BORGEN, odvoko ror g} ;, "if-";. lå,/3031-. ' JFo. Sunnhordland tingrett BORGEN ADVOKATAR AS BOkS 54 Vår referanse : 307498 5401 Stord Ansvarleg advokat: Karl Øivind Kristiansen KRAV OM OVERSKJØNN Husnes, 01.09.2017 TIL GULATING LAGMANNSRETT Sunnhordland tingretts sak nr. 16-193064SKJ-SUHO Ankande part: Kvinnherad kommune v/ordføraren, 5470 Rosendal. Prosessfullmektig: Borgen Advokatar AS v/advokat Karl Øivind Kristiansen, Postboks 84, 5480 Husnes. Ankemot art nr. 1: Jens Alsterberg, Østre Tertnesåsen 4, 5113 Tertnes. Ankemot art nr. 2: Anne-Marie Alsterberg Handeland, Valevegen 146, 5451 Valen. Ankemot art nr. 3: Rosendal Bryggje AS, Opsangervegen 18, 5460 Husnes. Prosessfullmektig for saksøkte nr. 1,2 og 3: Advokatfirma Stiegler ANS v/advokat Aksel Kayser PB. 1124 Sentrum, 5809 Bergen Ankemot art nr. 4: Johannes Tveitnes, Skålagata 25, 5470 Rosendal Ankemot art nr. 5: Kitty Margretha Guddal Flatland, 5470 Rosendal Prosessfullmektig for saksøkte nr. 4 og 5: Arntzen de Besche Advokatfirma AS, v/advokat Erling Høye, PB. 2734 Solli, 0204 Oslo. Ankemot art nr. 6: Gunnar Bjørke og Hilde Mæland Bjørke, Bjørkesvegen 87, 5470 Rosendal. STORD HUSNES HAUGESUND - VOSS Stord: Ringvegen 30, 5412 Stord» Husnes: Postboks 84. 5480 Husnes Haugesund: Postboks 51 1, 5501 Haugesund Voss: Postboks 93, 5701 Voss Telefon 53 45 60 00 Vev: www.borgenno Foretaksnr.: 989844369 MVA. Klientkonto 3520 57 82131 Drihskonto 3520 57 82158
"...u BORGEN odvokotor Saka gjeld skjønn til gjennomføring av regmleringsplan for etablering av ei trafikksikker og Funksjonell løysing for snøggbåtkai og terminal for buss på Skålakaien i Rosendal sentrum. Kvinnherad kommunestyre har vedteke avtale om kjøp av areal og om frivillig skjønn med eigarane av gnr. 82 bnr. 185 og 230 ( ankemotpart nr. 1,2 og 3) i Kvinnherad kommune med heimel i skjønnslova 4. Kvinnherad kommunestyre har i tillegg vedteke å oreigna om lag 100 kvm. av gnr. 82 bnr. 27 og om lag 100 kvm. av gnr. 82 bnr. 62 (ankemotpart nr. 3 og 4) i Kvinnherad med heimel i plan og bygningslova 16-2. Endeleg har Kvinnherad kommunestyre vedteke avtale om frivillig skjønn med eigarane av gnr. 82 bnr. 12 (ankemotpart nr. 6) i Kvinnherad kommune med heimel i skjønnslova 4. 1. Innleiin / rosessuelt Sunnhordland tingrett avheimla den 19.06.2017 skjønn med slik slutning: ]. Kvinnherad kommune beta/er erstatning som fastsatt under det enkelte takstnummer. 2. Kvinnherad kommune betaler de lkovbestemte utgiftene ved Skjønnet. 3. Kvinnherad kommune erstatter Jens Bjørnar Alsterberg, Anne Marie Alsterberg Handeland og Rosendal Bryggje AS sakskostnader med kr. 230. 61 1,- tohundreogtrettltusensekshundreogelleve-lnnen 2 r to uker frå forkynnelsen av Skjønnet. 4. Kvinnherad kommune erstatter Johannes Tveitnes og Kitty Margretha Guddal Flatland sakskostnader med kr. 250. 000,- tohundreogfemtitusen innen 2 to uker frå forkynnelsen av skjønnet. På vegne av Kvinnherad kommune vert det med dette sett fram krav om overskjønn til ny fastsetting av prisen på erverv av arealet, jf. første ledd i slutninga frå tingretten. Skjønnet er forkynt for den ankande part den 21.06.2017. l og med rettsferie i perioden, er kravet om overskjønn rettidig. Den ankande part krev ikkje at lagmannsretten blir sett med fleire enn 1 dommar og 2 skjønnsmenn, jf. hovudregelen i skjønnslova 34 andre og tredje ledd. Skjønnsmedlemmane bør ha relevant kunnskap og erfaring innan verdsetting av fast eigedom, jf. skjønnslova 12. andre ledd. Retten kan settast i rådhuset til Kvinnherad kommune i Rosendal. På bakgrunn av den erstatning tingretten har tilkjent, er det på det reine at kravet til ankesum er oppfylt. 2
Air L. BQRKGTEN Bakgrunn for saka Reguleringsplan for Skålakaien i Rosendal vart laga for å få til ei fornying av området, samstundes som ein i følgje planane vil få til ei trafikksikker og funksjonell løysing for hurtigbåtkaia og ny terminal for buss. Det er sett av midlar på budsjettet i 2016/2017 for fullføring av desse planane, og ein føresetnad for dette er at kommunen ervervar areal av fire grunneigarar i området for å nytte dette arealet i samband med dei tiltaka som skal gjerast. Reguleringsplanen for Skålakaien vart vedteken av kommunen den 21.03.2013 og korkje berørte grunneigarar eller andre har klaga på planvedtaket. Erstatningsspørsmålet Spørsmålet for lagmannsretten er kva som er rett erstatning for areala sett ut frå rettspraksis, reguleringsplanen og dei arealplanar som var gjeldande i området før den nye reguleringsplanen vart vedteke. Under forhandlingane i Skjønnsretten la kommunen fram eit kart der det var vist 11 ulike takstnummer. Arealstorleiken var omtrentleg og ikkje bindande. Tingretten tok så utgangspunkt i dette kartet og oversikten som kommunen la fram i samband med takseringen. Kommunen meiner lagmannsretten bør nytte same oversiktskartet i samband med ny erstatningsfastsetting. Under skjønnet var partane einige i at retten sin verdsetting skulle skje ut frå kva slags salsverdi eigedommane har. Dette går fram av vederlagslova 4, jf. 5. Partane var vidare einige om at verdien skulle vurderast ut frå at eigedommane alternativt kunne vore nytta til utbyggingsføremål. Dette går fram av "Lena-dommen" som er teken inn i Rt. 1996 side 521 følgjande. Her seier Høgsterett på side 540: "Skjønnsretten må skjønne over hvilken utnyttelse som uten veiplanen og veien ville ha vært påregnelig "etter tilhøva på staden, jfvederlagslova 5 annet ledd. Er det påregnelig at grunnen i såfall ville ha kunnet utnyttes av eieren til bebyggelse, inngår dette i fastsettelsen av salgsverdien ". Ein skal såleis sjå bort frå reguleringsplanen det vert oreigna etter, og ta utgangspunkt i den alminnelege utnyttinga området då ville ha hatt om denne reguleringsplanen ikkje hadde kome. Det er likevel slik at Høgsterett i Lenadommen trakk ei avgrensing for denne vurderinga. Retten seier det slik på side 540: Var veigrunnen uavhengig av veiplanen regulert til ikke å skulle bebygges, vil tomteverdi heller ikke ha vært påregnelig. Var grunnen uregulert 0g ubebygd, må påregneligheten av at bebyggelse ville ha vært aktuell og blitt tillatt, vurderes konkret i lys av de retningslinjer som praksis har trukket opp ". I vårt tilfelle låg det føre i alle fall to tidlegare reguleringsplaner som for delar av arealet sin del bestemte at grunnen var veggrunn og det var ikkje truleg at denne bruken ville blitt endra i seinare planar. Dette gjeld vel til dømes gnr. 82 bnr. 12 (takst nr. 10) og deler av bnr. 27(takst nr. 6). I tillegg var deler av gnr. 82 bnr. 230 (takst nr. 1) i dei same planane avsett til veg og parkering. Det same gjer seg gjeldande når det gjeld gnr. 82 bnr. 185(takst nr. 3 og 4). Mellom anna er det over denne eigedommen frå gamalt av ein veggrunn på 2,0 meter breidde som er stipla på kartet kommunen la 3
BORGEN advokater fram. Denne veggrunnen er frå gamalt av avgitt av grunneigarane og er omtalt i overutskiftinga for området som at vegen "bliver at holde aaben en 2 meter bred vei langs under nøstene", og skulle i den samanheng blitt sett bort frå i erstatningsutmålinga I samband med gjennomføringa av gatebruksplanen for Rosendal i 1984, vart det halde eit skjønn som utmålte erstatning til eigedommane i Rosendal som vart råka av planen. Der ser vi at mellom anna erstatningspostane for bnr. 27 (takst nr. 6) og bnr. 12 (takst nr. 10) vart tekne ut av skjønnet, sjølv om areala låg i vegtraseen og busshaldeplassen i området. Dette tyder, etter kommunen si meining, på at areala frå tidlegare var erverva til veggrunn og at erstatning for dette var oppgjort. Areala var for lang tid tilbake tekne i bruk som veggrunn/vegareal, og vil av den grunn ikkje kunne hevdast å vera privat eigedom etter veglova 4 og 5. Alternativt må det leggjast til grun at arealet må reknast som offentleg veggrunn ut frå hevdsliknande synsmåtar. At det på nye digitale kart viser eit tomteareal for takst nr. 10 og deler av takst nr. 6, skuldast at det på gamle kartfoliar var teikna inn gamle eigedommar med blyant. Ved digitalisering av kartgrunnlaget, har det så kome inn tomteareal som det ikkje hadde vore nokon formell prosess på etter lovverket. Kommunen vil føra fagvitne som vil gjennomgå dette. Mykje talar for at Skjønnsretten burde lagt til grunn ei anna prisvurdering av desse areala. Slik kommunen ser det, med støtte i "Lena-dommen", bør vegareal erstattast som veggrunn og ikkje som utbyggingsareal. Reguleringsplanen for Skålakaein i Rosendal, som ligg til grunn for desse eigedomserverva, vart utarbeidd i fellesskap av dåverande utbyggar av Rosendal Bryggje AS (takst nr. 1 1) og Kvinnherad kommune i fellesskap. Den delen av arealet som kommunen no skal erverva frå Rosendal Bryggje AS, var partane einige om skulle nyttast til parkeringsareal i området, då dette ikkje var aktuelt å nytta til utbygginga av prosjektet. Kommunen meiner difor at dette arealet hadde ikkje utbyggjar rekna som pårekneleg for utbygging, jf. "Lena-dommen". Kommunen meiner difor ar dette bør erstattast som vegareal eller trafikkareal. Kommunen vil legge fram dokumentasjon på dette i eit seinare prosesskriv og føra vitne for lagmannsretten under overskjønnet. Kvinnherad kommune gjer difor gjeldande at tingretten tek feil når den har kome til at det skal tilkjennast erstatning som for utbyggingsområde for bustader på dei areala av ankemotpartane sine eigedommar som etter tidlegare planar og langvarig bruk er avsett til trafikkområde, vegar, parkeringsområde m. v. Kvinnherad kommune gjer vidare gjeldande at retten har teke feil når det gjeld prisen for strandlina. Kr. 30.000 pr. løpemeter er alt for høgt når ein brukar denne prisen for heile strandlina, til dømes for bnr. 230 (takst nr. 1). Retten har teke utgangspunkt i kommunen sin eigedomsskattetaksering som sjablonmessig har sett verdien av slik strandline til kr. 30.000 pr. løpemeter. Kommunen avgrensar likevel dette til 7 løpemeter, slik at takseringsverdien ikkje kjem høgare enn ei strandline på 7 meter, uansett kor lang den elles måtte vere. Dette svarar til verdien av ei normal nausttomt. Retten har ikkje avgrensa dette, sjølv om dokumentasjon for takseringspraksis vart lagt fram i retten. Kommunen la fram eksempel på kjøp av strandline på ei nabotomt, saman med takstar frå Harald Bjørndal og Asbjørn Anker Johannessen. Dersom retten hadde lagt seg på den løpemeterprisen Bjørndal og Johannessen hadde lagt til grunn i sine takstar, og som kom fram i kjøpet av naboarealet (kr. 3.500 pr. løpemeter), ville dette totalt sett vore akseptabelt. Slik resultatet er blitt, meiner kommunen at erstatninga for strandlina er sett vesentleg for høgt. 4
Ål., BORGEN odvokotor Kvinnherad kommune meiner vidare at lagmannsretten bør vurdere den generelle kvadratmeterprisen til utbyggingsføremål som skjønsretten har kome fram til. Kr. 2.000pr. kvadratmeter for slikt areal i Kvinnherad, ligg vesentleg over det kommunen meiner er realiststisk omsetnadsverdi. Når det gjeld bygningen på gnr. 82 bnr. 62 (takst nr. 9), meiner kommunen at Skjønnsretten har sett verdien av bygningen for høgt. Ankande part gjer difor gjeldande at det må gjerast ei ny vurdering av erstatningssummen for bygningen ut frå framlagde takstar, billete og gjennomgang av takstmann Harald Bjørndal under overskjønnet. Bygningen er riven, men kommunen har dokumentert tilstanden med bilete og tilstandsrapport som blir sendt fram til retten i eit seinare prosesskriv. For dei andre erstatningspunkta enn dei som her er nemnde, meiner Kvinnherad kommune at lagmannsretten bør kunne stadfeste tingretten sin slutning. For lagmannsretten vil den ankande part elles gjere gjeldande dei same prova og synsmåtane som for tingretten. I tillegg vil det bli ført vitne frå kommunen, Statens vegvesen og takstfolka Harald Bjørndal og Asbjørn Anker Johannessen for å belyse handsaminga og vedtakinga av reguleringsplanen, samt belyse for retten kva for realitet det er i ankemotpartane sine forventningar om full utbygging av dei areala som er avsett til vegføremål, parkering m.m. sett i relasjon til tidlegare planar og bruk av areal i området. Kvinnherad kommune meiner at samla vederlag for dei areala skjønnet omfattar er vesentleg for høgt sett i høve til kva som er realistisk omsetnadsverdi av areala, jf. vederlagslova 4 og 5. l dei reguleringsplanane som var gjeldande i området før den nye reguleringsplanen vart vedteke, er deler av eigedommane, som nemnt ovanfor, avsett til vegføremål. Dette var, og er også i dag, bruken av dei aktuelle areala. Etter kommunen sitt syn, må verdsettinga av areala skje på bakgrunn av den bruken som både i praksis og i plansamanheng er til vegføremål. Ytterlegare dokumentasjon og bevisføring Det vert teke atterhald om å fremje ytterlegare dokumentasjon for overskjønnet. I tillegg vil det bli aktuelt å føre vitne som nemnt. For kommunen vil rådgjevar Jarle Fossheim bli ført som vitne. Han er også part for kommunen, og sjølv om han skal vitne, vert det kravd at han skal følgje heile forhandlinga, jf. tvl. 24-6. 2. ledd. Sakskostnader Kommunen vil vise til skjønnslova 54 b, jfr. 54 og tek på seg nødvendige utgifter for saksøkte i samband med gjennomføringa av skjønnet. Dette gjeld sjølvsagt også dei lovbestemte utgiftene med gjennomføringa av skjønnet. 5
...,... BORGEN advokater P å s t a n d: 1. Overskjønnet vert fremja. 2. Kvinnherad kommune kostar dei saksøkte sine naudsynte saksomkostningar i overskjønnssaka. Krav om overskjønn i 13 eksemplar. Av dei er det venta at retten for eigen bruk held att 3 komplette sett. 4 eksemplar er sendt advokat Aksel Kayser direkte som representant for saksøkte nr. 1 2 og 3. 3 eksemplar er sendt advokat Erling Høyte direkte som representant for saksøkte nr.4 og 5. 1 eksemplar er sendt Gunnar og Hilde Bjørke. 2 eksemplar blir igjen her Husnes, den 01.09.2017 Borgen Advokat r AS / /_ [ I / l /,/ a i ' ' lansen advokat karl.kristiansen@borgen.no Direkte telefonnummer 907 33 480 6