Kvartalsrapport 2-2013 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus Forvalter var i stand til å redusere porteføljens ledighet med 1,1 prosentpoeng fra utgangen av 1. kvartal (5 %) til juli (3,9 %). Både ledighet innenfor bolig- og næringssegmentet har falt. Porteføljens ledige boligareal utgjorde i juli 3,5 % av det totale boligarealet (ned 1 prosentpoeng fra mars), mens ledig næringsareal i juli utgjorde 4,7 % (ned 1,5 prosentpoeng fra mars). Porteføljen består per utgangen av 2. kvartal av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt 80 168 m 2. Av dette er 53 576 m 2 klassifisert som boligeiendom, 26 190 m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 51,8 millioner. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,79 %. I løpet av sommeren og høsten 2013 har forvalter og styret arbeidet med et større segmentsalg mot det tyske eiendomsselskapet Industria Group og deres eiendomsfond Deutsche Wohnen II. Salgskontrakt ble signert i løpet av 3. kvartal. Salget var et kombinert salg bestående av eiendommer fra porteføljene til PRE II og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). De to selskapene har tilnærmet lik porteføljeoppbygning og vil av de fleste potensielle interessenter vurderes under ett. Investorer med en interesse for større segmentoppkjøp vil således se på bygg i eiendomsporteføljene til både PRE og PRE II. Ser man på utviklingen gjennom første halvår 2013 og inn gjennom juli har bolig- og næringssegmentet redusert ledigheten med henholdsvis 0,8 og 1,5 prosentpoeng. Total ledighet er redusert med 1 prosentpoeng fra desember 2012 til juli 2013. Slik nevnt i forrige kvartalsrapportering har forvalter omregulert enkelte næringsarealer til leiligheter grunnet høyere etterspørsel etter boligeiendom. Forvalter vil fortsette med dette arbeidet på arealer som tillater slike renoveringsmuligheter. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Salget til Deutsche Wohnen II er én av de største eiendomstransaksjonene i Tyskland så langt i 2013. Totalt ble det avhendet 49 eiendommer i PRE og PRE II, tilsvarende 32 % av de to porteføljenes bolig- og næringsenheter. Søsterselskapet PRE, som driftes med et mandat om avvikling om lag et år før PRE II, har i tillegg til transaksjonen med Industria Group avhendet ytterligere 21 porteføljeeiendommer de siste seks månedene. Forvalter har således, i løpet av 2013, solgt totalt 70 porteføljeeiendommer i PRE og PRE II til et samlet bruttoproveny på EUR 111,6 millioner. Salgsprisen tilsvarer en verdistigning på om lag 6,6 % sammenlignet med kjøpsprisen på eiendommene. 2
Regional porteføljefordeling etter areal 2% Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 3% 25% 33% 65% 72% Berlin Dresden Leipzig Berlin Dresden Leipzig For PRE II sin del omhandlet salget til Deutsche Wohnen II 13 av selskapets 49 eiendommer. Byggene lå i Dresden, Leipzig og Potsdam og besto av totalt 431 boenheter og 44 næringslokaler med dertilhørende parkeringsplasser. Totalt utleibart areal er 32 666 m 2, og salgsprisen på EUR 34,5 millioner tilsvarte en verdiøkning på 5,8 % sammenlignet med kjøpsprisene. Majoriteten av eiendommene var fullt utleid på salgstidspunktet. Forvalter og styret arbeider fremdeles med ulike exitstrukturer og vil gjøre noen overordnede veivalg de nærmeste månedene. Allokering av nettoproveny fra porteføljesalgene vil måtte vurderes opp mot de ulike exit-alternativene det arbeides med. Forlengelse og tilrettelegging av exit Forvalters og styrets anmodning om en forlengelse av selskapets levetid på to år (frem til og med 31. juli 2015) ble enstemmig vedtatt på selskapets ordinære generalforsamling den 26. juni. Forlengelsen har gitt forvalter mer spillerom og økt forhandlingskraft i møte med potensielle interessenter. Forvalter arbeider bredt med flere ulike exit-alternativer, men når det gjelder salg av hele eiendomsporteføljen er dagens markedssituasjon fortsatt utfordrende. Interessen for tysk eiendom er god og stigende både fra tyske og internasjonale investorer, og pengeplasseringer i det tyske eiendomsmarkedet anses som en hensiktsmessig langsiktig investeringsstrategi med en attraktiv risikoprofil sammenlignet med andre aktivaklasser. Flaskehalsen er, slik nevnt i styrets og forvalters skriv til aksjonærene i forkant av generalforsamlingens beslutning om en mulig forlengelse, vedvarende mangel på finansiering fra den tyske banksektoren. Årsaken er økte egenkapitalkrav hos tyske banker fra Baselkomiteen, det internasjonale organet for sentralbankene, som tvinger tyske banker til å stoppe utlånsaktiviteter og innfri eksisterende lån for på den måten å imøtekomme det nye soliditetsregelverket Basel III. I tillegg har nye EU-reguleringer rettet mot fondsforvaltere tvunget tyske forvaltere av åpne og lukkede eiendomsfond til å avhende porteføljeeiendommer. Dette har forårsaket et unormalt stort påtrykk av eiendom til salgs i det tyske markedet. Tidligere og pågående samtaler med interessenter er i de fleste tilfeller underlagt taushetsplikt, og forvalter har ikke anledning til å konkretisere prosessene. Aksjonærene i PRE II vil motta informasjon etterhvert som avklaringer foreligger. 3
Adresse Område Boligareal Næringsareal Kjøpspris Elsterblick 7-12, 29, 31,37,41,49 Leipzig 1 407 m 2 0 m 2 EUR 4 148 356 Pleißenstraße 2b, 2c Markkleeberg 715 m 2 0 m 2 EUR 680 443 Augustusbergstraße 2 Dresden 948 m 2 0 m 2 EUR 1 500 000 Pietzschstraße 23 Dresden 580 m 2 0 m 2 EUR 577 500 Reichenbachstraße 31, 33 Dresden 1 930 m 2 0 m 2 EUR 1 649 900 Elsterblick 1, 3, 5, Kirschbergstraße 22, 22a, 24, 24a, 26, 26a Leipzig 5 167 m 2 0 m 2 EUR 2 518 370 Haydnstraße 21 Dresden 613 m 2 865 m 2 EUR 2 216 265 Kirschbergstraße 22-26a Leipzig 0 m 2 508 m 2 EUR 325 000 Caspar-David-Friedrich-Straße 37-37b-f Dresden 2 899 m 2 1 875 m 2 EUR 4 841 913 Schönbachstraße 66-68b Leipzig 5 100 m 2 783 m 2 EUR 5 896 839 Taubestraße 36, 38 Leipzig 1 241 m 2 0 m 2 EUR 987 500 Wildeberstraße 3a og 5 Potsdam 1 772 m 2 0 m 2 EUR 2 120 000 Wohnanlage Reick (flere adresser) Dresden 6 263 m 2 0 m 2 EUR 5 154 193 Totalt 28 635 m 2 4 031 m 2 EUR 32 616 279 4
Siste verdivurdering Salgspris Verdiutvikling kjøp/salg Salgstidspunkt Belåning på salgstidspunktet Belåningsgrad på salgstidspunktet EUR 2 400 000 EUR 1 515 426-63,47 % 2013Q3 EUR 1 585 923 104,65 % EUR 780 000 EUR 784 016 15,22 % 2013Q3 EUR 434 462 55,41 % EUR 1 450 000 EUR 1 363 063-9,13 % 2013Q3 EUR 736 891 54,06 % EUR 610 000 EUR 625 308 8,28 % 2013Q3 EUR 456 722 73,04 % EUR 1 700 000 EUR 1 911 714 15,87 % 2013Q3 EUR 1 138 851 59,57 % EUR 5 600 000 EUR 4 781 394 89,86 % 2013Q3 EUR 2 612 393 54,64 % EUR 2 050 000 EUR 1 720 568-22,37 % 2013Q3 EUR 1 174 029 68,23 % EUR 430 000 EUR 326 077 0,33 % 2013Q3 EUR 190 021 58,28 % EUR 5 700 000 EUR 6 313 779 30,40 % 2013Q3 EUR 3 432 405 54,36 % EUR 6 500 000 EUR 5 934 889 0,65 % 2013Q3 EUR 3 391 562 57,15 % EUR 910 000 EUR 787 714-20,23 % 2013Q3 EUR 624 288 79,25 % EUR 2 400 000 EUR 2 366 454 11,63 % 2013Q3 EUR 1 410 577 59,61 % EUR 5 400 000 EUR 6 090 139 18,16 % 2013Q3 EUR 3 745 729 61,50 % EUR 35 930 000 EUR 34 520 541 5,84% EUR 20 933 853 60,64% 5
Verdivurdering Etter verdivurderingen den 30.06.2013 er verdijustert egenkapital ( VEK ) for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS beregnet til EUR 10,72 per aksje, en moderat oppgang sammenlignet med VEK per 31.12.2012 som beløp seg til EUR 10,62 per aksje. I tillegg har vekslingskursen EUR/NOK for én gangs skyld hatt en oppgang i løpet av første halvår 2013. EUR/NOK per 30.06.2013 var 7,8845, opp 7,4 % fra kursen 7,3410 ved årsskiftet 2012-2013. VEK målt i norske kroner har følgelig også steget. Per 30.06.2013 sto VEK i NOK 84,52 per aksje, opp fra 77,94 per aksje den 31.12.2012. Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall. Tysk økonomi inn i ny positiv trend? Flere makroøkonomiske indikatorer pekte i riktig retning for Tyskland gjennom 2. kvartal 2013. Landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg kvartalsvise 0,7 prosentpoeng fra 1. kvartal, den kraftigste oppgangen på mer enn et år. Hovedforklaringen var god innenlandsk etterspørsel både fra tyske forbrukere (+0,5 prosentpoeng) og statlige investeringer (+ 0,6 prosentpoeng). Etter en kald vinter tok også konstruksjonsaktiviteten seg kraftig opp, herunder tyske selskapers investeringer i nye maskiner og produksjonsutstyr. BNP-oppgangen i 2. kvartal overgikk økonomiske prognoser og var således positive nyheter både for Tyskland og den øvrige Eurosonen. Videre bidro statistikken til å underbygge forventningene om at tysk økonomisk vekst overstiger myndighetenes målsetning om en årlig vekst på 0,5 % i 2013. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. 2. kvartalsveksten bør også være gode nyheter for kristendemokratene og forbundskansler Angela Merkel som stilte til sitt tredje sammenhengende valg som kanslerkandidat, og vant, den 22. september. 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 Q4 2012 Q2 2013 14,50 14,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. Tysk eksport steg ujusterte 0,7 prosentpoeng i overgangen mellom 2. og 3. kvartal til EUR 93,4 milliarder i juli. Eksportverdiene var tilnærmet uendret sett i sammenligning med eksporten i juli 2012. Verdien av importerte varer og tjenester beløp seg til EUR 77,3 milliarder i juli 2013, opp 0,9 % fra juli 2012. Tysklands handelsbalanse i juli 2013 tilsvarte således EUR 16,1 milliarder. Eksport av tyske varer og tjenester til øvrige EU-land utgjorde EUR 52,3 milliarder i juli, om lag 56 % av den totale eksporten. Sammenlignet med juli 2012 var eksport til EU-land opp 0,8 %. Import fra EU-medlemsland steg med 0,6 % over den samme perioden. 6
Som vanlig eksisterer det enkelte forskjeller i ansettelsesutvikling blant barometerets undersektorer. Tysk produksjonsindustri kunne vise til en oppgang i nyansatte i august, da spesielt innenfor bilindustrien. Innenfor bygg- og anleggsindustrien var utviklingen negativ, men entreprenører og byggeledere fortsatte å ansette. Den tyske engroshandelen opplevde en kraftig vekst i antall nyansettelser, mens detaljvareindustrien rapporterte om en mindre nedgang. Arbeidsledighet ned over sommeren, deretter svak oppgang Prosentvis tysk arbeidsledighet falt med ujusterte 0,3 prosentpoeng fra forrige kvartalsrapportering; ned fra 7,1 % i april til 6,8 % i august. Den tyske arbeidsetaten kunne vise til en marginal oppgang i antall nye arbeidsledige i august sammenlignet med juli, hovedsakelig grunnet det generelt sett lave aktivitetsnivået gjennom sommeren. Sesongjustert arbeidsledighet var opp 7 000 personer i august til 2,9 millioner. Veksten sto i kontrast til et forventet fall på 5 000 arbeidsledige, men konsensus blant makroanalytikere tilsier at tyske bedrifter om kort tid vil vise større vilje og behov for nyansettelser. Dette som en følge av økt fokus på bedre driv i den tyske økonomien. Ifo instituttets ansettelsesbarometer har utvist normal volatilitet så langt gjennom 2013, og er per august opp ett prosentpoeng sammenlignet med barometerverdiene i januar. Barometeret fortsatte den positive trenden fra juni og juli, mye takket være en noe mer oppløftende ansettelsesdynamikk blant tyske bedrifter. Økonomisk sentiment følger den generelle positive utviklingen Ifos forretningsklima-indeks, den mye omtalte Ifo-indeksen, fulgte instituttets ansettelsesbarometer og hentet seg inn igjen over sommeren. Augustmålingen endte på 107,5 poeng, den sterkeste noteringen så langt i 2013 og den høyeste indeksverdien på nærmere halvannet år. Resultatene tilsier at tyske bedrifter ser positivt på sin nåværende økonomiske situasjon. Også økonomiske utsikter inn mot årsskiftet 2013-2014 anses som mer positivt enn tidligere, og Ifo instituttets leder for markedsundersøkelser og forretningssyklusanalyser, Kai Carstensen, konkluderer med en oppgiring i tysk økonomi. Underindeksene for bedrifter innen produksjons- og engrosindustrien opplevde, i likhet med sektorenes ansettelsesbarometer, en markant økning i august. Bedriftsledere innenfor bygg, anlegg og detaljvarehandel hadde derimot nedjustert synet på de kommende seks månedene sammenlignet med indeksmålinger tidligere i sommer. 7
Økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, gjengitt via sentimentindeksen til Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning ( ZEW ), endte på 42 poeng i august, opp hele 5,7 poeng fra juli. Augustverdien landet markant over prognosen på 39,9 poeng og med et solid overtak på indeksens historiske gjennomsnitt på 23,7 poeng. Også oppgangen i denne økonomiske indeksen de seneste månedene skyldes økt tiltro til den økonomiske utviklingen i enkelte EU-land, en utvikling som vil slå positivt ut for Tyskland som både kan vise til solid innenlandsk konsum samt en økt eksporttrend til EU-medlemsland. Vedvarende stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks fortsetter sin stabile, flate utvikling innen alle tre eiendomssektorer, men der kontor- og næringsbygg har sett en oppgang siden begynnelsen av året har konjunkturutviklingen innen boliger hadde en marginal nedgang fra 170,2 indekspoeng i januar til 164,2 poeng per utgangen av august. Markit og BMEs tyske innkjøpssjefsindeks holdt følge med ovenstående makroøkonomiske indikatorer gjennom sommeren, og både underindeksen for produksjons- og serviceindustrien har vist en oppadgående trendkurve gjennom 2. og inn i 3. kvartal. Innkjøssjefer hos tyske produksjonsbedrifter indikerte en vedvarende forbedret situasjon gjennom august, primært grunnet et solid antall nye ordre og en raskere utgående produksjonsvekst enn i juli. Underindeksen endte på 51,8 poeng i august, den andre måneden over 50-poengsskillet mellom oppgangsog nedgangskonjunktur og således den beste perioden på over to år. Innkjøpssjefsindeksen for service-sektoren holdt også fast ved den positive trenden fra juli og endte på 52,8 poeng i august. Økt aktivitetsnivå ble registrert hos fire av seks undersektorer, først og fremst innen post og telekommunikasjon. 8
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no