PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYGGESAKSAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Gunnar Grindheim Nedre Blekeveien 6 5003 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anne Brith Pedersen 201622893/9 311016 Dir. tlf.: 5556 6141 AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 167 Bnr 1333 Adresse : Nedre Blekeveien 6 Tiltakshaver Tiltaket : Gunnar Grindheim : Fasadeendring bolig Vi viser til søknad mottatt 05.07.16 og tilleggsdokumentasjon mottatt 22.07.16 og 26.10.16. 1. Søknaden gjelder: Bruksendring av soverom til garasje og innsetting av garasjeport. Ny avkjørsel Fasadeendring i 2. og 3. etasje ved å tilbakeføre vinduer. Søknad om fasadeendring i 2. og 3. etasje ved å tilbakeføre vinduer er vurdert i eget vedtak. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens plankart som ikke viser avkjørsel til eiendommen og byggegrense. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om byggegrense. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til bruksendring av soverom til garasje og innsetting av garasjeport avslås, jf. plan- og bygningsloven 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi på eksisterende byggverk, 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, 29-1.Utforming av tiltak og 29-2.Visuelle kvaliteter. 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer 5200000 om byggegrense mot vei og avkjørsel avslås, jf. vegloven 29 og plan- og bygningsloven 19-2.
3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 5200000, BERGENHUS. FJELLSIDEN NORD STRØK 37, 38 OG 39, stadfestet 23.11.1981 og er regulert til bolig og er i plankart vist som gruppe C bevarings I kommunedelplan for Sandviken og fjellsiden nord er eiendommen vist som boligområde og område med verneverdig bebyggelse. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som sentrumsformål og den ligger innenfor hensynssonene bevaring kulturmiljø, krav om bilparkering, konsesjonsområde fjernvarme, brannsmitteområde. 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. 3.3. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold ikke ivaretatt for den del av tiltaket som gjelder innsetting av garasjeport. Formålet med reguleringsplanen er å bevare strøkets særpreg og kulturhistoriske verdi, videreutvikle dette helhetsmiljø og sikre en gradvis forbedring av det ytre miljø. I Eiendommen ligger i et bevaringsverdig område. Tiltaket vil komme i konflikt med områdets historiske verdier og bygningsmessige kvaliteter. 3.4. Andre uttalelser eller vedtak Trafikketaten har gitt uttalelse datert 07.07.16: Side 2 av 7
Byantikvaren har gitt uttalelse datert 16.08.16: Anbefaling Byantikvaren anbefaler den delen av tiltaket som innebærer tilbakeføring av vinduer. Vi ber om at vedlagte sjekkliste for gode vinduskopier følges. Når det gjelder den omsøkte garasjen, vil vi på det sterkeste motsette oss denne. Verneverdi Eiendommen ligger innenfor område som er regulert til spesialområde bevaring jf. Pbl. (1985) 25.6, og området er i KPA avsatt som hensynssone bevaring, jf. Pbl. retningslinje 27.5.3: Historisk senter- Sentrum og Sandviken. Huset er avmerket på kart fra 1880 som et to etasjes trehus, men er i dag et murhus i tre etasjer. Huset ligger i et klassisk, selvgrodd trehusmiljø, og de kulturhistoriske kvalitetene i området er svært høye. Bygningens sokkeletasje viser tydelige spor på at det har vært næring her. Dette ser vi utfra plassering av den tidligere døråpningen og spor etter større vinduer i fasaden. Bygningen har høy kulturhistorisk verdi som del av det sammensatte bygningsmiljøet i området Side 3 av 7
Omsøkt tiltak Det søkes om å tilbakeføre vinduer i 2. og 3. etasje, etablere garasje med tilhørende port i 1. etasje, samt sette inn krysspostvinduer i første etasje. Vurdering og konklusjon Første etasje har sannsynligvis ikke hatt krysspostvinduer, da dette har vært næringslokaler med dør og større vinduer. Illustrasjonen som ligger ved saken og som viser «mulig opprinnelig fasade» viser nok ikke en reell situasjon. Byantikvaren er positiv til at vinduer tilbakeføres. Det er viktig at det da benyttes vinduer av god kvalitet, riktige dimensjoner og riktige materialer; se sjekkliste under. Når det gjelder omsøkt garasje i 1. etasje med innkjørsel på fasade mot øst, stiller vi oss sterkt negative til det. Omsøkte tiltak vil komme i konflikt med områdets historiske verdier og bygningsmessige kvaliteter. Det vil være en vesentlig forringelse av bygningens historiske kvaliteter ved etablering av garasje her. Byantikvaren vil på det sterkeste fraråde omsøkt garasje. Side 4 av 7
3.5. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens plankart som ikke viser avkjørsel til eiendommen og byggegrense med hensyn til plankart som ikke viser avkjørsel til eiendommen og byggegrense. Det søkes om Bruksendring av soverom til garasje og innsetting av garasjeport. Tiltaket strider mot plankartet som ikke viser avkjørsel til eiendommen og byggegrense. Ny avkjørsel er prosjektert i et område som i plankartet er vist som gangvei. over Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Byggegrense i plan Hovedhensynet bak bestemmelse om byggegrense er å plassere bygning på den enkelte tomt i forhold til terreng og områdets bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen skal ivareta hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. Avkjørsel i plan En reguleringsplan legger føringer for en utbygging i et område og er vedtatt etter en omfattende planprosess. Retningslinjene i plan skal bidra til å bedre bruken for fotgjengere og syklister samt bedre det visuelle inntrykket av gaterommene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon I denne konkrete saken søkes det om bruksendring av soverom til garasje og garasjeport og ny avkjørsel. Reguleringsplanen viser ikke regulert avkjørsel til eiendommen. Når det gjelder avkjørsel må det legges spesiell vekt på bruken av de enkelte gater og smau for å ivareta strøket som en helhet. Formålet med at det i retningslinjene at gatearealet er regulert til Side 5 av 7
offentlig gangvei er hensynet til myke trafikanter og syklister. Ved å godkjenne garasjer innenfor dette området vil det forringe en eventuell opparbeiding av gatetun og gi en presedens for garasjer innenfor planområdet. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til at tiltakshaver kan parkere på egen eiendom. Ulempene vil være at det ikke er mulig å oppnå tilstrekkelig frisikt. Tiltaket vil komme i konflikt med områdets historiske verdier og bygningsmessige kvaliteter. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. PLAN- OG BYGNINGSETATEN for etatsdirektøren Anne Brith Pedersen - Saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 6 av 7
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7