FILIPSTAD - ALTERNATIV K1B Grunneiernes forslag til områderegulering

1 FILIPSTAD - ALTERNATIV K1B Grunneiernes forslag til områderegulering Forslagsstiller: Rom Eiendom og Oslo Havn 10.05.12 INNHOLD 1. Innledning 2 2. Grunneiernes hovedbegrunnelse for forslaget 2 3. Beskrivelse av planforslaget 6 4. Nærmere om begrunnelse for og konsekvenser av forslaget 9 5. Sammenligning med PBEs alternativer 23 6. Reguleringsbestemmelser 26

2 1 Innledning Rom Eiendom og Oslo Havn KF, de to største grunneierne innenfor Filipstad har utarbeidet et eget forslag til områderegulering. Oslo Havn er forslagsstiller for detaljreguleringsplanene for delområdene Hjortnes og Hans Jægers kvartal, som begge ligger innenfor områdereguleringens avgrensning og inngår som detaljert del av områdereguleringen. Det fullstendige innhold av Plan- og bygningsetatens forslag til områdereguleringen var ikke gjort kjent for grunneierne før fristen for innspill utløp, blant annet forelå ikke utkast til reguleringsbestemmelser. PBEs variant K1 oppgis å skulle være i samsvar med grunneiernes planer for de ulike delområdene, og med grunneiernes tidligere innspill til områdereguleringsplanen. Det stemmer ikke, da PBEs alternativ K1 på flere sentrale punkter avviker fra grunneiernes forslag, her kalt K1B. Dette gjelder blant annet utnyttelse, andel boliger, høyder, gjennomføringsmulighet etc. Grunneiernes innspill til områdeplanen (datert 24.10.11) fulgte saken ved offentlig ettersyn. Da innspillene var forventet oppfulgt i ett av de alternativene som ble presentert, var det imidlertid ikke utarbeidet fullstendig materiale med plankart og bestemmelser. Forslaget er derfor nå komplettert med reguleringsbestemmelser og fullstendig plankart, og det er utarbeidet mer utdypende beskrivelse og flere illustrasjoner. Rom Eiendom og Oslo Havn KF ønsker å redegjøre for og begrunne sine standpunkter. I det følgende beskrives grunneiernes forslag, og temaene som har betydning for den totale løsningen for Filipstad gjennomgås og begrunnes. 2 Grunneiernes hovedbegrunnelse for forslaget De vesentlige punktene som ligger til grunn for grunneiernes forslag omtales her. Dette er videre utdypet i avsnitt 4 Nærmere om begrunnelse for og konsekvenser av forslaget. Områdets utnyttelse Grunneierne mener området kan tåle en utnyttelse i henhold til fjordbyvedtaket, som angir 450.000 m 2. Vi mener videre at et høyere markert bygg med fordel kan innpasses som et signalbygg i innseilingen til Oslo. Med hotellbygg i inntil 33 etasjer vil utnyttelsen i området totalt bli 470.000 m 2 BRA. Kort eller lang tunnelforlengelse for E18 plassering av Hjortneskryss En nedsenkning av E18 og plassering av Hjortneskrysset har ikke betydning for utforming av grunneiernes planer, de kan fungere like godt med både kort og lang tunnel. I detaljreguleringen for Hjortnes har grunneierne imidlertid funnet det riktig å illustrere Hjortneskrysset med dagens plassering og kort tunnel. Grunneierne mener en løsning med lang tunnel ikke er praktisk gjennomførbar, idet Statens Vegvesen har kommet med klare innvendinger mot løsningen. I tillegg kommer at det per i dag fremstår som høyst usikkert om det vil være mulig å finansiere en slik tunnelløsning. Illustrasjonene til planen tar følgelig utgangspunkt i den mest realistiske tunnelløsningen. Terminal for ett eller to cruiseskip PBEs anbefalte alternativ baseres på en større utfylling og ombygging av fergeterminalen og at det skal legges en pir for to cruiseskip til Hjortnes. Dette er i strid med Oslo Havns fremtidige målsettinger for utvikling av cruise og vil bidra til en mindre attraktiv cruisedestinasjon. Da løsningen forutsetter stor ombygging av terminalen og stor utfylling i sjøen, vil PBEs forslag til terminalløsning etter beregningene kunne bli dobbelt så dyr som den løsningen Oslo Havn ønsker lagt til grunn (rundt 800 mill. mot ca. 400 mill.). Cruise vil ikke gi inntekter som kan forsvare utbygging for to cruiseskip. Forslagsstiller kan ikke se at det er andre alternativer som er aktuelle enn løsningen med ett cruiseskip, som er lagt til grunn i planforslaget for detaljregulering for Hjortnes. Forslaget forholder seg til bystyrevedtaket i 2008, som la til grunn Oslo Havns forslag til fergeterminal.

Optimal lokalisering av skole Hjortnesbuen er også den beste lokaliseringen av skolen fordi deler av arealene i bebyggelsen uansett ikke kan benyttes til bolig, og fordi man der kan få en sambruk av skolegård og tilliggende friområde. 3

Figur 1: Grunneiernes anbefalte områderegulering for Filipstad med detaljregulering for Hans Jægers kvartal og Hjortnes innlemmet. 4

Figur 2: Illustrasjonsplan 5

6 3 Beskrivelse av forslaget Forslaget er utformet med utgangspunkt i grunneiernes tidligere innspill til områdeplanen og innsendt forslag til detaljregulering for Hans Jægers kvartal og Hjortnes. Det er foretatt noen mindre justeringer i forhold til de innsendte forslagene, men disse har ingen konsekvenser for løsningene. Disponering av området Planforslaget viser disponering av området og veisystem i tråd med PBEs områderegulering. Viktige elementer er: - Terminalområdet på Hjortnes - Havnepromenade/ gangareal langs kaien, gjennom området og videre vestover langs E18 - Differensiert veisystem, med skjermete gatetun og gågater sentralt i utbyggingsområdene - Forbindelser fra Tinkern og Munkedamsveien gjennom området - Et større parkområde i syd og grønne arealer inne i planområdet. Utnyttelse Forslaget legger følgende utnyttelse til grunn: - Nordområdet 95.000 m 2 - Midtområdet 155.000 m 2 - Hans Jægers kvartal 135.000 m 2 - Hjortnes 85.000 m 2 * - Totalt 470.000 m 2 * * Dersom hotellbygget ikke oppføres som høyhus, vil totalt areal på Hjortnes bli 70.000 m 2 og totalt areal på Filipstad 455.000 m 2. Reguleringsbestemmelsene fastsetter at samlet tillatt bruksareal ikke skal overstige 470.000 m² BRA Bruk Området foreslås regulert til følgende formål: - Nordområdet: o Bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (område i tidsrekkefølge) o Park, turvei, trasé for jernbane - Midtområdet o Kombinert bebyggelse og anleggsformål o Vei, torg, gatetun, gågate, trase for sporvogn, havnepromenade, gangareal/ kai - Hans Jægers kvartal o Kombinert bebyggelse og anleggsformål o Vei, torg, gangareal, trase for sporvogn, havnepromenade, gangareal/ kai - Hjortnes o Havneterminal o Kombinert bebyggelse og anleggsformål og bebyggelse og anlegg/ andre hovedformål o Uteoppholdsareal for skole og barnehage o Vei, gangareal, trase for sporvogn, havnepromenade, park/ gatetun Boliger Planen legger til rette for en høy boligandel, samtidig som det sikres gode bokvaliteter. Forslaget angir følgende fordeling: m 2 bolig boligandel - Nordområdet 57.000 60% - Midtområdet 88.000 55% - Hans Jægers kvartal 27.000 20% - Hjortnes 8.500* 10% - Totalt 180.500* 40% * Her er ikke medregnet planlagte hotell-leiligheter.

7 Med sikte på varierte boligstørrelser med en relativt stor andel store leiligheter, angir bestemmelsene leilighetssammensetning, med maks. 35 % små leiligheter (35 45 m 2 ) og min. 45 % store leiligheter (over 75 m 2 ). Bestemmelsene stiller også krav om gjennomgående leiligheter eller leiligheter med fasader mot to himmelretninger. Ensidige leiligheter kan imidlertid vurderes dersom tilfredsstillende bokvalitet kan oppnås. Boligområdene med unntak av Hjortnes, skal ha uteareal tilsvarende min. 16 % av boligenes bruksareal, herav min. 45 % og min. 250 m 2 på terreng/ lokk, mens resten kan legges til takterrasser og balkonger. Forretninger Bestemmelsene stiller også krav om at forretningsarealet samlet ikke kan overstige 25.000 m 2 i planområdet. I midtområdet og/ eller nordområdet tillates det to forretningsenheter på inntil 3.000 m 2 BRA, de øvrige forretningsenhetene skal ha maks. størrelse 1.000 m 2. Skole I Hjortnesområdet skal det innpasses en skole med plass til minimum 560 elever. Skolen skal ha uteareal tilsvarende min. 16 m 2 pr. elev. Skolens uteareal ligger i umiddelbar forlengelse av Brannskjærsparken. Parken og skolegården vil fungere som utvidelse av hverandres areal. Dersom det innpasses skole med flere elever (f.eks. 840), kan kravet til uteareal per elev reduseres. Utearealene til skolen skal innpasses på regulert uteareal og på takterrasser. Bebyggelsen har også plass til en flerbrukshall. Barnehage Det skal innpasses følgende barnehager: - Midtområdet: Min. 8 avdelinger - Nordområdet: Min. 8 avdelinger - Hjortnes: Min. 4 avdelinger Minste tillatte barnehage skal ha 4 avdelinger. Barnehagene skal ha uteareal på min. 1.000 m 2 pr. 4 avdelinger. Høyder og utforming Bestemmelsene stiller krav om at området skal fremstå som en helhetlig utbygging med høy arkitektonisk kvalitet på bebyggelse og utearealer. Maks. høyder er angitt med kotehøyder på plankartet. Disse muliggjør: - I nordområdet: Størstedelen av bebyggelsen får 4-6 etasjer, et areal mot vest får 7-9 etasjer - I midtområdet: Størstedelen av bebyggelsen får 4-6 etasjer, et areal mot vest og sentrale, mindre arealer kan få 7-9 etasjer, og hjørnet i nordvest kan få 10-12 etasjer. - I Hans Jægers kvartal: Hoveddelen av bebyggelsen kan få 7-9 etasjer. Hjørnet mot nord kan få 10-12 etasjer. - I Hjortnesområdet: Området mot nord og Hjortnesbuen kan få varierende høyder, fra 1-3 etasjer opp til 10-12 etasjer. Et signalbygg i sydvest kan få opp til 33 etasjer. Parkering Det skal innpasses parkering i henhold til norm for den tette byen. For sykkelparkering er det angitt norm for ulike formål på bakgrunn av norm for Bjørvika, men for enkelte formål er antall sykkelplasser økt (ca. 20 % mer enn i Bjørvika). Sykkelparkering for boliger og arbeidsplasser lokaliseres til kjeller. Besøksparkering anordnes på terreng på privat grunn.

8 Samferdselsanlegg Planen stiller krav til bruk og utforming av de ulike gatene og plassene. Miljøforhold Det stilles høye krav til miljø. Grunneierne og myndighetene har utarbeidet et detaljert kvalitetsprogram som grunnlag for miljøkrav. Kvalitetsprogrammet følger planen og forutsettes revidert og nærmere konkretisert i detaljplan og i forbindelse med utbygging. Figur 3: Illustrasjon grunneiernes forslag

9 Figur 4: Illustrasjon av forslaget perspektiv fra sydøst 4 Nærmere om begrunnelse for og konsekvenser av forslaget Arealer og boligandeler Fjordbyvedtaket legger opp til en utnyttelse på 450.000 m 2 BRA totalt for Filipstad. Både PBEs anbefalte forslag L2 og illustrerte alternativer, K1, L1 og K2 legger opp til noe lavere utnyttelse. Utnyttelsen i Fjordbyvedtaket er basert på fergeterminalen i grunneiernes reguleringsforslag av 2006. Avgrensningen av terminalen er imidlertid endret, slik at arealtallene bør justeres i henhold til dette. PBEs forslag til fergeterminal har heller ikke en avgrensning som er direkte sammenlignbar med den opprinnelige. Fjordbyvedtaket fastsetter at det skal være 50 % boligandel på Filipstad. PBEs områdeplan legger opp til en lavere boligandel. Grunneiernes vurderinger tilsier også at dersom det skal oppnås gode bokvaliteter i området, bør boligandelen ligge på ca. 40 %. Grunneierne mener at Filipstad kan tåle en utnyttelse som angitt i fjordbyvedtaket uten at dette går ut over områdets kvaliteter. I tillegg anbefales det lagt inn et høyt hotell i Hjortnesbuen. Plassering av skole i Hjortnesbuen muliggjør en relativt høy boligandel i midtområdet, og det er mulig å oppnå både en høy utnyttelse for området totalt, og et høyt boligtall. Ut fra den gjennomsnittsstørrelse som PBE har lagt til grunn for leiligheter i området (68 m 2 ), vil grunneiernes forslag kunne gi til sammen ca. 2.650 leiligheter. Dette er ca. 380 flere enn det vil kunne innpasses i PBEs alternativ K1, som oppgis å tilsvare grunneiernes forslag.

Figur 5: Fullt utbygget område 10

11 Utforming og høyder Fjordbyvedtaket fastsetter høydene i området til 8 10 etasjer, med mulighet for inntil 12 etasjer på enkelte steder. Grunneierne mener dette er forsvarlige høyder innenfor området, og mener det ved knutepunktene ved Munkedamsrundkjøringen og krysningspunktet mellom E18/ Ring 1 og den såkalte Framnesallmenningen bør foreslås bebyggelse på 10-12 etasjer. Dette gir høyere utnyttelse og muliggjør også noe lavere høyder mot sjøen. Grunneierne forholder seg altså til Fjordbyvedtakets høyder, med unntak av det foreslåtte hotellet ytterst i sydvest på Hjortnes, som er illustrert med 33 etasjer. Dette kan være et landemerke i innseilingen til Oslo, samtidig som plassering og utforming ikke utfordrer viktige landskapsmessige hensyn, sol- og skyggeforhold er gunstige og viktige siktlinjer ivaretas. Figur 6: Høyder Fergeterminal og cruisekai Grunneiernes forslag til fergeterminal baserer seg på fjordbyvedtaket (sak 77/2008) der det bl.a. fremgår at grunneiernes forslag til fergeterminal (2006) skal legges til grunn. Havnestyret har i en rekke vedtak (havnestyresak 64/2008, 2/2009, 40/2010 og 77/2010) presisert viktigheten av at utformingen av ny terminal på Hjortnes må planlegges ut fra hensynet til: - Kontinuerlig drift - Havnefaglige vurderinger - Praktiske løsninger - Økonomisk realisme - Avveining av brukerinteresser Ut fra dette har Oslo Havn KF (HAV) gjennomført en omfattende vurdering av en best mulig utnyttelse av Hjortnesterminalen og områdene rundt. Dette er gjort i samarbeid med brukerinteresser

12 og relevante offentlige myndigheter, og PBE har vært holdt orientert om vurderinger og konklusjoner. Oslo Havn har tydelig tilkjennegitt at PBEs forslag ikke fyller målsettingene, og at deres forslag ikke er gjennomførbart. Cruisekaier I byrådssak 173/07 om Kommuneplan 2008 Oslo mot 2025 er det gitt tydelige føringer for cruiseturisme: - Oslo skal være en internasjonal attraktiv by og en drivkraft i Osloregionen og fremstå som et attraktivt turistmål for tilreisende fra inn- og utland - Nye viktige satsningsområder for å styrke Oslo som besøksmål når det gjelder havnen er å legge til rette for fortsatt vekst i cruiseturismen, i henhold til Oslos maritime tradisjoner og særlige forutsetninger. PBE har gjennomført en cruisekaiutredning der også Oslo Havn har deltatt. Oslo Havns synspunkter er i liten grad innarbeidet, og Oslo Havn reserverer seg både for vurderinger i utredningen og for PBEs konklusjoner. Oslo Havn har utredet mulighetene for å ivareta en økende cruiseturisme ut fra Oslos forutsetninger, havnefaglige og turistfaglige kriterier. Alt tyder på at økning i antall cruiseanløp fremover i stor grad vil skje innenfor sesongen. Dette betyr at vi vil få flere samtidige anløp av cruiseskip. Søndre Akershuskai, Vippetangen og Revierkaia er attraktive cruisekaier i gangavstand til sentrum, og disse kaiene betjener dette behovet. PBEs uttalte målsetning om to-skipspir på Hjortnes som primærkai for inntil 80 % av cruiseanløpene i Oslo står derfor i sterk kontrast til det tilbudet cruiseaktører og tilreisende cruisegjester faktisk ønsker. Det er også ønskelig med flere kaier der det kan gjennomføres snuhavnoperasjoner. Det innebærer at passasjerene begynner eller slutter cruiset i Oslo. Passasjerene oppholder seg da lenger i byen, noe som gir mulighet for større inntekter for det lokale næringsliv. For inneværende år har eksempelvis tre ulike rederier forespurt om mulighet for passasjerbytte i Oslo. Ettersom hovedsesongen for cruise er så vidt kort, faller tidspunktene for slike operasjoner delvis sammen i tid, hvilket medfører at flere kaiavsnitt samtidig må kunne benyttes til dette. Oslo Havn vil prioritere snuhavnsanløp til Vippetangen med Hjortnes som et supplement. Snuhavnoperasjoner kan gjennomføres ved hjelp av forholdsvis enkle og midlertidige teltløsninger som gir god fleksibilitet for kaiene i sentrum og på Hjortnes. Kostnader Oslo Havns forslag til ferge og pirløsning på Hjortnes er kostnadsberegnet til 310 millioner kr. For å oppnå tilstrekkelige cruisekai og snuhavnskapasitet må det etableres mulighet for en større cruisekai med snuhavnsmulighet på Vippetangen i tillegg til Hjortnes. Inkludert kostnader for ny kailøsning på Vippetangen er det totale kostnadsestimatet på 420 mill. kr. PBEs forslag med to cruiseskip og ombygging av fergeterminalen er kostnadsberegnet til 510 millioner kr. I tillegg kommer kostnader for midlertidig flytting /terminalløsning for Color Line og for midlertidig anløpssted med nye fortøyningspunkt og fenderpunkt (inklusive ny flyterampe, mudring, forlenget gangbro og eventuell utfylling). Det er dessuten ikke avklart om midlertidig drift lar seg gjennomføre ved Filipstadvorta, og hele terminalen midlertidig må flyttes ved utbygging av ny Hjortnesterminal. Dette vil medføre utgifter knyttet til nytt terminalbygg, samt tap av inntekter fra skip som i dag legger til Filipstadkaia, inkludert leieinntekter fra direkte relatert virksomhet på land. De totale kostnadene for PBEs alternativ er etter dette beregnet til 610-790 mill. kr.

13 Terminal for 2 cruiseskip Terminal for 1 cruiseskip Byggekostnader 510 mill kr 310 mill kr Midlertidige tiltak 100 mill kr * 30 mill kr ** Ev. midlertidig terminal (240 mill kr) *** Tapte kaiinntekter 3 år (40 mill kr) *** Utbedring øvrige kaier 80 mill kr Totalt: Mellom 610* og 790*** mill kr 420 mill kr *: Anslått kostnad for midlertidig kai jfr PBEs faseplan. **: Anslått kostnad for tilrettelegging for fergeanløp ved kai med eksisterende skipstrafikk. ***: Kostnad/inntektstap hvis terminalen midlertidig må flyttes til Filipstadkaia. HAVs forslag til terminalutforming og tilhørende faseplaner bygger på realistiske økonomiske og praktiske forutsetninger. HAVs forslag kan utføres trinnvis i takt med behov og økonomisk evne. Figur 7: Hjortnes sett fra Kongen Arealbruk og funksjoner Illustrasjonen viser lokalisering av ulike bruksformål i planområdet. Næringsbebyggelse er konsentrert i Hans Jægers kvartal samt langs Ring 1 som en buffer mot boligbebyggelsen i henholdsvis midt- og nordområdet. Det er vist mulighet til forretning / bevertning / service i 1. og 2. etasje ut mot promenaden, Huitfeldts gate, allmenningene og Ali-plassen. Skolen er lagt til Hjortnesbuen med utearealer ut mot parken og allmenningen. Det er vist mulige lokaliseringer av 2 fireavdelings barnehager i midtområdet, 2 i nordområdet og 1 i Hjortnesbuen. Mer detaljert beskrivelse og vurdering av lokalisering av de ulike funksjonene følger.

14 Figur 8: Arealbruk og lokalisering av funksjoner Lokalisering av skole PBEs områdeplanalternativer angir to mulige plasseringer av skoletomt for 560 elever, i midtområdet for alternativene med to cruisebåter og i Hjortnesbuen for alternativer med en cruisebåt. Grunneierne mener det er flere grunner til at skolen bør plasseres i Hjortnesbuen. Lokalisering her vil ikke gå på bekostning av boliger, da den østvendte delen av Hjortnesbuen uansett ikke er egnet for dette. Videre vil utearealet kunne legges i direkte tilknytning til parkområdet i sydvest, slik at det vil kunne fungere som et supplement til parken utenom skoletiden. I tilknytning til skolen vil det også kunne innpasses flerbrukshall i Hjortnesbuen. Lokalisering av skole i Hjortnesbuen innebærer også at den kan bygges samtidig med terminalen, og er uavhengig av realisering av E18 under bakken. I tillegg kommer at en skoleplassering på Hjortnes muliggjør høyere utnyttelse og flere boliger i midtområdet. En mulighet for samlokalisering av skole og barnehage (som omtales under) vurderes av grunneierne å være et særskilt fortrinn. Foreldre som har barn i både skole og barnehage kan da levere og hente barna på samme sted, og i større grad benytte kollektive transportmidler framfor privatbil. Ved å lokalisere selve skolebygningen i bebyggelsen inn mot terminalområdet frigjøres arealene ut mot allmenningen og parken til skolens uteareal. Løsningen vil åpne allmenningen ut mot fjorden og trekke de sjønære arealene lengre innover i området. Allmenningens østre fasade får god kontakt med sjøen og vil danne en klar byvegg og retning innover i området mot Tinkern og de bakenforliggende områdene. Utearealer til skolen Utdanningsetaten har ikke fastsatt normer for utearealer til skoler. PBE legger til grunn at utearealet til skolen skal være min. 18 m 2 pr. elev. Grunneierne mener det kan forsvares til en skole av denne størrelsen å sette av 9000m 2 utearealer tilsvarende 16 m 2 pr. elev, dette fordi skolen i Hjortnesbuen vil ligge direkte ut mot det store parkarealet, og de største elevene vil kunne benytte denne. Bolteløkka skole, som ble fremhevet av Utdanningsetaten, har et uteareal på 16 m 2 pr. elev.

15 Figur 9: Plassering av skole med utearealer Barnehager I utredningen PBE har fått utført tilknyttet områdereguleringen konkluderer man med at det er behov for totalt fem barnehager på fire avdelinger hver. Disse skal dekke behovet som genereres av den nye bebyggelsen på Filipstad. Grunneierne har tatt utgangspunkt i dette ved utforming av sitt alternativ, men tviler på om det reelle barnehagebehovet vil være så stort for denne typen utbygging. Vi mener dessuten at det ikke bør innpasses barnehage i Hans Jægers kvartal, både fordi dette vil begrense utbyggingsmulighetene, og fordi vi tviler på om det vil være behov for en barnehage så tidlig i utbyggingsprosessen. En 4-avdelings barnehage krever en tomt på inntil 2.000 m 2, hvorav omlag 1.500 m 2 utgjør uteareal. Detaljreguleringen for Hans Jægers kvartal rommer omtrent 265 boenheter. I tilsvarende utbygginger har kravet til barnehage blitt utløst ved en betydelig høyere andel boliger: - Reguleringsplanen for Tjuvholmen krever søknad om barnehage senest ved igangsettingstillatelse for minimum 400 boliger, og brukstillatelse for barnehage ved brukstillatelse for 750 boliger. - I Bjørvikas overordnede reguleringsplan ligger et krav om ferdigstillelse av en 4- avdelings barnehage ved brukstillatelse for 600-800 boliger. Planforslaget legger til rette for fem 4-avdelings barnehager. For utbyggingen på Filipstad med totalt inntil ca. 2.650 boliger, innebærer dette en 4-avdelings barnehage pr. 530 boliger. Dette er mer enn tilstrekkelig ut fra en gjennomsnittsbefolkning. En begrunnelse for å holde seg til 4-avdelings enheter

16 og ikke større, er å få til en spredning ift hvor folk bor, og ønsket om å kunne benytte barnehagehus som grendehus på kveldstid. Grunneierne mener at det er mer hensiktsmessig å tilrettelegge for etablering av barnehage i Hjortnesbuen enn i Hans Jægers kvartal i de første utbyggingsfasene. Her vil man kunne få en unik beliggenhet inntil den store parken og mot fjorden. Dette er i tråd med bystyrets vedtak i forbindelse med behandling av Fjordbyplanen, hvor det sies at barnehager fortrinnsvis skal plasseres inntil grøntareal. En barnehage i Hjortnesbuen vil videre få en beliggenhet i tilknytning til skolen som foreslås lagt i Hjortnesbuen. En samlet lokalisering av skoler og barnehager er i tråd med strategi for samlet areal- og transportplanlegging. Etter hvert som midt- og nordområdet utbygges med boliger vil det bli utviklet barnehager også her. Figur 10: Plassering av barnehager Handel og service PBEs områderegulering angir maks. 15.000 m 2 forretninger på Filipstad som helhet. Dette er et tall som mangler faglig begrunnelse. Oslo Havn har fått utført en handelsutredning som også vurderer forutsetningene for levedyktige forretninger, både med hensyn til størrelse og sammensetning. Denne utredningens konklusjon er at det kun trengs 5.000 m 2 forretning for å dekke det interne behovet for planområdet, det vil si med beboere og arbeidstakere på et ferdig utbygget Filipstad. Skal det etableres detaljhandel med intensjon om å tiltrekke seg kunder fra området omkring, bør tilbudet supplere utvalget på Aker Brygge og ha et volum som gjør at det er interessant å ta turen til området. Det må da også være rom for flere forretninger innenfor samme kategori. Utredningen foreslår at det derfor sikres tilstrekkelig arealer, hvor 25.000 m 2 forretning anses som et minimum. For å få et konkurranse- og funksjonsdyktig handelsareal på Filipstad foreslår derfor grunneierne at det tilrettelegges for inntil 25.000 m 2 for Filipstad som helhet. Byromsanalysen som er under arbeid vil analysere og foreslå hvor lokaliseringen av forretning vil være mest hensiktsmessig, men som en foreløpig fordeling foreslås en fordeling der en stor del av forretningene legges til Hans Jægers kvartal (13.500 m 2 ), en andel i midtområdet (6.000 m 2 ), mens nordområdet og Hjortnes får mindre forretningsarealer (3.000 m 2 i hvert av områdene)

17 Forretninger kan innpasses i 1. og evt. 2. etasje. Aktuelle lokaliseringer er nær kollektivholdeplasser, nær Aker Brygge og ved andre publikumsrettede formål, som f.eks. parkområdet. Grunneierne antar i utgangspunkt at arealer for bevertning og service vil bli lokalisert i tilknytning til forretningsarealene og totalt være i samme størrelsesorden som disse. Boligenes utearealer Både utnyttelse og boligandel har sammenheng med hvilke krav som stilles til størrelse og kvalitet på boligenes uteoppholdsarealer. Plan- og bygningsetaten har gitt noe motstridende signaler om hvilke krav som skal legges til grunn. I etatens interne planavklaring for områdereguleringen (og de tilsvarende tilbakemeldingene på planskissene for Hjortnes og Hans Jægers kvartal) forutsettes det at forslag til Normer for felles leke- og uteoppholdsarealer for boligbygging i indre Oslo (heretter kalt forslaget til utearealsnorm) skal tilfredsstilles med hensyn til krav til areal, rommelighet og solforhold. Grunneierne er svært opptatt av at de boligene som utvikles på Filipstad skal ha forbilledlige bokvaliteter, men finner det urimelig at forslaget til utearealsnormer skal anvendes som kvalitetskriterier. Først og fremst er det grunn til å påpeke at kartet som følger utearealsnormen, har utelatt Filipstad fordi det nettopp forutsettes at man ved områderegulering skal foreslå egne kvalitetskriterier for dette planområdet. Dette må i seg selv være en begrunnelse for at man må komme fram til parametre for rommelighet, solforhold og størrelse på uteoppholdsarealer tilpasset Filipstad helt spesifikt. I arbeidet med Hans Jægers kvartal, som har blitt definert som områdetype 2, har forslagsstiller forsøkt å implementere forslaget til normer. Det har imidlertid vist seg vanskelig å legge disse kriteriene til grunn i områder hvor det forutsettes en tomteutnyttelse lik den i Hans Jægers kvartal. Det er også grunn til å tro at de endelige utearealsnormene som vedtas vil avvike fra det høringsforslaget man nå har forholdt seg til. Grunneierne foreslår derfor i sine detaljreguleringer egne kvalitetskrav til utearealer for Hans Jægers kvartal og Hjortnes. For Hjortnes er beliggenheten til det store parkområdet vesentlig, og her er det ikke stilt andre krav enn at det skal være sydvendte balkonger ut mot parken. For Hans Jægers kvartal foreslås det innenfor hvert felt etablert et samlet felles leke-/oppholdsareal tilsvarende minst 16 % av boligenes bruksareal, herav min. 45 % og min. 250 m 2 på terreng/lokk, mens resten kan legges på felles takterrasse. Dette er gjort basert på faglig skjønn og basert på tankemåten i foreslått norm for uteareal og romlighetsnorm katergori 2. Kravene for Hans Jægers kvartal anbefales også lagt til grunn for midtområdet, fordi områdereguleringsplanen inneholder store friområder inntil boligbebyggelsen. Nordområdet bør få en romsligere norm som byen bak. Parker og byrom Hovedelementene for de offentlige rommene i områdeplanen er innlemmet i det foreliggende alternativ fra grunneierne med havnepromenaden, Odas og Bokkens plass, parken i syd, Framnesallmenningen, GD-allmenningen og Aliplassen. Parkarealene i overgangen mot eksisterende bebyggelse i nord er videreført, men foreslås noe smalere til fordel for høyere utnyttelse og et langsgående parkdrag i midtre del av nordområdet. Utformingen av de enkelte av byrommene foreslås noe endret fra hovedalternativet til PBE: GD-allmenningen Grunneierne har i henhold til fjordbyvedtaket vurdert innpassing av en poll fra sjøen og inn i GDallmenningen. Det er flere utfordringer ved etablering av poll i bystrukturer. Manglende sirkulasjon av vannet gir forsøpling, høye kaikanter gir dårlig kontakt med vannflaten og byrommets romslighet,

18 fleksibilitet og brukbarhet til andre aktiviteter kan bli vanskelig. Grunneierne har derfor ikke funnet det hensiktsmessig å innpasse en poll i sine forslag. Oda / Bokkens plass Søndre del av Hans Jægers kvartal ønskes med en noe større utbygging enn i PBEs alternativ. Vi mener at størrelsen på Odas plass i sammenheng med den brede havnepromenaden og forlengelsen av Huitfeldtsgate er romslig og vil sammen med Bokkens plass gi et godt og variert byromsforløp langs promenaden. Framnesallmenningen PBE har i forslaget til områderegulering forutsatt at Framnesallmenningen fra E18 mot sjøen skal ha en gjennomsnittlig bredde på 40 meter. Grunneierne mener denne bredden må kunne varieres avhengig av utforming av tilliggende områder, og har utarbeidet skisser med utgangspunkt i 32 meter på selve allmenningen. I og med at skolegården ligger inntil allmenningen, vil imidlertid det åpne arealet oppleves som betraktelig utvidet mot sjøen. Vi mener en bredde på 32 vil være tilfredsstillende her. Grøntbelte mot eksisterende bebyggelse i nord Plan- og bygningsetatens foreløpige illustrasjoner har vist nordområdet med romslige grøntområder mot tilliggende arealer. Etter grunneiernes vurdering kan disse arealene reduseres uten at dette reduserer skjermingseffekten mot eksisterende boliger i nærområdet og sikten fra henholdsvis Tinkern og GD-boligen mot sjøen. Dette vil også innebære at nordområdet kan utvikles med noe høyere utnyttelse enn det PBE legger opp til. Munkedamsallmenningen Grunneierne mener at Filipstadveien fra Munkedamsveien mot Tjuvholmen har en stor betydning for området og må vurderes i sammenheng med områdereguleringen. Dette er den eneste forbindelsen til den bakenforliggende byen som vil bli etablert sammenhengende og med universell utforming. Grunneierne finner det riktig at planområdet omfatter Munkedamsallmenningen. Figur 11: Parker og byrom

19 Figur 12: Torg i GD-allmenningen Figur 13: Ali-plassen Figur 14: Framnesallmenningen