Byrådssak 163/17 Ytrebygda, gnr. 105, bnr. 25,40 m.fl., Hjellestad Marina, Reguleringsplan, Arealplan-ID 61890000, 2. gangs behandling. Planen anbefales ikke vedtatt MASR ESARK-5120-200817698-84 Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Hjellestadveien 313 AS (forslagsstiller) planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Hjellestad. Byrådet anbefaler at planen ikke vedtas med bakgrunn i områdets beliggenhet innenfor gul støysone for fly- og vegtrafikk i kommuneplanen, samt at støyrapporten viser at kravet til kvalitet på uteoppholdsareal, mht. at en ikke kan tilfredsstille krav om en stille side på bebyggelsen i forhold til flystøy. Planområdet ligger på Hjellstad kai og innbefatter eksisterende bygningsmasse (forretning, bolig, selskapslokaler) med tilhørende utearealer mot Hjellestad marina. I nord grenser området til naustområde og i øst til fergekaien og Hjellstadvegen. Hovedformålet med planforslaget er å legge til rette for modernisering og fortetting av planområdet, ved fjerning av dagens bygningsmasse og oppføring av ny bebyggelse med kombinerte formål (bolig/forretning/kontor/bevertning). Kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 viser området som bebyggelse og anlegg. I kommunedelplanen for Mildehalvøya (arealplan-id 15740000) er området avsatt til erverv, vei og havn. Gjeldende plan (Kdp Mildehalvøya) angir ikke boligformål på denne eiendommen. Området ligger innenfor gul flystøysone. Det er vist en maks utnyttelse på 250 % -BRA innenfor planområdet, med byggehøyder som varierer fra kote +9 til maks kote +18. Bebyggelsen er foreslått oppført i opptil fire etasjer. Planforslaget legger til rette for totalt 16 boenheter, som er en økning med 15 enheter i forhold til dagens situasjon. 16 boenheter er for øvrig en økning på 5 enheter sammenliknet med de 11 som inngikk ved offentlig ettersyn. Første etasje i nye bygninger er regulert til publikumsrettede virksomheter som kontor, forretning og bevertning. Det er anslått ca. 400 m2 forretning og 80 m2 kontor i planforslaget. 1
Parkering planlegges i parkeringskjeller under bakken med 29 plasser, for bolig og kontor. På bakkeplan legger planforslaget til rette for åtte parkeringsplasser (f_pp) som forbeholdes forretnings- og bevertningsformål. Felles uteoppholdsareal er tenkt etablert på sør- og vestsiden av bygget, hvor det også er planlagt utfylling i sjø med utkraget promenade. Det vil være mulig for allmennheten å bevege seg langs bygget i øst, på veg nord for bygningen og langs sjøfronten mot marinaanlegget i sør og vest. Det foreslås i planforslaget, av hensyn til forventet havnivåstigning, å heve dagens terreng. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 14.09.14 28.10.14. Det kom inn fire private merknader og 15 uttalelser fra høringsinstanser. Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fylkesmannen i Hordaland har fremmet innsigelse mot planforslaget med bakgrunn i at det vurderes å stride mot nasjonale støyretningslinjer (flystøy). Støyrapport må legge til grunn nye prognoser fra juni 2014 samt omtale vegtrafikkstøy. Allmenn tilgang til utearealer langs sjøfronten må sikres juridisk. Konsekvenser for bløtbunnsområdene i strandsonen må vurderes ihht. naturmangfoldloven. Bebyggelse bør reduseres i volum/størrelse. Hjellestad kai er et viktig kulturminne. Viktig med gode løsninger med hensyn til varelevering. I de private merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Utnyttelse overstiger det som ellers er tillatt på Hjellestad. Planlagt bygg er for stort. Frykter tiltaket skaper presedens for utbygging på Hjellestad. Bekymret for økt trafikk, skygge og reduserte siktforhold. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall boenheter er økt fra 11 til 16, men volumet av utbyggingen er uendret. Støyrapport er oppdatert med hensyn til trafikkstøy. Beverting inngår i de kombinerte formålene. Allmenn tilgang til utearealer er sikret i reguleringsbestemmelsene. Vurdering av sjøutfylling er gjort etter naturmangfoldloven. Lekeplasser er illustrert i illustrasjonsplanen. Bestemmelser er supplert med hensyn til HC-parkering, tiltak i sjø, tiltaksplan for forurensning, kvalitet på uteoppholdsarealer og støy. Bygningsdokumentasjon er utarbeidet. 2
Fagetatens vurdering Under oppsummeres fagetatens vurdering mht. boligformål og støysituasjonen. For mer utfyllende kommentarer til problemstillingene i saken vises det til vedlagte fagnotat datert 20.12.2016. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Boligformål (forhold til overordnete planer/støysituasjon): Fagetaten har i utgangspunktet ingen innvendinger mot at bebyggelsen reguleres med kombinerte formål. Når det gjelder boligformålet, er utfordringen at området ligger innenfor gul støysone fra fly- og vegtrafikk i kommuneplanen. I kommuneplanens bestemmelser punkt 13 fremgår det at det i gul støysone kan vurderes ny støyfølsom bebyggelse i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Uteareal for boliger skal ikke ha støynivå over Lden= 55 db (jf KPA pkt. 10). Fylkesmannen legger til grunn at støynivå fra flytrafikk ikke skal overstige L den = 52 db, jf. nasjonal retningslinje for håndtering av støy T-1442/2012. I foreliggende planforslag stiller kommuneplanen krav om minst 7 m 2 privat og 30 m 2 felles uteareal per boenhet. Kommuneplanen skisserer i tillegg kvalitetskrav knyttet til solforhold og utforming. Det er utarbeidet en støyrapport (Sweco, 2016) som fastslår at støy fra flytrafikken er dimensjonerende for felles og privat uteoppholdsareal innenfor planområdet. Rapporten viser at støynivået på uteoppholdsarealene vil være L den 58-59dB. Kravet til stille side/støynivå på uteareal, i forhold til flystøy, tilfredsstilles ikke. På bakgrunn av støysituasjonen i planområdet har fylkesmannen med henvisning til statlig støyretningslinjer (T-1442/12) fremmet innsigelse til planforslaget. Flytrasé går rett over planområdet, noe som gjør det vanskelig å utforme tilfredsstillende skjermingstiltak. Det fremgår av støyrapporten at det er urealistisk å skjerme alt felles uteoppholdsareal. Ved et større takutstikk (minimum 1,5 meters dybde) vil støynivået ved fasaden like under dette bli redusert, men trolig ikke helt ned til Lden = 52 db. Fagetaten kan heller ikke anbefale avbøtende tiltak i form av overbygde arealer. Krav til støynivå på uteoppholdsareal fremgår i bestemmelsene 5.2. Lydnivået på private uteplasser kan tilfredsstilles dersom overbygging eller innglassing av altaner tillates som avbøtende tiltak. Innglassing av altaner tillates i henhold til kommuneplanen kun i spesifiserte senterområder, og med den hensikt å kunne bygge nye boliger i sentrale områder tett på kollektivsystemet. Planområdet inngår ikke i kommuneplanens senterområde struktur. I etterkant av offentlig ettersyn er antall boenheter økt fra 11 til 16. Endringen innebærer ikke økning i byggets volum eller bruksareal. Mengde uteareal til boligene fastsettes, jf. KPA 2010, utfra antall enheter. På bakgrunn av støysituasjonen i planområdet anbefaler fagetaten ikke at det tilrettelegges for flere boliger med støybelastet uteareal. Fagetatens konklusjon Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot formålene forretning, bevertning og kontor. Ved første gangs behandling var fagetatens innstilling at boligformål synes vanskelig å realisere innenfor planområdet gitt begrensninger på areal til uteareal og kvaliteten på dette med hensyn til flystøy. Fagetaten kan ikke se at det er funnet en tilfredsstillende løsning på denne problemstillingen i etterkant av offentlig ettersyn. Fagetaten anbefaler at foreliggende planforslag avvises. Fagetaten kan i utgangspunktet ikke anbefale overbygging og innglassing av uteareal som avbøtende tiltak, spesielt siden planområdet er begrenset mht. areal til uteareal og kvaliteten på dette. At innglassing og overbygging ikke anbefales medfører at boligutbyggingen ikke lar seg gjennomføre. For øvrig fremgår det av støyrapporten (vedlegg I) at det ikke er realistisk å kunne skjerme alt felles uteoppholdsareal. Det vises også til at innsigelsen, knyttet til flystøyen i planområdet, fra Fylkesmannen i Hordaland står ved lag. 3
I og med at det er boligdelen, som bærer prosjektet økonomisk, finner ikke fagetaten grunnlag for å kunne anbefale deler av planforslaget. Fagetaten anbefaler derfor at planforslaget avvises i sin helhet. Byrådets vurdering Byrådet er positiv til stedsutvikling med tanke på områdets betydning for nærmiljøet. Hjellestad kai inneholder per i dag forretning, bolig og selskapslokaler med tilhørende utearealer mot Hjellestad marina, og byrådet er positiv til modernisering og forbedring av området. Når det gjelder boligformålet, er utfordringen at området ligger innenfor gul støysone fra fly- og vegtrafikk i kommuneplanen. Byrådet støtter fagetatens vurderinger mht. planområdets beliggenhet innenfor gul støysone for fly- og vegtrafikk i kommuneplanen. I kommuneplanens bestemmelser punkt 10 fremgår det at uteareal for boliger ikke skal ha støynivå over Lden= 55 db. Vedlagte støyrapport viser at støynivået på uteoppholdsarealene vil være L den 58-59dB. Det fremgår også av støyrapporten at det ikke er realistisk å skjerme alt felles uteoppholdsareal. Kravet til stille side/støynivå på uteareal, i forhold til flystøy, tilfredsstilles dermed ikke. Det foreligger også en innsigelse, knyttet til flystøyen i planområdet, fra Fylkesmannen i Hordaland. Ettersom planforslaget er begrenset mht. areal til uteareal og kvaliteten på dette, med hensyn til flystøy, samt at fagetaten ikke anbefaler overbygging og innglassing av uteareal som avbøtende tiltak, vil det være vanskelig å realisere boligformålet. Byrådet kan ikke se at det er funnet en tilfredsstillende løsning på denne problemstillingen. I og med at boligdelen utgjør en vesentlig del av prosjektet, noe som også er bekreftet i møte med forslagstiller, finner ikke byrådet grunnlag for å anbefale å vedta deler av planforslaget. Forslagstiller har reist spørsmål om det heller kan være aktuelt å endre boligformålet til fritidsbolig. Dette må vurderes opp mot kommuneplanens arealdel, pkt 13, der det heter: I rød støysone tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, herunder boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Bruksendring av eksisterende bygning til støyfølsomt formål eller andre tiltak som gir økning i antall boenheter tillates heller ikke. I gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredstillende støyforhold. Begrepet «støyfølsom bebyggelse» er således den samme for begge støysonene (rød og gul). Støyretningslinjen T-1442 sier i Tabell 3: «Anbefalte støygrenser ved planlegging av ny støyende virksomhet og bygging av boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Alle tall oppgitt i db, innfallende lydtrykknivå. Se kap 6 for definisjoner.» Videre står det i kap.6, Definisjoner: «Bebyggelse med støyfølsom bruksformål Boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager.» (NB: byrådets understrekning) Verken kommuneplanens arealdel eller T-1442 skiller således mellom bolig og fritidsbolig med hensyn til støyfølsomhet og de krav og hensyn som skal ivaretas i arealplanlegging. Planes utfordringer når det gjelder støysituasjonen vil være det samme om arealformålet forblir bolig eller endres til fritidsbolig. Byrådet anbefaler derfor bystyret å ikke vedta denne planen. 4
Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 12-12 skal forslag til reguleringsplan legges frem for bystyret for endelig vedtak. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas ikke følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda, gnr. 105, bnr. 25,40 m.fl., Hjellestad Marina, Reguleringsplan, Arealplan-ID 61890000, vist på plankart sist datert 20.12.2016, og reguleringsbestemmelser datert/revidert 20.12.17. 2. Begrunnelse fremgår av saksutredningen. Dato: 25. april 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 20.12.16 med følgende vedlegg A. Plankart datert 20.12.16 B. Reguleringsbestemmelser, datert 20.12.16 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 24.04.16 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 29.08.16 E. Illustrasjonsplan, datert 15.03.16 F. Perspektiv datert 03.05.16 G. Snitt 1-3, datert 15.03.16 H. Kulturminnedokumentasjon, datert 30.11.12 I. Støyrapport, datert 09.02.16 J. Situasjonsplan, datert 15.03.16 K. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert 22.04.16 L. Bygningsdokumentasjon, datert 11.05.16 M. VA-rammeplan, datert 10.06.16 5