VERDITAKST Almenningskai Sørarnøy Sørarnøy, 8135 SØRARNØY 1838 GILDESKÅL KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Sture Pettersen Telefon: 958 47 879 E-post: sp@takstforumnord.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 Organisasjonsnr: 980 410 854 Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: 21.05.2014 22.12.2014 22.12.2014 6000
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon 3.3.2 Beskrivelse av tomt 3.3.3 Beskrivelse av områdene rundt 3.3.4 Andre forhold 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Kai 3.5 Utvendige forhold 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 4.3 Demografi, områder, vekst/regresjon 4.4 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 5.3 Nettokapitalisering 6 Andre bilder 3 4 4 4 5 5 5 6 6 6 6 7 8 8 8 8 9 10 10 10 11 12 Vedlegg: Leiekontrakt Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 2 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Vurderingsobjektet omhandler kaianlegg på ca 465 m2. det forutsettes at det utskilles et eget tomteareal for kai eller at eksisterende areal for Fiskekroken justeres. I vår bestilling er det oppgitt at kai vurderes solgt til Fiskekroken til markedspris. Som grunnlag for vurdering av markedspris er det stipulert leie til Fiskekroken, samt for kaileie for båter som benytter kai til lasting og lossing av varer. I utgifter er det også medtatt utgifter for administrasjon og innkreving av kaileie. Gildeskål kommune opplyser at det i dag ikke innkreves leie fra båter. Ved salg er det forutsatt at vestre del av kai skal kunne benyttes av andre frem til ny kommunal kai er etablert. Det er ikke opplyst om kommunen vil tillate at ny eier krever kaileie etter overdragelse. Slik undertegnede ser det er det i realiteten bare en markedsinteressent til beskrevne kai ( Fiskekroken) Dagens oppgitte leie fra Fiskekroken gjenspeiler på ingen måte forutsetninger gitt i opprinnelig leieavtale " leien skal som prinsipp dekke alle industrikaias utgifter så som kapitalkostnader, forsikring, vedlikehold m.m forholdsvis etter kailengde" Markedsverdi er av den grunn basert på en skjønnsmessig vurdering. Kunde/rekvirent: Gildeskål Kommune, 8140 INNDYR Formål med taksten: Oppdraget omhandler verditakst av kommunal kai med tilhørende grunnareal. Beregningsmessig er 2 metoder benyttet, nettokapitalisering og teknisk verdi. Nettokapitalisering benyttes alltid sammen med teknisk verdi, og egner seg godt i de tilfellene der leieforholdene er få og oversiktlige eller hvor eier bruker lokalene til egen virksomhet. Teknisk verdi kan brukes alene i de tilfellene hvor utleie av objektet ikke er mulig og hvor det ikke er noen avkastningsverdi. Egne forutsetninger: Det foreligger svært begrenset dokumentasjon over kaianlegget generelt, men ikke minst avtaler vedrørende bebyggelse og bruk av kai. Verdi: Kr. 500 000 Dato verdisetting: 22.12.2014 Takstmann: Sture Pettersen Tlf.: 958 47 879 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. BODØ, 22.12.2014 Sture Pettersen Takstmann/eiendomsøkonom Telefon: 958 47 879 Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 3 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Leiekontrakt Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Dato Kommentar 20.12.2012 Status Fremvist Innhentet Innhentet Fremvist Sider 3.2 Generell informasjon Kunde/rekvirent: Gildeskål Kommune, 8140 INNDYR Befaring/tilstede: Befaringsdato: 06.01.2012 Johan Edvard Andreasssen. Sture Pettersen. Takstmann/eiendomsøkonom. Tlf. 958 47 879 Befaringsdato: 21.05.2014 Sture Pettersen. Takstmann/eiendomsøkonom. Tlf. 958 47 879 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 4 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon Eiendomsbetegnelse: Almenningskai Sørarnøy Adkomst Adkomst til eiendommen fra offentlig vei. Videre adkomst denne eiendom til kaianlegg beliggende i tilknytning til Fiskekrokens anlegg. Regulering Området regulert til næringsformål. 3.3.2 Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Tomteareal omhandler eiendom oppdelt i flere parseller - delvis bortfestet. Det er i takst forutsatt utskillelse av ny parsell for kaiareal Grunnforhold og fundamentering Sprengsteinsfylling på opprinnelig sjøgrunn og fjell. Fundamentering av kaifront med betongpeler. Topografi, utsikt, sol, skygge Svært gode lys og utsiktsforhold. Kai godt skjermet fra de fleste vindretninger Utnyttelse Den del av parsell som er medtatt i takst er benyttet til kai. Vestre del av kai skal fungere som allmenningskai. Utbyggingspotensiale Den del av parsell som er medtatt i takst kan kanskje bebygges noe, men vil hindre fri tilgang til kai. Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 5 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 3.3.3 Beskrivelse av områdene rundt Nærområdet Nærområde bestående av større lakseslakteri og nylig oppført fiskemottak. Videre er det umiddelbar nærhet til fergekai. I tilknytning til området ligger også havneområdet med molo og småbåthavn. 3.3.4 Andre forhold Forsikring: Selskap: Ikke oppgitt. Skattetakst: Ikke oppgitt Ligningsverdi: Ikke oppgitt 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Kai Bygningsdata Byggeår: 1986 Kilde: Gildeskål kommune Anvendelse: Kai til Fiskekroken og allmenkai. Kommentar areal Kai opprinnelig bygd rundt bygning tilhørende Fiskekroken, og tomteareal definert som G.nr 82, B.nr 221 og Feste nr 1. Selve kaia ser ut som å være beliggende på G.nr 82, B.nr 221. I ettertid ser det ut som om Fiskekroken har utvidet bygningsmassen ut over kaiareal. Det er ikke fremlagt noen avtaler som dokumenterer rettigheter. Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 6 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 Konstruksjoner og innvendige forhold: Skader En del skader og brekkasjer i betong og stålkonstruksjoner grunnet påkjørsler fra båt. An del rustskader/armeringsutbrudd registrert. Kaianlegg Kai bygd i betong. Kraftige betongkonstruksjoner i front med fendring av bildekk. Pæler med stålrør fylt med betong. Dragere og dekker i betong. 3.5 Utvendige forhold Konstruksjoner utendørs Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 7 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra Opphør mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra Reg % mnd/år Kai -Almenningskai Almenningskai 38 % av kaifront -Kai Fiskekroken Fiskekroken 62 % av kaifront 1 stk 1 stk 90 000 16 000 16 000 1/1992 100 95 000 90 000 100 95 000 100 Sum: 16 000 185 000 Total: 16 000 185 000 Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra Opphør mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra Reg % mnd/år Kai -Ledig Almenningskai 38 % av kaifront -Slakteanlegg for laks og ørret Fiskekroken 62 % av kaifront Sum: Total: 1 stk 1 stk 90 000 16 000 16 000 1/1992 16 000 16 000 100 95 000 90 000 100 95 000 100 185 000 185 000 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet. I forhold til folketallet på Arnøyene er det rimelig stor omsetning av eiendommer - i det vesentlige bolig- og fritidseiendommer. 4.3 Demografi, områder, vekst/regresjon Demografi Oppdr. nr: 6000 Arnøyene har i motsetning til mange små steder en del tilflytting. I stor grad gjelder dette arbeidskraft til Fiskekroken og andre foretak. Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 8 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 4.4 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Kr./m² Kontrakter Pris/år m² Enhet Kr./enhet Kontrakter Pris/år Enhet 1 16 000 Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Sum Arealtype Almenningskai Kai Fiskekroken Sum Total 16 000 16 000 16 000 1 1 Markedsleie Kr./enhet Markedsleie pr år 90 000 90 000 95 000 95 000 185 000 185 000 Inntektsoverskudd 185 000 Inntekter (overført) Tap ved ledighet, % Normale eierkostnader, årlig Forsikring Offentlige avgifter Forvaltningskostad Eiers andel av FDVU 10 000 10 000 40 000 60 000 Eiendommens inntektsoverskudd Kommentar eierkostnader: Under forvaltningskostnad er det forutsatt innkreving av kommunal kaileie ved bruk av almenningskai i forbindelse med lasting og lossing av båter. Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 120 000 65 000 Side: 9 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Metode: Det er i tomteverdi medtatt råtomtepris. Opparbeidelse medtatt under byggekostnader kai. Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: Fradrag: Det er forutsatt fradelt et tomteareal tilsvarende størrelse på kai - ca 460 m2 m² m² m² m² Sum areal: Verdi tomt Ansatt verdi tomt: 80 000 Verdi tomt: 80 000 5.2 Teknisk verdi Kai Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 9 300 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) 4 000 000 Sum teknisk verdi Kai 5 300 000 Sum teknisk verdi bygninger 5 300 000 Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 10 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 5.3 Nettokapitalisering Metode: Det foreligger i dag ingen avtaler som i gir avkastningsverdi for kai. Det et derfor benyttet en enkel nettokapitalisering på tenkt normal leie med fradrag for stipulerte utgifter. Vurdering med nåverdimetoden over år er ikke benyttet jf overstående Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Objektrisiko Markedsrisiko Eiendomsrisiko Renteglidning Realavkastningskrav: 2,50 % 2,50 % 0% 5,00 % 3,00 % 2,00 % 3,00 % 13,00 % Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: 13,00 av inntektsoverskuddet (Kr. 65 000) Korreksjon: Avrunding Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Kommentar nettokapitalisering: Ut fra kapitalkostnad ved etablering av en slik kai er det lagt til grunn svært lav leie i forhold til dette. Dog er kai nå i stor grad utnyttet og lite tilgjengelig for andre enn Fiskekroken. Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 65 000 500 000 500 000 500 000 Side: 11 av 12
Matrikkel: Kommune: 1838 GILDESKÅL KOMMUNE Adresse: Sørarnøy, 8135 SØRARNØY Takstforum Nord A/S Pb. 1200, 8001 BODØ Telefon: 75 50 06 10 6 Andre bilder Oppdr. nr: 6000 Befaringsdato: 21.05.2014 Side: 12 av 12