Årsregnskap Steen & Strøm AS

Årsregnskap Steen & Strøm AS for perioden 1. januar til 31. desember Tall i NOK 1000 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Note 2010 2009 Leieinntekter 6 34 144 34 519 Andre driftsinntekter 6 72 636 55 362 Gevinst ved salg av anleggsmidler 8, 9 340 84 Sum driftsinntekter 107 120 89 965 Lønnskostnader 1 49 882 40 911 Ordinære avskrivninger 7 6 778 8 164 Tap på krav 6 776 199 Andre driftskostnader 13 48 522 50 052 Sum driftskostnader 105 958 99 326 Verdiregulering investeringseiendommer 7 25 664 15 606 Driftsresultat 6 26 826 6 245 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt på investering i datterselskap 200 840 288 321 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 200 753 281 469 Andre renteinntekter 38 404 36 541 Andre finansinntekter 16 201 900 147 926 Reversering av tidligere nedskrivning av aksjer 636 000 0 Rentekostnader til foretak i samme konsern -2 017-15 030 Andre rentekostnader 11-461 041-480 577 Nedskrivning av aksjer 9-6 000-743 000 Andre finanskostnader 16-102 365-185 253 Netto finansposter 706 474-669 602 Ordinært resultat før skattekostnad 733 300-663 357 Skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat 14 16 215-27 987 Skattekostnad 16 215-27 987 Årets resultat 749 515-691 344 Majoriteten andel av resultatet 749 515-691 344 Basisresultat pr. aksje 2 25,58 (23,59) Utvidet totalresultat Årets resultat 749 515 (691 344) Resultat av finansielle instrumenter 32 802 61 168 Totalresultat for perioden etter skatt 782 317 (630 176)

Årsregnskap Steen & Strøm AS Pr. 31. desember EIENDELER Note 2010 2009 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 14 142 801 122 459 Sum immaterielle eiendeler 142 801 122 459 Varige driftsmidler Investeringseiendommer 7 546 204 518 600 Bedriftshytte 7 5 231 0 Transportmidler 7 1 903 3 581 Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontorm. o. l. 7 6 898 10 302 Sum varige driftsmidler 560 236 532 483 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 9 4 568 683 4 855 167 Lån til foretak i samme konsern 10, 16 5 551 208 4 989 774 Investeringer i tilknyttet selskap 8 1 496 935 720 375 Obligasjoner og andre fordringer 10, 16 230 230 Sum finansielle anleggsmidler 11 617 056 10 565 545 Sum anleggsmidler 12 320 093 11 220 487 Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 11 672 101 015 Fordringer på selskap i samme konsern 10 184 418 245 226 Andre fordringer 940 262 824 469 Sum fordringer 1 136 352 1 170 710 Aksjer og andre finansielle instrumenter Markedsbaserte aksjer og verdifondsandeler 468 468 Bankinnskudd o. l. Kasse- og bankbeholdninger 1 1 040 352 645 337 Sum omløpsmidler 2 177 172 1 816 515 SUM EIENDELER 14 497 266 13 037 003

Årsregnskap Steen & Strøm AS Pr. 31. desember EGENKAPITAL OG GJELD Note 2010 2009 Egenkapital Innskutt egenkapital: Selskapskapital (30.402.116 aksjer à kr.1,00) 2 30 402 30 402 Egne aksjer 3-1 098-1 098 Overkursfond 1 846 234 1 846 234 Sum innskutt egenkapital 1 875 538 1 875 538 Opptjent egenkapital: Fond for vurderingsforskjeller 277 221 225 941 Annen egenkapital 430 434-195 958 Sum opptjent egenkapital 707 656 29 982 Sum egenkapital 2 583 194 1 905 520 Gjeld Langsiktig gjeld Obligasjonslån 11 600 000 400 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 11 8 685 133 8 692 895 Gjeld til selskap i samme konsern 10 25 000 71 163 Pensjoner 15 8 005 5 706 Sum annen langsiktig gjeld 9 318 138 9 169 764 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 3 044 3 316 Skyldig offentlige avgifter 2 663 2 477 Betalbar skatt 14 0 0 Kassekreditt 11 1 260 504 1 150 450 Gjeld til selskap i samme konsern 10 131 169 67 603 Gjeld til kredittinstitusjoner 11 1 100 000 576 046 Annen kortsiktig gjeld 16 98 554 161 826 Sum annen kortsiktig gjeld 2 595 934 1 961 719 Sum gjeld 11 914 072 11 131 483 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 14 497 266 13 037 003 Oslo, 24 mars 2011 Laurent J J Morel Styrets leder Jean-Michel R Gault Styremedlem Patrick M Kanters Styremedlem Marie-Théresè Dimasi Styremedlem Rafael Torres Villalba Styremedlem Jan Ove Holmen Konsernsjef

OVERSIKT OVER ENDRINGER I EGENKAPITALEN Aksjekapital Egne Overkursfond Fond for Annen EK Sum Aksjer virkelig verdi Egenkaptal 1.1.2009 30 402-1 098 1 846 234 153 543 506 615 2 535 696 Årets resultat 11 236-702 580-691 344 Sikringstransaksjoner med mer. 61 162 6 61 168 Egenkapital 31.12.2009 30 402-1 098 1 846 234 225 941-195 959 1 905 520 Egenkaptal 1.1.2010 30 402-1 098 1 846 234 225 941-195 959 1 905 520 Årets resultat 18 478 731 037 749 515 Fusjonseffekter -104 643-104 643 Sikringstransaksjoner med mer. 32 802 32 802 Egenkapital 31.12.2010 30 402-1 098 1 846 234 277 221 430 434 2 583 194

STEEN & STRØM AS 2010 2009 Kontantstrømanalyse Ordinært resultat etter skattekostnad 749 515-691 344 Årets skattekostnad -16 215 27 987 Periodens betalte skatter 0 0 Gevinst ved salg av anleggsmidler -106 347-84 Ordinære avskrivninger 6 778 8 164 Nedskrivning anleggsmidler og finansielle omløpsmidler -630 000 743 000 Endring i kundefordringer 89 085 1 981 Endring i leverandørgjeld -272 387 Endring i offentlige avgifter 186 1 386 Endring i andre tidsavgrensninger -299 320-335 075 Verdiregulering investeringseiendommer -25 664-16 033 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -232 255-259 631 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 704 339 Utbetalinger ved kjøp/tilvirkning av varige driftsmidler -3 715-35 386 Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 263 799 0 Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler 0-124 776 Innbetalinger/utbetalinger ved utlån -462 398-618 978 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -201 610-778 801 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld 1 100 940 1 000 826 Utbetalinger ved nedbetaling av kort- og langsiktig gjeld -1 624 501-776 457 Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld 1 100 000 670 000 Netto endring i kassekreditt 110 054 22 954 Mottatt fra andeler/utbytte 91 358 0 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 777 851 917 323 Netto endring av kontanter og kontantekvivalenter 343 986-121 109 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 645 337 688 651 Fusjonseffekter, kontanter 51 029 77 795 Netto endring av kontanter og kontantekvivalenter 343 986-121 109 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 1 040 352 645 337

NOTER TIL REGNSKAPET 2010 Alle beløp i NOK 1.000, hvis ikke annet er spesielt angitt Regnskapsprinsipper Se konsernets noter vedrørende prinsipper. Aksjer i datterselskap og knsernbidrag Aksjer i datterselskap er ført opp til kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres i det året konsernbidraget er vedtatt. Avgitte konsernbidrag tilføreskostprisen på investering i datterselskap det året beslutningen tas av generalforsamlingen. I 2010 er følgende selskaper avhendet, fusjonert og oppløst ; Steen og Strøm Narvik AS, Karl Johansgate 16 AS, Steen & Strøm Drift AS er solgt. KS Down Town i og KS Down Town II er oppløst i løpet av 2010. Steen & Strøm Eiendomsforvaltning AS og Økern Holding AS er fusjonert inn i Steen & Strøm AS med virkning fra 01.01. 2010. Inngående balanse er ikke omarbeidet. Note 1 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser mm. Lønnskostnader 2010 2009 Lønninger 34 405 28 881 Arbeidsgiveravgift 6 434 4 109 Pensjonskostnader 4 608 3 543 Andre ytelser 4 435 4 378 Sum 49 882 40 911 Antall ansatte Gjennomsnittlig antall årsverk i Steen & Strøm AS har vært 15 i 2010 (15). Ytelser til selskapets styre og konsernledelse Se konsernnote 3. Revisjonshonorar Se konsernnote 3. Bundne midler Av selskapets likvide beholdning utgjør TNOK 1 436 bundne skattetrekksmidler.

Note 2 Resultat pr. aksje og utbytte Resultat pr. aksje Gjennomsnittlig antall utestående aksjer har i 2010 vært 30.402.116 (30.402.116). Resultat pr. aksje utgjør NOK 25,58 (-23,59) beregnet etter et årsresultat på TNOK 749.515 (-691.344) Resultatet pr. aksje er beregnet med basis i netto utestående antall aksjer. Utbytteutdeling Det er ikke utbetalt utbytter i 2010. Det foreslås at det ikke utbetales utbytte for 2010. Forslaget til utdelingen legges frem for vedtak på den ordinære generalforsamlingen som avholdes i mars 2011. Note 3 Antall aksjer, aksjeeiere m.v. Se konsernnote 4. Note 4 Aksjer eid av daglig leder eller medlemmer av styret Se konsernnote 5. Note 5 Egne aksjer Se konsernnote 4.

Note 6 Virksomhetsområder (NOK 1.000) Kjøpesenter og prosjekter Annen virksomhet Sum Virksomhetsområde 2010 2009 2010 2009 2010 2009 Driftsinntekter 34 144 34 519 72 976 55 446 107 120 89 965 Driftskostnader 4 493 10 404 101 465 88 922 105 958 99 326 Driftsresultat 29 651 24 115 (28 489) (33 476) 1 162 (9 361) Varige driftsmidler 546 204 518 600 14 032 13 883 560 236 532 483 Langsiktig gjeld 382 343 363 020 8 935 795 8 801 038 9 318 138 9 164 058 Investeringer 2 600 25 243-614 2 600 25 857 Verdiregulering investeringseiendommer er holdt utenfor oppsettet av Virksomhetsområder. Segmentet Kjøpesenter og prosjekter inkluderer eiendommene Nordbyen Senter og Slagenveien som begge ligger i Vestfold fylke. Annen virksomhet omfatter konsernadministrasjonens virksomhet.

Note 7 Driftsmidler og investeringseiendommer Biler, inventar og maskiner 2010 2009 Anskaffelseskost 1.1 52 915 52 301 Tilgang 1 114 614 Avgang 365 - Anskaffelseskost 31.12 53 664 52 915 Akkumulerte avskrivninger 31.12 44 863 39 032 Balanseført verdi 31.12 8 801 13 883 Årets avskrivninger 6 493 8 164 Avskrivningsplan 20-30% 20-30% Bedriftshytte 2010 Anskaffelseskost pr 01.01 6 698 Tilgang - Avgang - Anskaffelseskost pr 31.12 6 698 Akkumulerte avskrivninger 0101 1 182 Akkumulert avskrivninger 31.12 1 467 Balanseført verdi 31.12 5 231 Årets avskrivning 285 Avskrivning av eiendom

Investeringseiendom 2010 2009 Anskaffelseskost pr 01.01 306 397 281 814 Tilgang 2 600 25 243 Avgang - - Anskaffelseskost pr 31.12 308 997 307 057 Akkumulert verdiregulering 31.12 237 207 211 543 Balanseført verdi 31.12 546 204 518 600 Årets verdiregulering 25 664 15 606 Avskrivning av eiendom For mer informasjon rundt verdsettelse av investeringseiendommer og prinsipper, se note nummer 8 til konsernregnskapet.

Note 8 Andeler i tilknyttede selskap Oversikt over tilknyttede selskap som i selskapsregnskapet er ført etter kostmetoden: Avgang/ Selskap Eierandel Verdi tilgang Verdi 31.12 01.01 2010 31.12 Metro Senter Ans 50,0 % 720 375-46 000 674 375 Åsane Storsenter DA 49,9 % - 474 310 474 310 Økern Sentrum ANS 50,0 % - 348 250 348 250 Sum 720 375 776 560 1 496 935 Vår andel av Metro Senter Ans konsolideres inn som en del av det samlede konsernregnskap. Økern Sentrum ANS og Åsane Storsenter DA var i fjor klassifisert som investering i datterselskap. Note 9 Aksjer og andeler Selskap Eierandel Verdi 31.12 Fresch Approach AS 28,0 % 0 Gumøy Golf AS 7,8 % 0 Sum 0 For oversikt over samtlige døtre av Steen & Strøm AS, se konsernnote 26.

Note 10 Konsernmellomværende Kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld 2010 2009 Kortsiktige fordringer selskap i sammen konsern 53 300 261 959 Korsiktige fordringer på morselskap 940 262 908 751 Sum kortsiktige 993 562 1 170 710 Langsiktige fordringer selskap i samme konsern 5 551 208 4 989 774 Sum fordringer 6 544 770 6 160 484 Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern 131 168 67 603 Langsiktig gjeld til selskap i samme konsern 25 000 71 163 Sum gjeld 156 168 138 766 Fordringer med forfall senere enn ett år 2010 2009 Andre langsiktige fordringer 5 551 208 4 989 774 Sum 5 551 208 4 989 774 Langsiktige fordringer i samme konsern er pr. 31.12.2010 nedskrevet med TNOK 0 (27.330). Langsiktige fordringer/gjeld til selskap i samme konsern har en løpetid på 3 år.

Note 11 Rentebærende gjeld Effektiv Langsiktig rentebærende gjeld rentesats 2010 2009 2007 Obligasjonslån 3,56 % 600 000 400 000 700 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 3,59 % 8 685 133 9 268 941 6 085 393 Sum 9 285 133 9 668 941 6 785 393 Kortsiktig rentebærende gjeld 1. års avdrag langsiktig gjeld 3,59 % 80 550 6 046 11 875 Sertifikatlån 3,83 % 1 100 000 570 000 700 000 Kassekreditt 1 260 504 1 150 450 808 129 Sum 2 441 054 1 726 496 1 520 004 Gjeld sikret ved pant Bokført verdi av pantsatte eiendeler Tomter, bygninger mv. 546 204 518 600 408 510 Sum pantsatte eiendeler 546 204 518 600 408 510 Avdragsplan og reforhandlinger for langsiktig gjeld Mellom 1 og 5 år 5 312 394 5 052 608 3 555 420 Mer enn 5 år 3 972 739 4 616 333 3 229 973 Sum 9 285 133 9 668 941 6 785 393 Oppstillingen er eksklusiv lån fra selskap i samme konsern. Gjeld sikret ved pant omfatter også sikkerhet i andre konsernselskapers eiendeler. Se konsernnote 26 for en komplett oversikt over datterselskaper i konsernet. For trekkrettigheter, se konsernnote 16.

Note 12 Garantiansvar Steen & Strøm AS er gjennom sitt eierskap solidarisk ansvarlig for gjelden i følgende selskaper Total gjeld SST Andel Eierandel Gulskogen Senter ANS 1 108 139 1 097 058 99,0 % Markedet KS 5 056 5 000 98,9 % Økern Sentrum ANS 15 216 7 608 50,0 % Åsane Storsenter DA 16 720 8 343 49,9 % Metro Senter ANS 29 487 14 744 50,0 % Torvhjørnet Lillestrøm ANS 7 524 75 1,0 % Sum 1 182 142 1 132 828 Steen & Strøm AS avgitt kausjonserklæringer for samtlige av datterselskapenes eksterne lån. Note 13 Spesifisering av andre driftskostnader 2010 2009 Leie lokaler 7 380 7 558 Forvaltnings- og andre honorarer 8 033 8 920 Andre driftskostnader (herunder poolkostnader) 11 174 11 174 Prosjektvedlikehold og annet vedlikehold 0 650 Andre adm. kostnader 21 935 21 750 Sum 48 522 50 052

Note 14 Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel og endring i utsatt skatt/utsatt skattefordel 2010 01.01.2010 Midlertidige forskjeller Anleggsmidler 297 868 260 308 Langsiktige fordringer 0-27 330 Utestående fordringer 1 780 3 625 Pensjonsmidler/forpliktelser -8 005-5 706 Andeler i deltakerlignende selskaper -616 235-617 718 Gevinst- og tapskonto 70 264 87 831 Periodisering av rente swap 10 669 0 Andre forskjeller -37 879-79 189 Netto midlertidige forskjeller -281 538-378 179 Underskudd til fremføring -228 464-113 789 Fremførbar godtgjørelse 0 0 Grunnlag for utsatt skatt/skattefordel i balansen -510 002-491 968 28% utsatt skatt/utsatt skattefordel -142 801-137 751 Total utsatt skatt/utsatt skattefordel (-) -142 801-137 751 Tallene pr 01.01 2010 er presentert etter at fusjonen er gjennomført Forklaring til årets skattekostnad 28% skatt av resultat før skatt 205 324-22 300 Permanente forskjeller salg aksjer -30 077 0 Endring i nedvurdering av MF -176 400 0 Permanente forskjeller - Andre forskjeller (28%) -15 062-5 687 Beregnet skattekostnad -16 215-27 987 Årets skattekostnad på ordinært resultat fremkommer slik: 2010 2009 Spesifikasjon av skattekostnad: Betalbar skatt -54 696-80 729 Endring i utsatt skatt 5 050 52 742 Effekt av konsernbidrag 20 676 0 Skatteeffekter ført mot egenkapitalen 12 756 0 Årets skattekostnad, resultat -16 215-27 987 Grunnlag for betalbar skatt 2010 2009 Resultat før skattekostnad 733 300-663 357 Regnskapsmessig nedskrivning på aksjer 6 000 743 000 regnskapsmessig reversering av tidl nedskrivning -636 000 Andel deltakerlignende selskaper 28 847 Forskjell ved salg av aksjer og andeler -107 415 0 Øvrige permanente forskjeller -71 417-173 319

Grunnlag for årets skattekostnad -46 685-93 676 Endring i midlertidige forskjeller -53 848 13 007 Mottatt konsernbidrag vedtatt i år -94 811 0 Skattepliktig inntekt -195 344-80 669 Bruk av fremførbart underskudd 0 0 Grunnlag for betalbar skatt -195 344-80 669 Beregnet 28% betalbar skatt -54 696-22 587 Effekt av konsernbidrag 54 696 22 587 Fradrag for godtgjørelse på utbytte 0 0 Betalbar skatt etter godtgjørelse, balansen 0 0

Note 15 Pensjoner Selskapet har pensjonsordninger for sine ansatte. Ordningene gir rett til definerte fremtidige ytelser. Betingelsene er 30 års opptjening. Ordningen gir opp til 60 % pensjon (maksimalt av 12G)i forhold til pensjonsgrunnlaget 01.01 det året man fyller 67 år samt ektefelle og barnepensjon. Alle pensjonsytelser samordnes med forventede ytelser fra folketrygden. Pr. 31.12.2009 hadde ordningen 17 medlemmer. I tillegg til nevnte pensjonsordning, har selskapet en tilleggsordning finansiert over driften. Denne ordningen gir den ansatte full opptjening ut over begrensingen på 12G som ligger i den beskrevne ordningen ovenfor. Begge ordningene er administrert av Storbrand og forpliktelsen er beregnet etter de samme prinsipper og forutsetninger. Steen & Strøm ASA har valgt å følge NRS 6 og anvende IAS 19 "Ytelser til ansatte" i stedet for NRS 6 "Pensjonskostnader" med virkning fra 01.01.2005. I denne forbindelse er uamortisert estimatavvik nullstilt og effekten ført mot egenkapitalen. Ved verdsettelse av pensjonsmidlene og ved måling av påløpte forpliktelser benyttes estimerte verdier. Disse estimatene korrigeres hvert år i samsvar med oppgave over pensjonsmidlenes virkelige verdi og aktuarberegning av forpliktelsens størrelse. Økonomiske forutsetninger 2010 2009 Diskonteringsrente 3,80 % 4,40 % Forventet lønnsregulering 4,00 % 4,25 % Forventet avkastning på fondsmidler 4,60 % 5,60 % Forventet pensjonsøkning 0,50 % 1,30 % Forventet G-regulering 3,75 % 4,00 % Forventet turnover 2,50 % 2,50 % De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

Netto pensjonskostnad 2010 2009 Nåverdi av årets pensjonsopptjening 2 501 2 606 Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen 814 798 Avkastning på pensjonmidler (387) (408) Resultatførte planavvik/estimatendringer 1 417 275 Arbeidsgiveravgift 263 272 Netto pensjonskostnad 4 608 3 543 Netto pensjonsforpliktelse 2010 2009 Opptjente pensjonsforpliktelser 16 492 14 945 Beregnet pensjonsforpliktelser 31.12 16 492 14 945 Pensjonsmidler (til markedsverdi) 8 950 8 418 Ikke resultatført virkning av estimatavvik/planendringer 673 1 626 Arbeidsgiveravgift 1 136 805 Netto pensjonsmidler/forpliktelse 31.12 8 005 5 706 Avstemming av utviklingen i pensjonsmidler/forpliktelse 2010 2009 Netto pensjonsmidler/forpliktelse 1.1 5 706 3 798 Resultatført pensjonskostnad 4 608 3 543 Premiebetalinger med mer. (2 309) (1 635) Netto balanseført pensjonsmidler/forpliktelse 31.12 8 005 5 706 Faktisk avkastning på pensjonsmidler for 2009 utgjorde TNOK 456 (246). Planlagt innbetalinger på pensjonsordningen i 2011 utgjør TNOK 900 (700).

Note 16 Finansielle markedsrisiko For en omfattende beskrivelse av konsernets strategi, se konsernnote 23. Selskapet har pr. 31.12.2010 bokført en gjeld på TNOK 37.879 (78.463) vedrørende finansielle instrumenter. Oversikt over fordringer og gjeld i utenlandsk valuta: 2010 2009 Langsiktige fordringer SEK 3 364 712 2 542 118 DKK - - Langsiktig gjeld SEK 2 646 578 2 190 000 DKK 37 949 47 370 Kurs på balansedagen SEK 85,71 80,39 DKK 104,56 109,92 Tall i norske kroner Langsiktige fordringer 2 883 895 2 043 609 Langsiktig gjeld 2 308 061 1 812 610 Valutatransaksjoner Fordringer og gjeld bokføres til kurs pr. 31.12.2010. Dette innebærer at endringer i valutakursen sammenlignet med fjorårets kurs pr. 31.12.2009 fremstår i regnskapet som et valutatap/gevinst. Steen & Strøm AS har i 2010 hatt en netto gevinst på valuta med TNOK 72.238 ( 37.326). Av dette beløpet er TNOK 0 (0) realisert.

Note 17 Nærstående parter Se konsernnote 24. Note 18 Rettstvister og erstatningskrav Se konsernnote 25. Note 19 Hendelser etter balansedag Se konsernnote 26.