Verdal kommune Sakspapir Verdal Boligselskap AS - Vurdering av muligheter for bruk av selskapet til utvikling av Verdal kommunes eiendomsmasse Saksbehandler: E-post: Tlf.: Rudolf Holmvik rudolf.holmvik@verdal.kommune.no 74048259 Arkivref: 2008/2222 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Verdal formannskap 06.03.2008 35/08 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Formannskapet gir sin tilslutning til at prosessen med samordning av interessene for Verdal kommune, Verdal boligselskap og Innherred boligbyggelag videreføres. 2. Rådmannen gis fullmakt til å sluttføre forhandlingene med de samarbeidende selskaper i tråd med de intensjoner som er beskrevet i saken. 3. Saken behandles i AMU og administrasjonsutvalget før videre framlegg til kommunestyret. Vedlegg: Liste over kommunale trygdeboliger som vurderes overført Verdal boligselskap AS. Saksopplysninger: Verdal kommune har igangsatt en utredning vedrørende videre utvikling av Verdal Boligselskap, og om dette selskapet kan benyttes som et verktøy i forvaltningen av også kommunens eiendomsmasse. I tillegg er det ønsket en vurdering av hvorvidt dette også kunne gi muligheter for frigjøring av investeringsmidler for kommunen. Rådmannen har i denne saken engasjert Proneo AS v /Jan Selvig med følgende mandat: VURDERING AV MULIGHETER FOR BRUK AV VERDAL BOLIGSELSKAP TIL UTVIKLING AV VERDAL KOMMUNES EIENDOMSMASSE.
Mål: Gjøre vurderinger av hvorvidt Verdal Boligselskap kan ta en utvidet rolle for Verdal kommune i forvaltningen av kommunens eiendomsmasse/boligmasse Etablere plan for overdragelse av eiendom fra Verdal kommune til VBS Frigjøre kapital for Verdal kommune Oppdraget: Gjøre vurderinger omkring eierskapet av Verdal Boligselskap Gjøre vurderinger av verdiene i VBS Gjøre grov-vurdering av verdiene i Verdal kommunes boligmasse Vurdere alternative modeller for utløsing av Innherred Boligbyggelag Etablere trinnvis plan for overdragelse av eiendom til VBS Fakta omkring Verdal Boligselskap AS Selskapet Verdal Boligselskap AS, heretter VBS, ble stiftet i 1971. Selskapet har hatt flere eiere underveis, men er i dag eid med 90 % av Verdal kommune, heretter VK, og 10 % av Innherred Boligbyggelag (tidligere Verdal Boligbyggelag), heretter IBBL. Selskapets formål er: Selskapets formål er oppføring, drift og salg av innskuddsfrie utleieboliger, samt alt hva som er naturlig forbundet hermed. Selskapet har dessuten til formål: - Å oppføre bygg (herunder garasjer) som skal benyttes av selskapets leietakere. - Å tegne andeler og aksjer i selskap mede begrenset ansvar som driver virksomhet av betydning/interesse for selskapet. - Å delta i, organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med selskapets interesser. Selskapet har en aksjekapital på kr 100.000. Selskapet har ingen ansatte, driften av selskapet ivaretas av IBBL gjennom egen driftsavtale, ref vedlegg. Med bakgrunn i selskapets formål og at VK eier over 50 % av selskapet skatter selskapet ikke av overskudd. Dersom selskapets formål eller aktivitet endres vesentlig ifht dagens aktivitet vil selskapet ikke lenger få skattefritak. VBS har hatt positiv utvikling senere år og hadde pr 30.06.07 en samlet egenkapital på ca 12,5 mill, ref vedlagte regnskap. Selskapet har oppnådd dette gjennom et målrettet arbeid ved avhending av eiendom, planmessig vedlikehold, klare holdninger og linjer i fht kundemassen, sørget for inndriving av fordringer, fokus på drift med overskudd.
Dette er gjennomført som et ledd i en klar strategi for å sette selskapet i stand til videre utvikling av eiendomsmassen, samt å være i posisjon for nye prosjekter. Selskapet eier i dag 118 boenheter spredd sentralt i Verdal. Denne boligmassen har en bokført verdi på ca 32 mill. Selskapet har samlet ca 22 mill i lån, ref vedlagte regnskap. Selskapet har benyttet de siste års overskudd til nedbetaling av gjeld. Selskapet har en relativt høy egenkapital med god likviditet. Selskapet kan med sikkerhet i boligmassen lett sikres ytterligere låneopptak for investeringer eller nye prosjekter. Forholdet mellom eierne og mellom eiere og selskap Selskapet ble stiftet for å ivareta et kommunalt behov for å kunne tilby rimelige boliger til grupper av sine innbyggere. Dagens eierfordeling er et resultat av historisk utvikling, uten en bevisst strategi fra noen av eierne. IBBL har ingen strategier for å drive egen virksomhet innenfor VBS sitt forretningsområde eller for utvikling av eiendom i egen regi. IBBL sitt primærområde er å selge driftstjenester til boligbyggelag og andre som VBS. VBS og VK er godt tilfreds med de tjenester IBBL yter VBS. Eierne har hatt et gjensidig godt samarbeid i utviklingen av VBS. Siden stiftelsen har det aldri vært nødvendig å tilføre selskapet kapital. Eierne har heller aldri tatt ut utbytte fra selskapet. VK har et opplagt behov for videreføring av VBS i egen regi for å kunne opprettholde det tilbudet VBS yter. VK har en ikke ubetydelig annen eiendomsmasse. Dette gjelder såvel boligmasse til forskjellige grupper, samt annen eiendom som administrasjon, skoler etc. VK har store utfordringer i så vel administrasjon som vedlikehold av deler av denne eiendomsmassen. Det er i dag tildels et noe uklart grensesnitt i formålet mellom den boligmasse VK selv innehar og den type boliger VBS tilbyr. VK kan høste fordeler både driftsmessig og økonomisk gjennom en samordnet administrasjon og drifting av deler av denne eiendomsmassen med VBS Vurdering: Dagens situasjon er at Verdal Boligselskap er finansielt rustet til å kunne påta seg et større ansvar enn de tidligere har hatt. Videre kan det gjennom en driftsavtale med Innherred Boligbyggelag legges til rette for et utvidet ansvarsområde for VBS, som samtidig kan bidra til både driftsmessige innsparinger for kommunen, samt frigjøring av kapital. Spesielt gjelder dette til kommunale oppgaver i det boligsosiale ansvarsområde.
Det er drøftet at VK overtar IBBLs eierpost på 10% i VBS gjennom et kjøp til omforent pris, og at nåværende driftsavtale mellom VBS og IBBL forlenges for å gi tilstrekkelig forutsigbarhet for begge parter. Kommuale boligeiendommer kan gradvis overdras til VBS for å oppnå en enhetlig politikk i forhold til den boligmasse VK totalt direkte og indirekte disponerer. Det synes riktig at man da starter med de gamle trygdeboligene, for deretter separat å vurdere samme løsning for andre type boliger. Det bør parallelt fortløpende vurderes hvorvidt også øvrig eiendomsmasse kan behandles på samme måte innenfor VBS sin formålsparagraf og skatteposisjon. Viktige sjekkpunkter i prosessen blir først og fremst forholdet til kommunalt ansatte, slik at man ikke går på tvers av avtaler i forbindelse med virksomhetsoverdragelse. Videre må nytt avtaleverk mellom VK og VBS, samt mellom IBBL og VBS utarbeides. Dette for å sikre at man overholder Lov om offentlige anskaffelser; samt alle avtalemessige forhold for øvrig vedr. berørt eiendomsmasse. VBS har med sitt kommunale eierskap en spesiell skatteposisjon som må vurderes fortløpende. Vurdering av økonomiske forhold Selskapet har en egenkapital på ca 12,5 mill. I tillegg besitter selskapet en betydelig boligmasse som i forhold til bokførte verdier gjør at selskapet har en relativt stor skjult reserve i balansen. Selskapet vurderes således finansielt å være godt i stand til å kunne påta seg betydelig større oppgaver for sine eiere. Et evt kjøp av IBBLs eierpost av VK vil imidlertid måtte være gjenstand for en forhandling om en totalitet. Det antas at IBBL vil kunne akseptere en sum i nærheten av snittet mellom aksjekapital og egenkapital, under forutsetning av at man samtidig blir sikret en langsiktig forutsigbar driftsavtale. Trygdeboliger eiet av VK er vist i vedlegg. Netto husleie er i størrelsesorden som de årlige driftsutgiftene. Verdien av boligene fremgår ikke av balansen, ei heller er det allokert en andel av VKs lån mot samme boligmasse. Boligene er slitt og relativt dårlig vedlikeholdt. Samlet boligmasse på vedlegg er ca 1200m2. Basert på omsetninger i siste halvår antas denne boligmassen å kunne omsettes for 5-8 mill som den er. Skisse til løsning VK ønsker å utnytte fordeler av en samordning av driften av egen boligmasse og den eiendomsmasse VBS besitter. Dersom VK skulle ønske å legge en slik strategi for å oppnå egne driftsfordeler, så vil det være naturlig at VK omdanner VBS til et heleid kommunalt selskap og først løser ut IBBL fra sitt eierskap på 10%. IBBLs hovedforretningsområde er drifting av eiendom. Det antas derfor å være viktigere for IBBL å sikre langsiktige driftsmessige avtaler, enn å sikre kortsiktige økonomiske gevinster.
Begge parter har gjensidig interesse av at IBBL utløses fra VBS til en for VK overkommelig kostnad, samt at IBBL engasjeres langsiktig for fortsatt profesjonell drifting av VBS. Det er viktig for VK at den profesjonelle drifting av VBS som senere år er utført av IBBL kan videreføres og samtidig gjøres tilgjengelig for annen tilsvarende eiendomsmasse i VK. Det antas at dette kan skje uten organisatoriske endringer for VK. Det anbefales at VK kjøper IBBLs aksjepost i VBS til omforente vilkår bestående av en utløsningssum og en forlengelse av eksisterende driftsavtale. Det legges så til rette for en minnelig overdragelse av trygdeboliger fra VK til VBS. Dette vil kunne frigjøre investeringsmidler til VK. Dette er investeringsmidler som også kan frigjøres fra VBS ved utbytte, men da vil selskapets muligheter til å kunne være et sterkt fremtidig verktøy for VK svekkes. En overdragelse fra kommunen til VBS av nevnte eiendomsmasse for en sum i størrelsesorden som skissert, vurderes ikke å forringe verdiene i VBS, men i stedet kunne gi selskapet et større potensiale for strategiske vurderinger omring det samlede boligtilbud i kommunen Saken avgjøres endelig i kommunestyret.