FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Vedlegg 3 Datert: 18.05.2017 Mindre endring av reguleringsplan for Ny- Paradis/Paradis KB4 BERGEN KOMMUNE Fana, gnr.13 bnr.54, 68 mfl. Ny-Paradis/Paradis KB4. Mindre endring. Nasjonal arealplanid. 1201_62570000
2
Søknad om mindre endring av reguleringsplan for Ny-Paradis/Paradis KB4.... 4 Gjeldende plan... 5 Endringer i ny plan... 8 Konsekvenser... 17 3
Søknad om mindre endring av reguleringsplan for Ny- Paradis/Paradis KB4. 01.12.2016 ervervet Villa Paradis AS en parsell fra gnr/bnr 13/54. På vegne av Villa Paradis AS, søker vi om mindre endring av reguleringsplan for Ny-Paradis/Paradis KB4. Formålet med denne endringen er å øke utnyttingen på BKS1 og BB1 ihht. Fylkesmannen i Hordaland sin innsigelse i 2013. Med dette søkes det om å endre formålet på BKS1 fra blokk og konsentrert bebyggelse til blokk på del av gnr/bnr 13/54. Endringen innebærer at formålsgrenser på gnr. 13, bnr. 54 endres. Grensen mellom BF (eksisterende boligeiendom) og BB1 endres slik at en større del av høydedraget, «Irgensfjellet» bevares. Noe som også er i henhold til Fylkesmannens innsigelse om ivaretaking av naturkvalitetene i området. Vegen f_v4 tas ut av planen for å gi en bedre utnyttelse og tilkomst til tomten. Dette innfrir også Fylkesmannens innsigelse og krav om å ta vare på friluftsliv, landskap og naturmangfold i området. Tidligere felt BKS1 med 3 boliger endres til en ny boligblokk for bolig og parkering. BKS1 innlemmes med BB1 og ny formålsgrense blir videre betegnet som BB1. BB1 blir da isolert sett gitt en % BRA på 150 %. Dette er også i henhold til Fylkesmannens innsigelse om å øke den totale fortetningen i hele KB4. Endringen på BB1/BKS1 tilsier at tomten gnr. 13, bnr. 54 vil ha en total % BRA på 75 %. Avkjøring til parkeringsetasje er samlet til en avkjøring, og en kan kjøre fra BB1-A direkte til parkering på BB1. Dette er med på å skape et større område som kan brukes til felles uteoppholdsareal, og få minst mulig trafikk inn i feltet og vekk fra Ny-Paradis. 4
Planbeskrivelse, 1201_62570000. Sist revidert 18.05.2017 Gjeldende plan I gjeldende plan er området regulert til frittliggende- (BF), konsentrert småhusbebyggelse (BKS) og blokker (BB), med tilhørende infrastruktur og grøntarealer. Figur 1. Gjeldende plan for Ny-Paradis/ Paradis KB4. 5
Figur 2. Rød stiplet linje viser området som endres i gjeldende plan. 6
Figur 3. Skråfoto av dagens situasjon. (kart.1881.no) For mer informasjon om området, se planbeskrivelse til planen som endres, planid 62570000. 7
Endringer i ny plan Innledning Som følge av utviklingen i området, og Bergen kommune og Fylkesmannen i Hordaland sitt krav om høyere fortetting i områdene rundt bybanen, ønsker Villa Paradis AS å justere utnyttingen på BB1/BKS1 i vedtatt plan, planid 62570000. I endringsforslaget er BKS1 og BB1 slått sammen til ett formål (BB1) og utformingen av tomten BF er endret. Endring fra vedtatt plan Under ligger en liste over endringer som er gjort i forhold til vedtatt reguleringsplan. Endret i plankart: BKS1 og BB1 er slått sammen til BB1. Utforming av tomtene BB1, BB2 og BF er noe endret. Byggegrense på BF og BB2 er noe endret. Veg f_v3 er delvis smalnet inn til 3,5 m, og deler av vegen og fortauet er tatt vekk i vest. Innkjøring til BB1 er flyttet mot østlig del av BB1. Veg f_v4 er tatt ut. Samlet % BRA på BB1 er endret til 150 % i ny BB1. Endret i bestemmelsene: Dato for denne planbeskrivelsen er lagt inn i planens intensjoner i bestemmelsene. Dato for ny illustrasjonsplan er lagt inn i 1.1.1. Alle bestemmelser om BKS1 er enten tatt ut eller erstattet av BB1. Alle bestemmelser om f_v4 er tatt ut. Høyden 0,9 m i 1.5.3 er endret til 1,2 m for å være i tråd med byggeforskriften. Opplisting av fellesområder og hvem de er felles for er oppdatert til riktige navn og nummer. I 5.3.1 er ordet «inntil» lagt til, 1,2 er endret til 1,0 plasser pr. 100 m2 BRA, og for sykkelparkering er det endret til 2 plasser pr. boenhet istedenfor pr. 100 m2 BRA. Bestemmelse om renovasjonsløsning i 5.6.1 er lagt til. f_rea2 er tatt ut av rekkefølgekravet for BB1, da det ikke lenger er aktuelt med renovasjonsløsning der, ref. 5.6.1. Det er lagt inn en presisering i bestemmelsen 5.2.1 at kravene gjelder pr. boligenhet. 8
Planbeskrivelse, 1201_62570000. Sist revidert 18.05.2017 Figur 4. Utdrag av nytt plankart for Paradis KB4. 9
Reguleringsformål Tabell 1. Oppdatert tabell for arealbruk Formål Felt Areal (m 2 ) BYGNINGER OG ANLEGG Boligbebyggelse frittliggende BF 2039 småhusbebyggelse Boligbebyggelse konsentrert BKS2 6472 småhusbebyggelse BKS4 Boligbebyggelse blokkbebyggelse BB1 10020 BB5 Energianlegg o_e 21 Renovasjonsanlegg REA1 143 REA4 Lekeplass f_lek1 1 473 f_lek3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Veg o/f_v1 1848 o/f_v6 Fortau f_fta 43 Gangveg o_gg 341 Sykkelveg o_sv 7 Annen veggrunn - grøntareal o/f_vg 697 GRØNNSTRUKTUR Grønnstruktur G 368 Turveg o_tv1-240 o_tv4 PLANOMRÅDET 23 712 Byggeformål Innenfor BB1 er det planlagt 2 leilighetsbygg. Bygg BB1 (tidligere BB1) er foreslått med 11 leiligheter og 4 boligetasjer + nedgravd parkeringsetasje. BB1-A (tidligere BKS1) er forslått med 8 leiligheter og 3 boligetasjer + nedgravd parkeringsetasje. BB1-A er et nytt leilighetsbygg som er plassert parallelt med BB1 og som har et nesten like stort fotavtrykk som BB1. Øverste etasje på begge byggene er inntrukket, noe som er et tiltak som vil dempe inntrykket. Det er lagt opp til at leilighetene i den øverste etasjen kan ha tilgang til egen takterrasse. Gesimshøyder i vedtatt reguleringsplan er overholdt. Samtlige boliger får romslige og solrike terrasser. Området rundt byggene blir bilfritt, da all parkering er lagt inn under byggene. 10
Som følge av endringen på BB1/BKS1 blir utformingen av tomten BF noe endret. Byggegrensen er forslått endret i sørøstlig del. Endringen sikrer bevaring av en større del av «Irgensfjellet» (kolle). Utnyttelse Det er kun BB1 som endrer utnytting i denne endringen. BF har samme utnytting som i vedtatt plan, men har ulikt tomteareal. Under er det vist en tabell for utregning av % BRA. Felt Areal m2 BRA % BRA BF 2039 400 20 % BB1 2133 3200 150 % Hele 13/54 4800 3600 75 % Figur 5. Illustrasjonsplan for ny BB1 (Ill. Faaland Arkitekter AS). 11
Figur 6. Perspektiv av ny bebyggelse sett fra sørøst (Ill. Faaland Arkitekter AS). For flere perspektiver, se vedlegg. Byggegrensen i BB1 er lagt 4 m fra tomtegrense/formålsgrense, og ca 1,5 m fra formålsgrense til vegen f_v3 i sør. Det kan se ut som at bygget går over byggegrensen noen steder på illustrasjonsplanen, men dette gjelder kun balkonger, slik de vedtatte bestemmelsene åpner opp for. Figur 9 viser hvordan fotavtrykket er tenkt. Under er det vist snitt av forslaget, se også vedlegg. 12
Figur 7. Snitt A og B (Ill. Faaland Arkitekter AS). 13
Figur 8. Snitt C og D (Ill. Faaland Arkitekter AS). 14
Figur 9. Fotavtrykk av de to nye leilighetsbyggene, med formålsgrense rundt og stiplet byggegrense(faaland Arkitekter AS). 15
Parkering Det er lagt opp til en felles parkeringsetasje under byggene. Antall parkeringsplasser vist i illustrasjon under legger opp til 1 plass pr. 100 m2 BRA, som er i samsvar med bestemmelsene om inntil 1,2 plasser pr. 100 m2 BRA. Det er lagt inn 1 HC-parkering, som er i tråd med bestemmelsen om at 5 % av plassene skal være HC-parkering. Det er også lagt opp til boder og sykkelparkering i parkeringsetasjen. Figur 10. Utforming av parkeringsetasjene, med formålsgrense og stiplet byggegrense (Faaland Arkitekter AS). Renovasjon I samarbeid med BIR vil en utarbeide en felles renovasjonsløsning for BB1. Det er lagt inn en ny bestemmelse om at renovasjon skal være rørbasert og fremtidsrettet. Nøyaktig utforming og plassering av den nedgravde løsningen vil komme senere, da det pågår en felles utredning for beste plassering og løsning i dette og tilstøtende boligfelt. 16
Konsekvenser Overordnede planer og vedtak Tiltaket medfører en høyere utnyttelse med flere boligenheter og bidrar til kravet om økt utnyttelse i fortetting av dette området, slik Fylkesmannen i Hordaland og Bergen kommune ber om. Vedtatt reguleringsplan Endringene er i tråd med type formål og utnyttingsgrad som ligger i andre deler av vedtatt plan, planid 62570000. Konsekvenser for naboer I forhold til vedtatt plan er de foreslåtte endringene av mindre vesentlig art. Beboere som flytter inn i BB2 og BB3 kan få litt mer innsyn fra BB1-A i forhold til en evt. bebyggelse på BKS1 i vedtatt plan. Utsiktsforholdene for eksisterende hus på BF vil endres. Siden det er grunneier på BF som er initiativtaker til denne endringen, er det et eget valg som er tatt. Grunneiere på gnr/bnr 14/60 og 365 vil få litt skygge på sin tomt kl. 12 ved vårjevndøgn, og gnr/bnr 14/365 får litt skygge inn på sin eiendom kl. 15 ved vårjevndøgn. I forhold til vedtatt plan vil ikke øvrige naboer miste sol, utsikt eller få mer innsyn som følge av planendringen. For dokumentasjon av dette, se vedlegg med snitt, perspektiver og sol-skyggeanalyse. Landskap Terrenget for BB1, BB1-A og omkringliggende område er relativt kupert. Bebyggelsen er derfor delt opp i to adskilte bygningsvolum, med forskjellig høyde på grunnplanet. Terrengtilpassingen i området blir variert. Med unntak av avslutningen mot «Irgensfjellet» i nordøstre hjørne av BB1-A, er alle terrengoverganger rundt tomten mulig å gjennomføre uten vesentlig skjæring eller større fyllinger. Ved «Irgensfjellet» har en derfor tatt hensyn og redusert terrenginngrepet ved å legge gangveg i bue rundt deler av «Irgensfjellet».. Bygningsvolumene vil danne en overgang mellom områder med høy utnyttelse i øst, til eksisterende villaområder i vest. Kulturminner Hensynssone H570 blir ikke berørt, og endringsforslaget opprettholder muligheten for tilkomst til Tyskertunellen. Selve utformingen av bygget og arealet rundt vil komme tydeligere frem i byggesaken. 17
Vedlegg: Varslingsbrev til naboer og offentlige instanser, datert 18.05.2017 Vedlegg 1: Oversiktskart Vedlegg 2: Område som endres i vedtatt plan, datert 18.05.2017 Vedlegg 3: Planbeskrivelse, datert 18.05.2017 Vedlegg 4: Plankart, datert 18.05.2017 Vedlegg 5: Bestemmelser, datert 18.05.2017 Vedlegg 6: Illustrasjonsplan, datert 15.05.2017 Vedlegg 7: Sol- og skyggestudie, datert 15.05.2017 Vedlegg 8: Snitt, datert 15.05.2017 Vedlegg 9: Perspektiver, datert 15.05.2017 18