertegne nødvendige avtaler og foreta de budsjettmessige endringene som følge av vedtaket.
2. SAMMENDRAG Aust-Agder fylkeskommune inngikk i november 2013 leieavtale med selskapet Moland Park AS om leie av bussanlegget i Moland park. Avtalen inkluderte en opsjon på kjøp av anlegget til en oppgitt pris. Fylkesrådmannen mener den avtalte prisen for anlegget er gunstig for fylkeskommunen og at det vil bidra til en forutsigbar og ryddig drift av anlegget at fylkeskommunen eier anlegget fremover. 3. BAKGRUNN FOR SAKEN Forut for at busskontraktene i Aust-Agder skulle anbudsutsettes fra 2015, var det en anbudsrunde på leie av bussanlegg. I anbudsrunden ble det også tatt inn at fylkeskommunen skulle ha opsjon på å kunne kjøpe anlegget i løpet av leieperioden til en oppgitt pris. Resultatet av anbudsrunden var at fylkeskommunen inngikk leieavtale på bussanlegget i Moland park med selskapet Moland Park AS som er heleid av Nettbuss AS for ca 2,7 mill. kroner per år (prisjustert fra 2016). Opsjonsprisen på kjøp av anlegget ble satt til 34 mill. kroner ved overtakelse innen 1.1.2016, 33 mill. kroner innen 1.1.2017 og deretter fallende pris ned til 25 mill. kroner ved overtakelse innen 1.1.2031. Eiendommen gnr 24 bnr 247 og 248 er samlet på ca 28,3 daa. 3.1 Tidligere vedtak og andre føringer Fylkesutvalget gjorde følgende vedtak i sak 13/118 i oktober 2013: 1. Fylkesutvalget godkjenner at det inngås langsiktig leie med opsjon på kjøp av bussanlegg med Moland Park AS. 2. Fylkesrådmannen gis fullmakt til å inngå endelig kontrakt på leie av anlegget, og til å foreta nødvendig videreformidling av leieforholdet til Agder kollektivtrafikk og ny anbudsoperatør for kollektivtransporten fra 2015. 3. Vurdering av om fylkeskommunen skal bruke opsjonen på kjøp av anlegget legges frem for fylkestinget på et senere tidspunkt. 4. De økonomiske forpliktelsene knyttet til leieavtalen tas inn i anbudsdokumentene for kollektivtransportavtaler fra 2015. 5. Vedtaket gjøres ihht 13 i Kommuneloven (hasteparagrafen). Saken legges frem for fylkestinget som melding. Fylkestinget behandlet melding 13/17 i møte 22. oktober om Leie av bussanlegg, og gjorde følgende vedtak: Meldingen tas til etterretning. I tråd med fylkesutvalgets vedtak pkt 3 legger fylkesrådmannen frem anbefaling om kjøp av eiendommen for fylkestinget. På grunn av de økonomiske sidene av saken innstiller fylkesutvalget som økonomiplanutvalg i saken.
3.2 Problemstillinger Problemstillingene i denne saken er om en skal videreføre leieforholdet med Moland Park AS eller om en skal gå inn i opsjonen og erverve eiendommen. 4. FORSLAG TIL LØSNING OG KONSEKVENSER Bussanlegget i Moland Park ble bygd på 80-tallet. For å innfri kravene i leieavtalen fra 2015 er det blitt foretatt betydelige påkostninger av anlegget. Dette gjelder spesielt oppstillingsplasser, men også verkstedanlegget. Etter en brann i 2009 ble vaskeanlegget bygd opp igjen. Fylkeskommunen inngikk i 2013 leieavtale for anlegget. Leiesummen er 2,65 mill. kroner per år. Prisjustert fra 2016 er leieprisen nå ca 2,7 mill. kroner per år. Fylkeskommunen har inngått fremleieavtale med Agder kollektivtrafikk AS som igjen har avtale med Setesdal Bilruter om leie av anlegget. Leiebeløpet er det samme i alle avtalene. Setesdal Bilruter skal leie anlegget i hele kontraktsperioden frem til 2023. Det er gjort avtaler på ansvar for vedlikehold og andre driftskostnader. Disse avtalene videreføres uendret dersom fylkeskommunen overtar eiendommen. 4.1 Faglige merknader Fylkesrådmannen mener en innenfor leiebeløpet på ca 2,7 mill. kroner per år kan finansiere kjøpet av eiendommen med en avdragstid på 15 år. Det må påregnes noen utgifter som i dag ligger på utleier og noe til vedlikehold. Selv om mye av ansvaret for vedlikehold av eiendommen påhviler leietaker, må eiendommen forvaltes og sikres et ytre vedlikehold fremover. Fylkesrådmannen vil komme tilbake til hvordan dette best kan løses. Fylkesrådmannen har hatt dialog med Aust-Agder Revisjon IKS for å vurdere alternative måter å gjennomføre kjøpet på. I avtalen er det åpnet for at fylkeskommunen enten kan kjøpe eiendommen eller kjøpe selskapet som eier eiendommen. Anbefalingene fra Aust-Agder Revisjon IKS er at en kjøper eiendommen. Siden anlegget bare skal brukes i forbindelse med offentlig kollektivtransport, gir dette en noe enklere drift enn om en skulle ha det som et eget aksjeselskap. Ulempen vil være at det må betales opp mot 800 000 kroner i dokumentavgift i forbindelse med kjøpet. Det er enkelte punkter i inngått leieavtale som ikke er oppfylt fra utleiers side. Det har vært gjennomført forhandlinger med utleier i forbindelse med avklaringer knyttet til eventuelt kjøp av eiendommen. Det er enighet om at det kan settes en verdi på disse manglene som går til fratrekk i kjøpesummen. Så vil det bli opp til fylkeskommunen om de aktuelle tiltakene på et senere tidspunkt skal gjennomføres. Det er enighet med dagens eier at følgende forutsetninger kan legges til grunn for salget: I avtalen er det lagt til grunn at fylkeskommunen kan utløse opsjonen per 1. januar hvert år. Det er enighet om at fylkeskommunen kan overta eiendommen når en måtte ønske det i løpet av 2016. Den avtalte prisen forutsetter en overtakelse innen 1.7. 2016. Kjøpesum pr. 1.1.2016 er 34 mill. kroner. o Verdi av ikke levert dieseltank settes til 150 000 kroner. o Verdi av manglende parkeringsplasser settes til 1 330 000 kroner o Prisavslag ved overtakelse innen 1.7.2016 settes til 500 000 kroner.
Justert kjøpesum med overtakelse innen 1.7.2016 er 32 250 000 kroner. I kjøpesummen inngår verdien av at det i januar 2016 ble avtalt å montere nye verkstedporter for 230 000 kroner. For at verkstedet som er på eiendommen skal fungere tilfredsstillende er det avtalt med Setesdal Bilruter at det bør kjøpes inn 2 mobile løftebukker til en samlet kostnad på ca 600 000 kroner (inkl mva). Dette er et kjøp som fylkeskommunen må ta ansvar for etter at eiendommen er overtatt. Fylkesrådmannen vil anbefale at det tas høyde for dette når det inngås låneavtale for å finansiere kjøpet. Samlet finansieringsbehov: Eiendomskjøp Løftebukker Dokumentavgift Sum 32 250 000 kroner 600 000 kroner 806 250 kroner 33 656 250 kroner 4.1.1 Økonomiske vurderinger Fylkesrådmannen har lagt til grunn at fylkeskommunen i fremtiden skal ha ansvaret for lokal kollektivtransport, og at det i den forbindelse vil være nødvendig å kunne stille et bussanlegg tilgjengelig for anbudsgivere. Et bussanlegg i fylkeskommunalt eie vil skape forutsigbare forutsetninger for fremtidige anbudsprosesser. Fylkesrådmannen har gjort noen enkle økonomiske vurderinger for å kunne vurdere økonomien i prosjektet og vurderingen av kjøp fremfor videre leie. Det må forventes en lang levetid på et slikt anlegg som i dag fremstår godt vedlikeholdt og oppgradert til dagens behov. Fylkesrådmannen har lagt til grunn en nedbetalingstid på 15 år selv om levetiden forventes vesentlig lengre. Videre er det lagt til grunn en forutsetning om samme lånerente som forventet prisvekst på leien. Sannsynligvis vil prisveksten ligge noe over lånerenten. Dette vil i så fall gjøre det enda mer gunstig for fylkeskommunen å eie eiendommen fremfor å leie. I et regneeksempel har en lagt til grunn 15 års nedbetaling av lånet, 2 % lånerente og 2 % prisvekst på leiesummen. En vil da allerede etter 3-4 år ha utgifter til nedbetaling av lån og betaling av renter som er lavere enn leiesummen. Sparte utgifter vil kunne gå til raskere nedbetaling av lånet om ønskelig. Det må settes av midler til drift og vedlikehold av eiendommen. Det er ikke gjort beregninger for hva som trengs, men selv ved å avsette 10 % av leieinntektene vil en kunne nedbetale lånet som forutsatt innen 15 år. Større investeringer vil måtte vurderes på ordinær måte med egen finansiering. Lavere renteforutsetninger vil gjøre det enda mer gunstig for fylkeskommunen å eie bygget. Med høyere renteforutsetninger vil det ta noe mer tid før utgiftene til nedbetaling og renter er lavere enn leiesummen. Med 3 % rentenivå vil det ta 5-6 år. Fylkesrådmannen mener regneeksemplene viser at det med stor sannsynlighet vil være økonomisk gunstig for fylkeskommunen å eie bussanlegget ut fra de forutsetningene som ligger i avtalene som er inngått med Moland Park AS. Drift av kollektivtilbudet er en viktig del av fylkeskommunens ansvarsområde. Å eie bussanlegget i Moland Park vil gi forutsigbare forutsetninger for å kunne videreutvikle tilbudet gjennom nåværende og kommende anbudskontrakter.
4.2 Alternative løsninger med konsekvenser Et kostnadseffektivt kollektivtilbud krever at det er et moderne bussanlegg i rimelig nærhet til sentrum. Selv om en reduserer tomgangskjøring til et minimum og bruker ekstern oppvarming mv, vil det være noe støy og utslipp fra et slikt anlegg. Med det arealpresset som er på sentrumsnære arealer, tror fylkesrådmannen ikke det er realistisk å finne et mer egnet sted enn Moland park. Omfanget av kollektivtilbud vil sannsynligvis bare øke med årene. Ved nye anbudsrunder vil det bli lagt inn forutsetninger om leie av anlegget slik at alle tilbydere har samme forutsetninger. Det er inngått en leieavtale på 15 år for anlegget. Dersom en ikke velger å kjøpe anlegget må en innhente nye tilbud når leieavtalen går ut. Fylkesrådmannen mener det da vil være en usikkerhet knyttet til kostnadsnivået. 5. KONKLUSJON Fylkesrådmannen vil anbefale at fylkestinget vedtar å utløse opsjonen om kjøp av eiendommen gnr 24 bnr 247 og 248 i Arendal kommune med påstående bygninger for 32 250 000 kroner. Fylkesrådmannen anbefaler videre at innkjøp av løftebukker og dokumentavgift finansieres som en del av kjøpet. Samlede kostnader vil utgjøre inntil 33 656 250 kroner som fylkesrådmannen anbefaler at fylkestinget gjør vedtak om at skal lånefinansieres over 15 år. Det anbefales at fylkesrådmannen gis fullmakt til å undertegne nødvendige avtaler og foreta de budsjettmessige endringene som følge av vedtaket. Fremleiekontrakt med Agder kollektivtrafikk videreføres uendret og leieinntektene vil brukes til vedlikehold og drift av eiendommen, samt nedbetaling av lån.