Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/2463-36727/2016 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 09.09.2016 Saksframlegg Vedtak om detaljregulering av Storholmen - Plan ID 201502 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 153/16 Plan- og miljøutvalget 28.09.2016 77/16 Kommunestyret 27.10.2016 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget innstiller til kommunestyret: 12-12. 2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 28.09.2016 Behandling: Rådmannen endret i møtet innstillingen til å være: (endring i pkt. 1) 12-12 med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.4. nytt avsnitt: For uthus i formålene «BUN5, BUN6 og BUN7» under høyspentlinja, skal det sendes egen søknad til Agder Energi Nett AS, før byggetillatelse kan gis 4.1. endres til Fareområdet «H370» omfatter høyspentlinje. Det tillates etablering av uthus som vist i planen, i tråd med godkjenning gitt av Agder energi Nett AS. 2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Repr. Henriksen (AP) fremmet følgende tilleggsforslag til rådmannens forslag: Kommuneplanens bestemmelser om sjøboder legges inn i reguleringsbestemmelsene. Repr. Monstad (MDG) ba om følgende protokolltilførsel:
MDG er, i tråd men Fylkesmannens syn, negative til ytterligere bebyggelse på holmen, herunder: Økning av areal på bebyggelse Etablering av ny fritidsbolig med tilhørende brygge Etablering av fire nye sjøboder Ber om at det gjennomføres ulovlighetsoppfølging av brygger i planområdet, da disse er synlige i sakspapirene. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: 1. Rådmannens forslag til vedtak 2. Forslag fra AP Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG). Forslag fra AP falt med 5 mot 4 stemmer (AP, MDG, V). Vedtak: 12-12 med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.4. nytt avsnitt: For uthus i formålene «BUN5, BUN6 og BUN7» under høyspentlinja, skal det sendes egen søknad til Agder Energi Nett AS, før byggetillatelse kan gis 4.1. endres til Fareområdet «H370» omfatter høyspentlinje. Det tillates etablering av uthus som vist i planen, i tråd med godkjenning gitt av Agder energi Nett AS. 2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Saksprotokoll i Kommunestyret - 27.10.2016 Behandling: Til behandling forelå plan- og miljøutvalgets innstilling: 12-12 med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.4. nytt avsnitt: For uthus i formålene «BUN5, BUN6 og BUN7» under høyspentlinja, skal det sendes egen søknad til Agder Energi Nett AS, før byggetillatelse kan gis 4.1. endres til Fareområdet «H370» omfatter høyspentlinje. Det tillates etablering av uthus som vist i planen, i tråd med godkjenning gitt av Agder energi Nett AS.
2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Repr. Lunde (AP) fremmet følgende tilleggsforslag til plan- og miljøutvalgets innstilling: Kommuneplanens bestemmelser om sjøboder legges inn i reguleringsbestemmelsene. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: 3. Plan- og miljøutvalgets innstilling enstemmig vedtatt. 4. Tilleggsforslag fra AP falt med 15 mot 12 stemmer (SV, V,AP, MDG) Vedtak: 12-12 med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.4. nytt avsnitt: For uthus i formålene «BUN5, BUN6 og BUN7» under høyspentlinja, skal det sendes egen søknad til Agder Energi Nett AS, før byggetillatelse kan gis 4.1. endres til Fareområdet «H370» omfatter høyspentlinje. Det tillates etablering av uthus som vist i planen, i tråd med godkjenning gitt av Agder energi Nett AS. 2. Plan- og miljøutvalget gis delegert myndighet til å behandle klager på vedtaket av planen som underinstans. Bakgrunn for saken: Søgne kommune meldte oppstart av planarbeid den 4. mai 2015. Formålet med planen er: Tilrettelegge for utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse, opp mot 120 m² BRA. Etablere 1 stk. ny fritidsbolig med god tilpasning i terrenget. Opprettholde grønnstrukturen. Sikre båtatkomst til øya for den enkelte fritidseiendom. Løse opp fellesareal. Det foreligger i dag en reguleringsplan for holmen, vedtatt 22. april 2010. I gjeldende plan er det åpnet for maks T-BRA 100 m². Plankartet viser friluftsområde helt inntil bygningskroppen på eksisterende fritidsboliger. Dette gir i realitetene ingen mulighet til ønsket utvidelse av fritidsboligene. Det er etablert og regulert bryggeanlegg med tilhørende uthus for den enkelte eiendom, med unntak av tre fritidseiendommer på vestsiden av øya. Nytt planforslag åpner opp for etablering av sjøbuer til alle eiendommene (4 nye sjøbuer), og for at ny hytte får innregulert egen brygge. Planprosess: Plan- og miljøutvalget vedtok i møte den 30. mars 2016 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Storholmen ut til offentlig ettersyn og høring. Etter en gjennomgang av innkomne innspill, ble planforslaget endret, og lagt ut på en begrenset høringsrunde. Endringen gjaldt plassering
av brygge og sjøbu (BUN 2, BBS 2), samt justering av grense mellom BBF 1 og 2. Det er foretatt en oppsummering av innspillene. Innspillene ligger i sin helhet vedlagt. Innspill er listet opp i kursiv skrift med administrasjonens påfølgende kommentar: Fiskeridirektoratet: Ålegressengene rundt holmen bør registreres i kartet og vises som hensynssone. Det er valgt ikke å regulere sjøområdene. Kommuneplanens bestemmelser vil være gjeldende for sjøarealene, og forholdet til ålegressforekomstene vil bli ivaretatt. Småbåthavnene BBS1, BBS4, BBS5 og BBS10 bør ikke utvides, av hensyn til ålegressengengene på disse lokalitetene. Det er allerede i dag brygger innenfor disse områdene. Planen åpner ikke opp for utvidelse av disse, med unntak av bryggen i BBS5, som kan utvides noe langs land på GB 47/6. Der er i dag en brygge ut i sjø i samme området, og vi kan vanskelig se at endret vinkel på brygga vil ha konsekvenser for ålegressforekomsten i området. Båtpuss og andre aktiviteter som medfører risiko for utslipp av skadelige stoffer i sjø bør begrenses og det bør stilles krav til oppsamling av avfall og miljøskadelige stoffer i forbindelse med opplag og vedlikehold på småbåter. Området består av relativt små private brygger. Vi kan vanskelig se at området bli hyppig benyttet som båtopplagsplass, og til båtpussing. Vi kan av den grunn ikke se at det skal reguleres begrensninger som nevnt overfor. Enhver er ansvarlig for utslipp og oppbevaring av avfall. Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder: Fylkesmannens uttalelser til opprinnelig og endret planforslag er sammenfallende. Fylkesmannen viser til meklingsresultat for gjeldende plan og gir faglig råd om at ny brygge og sjøbod (BBS2 og BUN2) knyttet til ny planlagt hytte BFF2 tas ut. Strandarealet her bør opprettholdes uberørt ved at hytta sikres bryggetilgang i samsvar med gjeldende plan, dvs. på brygge BBS5 i nytt planforslag. Vi minner i denne sammenheng om at Fylkesmannens ved oppstart av planarbeidet den gang var negativ til at det ble regulert inn ytterligere bebyggelse på holmen. Gjeldende plan er et kompromiss mellom lokale og nasjonale interesser. Ny hytte på BFF2 ble regulert inn i bebyggelsesplanen for Storholmen i 1990. I forbindelse med reguleringsplanarbeidet i 2009/2010, mistet bebyggelsesplanen sin gyldighet da miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen mente det var begått en saksbehandlingsfeil i selve planarbeidet. Bebyggelsesplanen skulle vært fremmet som en reguleringsplan på det tidspunktet. I reguleringsplanarbeidet i 2010 hadde Fylkesmannen innsigelser til alle nye tiltak på holmen med unntak av tiltak innenfor fellesområde. Ny hytte ble imidlertid oppretthold etter mekling med Fylkesmannen den 8. desember 2009. Nytt planforslag er en videreføring av godkjent plan, men det legges nå opp til at eiendommen BFF2, får adkomst/ brygge på egen eiendom samt muligheter for oppføring av sjøbu. Vi ser at dette langt på vei er i strid med meklingsprotokollen av 8. desember 2009, men vurderer likevel å kunne godkjenne planforslaget på grunn av de endringer som er gjort. Se samlet oppsummering. Det gis faglig råd om at planlagte sjøboder BUN5, BUN6 og BUN7 tas ut av planen. Disse bygningene vil i for stor grad ytterligere skade naturverdiene knyttet til dagens fellesområde. Området er i dag privatisert med brygger og sjøbuer. Nye sjøbuer reguleres inn i tilknytning til bryggene og eksisterende sjøbu mrk. BUN 8 på kartet. Sjøbuene skal plasseres inn i/ mot fjellsiden og vil ikke skape silhuett i landskapet. Vi kan vanskelig se at naturverdiene skades i vesentlig grad, se samlet oppsummering.
Kystverket Sørøst: Slik vi forstår planforslaget skal fortøyde båter ligge innenfor arealer regulert til arealformålet småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Vi gjør oppmerksom på at foreslåtte bryggeanlegg ligger i kort avstand fra eksisterende bryggeanlegg, og anbefaler at det tas hensyn til disse. Avstand fra bryggeanlegg til areal regulert til småbåtanlegg i sjø og vassdrag er ca. 20 meter. Etter vår vurdering er dette tilfredsstillende i forhold til ferdsel i området. Vest Agder Fylkeskommune: Deres innspill anses for å være tatt med eller redegjort for i planforslaget. Liv Gyda Axelsen: I samtale med saksbehandler Anne Marit Tønnessen forstår jeg at det er den svakest stiplede linjen (beskrevet som byggelinjen) på skissene som viser byggelinjen på bryggeanleggene. Dersom dette er riktig forståelse av forslaget har jeg ingen kommentarer til forslaget. Dette er riktig forståelse av planforslaget. Stiplet linje i plankartet er byggegrense for bryggene. Samlet oppsummering: Fylkesmannen gir kommunen faglig råd om at ny brygge, og 4 nye sjøbuer tas ut av planen da disse ytterligere vil skade naturverdiene i området. Brygge og sjøbu mrk. BBS2 og BUN2 i planforslaget: Fylkesmannen gir faglig råd om å ta ut innregulerte brygge og sjøbu, og opplyser at ny brygge og sjøbu er i direkte strid med meklingsresultatet fra 2009. Det ble gjennom meklingen inngått enighet om at det ikke skulle bygges ny brygge på østsiden av holmen slik det nå legges opp til. I første planutkast var det lagt opp til brygge lenger sør, på tilnærmet samme sted som i 2009. Etter samtaler med administrasjonen, ble brygga flyttet lenger nord, mot område som i dag er bebygd med brygge og sjøbu, se kart under. Planforslag, 2009 Første planutkast 2016. Endelig planforslag Dette ble gjort for å samle bebyggelsen langs sjøsiden på denne side av holmen. Svabergene mellom eksisterende og ny brygge beholdes, og ny brygge og sjøbu skal plasseres inn mot fjell/ ur noe lenger sør. Området er ubebygd i dag, men kan ikke sies å ha stor verdi i forhold til friluftsliv og/eller allmenn ferdsel. Det er ikke registrert spesielle verdifulle naturtyper, eller arter i området, med unntak av ålegressamfunn på vest og sørsiden av holmen. Disse berøres ikke. Holmen vil fremdeles ha en lengre ubebygd strandlinje mot øst.
Ny hytte Ny brygge Med denne justeringen mener vi det kan reguleres inn ny brygge og sjøbu som foreslått. Sjøbuer, BUN 5, BUN 6, BUN 7: Fylkesmannen gir faglig råd om at sjøbuene tas ut av planen da disse ytterligere vil skade naturverdiene i området. Regulerte sjøbuer Innregulerte sjøbuer skal plasseres i tilknytning til eksisterende brygger og sjøbu (BUN 8). På hver side av de innregulerte sjøbuene, er det etablert trapper opp til eiendommene. Området mellom disse består av fjell, og viltvoksende trær. Det er heller ikke her registrert spesielle verdifulle naturtyper, eller arter i området, og vi kan vanskelig se at landskapet her krever et spesielt vern. Også på denne siden av holmen, er deler av strandlinjen uten bebyggelse. Innregulering av sjøbuer som foreslått endrer ikke dette. Utvidelse av byggeområde for fritidsbolig: Gjeldende reguleringsplan har stramme grenser i forhold til en evt. utvidelse av fritidsboligene. Planforslaget åpner opp for en noe større fleksibilitet. En slik endring anses for å være uproblematisk, ettersom Storholmen i sin helhet fremstår som tett bebygd med hytter. Mindre endringer, i tråd med reguleringsbestemmelsene, vil etter vår vurdering kunne godtas. Kulturminner: Fylkeskonservator har ingen merknader til varslet oppstart av planarbeid. I databasen «Askeladden», er det ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Norsk Maritimt Museum skriver at det kan bli aktuelt å gjennomføre en arkeologisk registrering under vann dersom det skal bygges installasjoner i sjøen. Planforslaget hjemler imidlertid ikke tiltak i sjø ut over utriggere eller moringer for båtfeste i tilknytning til brygger. Barn- og unges interesser: Barns interesser er i stor grad knyttet til friluftsinteressene og bruk som rekreasjonsområde. Planområdet utgjør en liten bebygd holme. Arealer for rekreasjonsområder omfatter privat areal som er tilknyttet den enkelte fritidseiendom. Disse områdene skal bestå, og den mindre utvidelsen av byggeområdene vil etter vår vurdering ikke ha innvirkning på disse.
Universell tilgjengelighet: Holmen har eksisterende fritidsboliger, og det er forholdsvis bratt atkomst med trapper fra sjøen og opp til bygningene, med unntak av den nordre delen av holmen. Det er således ikke tilrettelagt med universell utforming. Naturmangfoldloven: Det følger av naturmangfoldloven (nml) 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er krav om at vurderingene etter naturmangfoldloven skal framgå av saken. Naturbasen er sjekket, og det er ikke registrert spesielle verdifulle naturtyper, eller arter på rødlista eller svartlista innenfor planområdet, med unntak av ålegrassamfunn i sjøen på vest- og sørsiden av Storholmen. Da det ikke reguleres nye tiltak i sjø kan vi ikke se at planforslaget er i konflikt med ålegress-samfunnet I databasen Vannmiljø er det ikke registrert spesielle forhold i sjøen. I artsdatabanken er det ikke registrert planter eller dyr på svartelista (uønsket) eller på rødlista (sårbare/truede arter). I henhold til databasen Miljøstatus, er det ingen forurensning av grunnen i planområdet. Basert på kunnskapsgrunnlaget, er tiltaket ikke vurdert å gi store/irreversible konsekvenser for naturmangfoldet. Vurdert ut i fra naturmangfoldloven anses tiltaket samlet sett derfor og ikke gi negative konsekvenser for naturverdiene i området. Avslutningsvis: Storholmen er en holme på ca. 12 mål, bebygd med 8 hytter, 5 sjøbuer og flere brygger. Gjeldende reguleringsplan åpner opp for ytterligere 1 fritidsbolig, som er videreført i dette planforslaget. Videre er det åpnet opp for ei ny brygge og 4 nye sjøbuer, samt at arealutnyttelsen kan økes opp til T-BRA = 120 m² pr. eiendom. Eiendomsgrenser skal endres slik at hver eiendom får adkomst til sine respektive brygge. Fellesarealet tas ut. Holmen må karakteriseres som svært tett bebygd, uten arealer til bruk for allmennheten. Kommunen skal generelt være restriktiv i forhold til videre utbygging i strandsonen. Spesielt gjelder dette i ubebygde områder, hvor en utbygging får konsekvenser for naturverdiene i området, for allmennhetens interesser mm. Vi har forståelse for Fylkesmannens vurderinger, men mener at det i denne saken kan tillates noe fortetting. Flere av hyttene har i dag sjøbuer,
og egne brygger. Det kan bygges ei ny hytte på holmen, men eiendommen har i dag adkomst over flere andre eiendommer. Dette synes å være en dårlig løsning når det kan legges til rette for adkomst på egen tomt. Hyttene ligger i hovedsak høyt oppe på holmen, med trapper ned til bryggene. Enkelte eiendommer har sjøbuer, andre ikke. Dette kan nå løses, uten at det får uheldige konsekvenser for området. Administrasjonen anbefaler at planen vedtas slik den foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Plankart 2 Planbeskrivelse - Detaljregulering for Storholmen - Sosifil oversendt oppmålingsavdelingen 3 Reguleringsbestemmelser 4 ROS-analyse Storholmen 5 Innspill - høring av planutkast 6 Gjeldende reguleringsplankart 7 Gjeldende reguleringsbestemmelser