Vestby kommune Bygg Arkitektkontoret Gasa AS Møllergata 12 0179 OSLO Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/00606-4 Silvia Jørgensen 17.09.2015 Gnr 6 Bnr 205 - Pepperstad skog - Rammetillatelse ny bygning til barnehage I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra krav om detaljregulering 1, avsnitt 2, i reguleringsplan for «Pepperstad skog nord». Det dispenseres fra ytre rammer fastsatt i 4 i reguleringsplanen vedrørende krav til saltak med vinkel mellom 22 og 38 til pulttak med vinkel 14 og fra krav til maks %BYA på 20%, til %BYA på 25%. Søknad om tillatelse til oppføring av ny barnehage, BYA 1524 m², BRA 1 194 m², godkjennes med plassering som vist på kart, tegningsnummer 001 datert 07.07.15, mottatt her 11.08.15, og med utforming som vist på tegninger, tegningsnummer 002, 101, 131 og 132 datert 07.07.15, mottatt her 11.08.15. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Dokumentasjon i henhold til kapittel 5 i byggesaksforskriften (SAK) skal foreligge. 2. Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før videreføringen av Johan Wessels vei er ferdigstilt fra innkjøringspunkt felt D til Hvitstenveien, jf. rekkefølgebestemmelser for reguleringsplanen «Pepperstad skog nord». 3. Infrastruktur må være opparbeidet før igangsettingstillatelse gis. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefaks +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 7
ANSVAR OG KONTROLL Ansvarlige foretak tildeles ansvarsrett i henhold til søknad om ansvarsrett og gjennomføringsplan mottatt 11.08.15. Godkjenningen gjelder kun det aktuelle tiltaket det er søkt om. Foretakene er ansvarlig for at kontrollen gjennomføres og dokumenteres i henhold til foretakets system. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt. IGANGSETTING AV TILTAKET Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Søknaden fremsettes med dokumentasjon i henhold til Saksbehandlingsforskriften. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt 11.08.15 komplettert av ansvarlig søker 11.09.15. Det søkes om oppføring av ny barnehage i Pepperstad skog nord, gnr 6, bnr 205. Tomten er på 6 050 m² og bygningenes BYA på 1 074 m². Sammenlagt BYA, inkludert biloppstillingsplasser, utgjør 1 524 m², som gir en % BYA=25%. Tomten er kupert, med terrengfall fra sydøst ned mot nordvest. Tomten deles i to ved at bygg og parkeringsplass ligger på nordre del og lekearealene er på hele tomtens sydlige halvdel. Bygget er plassert på tomten minst kuperte område for å minimalisere terrenginngrepene og for å oppnå tilgjengelighet i barnehagens uteområdet. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for «Pepperstad skog nord» område A1 og avsatt til offentlig eller privat barnehage med tilhørende anlegg og det stilles krav til detaljregulering. Tillatt prosent bebygd areal %BYA=20%. Bebyggelsen skal ha saltak og takvinkel skal være mellom 27-45. Maksimalt gesimshøyde er 6,5 m. Dispensasjon Det foreligger ikke en detaljregulering for område A1, slik planen krever og tiltaket er i strid med tillatt %BYA, tak formen og takvinkel (det gjelder kun en del av taket), og tillatelsen avhenger derfor av at det gis dispensasjon. Dispensasjonssøknaden i forhold til %BYA begrunnes med at det er nødvendig for å oppfylle dagens tekniske krav og brukerens behov. Avvik i forhold til tak form begrunnes med at det er mest hensiktsmessig å benytte pulttak i den grad at den bidra til at bygget fungerer mest Vår ref.: 15/00606-4 Side 2 av 7
effektiv og med slik utforming av tak vil en takvinkel på 22 kreve en stor takhøyde som ikke er nødvendig for bygningens formål, gjør bygget mindre rasjonelt i tillegg til å være energi krevende og påvirke bygningens estetiske kvaliteter. Søknad om fritak fra kravet om detaljregulering begrunnes med at en detaljreguleringsplanprosess vil være tidkrevende. Behovet for ny barnehage er stort og konsekvensen av eventuelt utvidelse av prosjektets framdriften vil være dårligere barnehage dekning i Vestby kommune, noe som påvirker flere familier og kommunens utvikling. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jfr. plan- og bygningsloven 29-2. Bygningen med tilhørende anlegg er godt tilpasset landskapet og tomtestrukturen. Arkitekten har kompensert bygningens det massive hovedvolumet med å fordele bygningskroppen i 2 ledd som har forskjellige dimensjoner og takformer. Vinduene har variert størrelser og en del av dem har fargete rammer rundt seg. Slik detaljer i byggverk forbindes med barn og lek. Det tydeliggjør byggets formål samtidig som det skape spennende overflater. Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Uttalelser Akershus fylkeskommune er blitt kontaktet i forbindelse med kulturminne. Kulturminne seksjon har ingen merknad til saken. Bygningssjefens vurdering Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Dispensasjonssøknader begrunnes med relevante forhold som støttes av plan- og bygningsloven grunnleggende formål, jf. 1-1, avsnitt 1 og 5: «Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner.» «Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene.» Bygningssjefens konklusjon er at søknaden godkjennes. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. BELIGGENHET OG HØYDEPLASSERING Godkjent plassering og høyde er bindende. Vår ref.: 15/00606-4 Side 3 av 7
Øvrige betingelser: 1. Byggegebyr skal betales. Regning ettersendes. 2. Vannmåler av type Elster må installeres. Denne kan hentes på Vestby kommunes lager, sammen med vannmålerskjema. Kommunalteknisk avdeling skal ha melding når vannmåler er montert. 3. Det skal være montert skilt på yttervegg som viser beliggenhet av utvendig stoppekran for vann. 4. Utsatte grensemerker må ikke fjernes. Dersom de forsvinner eller blir borte må de utsettes for hjemmelshavers regning. 5. Godkjent husnummerskilt skal være montert. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 37 800,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: Kap. 3-4: Nybygg 0-200 m²: kr 18 420,- Tillegg for arealer 201-3000 m²: kr 4 650,- Kap. 3-5: Utomhusplan: kr 3 680,- Kap. 3-8: Dispensasjon: kr 5 525,- x 2 = 11 050,- En utvidelse av bruksarealet ved nybygg, tilbygg og påbygg i boliger tilknyttet offentlige VA-ledninger utløser tilknytningsavgift til kommunen. Avgiften skal betales senest to måneder etter at igangsettingstillatelse er gitt, i henhold til kommunens vedtatte forskrift om kommunale vann- og avløpsgebyrer. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jfr. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vår ref.: 15/00606-4 Side 4 av 7
Med hilsen Hans Christian Fæste RO-leder Silvia Jørgensen Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Kommunalteknikk Eiendom Geodata Irene Beatrice Brevad Marit Berg Henriksen Vår ref.: 15/00606-4 Side 5 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av Det faste utvalg for plansaker og bygningssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, bygningsavdelingen, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes bygningsavdelingen og begrunnes. Bygningsavdelingens avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem for bygningsavdelingen senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 15/00606-4 Side 6 av 7
Mottaker: Arkitektkontoret Gasa AS Møllergata 12 0179 OSLO Vår ref.: 15/00606-4 Side 7 av 7