Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Oddvar Sneve Gilstadlia 123 7608 LEVANGER Deres ref: Vår ref: TSI 2013/1327 Dato: 17.02.2016 Sakstype: Delegert delingssak Eiendom: Saksnr: 121/16 Søknad om fradeling av tomter og tilleggsareal fra eiendommen 1719/18/8 Storsveet - Oddvar Sneve - delvis godkjent. Vi viser til Deres søknad om deling av grunneiendom mottatt her den 13.6.2014. Kommunen beklager lang saksbehandling. Søknaden gjelder fradeling av fire parseller fra eiendommen gnr. 18 bnr. 8 i Levanger kommune. I følge vedlagte kart til søknaden er disse parsellene som følger: Parsell I: Selvstendig boligtomt, ca. 1800 m2. Parsell II: Tilleggsareal til gnr. 18 bnr. 21, ca. 1100 m2. Parsell III: Tilleggsareal til gnr. 18 bnr. 20, ca. 410 m2. Parsell IV: Selvstendig boligtomt, ca. 1500 m2. Det søkes om dispensasjon i brev datert 6.1.2014 fra kommunens arealplan og med følgende begrunnelser: «Pkt. 1. Eiendommen Bergtun 18/21 har behov for mer areal til gårdsplass/ oppstillingsplass for kjøretøy + adkomst til garasje. ( Gjelder parsell II). Pkt. 2. Eiendommen Bergheim 18/20 har ved en omlegging av adkomstveg til alle eiendommene fått en trekant mellom sin søndre grense og vegen. Som naturlig bør bli sammenslått med eiendommen Bergheim. (Gjelder parsell III). Pkt. 3. Det er på grunn av driftsendring på eiendommen 18/8 at vi søker om fradeling av 3 3.5 dekar dyrket mark. Der resterende marka er bortleid i 10 år fra og med 2013 og eieren er for gammel til å gjenoppta drift når kontrakten går ut i 2023. Vi ønsker ikke jordbruksdrift like ved bolighuset pga. støv, støy og andre ulemper det fører med seg. Det er egentlig for trangt og utilgjengelig. De to tomtene som det søkes om fradeling for, vil bli bebygd av nær familie. Samt at helheten av bebygd areal sett i sammenheng med naboeiendommene vil bli en god arealløsning. Det er kommunalt vann og avløp i tilknytning til begge tomtene. Veg er det også. (Gjelder parsellene I og IV).»
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 I brev datert 13.6.2014 har søker videre skrevet følgende: «Det er kun parsell I og parsell IV som skal tilkobles vann og kloakk. Det henvises til medsendt kart, og ved eventuell byggestart tilpasses koplingspunkt. Veirett blir gitt av eiendommen 18/8 og det er en felles avkjørsel til Fylkesveg for disse eiendommene.» Planstatus: Parsellene omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune og ligger i et LNFR område, spredt boligbebyggelse fremtidig. Området er i planen benevnt som område SB 08 og hvor det i planperioden kan tillates fradelt inntil 6 boligtomter på bestemte kriterier. Et av kriteriene går ut på at det ikke må omdisponeres dyrka eller reelt dyrkbar jord til boligtomter, videre at maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar. Avkjørsel er planlagt som utvidet bruk av eksisterende avkjørsel til Fylkesveg 122. Nabovarsling: Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 19-1 og 21-5 ble søknaden i brev datert 7.10.2014 sendt til andre myndigheter til uttalelse til dispensasjonssøknaden og for behandling etter annet lovverk enn Plan- og bygningsloven. Nord- Trøndelag fylkeskommune skriver i brev datert 16.10.2014 at de har ingen merknader til søknadene ut fra hensynet til plan- og friluftslivforhold. I forhold til Kulturminneloven skriver de at det forutsettes at kommunen har avklart om tiltaket kommer nærmere enn 100 meter fra et registrert automatisk freda kulturminne og de derfor ikke prioriterer å undersøke saken nærmere. Statens Vegvesen skriver i brev datert 20.10.2014 at de har ingen innvendinger til fradeling av tomter og tilleggsareal. Når det gjelder en eventuell utvidet bruk av avkjørsel fra FV 122 kan det ut fra kart og oversiktsfoto se ut for at krav til geometri og sikt i avkjørsel ikke fyller de krav som stilles til dette. Ved søknad om utvidet bruk av avkjørsel vil det bli stilt krav til utbedring av hele, eller deler av dette. Sametinget har i brev datert 3.11.2014 skrevet at etter deres vurderinger av beliggenhet og ellers kjente forhold kan de ikke se at det erfare for at tiltakene kommer i konflikt med automatiske fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev datert 7.10.2014 kommet med følgende merknader: Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen v/lein var på befaring på eiendommen 28.10.14, sammen med kommunens Bjartnes og Hovin. På befaringen møtte grunneier/søker, Eva og Oddvar Sneve, og deres sønn. Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 til parsell III, tilleggsareal på 410 m2 til eiendommen 18/20. Landbruksavdelingen finner ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser heller ikke å ville gå i mot at parsell II kan fradeles og tillegges18/21, forutsatt at parsellen avgrenses av hekk mot vest. Parsellen I og IV, samt vestre del av parsell II (vest for hekken) består i sin helhet av dyrka jord. Det dyrka arealet er i hht Skog og landskaps gårdskart fulldyrka jord, på ca. 3,7 da, og ligger inn mot et større og sammenhengende jordbruksareal sørover fra området, av grenset av gårdsvegen opptil tunet på eiendommen18/8. Som nevnt innledningsvis ligger de omsøkte parsellene i hht kommuneplanens arealdel, vedtatt i 2011, innenfor område SB 08 LNFR- spredt hvor det kan åpnes for inntil 6 boligtomter, bl.a. under forutsetning av at dyrka jord verken bebygges til bolig eller adkomstveger. l prosessen med kommuneplanens arealdel ble det enighet mellom kommunen og regional jordvernmyndighet om at områdene kunne få være så store som de ble under den klare forutsetning av at dyrka jord ikke skulle bebygges som følge av dette plangrepet. Når nå denne søknaden foreligger må foretas en konkret vurdering av i hvor stor grad hensynene bak bestemmelsene blir skadelidende som følge av en evt. dispensasjon. Landbruksavdelingen vil ved denne vurderingen påpeke at dette området ligger svært sentralt på Innherred/i Levanger. Området ligger sørøst for E6, og på strekningen mellom Skogn og Levanger. Landbruksavdelingen vurderer det i lys av regionale og nasjonale jordverninteresser som klart utfordrende dersom det skulle åpnes for boligbygging gjennom dispensasjonsbehandling på dyrka jord som her omsøkt. Etter landbruksavdelingens vurdering må søknaden vurderes til klart å være i strid med de grep som kommuneplanens arealdel har lagt mht spredt boligbygging. Det har de senere årene vært flere dispensasjonssaker i det større jordbrukslandskapet som omhyller Skogn. Mange av disse har landbruksavdelingen gått i mot ut fra jordvern. To saker i relativt stor nærhet til dette området har gått til settefylkesmann i Nordland, hvor det ikke ble åpnet for å gi dispensasjon fra LNFR-formålet. Landbruksavdelingen finner det naturlig å minne om Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging fastsatt ved kgl. res. 26.09.2014, samt Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag vedtatt av fylkestinget i 2013, begge med klare føringer om at det er overordnet plan som bør legge plangrepene, også i fht klare grenser mellom by/tettsted og LNFR-områdene omkring. Innherred samkommune har relativt nylig vært gjennom en grundig revisjonsprosess av kommuneplanens arealdel, og landbruksavdelingen mener det ligger flere gode plangrep i denne, også mht jordvernet. I planen er det bl.a. et relativt stort fokus på å kunne legge til rette for spredt boligbygging i deler av kommunen, men med den klare forutsetning i bestemmelsene om at verken boliger eller adkomstveger skal bebygge dyrka jord. Landbruksavdelingen vurderer dette området til å ligge så vidt sentralt og sentrumsnært at her må kommuneplanens arealdel legges til grunn for den delen av søknaden som omhandler omdisponering av dyrka jord. Landbruksavdelingen vurderer dette som særlig sentralt i relativt sentrumsnære områder og i områder med utbyggingspress.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 7 Parsellen l og IV, samt vestre del av parsell ll (vest for hekken) bryter etter landbruksavdelingens vurdering klart med prinsippene nedfelt i vedtatt arealdel. Ut fra en konkret vurdering av disse arealene, beliggenheten til arealene, og i lys av viktige regional og nasjonale jordverninteresser går landbruksavdelingen imot at det gis dispensasjon for fradeling til boligformål for den delen av søknaden som omhandler dyrka jord. Landbruksdirektøren ber om å bli orientert dersom det tross ovennevnte blir gitt dispensasjon for fradeling i foreliggende sak. Landbruksavdelingen er av den vurdering at det grep som ligger i denne søknaden i fht omdisponering av dyrka jord, evt. hører hjemme som en vurdering ved revisjon av kommuneplanens arealdel. Miljøvernavdelingen: Det er i naturbase eller artsdatakart ikke funnet registreringer av biologisk mangfold-verdier av nasjonal eller regional verdi. Vi minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og viser i den sammenheng til kravet i Naturmangfoldlovens (NML) 7 om at det i saksbehandling og beslutninger som fattes etter plan- og bygningsloven skal framgå at prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert. Disse prinsippene framgår av NML 8-12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ikke øvrige merknader til søknaden. Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknad til fradelingen. Innherred samkommune ved landbrukssjefen har i brev datert 18.11.2014 fattet følgende vedtak: M35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement, gis det tillatelse til omdisponering inntil 1 dekar på parsell 2. Arealet på vestsiden av hekken avslås omdisponert, da dette arealet er rent arronderingsmessig inngår i jordbruksarealet i parsell 1 og 4. Tillatelsen begrunnes med at parsellen i hovedsak er av en slik beskaffenhet at det kan omdisponeres da arealet er innklemt og arronderingen tillater det. M35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement avslås søknad om omdisponering av fulldyrka jord til boligformål på parsellene i 1 og 4, med begrunnelse i at denne omdisponeringen ikke er i tråd med formålet med jordloven og bestemmelsen om å bevare dyrka jord som kan benyttes til landbruksformål, parsellene 1 og 4 er til sammen av en slik beskaffenhet at de lett kan høstes. M35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis det dispensasjon fra delingsforbudet i jordloven og fradeling av parsell 3 på 0,4 dekar tillates som omsøkt. Dette begrunnes med at arealet ikke er dyrka eller dyrkbart.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 M35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis dispensasjon fra delingsforbudet og fradeling av parsell 2 tillates, men begrenses i forhold til trekant vest for hekk, som inngår landbruks- og arronderingsmessig inngår i parsell 1 og 4. M35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement avslås søknad om fradeling av parsell 1 og 4, avslaget begrunnes med at disse to parsellene tilsammen danner et dyrka jordstykke med god arrondering og består i sin helhet av fulldyrka jord Kulturminner: I følge Askeladden, som er Riksantikvarens database over automatiske freda kulturminner ligger nærmeste kulturminne ca. 330 meter unna nærmeste omsøkte parsell. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom det skulle påtreffes mulige automatiske freda kulturminner under videre arbeid med parsellene. Da skal arbeidet stanses umiddelbart og Nord- Trøndelag Fylkeskommune som er lokal kulturmyndighet varsles. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidene. Biologisk mangfold: I følge Naturmangfoldlovens 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven 8 12 er vurdert. Det foreligger igjen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknadene kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området verken direkte eller i umiddelbart nærhet. Samfunnssikkerhetshensyn: I følge de kart kommunen har tilgjengelig så ligger ingen av de omsøkte parsellene i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området. Veg, vann og avløp: Adkomst blir etter eksisterende privat veg med avkjørsel fra fylkesveg 122. Statens vegvesen har uttalt at ved en eventuell utvidet bruk av avkjørsel fra FV 122, vil bli stilt krav til utbedring av hele, eller deler av dette. Vann og avløp planlegges tilknyttet kommunalt ledningsnett. Vurdering av dispensasjon: I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Parsell I, parsell IV og deler av parsell II er i strid med planen ved at det må omdisponeres dyrka eller dyrkbar jord til disse parsellene. Fylkesmannens landbruksavdeling går imot at det gis dispensasjon for fradeling av disse parsellene samt vestre del av parsell II til boligformål, da disse består i sin helhet av dyrka jord. Landbruksdirektøren ber om å bli orientert dersom det tross ovennevnte blir gitt dispensasjon for fradelingen av disse i foreliggende sak. Landbrukssjefen i Innherred samkommune har med hjemmel i jordlovens 1 og 12, landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003, M 35/95, M- 1/2013 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement fattet vedtak om at parsell 2 godkjennes fradelt med inntil 1 dekar. Arealet på vestsiden av hekken avslås omdisponert og fradelt. Videre har landbrukssjefen avslått omdisponering og fradeling av parsell I og IV. Parsell III er godkjent fradelt. Vedtakene ble fattet 18.11.2014 og har ikke blitt påklaget innenfor forvaltningslovens frister og vedtakene er å anse som endelige. Med bakgrunn i landbrukssjefen vedtak av 18.11.2014, kan ikke søknadene om fradeling av parsell I og IV tas opp til videre behandling i forhold til plan- og bygningsloven. Dette på grunn av at disse er avslått i hjemmel i Jordloven med tilhørende rundskriv. Parsell II er delvis godkjent av landbrukssjefen med visse forbehold, mens parsell III er godkjent av landbrukssjefen som omsøkt. Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og byggesakssjefen at søknadene om fradeling av parsell II (avgrenset til inntil 1 dekar og at arealet på vestsiden av hekken ikke fradeles) og parsell III på 0,4 dekar tillates fradelt fra eiendommen gnr. 18 bnr. 8. Det forutsettes at parsell II sammenføyes med gnr. 18 bnr. 21 og at parsell III sammenføyes med gnr. 18 bnr. 20. Kommunen finner i med bakgrunn i ovennevnte at hensynene bak bestemmelsene i kommuneplanen det søkes om dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Kommunen finner også at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er dermed anledning til å og dispensasjon. VEDTAK: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune angående kriteriene for spredt boligbygging i LNFR-område SB 08 for fradeling av inntil 1 dekar tilleggsareal til eiendommen gnr. 18 bnr. 21. Arealet på vestsiden av hekken tillates ikke fradelt. Dispensasjonen gjelder omdisponering av dyrka
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 eller reelt dyrkbar mark til tilleggsareal til eksisterende boligtomt. Det gis videre dispensasjon fra kravet til maksimal tomtestørrelse på 2 dekar for fradeling av parsell II og III som tilleggsareal til eiendommene gnr. 18 bnr. 21 og gnr. 18 bnr. 20. Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjonene er gitt ovenfor. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 20-4 (Søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver) godkjennes søknad fra Oddvar Sneve om fradeling av parsell II på inntil 1,0 dekar fra eiendommen gnr. 18 bnr. 8 i Levanger kommune. Parsellen godkjennes fradelt til boligformål. Videre med hjemmel i Plan- og bygningsloven 20-4 (Søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver) godkjennes søknad fra Oddvar Sneve om fradeling av parsell III på ca. 0,4 dekar fra eiendommen gnr. 18 bnr. 8 i Levanger kommune som omsøkt. Parsellen godkjennes fradelt til boligformål. Det forutsettes at parsell II sammenføyes med eiendommen gnr. 18 bnr. 21 og at parsell III sammenføyes med gnr. 18 bnr. 20. Merknader/orientering: I henhold til delegasjonsbestemmelsene er myndighet delegert til Plan- og byggesakssjefen. Saken vil bli referert på neste møte i Plan- og utviklingskomiteen. Tillatelsen faller bort dersom det ikke er rekvirert eller gjennomført oppmålingsforretning etter lov om eigedomsregistrering innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, eller dersom matrikkelføring vil være i strid med lov om eigedomsregistrering, jfr. Plan- og bygningslovens 21-9. Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt. Saken oversendes fagleder for oppmåling for videre effektuering. Med hilsen Torbjørn Sirum Fagansvarlig Byggesak