Rollag kommune Møteinnkalling Utvalg: Næring, Miljø, Ressurs Møtested: Veggli vertshus Dato: 06.09.2016 Tidspunkt: 17:30 Sakenes dokumenter ligger til gjennomsyn på sekretærens kontor. Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf 31023000, v/olaug Johanne Tveiten. Anser noen at de er inhabile i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til inhabilitetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Rollag kommune, Olaug Johanne Tveiten politisk sekretær
Sakskart: Utvalgs Saksnr: Sakstittel Lukket/åpen PS 63/16 Klage på vedtatt dispensasjon for plassering av hytte - 33/22
ROLLAG KOMMUNE Rollag : 19.08.2016 Arkiv : 33/22/0/0 Saksmappe : 2013/358 Avd. : Teknisk Saksbehandl er : Tanja Grinde Bjørkgården Klage på vedtatt dispensasjon for plassering av hytte - 33/22 Utvalg MØTEBEHANDLING: Møtedato Utvalgssak Næring, Miljø, Ressurs 30.08.2016 60/16 Næring, Miljø, Ressurs 06.09.2016 63/16 Utvalgsleders forslag til vedtak: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for justering av situasjonskart slik at hytte kan plasseres nærmere vei og flytting av anneks på eiendommen gnr. 32, bnr. 315 slik at tiltaket vil være minst mulig sjenerende for naboer. Tidligere gitt dispensasjon opprettholdes. Behandling Næring, Miljø, Ressurs- 30.08.2016: Kopi av klage og tilsvar på klagen ble delt ut til alle medlemmene. Det ble satt fram følgende forslag: Saken utsettes og det foretas befaring tirsdag den 6/9-16, oppmøte ved Texaco kl. 17:30. Vedtak Næring, Miljø, Ressurs- 30.08.2016: Saken utsettes og det foretas befaring. Saken gjelder: Klage på plassering av hytte på eiendommen gnr/bnr 33/22.
Fakta: Det ble søkt om dispensasjon for økt skjæring og fylling samt økt areal på 8 m². Det kom merknader fra naboene gnr/bnr 33/21 og 36/29. 36/29 Gosse : «Forslaget som vi har mottatt om nedkjøring til Deres hytte vil gi store skjæringer. Med økt utfylling av eksisterende snuplass ved vår hytte og foreslåtte «nedsving» vil dette øke skjæringshøyden og lengde på denne ytterligere. Vi ser også at det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen på avvik av høyde på skråninger/fyllinger for å bygge selve hytta. Vi viser til kommunens bestemmelser mot store fyllinger/skjæringer som gir betydelige endringer og inngrep i opprinnelig natur. Og vi forutsetter at dette overholdes. Vedlagt er skisse som viser forslag til innkjøring for hytta som bør kunne være tilfredsstillende for alle. Denne er basert på eksisterende nedkjørsel, og vil ikke gi ulemper for tilkjørsel til noen av hyttene. Her vil skjæringene bli minimale, og det vil også være plass for snøen når man brøyter. I tillegg er vi på snørike vintre avhengig av å benytte noe av snuplassen til parkering av vår bil.» 33/21 Herzberg/Ulstein «Vi viser til nabovarsel med revidert informasjon sendt fra numedal Hytteutvikling på vegne av Annemor og Geir Paulsen. Som eiere av gnr 33 bnr 21 kvitterer vi herved for mottatt nabovarsel i to runder. Vi viser til våre tidligere kommentar datert 16.01.16 og videre kommunikasjon om snøforhold datert 18.02.2016. Først vil vi ønske familien Paulsen hjertelig velkommen som hyttenaboer. Vi har imidlertid noen kommentarer til prosjektet, slik det er presentert av Numedal hytteutvikling. Ufullstendig nabovarsel Byggherre og entreprenør har imøtekommet vår tidligere påpekning av mangler i nabovarsel om følgende forhold: 1) Høydesetting av gulvnivå i forhold til opprinnelig terreng, Det skal, etter plan- og bygningsloven, være med i situasjonsplan. Uten slik informasjon, kunne vi vurdere hvordan nybygget vil påvirke vår eiendom mht utsikt, siktlinjer osv. Vi minner om reguleringsplanens begrensning til maksimalt 5 meter mønehøyde over opprinnelig terreng (2.2). 2) Adkomst og planlagt biloppstilling var heller ikke inntegnet i situasjonsplan, slik loven krever. Dette var også svært viktig for vår vurdering av prosjektet. Vi sier oss fornøyde med den informasjonen som er ettersendt. Vi slutter oss imidlertid til intensjonen i Egil Gosse s kommentarer: Høydesettingen: Vi forutsetter at reguleringsplanen overholdes mht byggehøyde over eksisterende terreng. Dette innebærer antagelig at hytta må senkes ned i terrenget i bakkant. En slik løsning vil også redusere høyden på skjæringene og gjøre det lettere å få tilgang til en adkomst til hytta som ikke blir for bratt. Videre støtter vi Egil Gosse s påpekning av behovet for snødeponi, hvis det i det hele tatt skal være mulig å holde adkomsten til hyttene Paulsen og Gosse åpen på vinterstid. En løsning kan være (hvis hytta senkes ned i terrenget i bakkant) at adkomst og biloppstilling løses slik Gosse foreslår. En annen løsning er å legge nedkjøringen nærmere vår hytte (fra nord) og legge inngangen i det sørvestre hjørnet av hytta (med snødeponi der det nå er inntegnet et «anneks» eller uthus). Slik vi ser det, er løsningen her ikke godt nok gjennomtenkt. Forholdet til reguleringsplan/andre søknader om unntak Det er særlig følgende forhold vi vil følge opp gjennom den videre saksbehandlingen: 1) Plan- og bygningsloven inneholder en mulighet for kommunen å gi unntak fra 4-metersgrensen for (uisolert) uthus/garasje, og dette er skrevet inn i reguleringsplanen med hensyn til denne tomta. Denne unntaksmuligheten gjelder imidlertid ikke beboelseshus, og så langt vi forstod det,
var det som opprinnelig ble kalt «anneks» tenkt å være et isolert areal til beboelsesformål. Bygget er likevel plassert nærmere tomtegrensa enn 4 meter. Dersom dette bygget i realiteten er tenkt brukt til boligformål (soverom), vil vi kreve at 4-metersgrensa respekteres. Så langt vi kan se, har kommunen ikke lovhjemmel til å gi unntak på dette punktet. 2) Nå sier det at denne bygget likevel ikke skal isoleres, altså være uisolert uthus, og søknad om unntak fra 4-metersregelen opprettholdes. Hvis kommunen gir unntak, blir dette bygget svært generende for oss, i og med at det er plassert 5 meter fra vår overbygde terrasse mot sør og i vesentlig grad forringe verdien av denne. Blir dette bygget reist, vil vi måtte følge med på en eventuell bruksendring og forlange bygget flyttet hvis det tas i bruk til boligformål. 3) Søknad om unntak for arealbegrensningen på 120 kvadratmeter (2.1) knytter seg til dette «annekset» eller uthuset (i og med at hovedhuset er oppgitt med et BRA på 108 kvm) Her vil vi altså forvente at det ikke gis unntak. Krevende snøforhold Vi har helt siden vi kjøpte tomta vår vært klar over at Bnr 22 vill kunne bli bebygd. Vi kan selvsagt ikke motsette oss at så skjer. Vi har imidlertid noen års erfaring med snøforholdene her, og har advart både selger og megler mot disse. Dette har vi ettertrykkelig gjort rede for nå, og vi forutsetter at tomteeier også er blitt informert. Vi vil likevel gjenta at vi har pekt på to forhold: 1) En hytte på Bnr 22 vil bli liggende midt i en nokså svær snøfonn, som bygger seg opp på og bak det nordvestre hjørnet av tomta (akkurat der eier legger opp til å ha inngangen til hytta si). Når det er mye løs snø fra vest, kan fonna bygge seg opp til godt over 4 meters høyde. 2) For å få ryddet all den snøen og åpne vei til hytta til Egil Gosse (gnr 33 bnr 29) og inn til vår parkering, har det vært nødvendig å bruke Bnr 22 til å legge opp relativt store volumer av snø. Når tomta nå bebygges, vil det vanskeliggjøre snørydding både til denne hytta og til de to andre hyttene i veien. Vi har også anbefalt kontakt med Hans Vidar Bråten, som brøyter veien for Veglaget og kjenner forholdene. Vi viser til bilder som dokumenterer snøforholdene og som også kommunens saksbehandler har fått. Snødynamikken kan selvfølgelig endre seg, men dominerende vindretning er og blir vestlig. Fonna legger seg på østsida av parkeringen til hytta, på tvers veien, fra vår innkjøring og 15-20 meter sørover. Dette har vi dokumentert for Numedal Hytteutvikling med en rekke foto. Med alle forbehold, og som et vennlig råd, vil vi derfor anbefale eier å legge inngangen i det sørvestre hjørnet av bygget (i le av hytta på Gnr 33 Bnr 15) og ikke midt i den verste fonna. Dette kan gjøres ved å speilvende bygget. Dette vil også muliggjøre en mer naturlig adkomst fra nord. Konklusjon Som det vil framgå av ovenstående, mener vi at dette prosjektet, slik det er foreslått av Numedal Hytteutvikling, ikke tar tilstrekkelig hensyn til forholdene på stedet og heller ikke de nærmeste naboene. Vi kjøpte vår tomt på bakgrunn av den gjeldende reguleringsplanen for Rusthøgda og tok da selvsagt også reguleringen av nabotomta med i vurderingen. Vi forutsetter derfor at reguleringsplanen vil bli fulgt.» Saken ble behandlet i utvalget for næring, miljø og ressurs (NMR) 19.04.2016. Under møtet ble det avholdt befaring og ansvarlig søker og tiltakshaver redegjorde for planene og også endring av plassering av hytte. Dette for å kunne sikre grunnen godt nok for plassering av hytta. Samt bedre snøforhold som naboer hadde påpekt og minske skjæring og fylling. Vedtaket ble sendt til tiltakshaver, ansvarlig søker og naboen Hertzberg/Ulstein og Gosse. Dette vedtaket ble ikke påklaget. Tillatelse til tiltak for bygging ble vedtatt 22.04.2016 Det ble 22.06.2016 mottatt telefonhenvendelse fra Howlid gnr/bnr 33/15 hvor det ble påpekt at han ikke hadde mottatt nabovarsel. Dette ble besvart på e-post hvor det stod: Viser til telefonsamtale vedrørende nabovarsling. Nabovarsel ble sendt til berørte naboer 13.01.2016.
Ansvarlig søker har da vurdert at deres hytte ikke er direkte gjenboer da det er både åpent areal og vei mellom tomtene. Vi har ikke hatt noen anmerkning på dette. I tillegg er det 9 meters høydeforskjell på hyttene. Dersom dere har spørsmål til byggingen er dere velkomne til ta kontakt. I forbindelse med igangsetting av grunnarbeidene ble kommunen gjort oppmerksom på at byggearbeidene ikke var i tråd med søknaden. Arbeidene ble da umiddelbart stanset. Og det ble oppdaget at endringene som ble redegjort for i befaringen med NMR ikke var nabovarslet. Det ble da avholdt en befaring med ansvarlig søker, naboene Hertzbers/Ulstein, Gosse og Howlid 05.08.2016. Det ble ved befaringen den 05.08.2016 enighet med de berørte parter og ansvarlig søker at nytt nabovarsel skulle sendes ut med reviderte skisser av tiltakets plassering og høyder. De berørte parter ville da få en anledning til å kunne komme med en eventuell formell klage på de endringene som var foretatt og vedtatt av NMR. Numedal hytteutvikling sendte redegjørelse og varsel med kopi til kommunen: «Bakgrunnen for ny diskusjon for denne saken er fordi Numedal Hytteutvikling AS har kommet i skade for å ikke sende nabovarsel på siste endring av situasjonsplan som ble tatt opp på møte i NMR 19.04.2016. Vi fikk tillatelse til tiltak oversendt da og uten at Rollag kommune hadde fanget dette opp. Etter at vi ble oppmerksomme på feilen vi hadde gjort, stanset vi arbeidene umiddelbart og tok kontakt med de berørte parter. Vi arrangerte befaring med tilstøtende naboer av tiltaket sammen med Rollag kommune der vi redegjorde for situasjonen. Vi prøver å imøtekomme noen av de ønskene som ble tatt opp på dette møte og vi sender derfor ut ny situasjonsplan og nytt snitt med de mål naboene etterspurte. Tiltaket er endret minimalt siden siste behandling i NMR der det ble godkjent og det er herunder ikke kommet nye aspekter således. Det som er opp til vurdering er evnt naboenes innsigelser på plassering av hytte og anneks med da tilhørende justeringer av høyder. Vi har etter samtale med nabo av tiltaket flyttet annekset litt lenger unna deres hytte og vi besluttet å mure 2 av veggene noe opp slik at den blir liggende mer nede i terrenget. Hytten er flyttet litt nærmere vei slik at alle de tre tilstøtende hyttene får bedre utsyn. Høyden på hytten er i samsvar med tilhørende vei, vi må legge hytten på denne høyden for å sikre god adkomst med bil. Dette er og i samsvar med godkjent vedtak. Denne tomten er ekstremt vanskelig å bebygge og planlegge, men vi mener vi er kommet frem til eneste fornuftig løsning. Vi oppdaget og ved kontrollmåling at kotehøyder ikke stemmer med kommunens kart, derfor er ikke kotehøyder påsatt da dette kan skape forvirring. Vi i samsvar med naboer og Rollag kommune har brukt bestemmelsen i reguleringsplanen om mønehøyde over opprinnelig terreng. Vi beklager situasjonen som oppstod og kan forsikre om at våre rutiner er endret etter det som er skjedd. Håper dere kan ta dette opp til vurdering og samtykke i tiltaket. Legger ved nytt snitt og situasjonsplan.» Det er kommet klage på det utsendte redegjørelsen og varsel fra Numedal Hytteutvikling AS: «Vi viser til rekommandert sending fra Numedal Hytteutvikling datert 11.08.16. Videre viser vi til møte med Rollag kommune på tomta 05.08.16. På bakgrunn av konklusjon fra dette møtet, mener vi at de oversendte dokumentene ikke oppfyller kravene til et korrekt nabovarsel. Fra kommunens side ble det gjentatt ganger bekreftet at byggetillatelsen ble gitt på falske premisser og derfor ikke er gyldig. Det må innebære at tiltakshaver må søke om byggetillatelse på nytt, med all dokumentasjon og med alle dispensasjonssøknader, slik Planog bygningsloven og Byggesaksforskriften krever. Som naboer har vi krav på alle dokumenter som framlegges ved behandlingen av en ny byggesøknad. Det har vi ikke fått i sendingen datert 110816. Vi ber derfor om å få korrekt nabovarsel med alle dokumenter som grunnlag for vår vurdering og eventuelle merknader til saken. Dette er ikke en ren formalitet: NHU legger ved et ugyldig byggesaksvedtak og synes å ta for gitt at dette gjelder, og at det dermed ikke er nødvendig å vedlegge alle sakens dokumenter. Det er altså flere feil etter vårt syn. NHU kan heller ikke vise til at dokumentasjon er utsendt tidligere. Eierne av 36/29 og
33/15 har ikke fått noe tidligere nabovarsel. Dessuten viser det vi har fått oversendt at det enda en gang er gjort endringer i forslaget til bygningenes plassering i plan og høyde. Her viser vi til forskriften ( 5-2.Varsel til naboer og gjenboere) som fastslår: 1)Varsel skal inneholde de opplysninger etter 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. 2) Målsatt situasjonsplan, 3) snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal det opplyses om 4) hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra. Hvis dispensasjonen berører interesser til naboer eller gjenboere, skal 5) begrunnelsen for søknaden om dispensasjon vedlegges. Nabovarsel og kvittering for nabovarsel kan gis ved elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering eller registrert postsending. Etter 5-4 skal følgende opplysninger være med: Søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven 20-2 og 20-4 skal inneholde opplysninger som nevnt nedenfor i tredje ledd bokstav a til q i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling. Opplysninger som er relevante ved søknad er a) tiltakshaver b) eiendom og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket c) beskrivelse av tiltakets art d) tiltakets størrelse og grad av utnytting e) forhold til plangrunnlaget og plan- og bygningsloven 1-8 f) ivaretakelse av krav til universell utforming og arkitektonisk utforming, herunder visuelle kvaliteter g) tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak h) konsekvensanalyse som framgår av byggteknisk forskrift 9-4 i) minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger j) atkomst, vannforsyning, avløp og fjernvarmetilknytning k) eventuelt behov og grunnlag for dispensasjon l) om det er avholdt forhåndskonferanse m) tegninger og målsatt situasjonsplan n) redegjørelse for nabovarsling og nabomerknader, samt kvittering for nabovarsel o) forholdet til andre myndigheter p) gjennomføringsplan q) erklæringer om ansvarsrett. Konklusjon: Gitt at kommunens administrasjon og NMR-utvalget fikk gale opplysninger fra NHU, må Delegert vedtak 117/16 datert 220416 anses å være ugyldig og irrelevant. Dette har kommunen bekreftet på direkte spørsmål flere ganger. Det må bety at det skal sendes fullstendig ny byggesøknad. Alle de opplysningene som skal være med i byggesøknaden skal også være med i nabovarselet i hht lov og forskrift.» Saksbehandlers vurdering: Eiendommen gnr/bnr 33/22 er en svært krevende tomt å bebygge. Tomtene er godkjent i reguleringsplan og det er ikke noe grunnlag for at kommunen skal gi avslag på utbygging av denne tomten. Tiltaket er forsøkt løst på mest mulig hensiktsmessig måte, både for tomtas beskaffenhet og naboer. Da første nabovarsel ble sendt ut ble det vurdert av ansvarlig søker at naboene 33/21 og 36/29 var de som var berørt. Kommunen støtter denne vurderingen. Det er vei, LNFområde og stor høydeforskjell opp til 33/15. Ny skisser med snitt ble oversendt kommunen rett før møtet med NMR. Dette ble lagt frem i møtet og ansvarlig søker og tiltakshaver redegjorde for planene på befaringen i tilknytning til møtet. De nye tegningene og redegjørelsen viste at det var nødvendig å flytte tiltaket for å kunne gi en sikker byggegrunn.
På bakgrunn av dette fattet NMR sitt vedtak. Da det ble oppdaget at endringene ikke var varslet ble arbeidene stanset og det ble avholdt en befaring på tomta. Howlid ble også bedt med selv om det ikke var avklart om hans hytte ble berørt. Det ble fra Rollag kommune sin side avklart at nye nabovarsel måtte sendes ut og at det var mulig å komme med merknader til disse. Det ble IKKE bekreftet at byggetillatelse ble gitt på falske premisser. Nabovarsel skal i følge byggesaksforskriften (SAK 10) 5.2 2 ledd inneholde målsatt situasjonsplan, snitt og fasadetegninger, med mindre det ikke er relevant. Det er i varselet fra Numedal Hytteutvikling AS sendt ut plan og snitt som ble avtalt på befaringen. Da alle ble orientert om tiltaket på befaringen 05.08.16 anser vi de tegninger som er sendt ut som tilstrekkelige for de forhold som skulle avklares. Kommunen tilbakeviser at nabovarselet er ufullstendig. Etter befaringen med NMR og befaringen med naboer er det laget justert situasjonskart som viser at hytte er trukket noe nærmere veien, samt flyttet annekset nærmere veien for å hindre utsyn for naboer. Tiltaket vil således være til minst mulig sjenanse for berørte naboer. Det vurderes til at endringen av tiltaket ved å dra det litt nærmere veien slik det ble vist på befaringen og flytting av annekset i denne saken ikke vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen eller lovens formålsbestemmelser. Videre vurderes det etter en samlet vurdering at fordelene vil være større enn ulempene. Tiltaket vil ikke forringe område eller berøre nasjonale eller regionale interesser. Etter en samlet vurdering er det ikke grunnlag for å oppheve tidligere gitt dispensasjon og det gis dispensasjon for justering av situasjonskartet og oppføring av hytte og anneks i henhold til nabovarsel datert 09.08.2016. Rådmannens konklusjon: Med hjemmel i lov om plan- og byggesaksbehandling kapittel 19, 19-2, jfr. 19-4 gis dispensasjon for justering av situasjonskart slik at hytte kan plasseres nærmere vei og flytting av anneks på eiendommen gnr. 32, bnr. 315. slik at tiltaket vil være minst mulig sjenerende for naboer Tidligere gitt dispensasjon opprettholdes Vedlegg: Revidert nabovarsel