Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2017/1138-5171/2017 Sakshandsamar: Linn Cecilie Martinson Dato: 28.02.2017 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljregulering for Nordra Lia, gnr. 38, bnr. 226 m.fl. - Anglavika. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar Foldnes utbygging AS. Samandrag av saka: Ard Arealplan AS har på vegne av Foldnes utbygging AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Nordra Lia gnr. 38, bnr. 226 m.fl.- Anglavika, (planid: 20150010). Planområdet er på om lag 17 dekar og ligg på Anglavika. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 30 bustadeiningar i form av konsentrerte bustader med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026 er området sett av til bustad, LNF og samferdselanlegg og teknisk infrastruktur. Planområdet er også omfatta av omsynssone H810_31 med krav om overordna plan for Litlesotra nord, og omsynssone H540_8 grønstruktur. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Nordra Lia gnr. 38, bnr. 226 m.fl.- Anglavika, med plankart datert 06.02.2017, føresegner datert 23.02.2017 og planskildring datert 06.02.2017, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 28.02.2017 Steinar Nesse Berit Karin Rystad
Rådmann Plan- og utbyggingssjef Dokument vedlagt saka: Føresegner, datert 23.02.2017 Plankart, datert 06.02.2017 Planskildring, datert 06.02.2017 Illustrasjonsplan, datert 27.01.2017 3D- illustrasjonar. Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Ard arealplan AS har på vegne av Foldnes utbygging utarbeidd framlegg til detaljregulering for Nordra Lia gnr. 38, bnr. 226 m.fl.- Anglavika. PlanID: 20150010. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 30 bustadeiningar, i form av konsentrerte bustader med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. Varsling og kunngjering: Oppstart av reguleringa vart kunngjort i Vestnytt 12.06.15. Varsling om oppstart vart også sendt til naboar og offentlege instansar. Det kom inn åtte merknader frå offentlege instansar og fire frå private. I kap.11 i planskildringa er merknadene summert opp, og det er gjort greie for korleis dei er handtert. Planområdet Planområdet er på om lag 17 dekar og ligg på Anglavika, fire kilometer frå regionsenteret Straume. Planområdet grenser mot eit etablert bustadområde i nord og til naturområde i vest, sør og aust. Innanfor planområdet ligg det i dag ein einebustad. Elles er området ubygd, og består av kupert terreng med skrinn vegetasjon. Soltilhøva er gode på dagtid, men noko avgrensa på ettermiddag og kveld grunna skrånande terreng mot aust. Tilkomsten til planområdet er via Vågeveien, Fv 209 og vidare inn på den kommunale vegen Anglavikvegen. Det er fortau langs fylkesvegen, men ikkje langs Anglavikvegen. Det er god kollektivdekning, og reisetida til Straume er på om lag 10 min med buss.
Næraste barnehage er Tiriltoppen familiebarnehage som ligg om lag 2 km sørvest for planområdet. Foldnes barneskule ligg 3,5 km sør for planområdet, og Fjell ungdomskule og Sotra vidaregåande skule ligg på Bildøy. Planstatus I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026 er området sett av til bustad, LNF og samferdselanlegg og teknisk infrastruktur. Planområdet er også omfatta av omsynssone H810_31 med krav om overordna plan for Litlesotra, og omsynssone H540_8 for grønstruktur. Planframlegget Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 30 bustadeiningar, i form av konsentrerte bustader med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass, og fortau fram til Fv 209, Vågeveien. Innanfor formåla BKS1- BKS6 er det tillat med oppføring av rekkehus, fleirmannsbustader og leilegheitsbygg. Maksimal mønehøgd er tilpassa terrenget på staden, og varierer frå +39 til +46. BYA er sett til 40 %. For den eksisterande einebustaden vert BYA sett til 25 %. Leike- og uteopphaldsareal: Det er sett av eit areal til leikeplass sentralt i planområdet med kort avstand frå dei fleste bustadane. Arealet ligg godt plassert i terrenget og er skjerma frå trafikk og støy. Det er sikra at leikearealet vert etablert på to ulike nivå slik at ein kan dra nytte av det skrånande terrenget til fordel for kreative leikemoglegheiter. Leikearealet skal utstyrast med fleire godkjende leikeapparat, som t.d. sandkasse, sklie og husker. Tilkomsten og delar av leikearealet vert universelt utforma for å gjera området tilgjengeleg for alle brukarar. Områda merka f_but1 og f_but2 er felles uteopphaldsareal. I desse områda skal det ikkje gjerast terrenginngrep, og areala vil også kunne nyttast som naturleikeplassar. Kravet om uteopphaldsareal på 100 m 2 vert løyst innanfor kvar einskild tomt, innanfor felles uteopphaldsareal og felles leikeplass. Køyreveg, fortau, parkering og kommunalteknisk anlegg: Langs Anglavikvegen, o_skv1, skal det etablerast om lag 400 meter med fortau med ei breidde på 2, 5 meter. Fortauet vil gå frå nordre del av planområdet (o_sf1- o_sf4) og fram til Fv 209. Der Anglavikvegen møter fylkesvegen, vert det fortau på begge sider, og fortauet o_sf4 leiar fram til busshaldeplassen. Tilkomstvegen f_sv2 er eksisterande veg med ei breidde på 4 meter, og vert vidareført slik den ligg i dag. Stigninga på vegen er 1:12. Vegen f_sv3 som strekk seg mot nordaustleg retning får ei breidde på 3,5 meter og ei stigning på 1:8. Innanfor bustadområda BKS1, BKS5 og BKS6 vert parkeringa løyst som oveflateparkering på tomta. For BKS2- BKS4 vert parkering løyst i kjellar under bygga. Det er sett av 1,5 parkeringsplass pr. bustadeining. I alle garasjeanlegga skal det etablerast system til lading av el-bilar, slik at det vert enkelt å installera ladepunkt ved behov. Det er sett av 1,5 sykkelparkeringsplass pr. bustadeining. Areala f_bkt1 og f_bkt2 skal nyttast til renovasjon, post og eventuell ny nettstasjon. Terreng og landskap:
Planområdet ligg i eit kupert og skrånande terreng, og det vert derfor naudsynt å etablera nokre murar for å kunne opparbeida funksjonelle areal for plassering av bustadane. Det er sikra i føresegnene at høgdeskilnader mellom dei ulike bustadområda, areala mellom tomtane, og areal mellom tomt og kringliggjande terreng primært skal etablerast som terrengskråningar. Murar kan maksimalt førast opp med ei høgd på inntil 1,5 meter. Områda framfor murane mot det naturlege terrenget skal innehalde vekstmassar, slik at verknaden av murane med tida vil bli dekka av vegetasjon. Terrengskråningar skal plantast til eller såast til med eigna vegetasjon, slik at bustadområdet vert tilpassa det eksisterande terrenget. I planområdet er det ein del bratte skrentar, og det er derfor utarbeidd ei skredfarevurdering. Sannsynet for skred frå skråningar mot planlagde bustader er vurdert til å vera så liten at planområdet oppfyller krava til tryggleik på noverande tidspunkt. Grave- og sprengingsarbeidet kan derimot avdekka eller forårsake endra stabilitet i skråningar, noko som kan gi behov for sikring av enkelte bergparti. Det er derfor anbefalt at geolog vert tilkalla for ei vurdering av stabiliteten i skråningar etter utførte grave- og sprengingsarbeid, og før betongarbeid. Det same gjeld for vegskjeringar langs Anglavikvegen som skal utvidast i breidda. Rekkjefølgjekrav: Det er sett rekkjefølgjekrav som sikrar opparbeiding av mellom anna leikeplass, uteopphaldsareal og infrastruktur, før det kan søkjast om bruksløyve til bustader i planen. Naturmangfald: Planområdet består av blandingsskog med både bar- og lauvtre, lågtveksande vegetasjon, og ein del bare bergknausar. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon, dyreartar eller naturtypar som det bør takast særskilt omsyn til, jf. rapport om Naturtypar i Fjell, miljostatus.no og rapport om Viltet i Fjell. Vurdering: Planen for Nordra Lia ligg om lag 7 minuttar med bil frå regionsenteret Straume, og har dermed god tilknyting til aktivitet- og servicetilbod og arbeidsplassar. Infrastruktur og overordna plan for LitleSotra: I arealdelen til kommuneplanen (KPA) ligg det aktuelle området i gjennomføringssone H810_31, som set krav om overordna plan. I KPA er det presisert at nye reguleringsplanar ikkje kan starta opp før den overordna planen for nordre Litlesotra er vedteken. Planarbeidet for Nordra Lia var allereie starta opp før KPA vart vedteken, og rådmannen har derfor vore positiv til at planarbeidet kan fortsetja, med ein viss fleksibilitet knytt til nye krav. Desse krava er mellom anna knytt til infrastruktur. Førespurnader om oppstart av reguleringsplanar som kom tett opp til vedtak av ny KPA, vart avvist med bakgrunn det ovannemnde. Detaljreguleringa legg opp til at det skal etablerast fortau i Anglavikvegen, langs planområdet og framt til krysset ved Fv 209. Rådmannen er nøgd med at tiltakshavar etablerer eit trygg tilkomst for mjuka trafikantar fram til kollektivhaldeplassen i sør. I dag er alt fortau fram til krysset ved gamle Foldnes, om lag 1,3 km frå planområdet. Planframlegget sikrar derimot ikkje trygg skuleveg med samanhengande gang og sykkelveg eller fortau fram til Foldnes skule. Planområdet ligg langs ein prioritert kollektivakse, med hyppige avgangar til Straume. Det er no sett i gang arbeid med ein overordna plan for nordre Litlesotra der infrastruktur vil vera ein viktig del av planprosessen. Heilskapleg planlegging skal sikra at eit område vert vurdert og sett i samanheng med samfunnsutviklinga i kommunen. Dette er særleg viktig for
å kunna ha kapasitet innan teknisk og sosial infrastruktur. Med bakgrunn i at det pågår ein overordna planprosess for nordre Litlesotra, og at planen sikrar fortau heilt fram til gamle Foldnes, meiner Rådmannen at det vert urimeleg at ein enkelt utbyggjar skal få krav om å sikra fortau eller gang- og sykkelveg fram til Foldnes skule. VA- rammeplan: Arealdelen til kommuneplanen set fokus på utfordringar med aukande nedbørsmengder og fleire tette flater, som følgje av stor utbygging i kommunen. Det er særskilt viktig at nye byggeområde tek høgde for utfordringar med ekstremnedbør. Større vassmengder vil verta utfordrande å handtera, og det er derfor eit krav om at det skal utarbeidast VA- rammeplan som viser løysing for vatn, avløp og overvasshandtering, i planprosessen. Rådmannen meiner at VA- rammeplanen som er utarbeida, i hovudsak, er i samsvar med kommunen si overvassnorm, men at tema knytt til overvatn må utdjupåast meir. Mellom anna må VArammeplanen innehalde betre oversyn over situasjonen i dag og framtidig situasjon. Før planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn meiner Rådmannen at VA- ramme planen må vise ei berekning av dagens og framtidig vassmengd i planområdet. Den må også vise kva for veg vatnet tar i dag, men også etter at feltet er utbygd, og korleis dette er tenkt løyst. Barn og unges interesser: Rådmannen er nøgd med at leikearealet er plassert i trygge omgjevnader og vert skjerma for trafikk og støy. Rådmannen er positiv til at det er lagt opp til at leikearealet skal plasserast på to ulike høgdenivå, slik at det vert mogleg å opparbeida eit meir spennande leikeområde for fleire aldersgruppe. Planframlegget tek i vare barn og unge sine interesser. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering Med bakgrunn vurderingane som er gjort ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert vedteken lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som kjem fram i saksframlegget. 1. VA- rammeplanen må vera meir spesifisert knytt til overvasshandtering: - Vise ei berekning av dagens vassmengd og framtidig vassmengd i planområdet. - Vise dagens overvassveger og framtidig overvassveger etter utbygd felt. - Vise valde løysningar for overvasshandteringa.