PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYGGESAKSAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Arkitektgruppen Cubus A/S Postboks 294 5804 BERGEN Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme 201403798/30 070417 Dir. tlf.: 5556 6460 TILLATELSE TIL ENDRING Eiendom : Gnr 41 Bnr 1266 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Adresse Ikke Definert I Gab : Eirik Halvorsen : Nybygg bolig og støttemur Vi viser til søknad mottatt 20.12.2016 og tilleggsdokumentasjon mottatt 04.04.2017. 1. Søknaden gjelder Endring av rammetillatelse datert 31.03.2014 til oppføring av enebolig med dobbelgarasje. Følgende deler av tillatelsen søkes endret: Det skal bygges støttemur i betong fra eksisterende mur ved regulert lekeareal «f_lek», langs grensen mot regulert tilkomstvei «f_v1», og videre sørvestover 14.62 meter langs grensen mot gnr 41 bnr 1265. Muren må sees i sammenheng med godkjent og oppført mur på naboeiendommen gnr 41 bnr 1265, jf vedtak 201435844/4 datert 12.03.2015. Omsøkte endring består i at allerede godkjente mur forhøyes og forlenges, slik at den blir sammenhengende med støttemur ved lekeareal. Muren får en varierende høyde, men på det høyeste blir den 4.5 meter høy. Total lengde på muren er ca 23.4 meter. Topp mur skal sikres med flettverksgjerde. Tillatelse til endring krever dispensasjon fra regulert byggegrense i felt BF1. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. 2. VEDTAK Det gis tillatelse til endring av rammetillatelse datert 31.03.2014, der endringen består i å øke høyden på støttemur som tidligere er godkjent og satt opp i grensen mellom gnr 41 bnr 1266 og gnr 41 bnr 1265, og forlengelse av muren langs regulert tilførselsvei «f_v1» frem til oppført støttemur mot regulert lekeareal «F_Lek». Tiltaket er nærmere beskrevet ovenfor i punkt 1. 2.1. Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra reguleringsplan nummer 6160004 vedrørende at støttemuren kommer utenfor regulert byggegrense, jf. plan- og bygningsloven 19-2.
2.2. Plassering på eiendommen Plasseringen godkjennes med 0 meter til nabogrense mot gnr 41 bnr 1265 og gnr 41 bnr 33(tilførselsvei og lekeplass), jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gitt dispensasjon, slik som vist på vedlagt situasjonskart. 2.3. Høydeplassering Høyden godkjennes med maksimum høyde 23.0 m o h ved lekeplass og tilførselsvei, for deretter å redusere høyden jevnt langs grensen mot gnr 41 bnr 1265 og tilpasse muren til terrenget ved murens avslutningspunkt, slik som vist på tegning A60-02 datert 01.11.2016. 2.4. Ansvarsretter Det vises til ansvarsretter godkjent i rammetillatelse og igangsettingstillatelse. 2.5. Tidligere tillatelse: For øvrige forhold gjelder rammetillatelse datert 31.03.2014. 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr. 61600004, stadfestet 02.02.2012, og er regulert til boligbebyggelse/ frittliggende småhusbebyggelse i felt BF1. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 41 bnr 1053. Merknaden går i hovedsak på følgende: - Muren blir for høy og dominerende med sin høyde på kote 23. - Det vises til reguleringsplanens pkt 2.1.2 og 2.1.5 som sier maks byggehøyde skal være 21 m o h, og at det skal tas hensyn til utsikt fra boligen i BF3(merknadsstillers bolig) ved plassering av boenhet på BF2. - Muren er skjemmende for naboskapet, og den forsterker høyden på huset som kommer bakenfor(oppå) muren. - Det forventes at muren senkes til maks kote 21 m o h. Søker har kommentert innkommet merknad slik: Side 2 av 6
Bygningsmyndighetene viser til søkers kommentarer til merknaden, og vi forstår også reguleringsplanens bestemmelser i 2.1.2 og 2.1.5 slik at maksimum mønehøyde og plassering av bolig, gjelder boligen i felt BF2(gnr 41/1265), og ikke en mur i grensen mot felt BF3(gnr 41/1266). Bygningsmyndighetene ser også nødvendigheten av å måtte ha en støttemur for å støtte opp utsprengt steinmasse mot tilførselsveien og sprukkent fjell i grensen mot gnr 41 bnr 1265 og mot tilførselsveien. Muren er til felles nytte for eiendommene gnr 41 bnr 1265 og gnr 41 bnr 1266, da det er stor høydeforskjell mellom disse tomtene, og videre er det allerede godkjent en lavere mur med samme plassering. At muren forhøyes noe, er en stor fordel for utomhusarealet til boligen på angjeldende eiendom gnr 41 bnr 1266, og vi kan ikke se at økningen i høyde, som er ca 1.7 meter på det høyeste, er til vesentlig sjenanse for merknadsstiller. Dersom ikke støttemuren blir bygget, vil det på deler av strekningen bli relativ høy fjellskjæring. Vi ser også ut fra kartverket at terrenghøyden der muren nå skal bygges opprinnelig varierte mellom 21 m o h og 22.5 m o h. Murens maksimale kotehøyde på 23.0 m o h blir altså ikke så mye høyere enn kotehøyden på det opprinnelige terrenget. Det er riktig at muren er noe høy på det høyeste, men den skal plasseres i et utsprengt søkk i terrenget. Det ble utført vesentlig utsprengning ved bygging av tilkomstvei ned til gnr 41 bnr 1265 og utsprengning for bolighus på gnr 41 bnr 1265. Bolighuset på gnr 41 bnr 1265 vil skjerme mot innsyn til muren fra vest og nordvest. Mot nord vil muren være synlig fra merknadsstillers eiendom, men vi kan ikke se at den vil være til vesentlig sjenanse, da merknadsstillers bolighus befinner i god avstand fra muren(ca 29 meter mellom hjørnet hus og det punkt der muren er høyest). Muren blir ikke særlig eksponert fra øst og sør. Muren skal bygges i betong. Betong er et svært vanlig byggemateriale i hele Bergen både til murer og til grunnmurer for bygninger, og til og med hele hus. Vi kan derfor ikke se at omsøkte mur skiller seg vesentlig ut med henhold på materialvalg, og vi vil ikke betrakte muren som skjemmende for naboskapet. 3.3. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Side 3 av 6
3.4. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med regulert byggegrense i reguleringsplanen 6160004. Det søkes om dispensasjon vedrørende dette forholdet. Hovedhensynet bak bestemmelse om byggegrense er å plassere bygning på den enkelte tomt i forhold til terreng og områdets bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen skal ivareta hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Bygningsmyndighetenes dispensasjonsvurdering: Byggegrensen i planen er satt med 4 meters avstand til nabogrensen i det området hvor muren skal bygges. Byggegrensen gjelder for alle byggverk, også murer og utsprengning(planering). Omsøkte mur er nødvendig for å holde utsprengte steinmasser på plass, samt å skjerme oppsprukket fjell. Nødvendigheten understrekes av at det er stor høydeforskjell mellom angjeldende eiendom og naboeiendom gnr 41 bnr 1265 og tilkomstvei i nord, og at det i forbindelse med utbygging av veien og nabohuset på gnr 41 bnr 1265 er utført mye fjellsprengning, også sprengning inn på angjeldende eiendom gnr 41 bnr 1266. Det er en stor fordel for angjeldende eiendom å få satt en slik forstøtningsmur ut i grensen, slik at eiendommen kan nyttes helt ut. Vi har også den oppfatning at muren er nødvendig for naboeiendommen gnr 41 bnr 1266. Det trekkes i denne forbindelse frem at en noe lavere mur med samme plassering allerede er godkjent i byggesak for huset på gnr 41 bnr 1266 (sak 201435844). Det er kun den siste økningen i høyden mot naboen som nå omsøkes. Side 4 av 6
Bygningsmyndighetene ser ingen store ulemper ved at det i denne konkrete saken gis dispensasjon for å overskride byggegrensene i reguleringsplanen. Det kan imidlertid utløse en viss presedens for andre som ønsker dispensasjon fra byggegrenser. Imidlertid må enhver sak sees på konkret, og forholdende må være ganske sammenlignbare med forholdene i denne saken, dersom dispensasjonen som gis i denne saken skal danne presedens for andre søknader. Slik vi ser det, tar omsøkte tiltak ikke utsikt fra noen. Støttemuren bygges inn mot terrenget, og det er godkjent bolighus lenger bak på platået som støttes opp av muren. Vi kan heller ikke se at murens plassering utenfor byggegrensen tilsidesetter hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, eller fører til unødig innsyn. Muren bygges i betong, som er et mye brukt materiale, den er på det høyeste noe høy, men på grunn av plasseringen blir den ikke i stor grad eksponert mot omgivelsene. Nærmeste nabo på gnr 41 bnr 1266 har felles interesse av en støttemur i grensen, og det er tilsvarende gitt dispensasjon for bygging av mur og sprengning(skjæring) utenfor byggegrensen i byggesaken for bolighuset på naboeiendommen(sak 201435844). Bygningsmyndighetenes konklusjon: Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon for bygging av støttemur utenfor regulerte byggegrenser være større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Vi kan heller ikke se at hensynene i lovens formålsparagraf blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndighetene gir dermed dispensasjon fra reguleringsplan nummer 6160004 vedrørende at støttemuren kommer utenfor regulert byggegrense. 3.5. Oppsummering Som drøftet ovenfor gir bygningsmyndighetene omsøkte dispensasjon for overskridelse av byggegrense. Vi kan da ikke se noe annet i plan eller plan- og bygningsloven som er til hinder for å godkjenne omsøkte endring. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. PLAN- OG BYGNINGSETATEN for etatsdirektøren Ronald Kvamme - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Eirik Halvorsen, Lerkerinden 22, 5099 BERGEN Marit Alver, Troldhaugveien 45, 5232 PARADIS Morten og Ingvei Seliussen, Hopsåsen 24 B, 5232 PARADIS Side 5 av 6
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6