Endringer gjort i plankartet for endring av delområde BB4, siden offentlig ettersyn:

Transkript

1 Endringer gjort i plankartet for endring av delområde BB4, siden offentlig ettersyn: 1. Endret betegnelse fra gesims- til byggehøyde Maksimal gesimshøyde er endret til maks byggehøyde, da dette er en beskrivelse som er mer forståelig og lesbar. Definisjonen på gesimshøyde er som følger; Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget/parapetet. Gesimshøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Dette gir ofte uklarheter for både naboer og utbygger. En har derfor valgt maks byggehøyde, som gir et klart inntrykk av hvor høyt det bygget som kommer skal være. Figur 1. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. GH (maksimal gesimshøyde) er endret til BH (maksimal byggehøyde). 1

2 2. Endret byggehøyde og grense/soner med ulik byggehøyde Revidert planforslag angir tilpassede soner som varier i byggehøyde. Ulike byggehøyder er lagt inn i søndre del av BB4. Det er gjort for å tilpasse bygget i sør til terreng og nabo. Maksimal byggehøyde i øst er endret fra kote +47,5 til kote +48,5. Endringen skyldes hensyn til trafikksikkerhet og tilhørende flytting av renovasjonsområdet. Oppstillingsområdet for tømmebil må være tilnærmet flatt. I prosjektet må man derfor heve vegen noe for å få en flat hentesone for renovasjonsbilen. Som følge av høyde i vegen har man justert bygg nr. 1 og bygg nr. 2 opp med ca. 1 m. Det er viktig med en god løsning for både innkjøring til parkeringsanlegg og hentepunkt for avfall for å få til gode boligprosjekter, i felt BB4 og i resten av KB4. I forhold til vedtatt plan har en flyttet på hvor det høyeste bygget på BB4 kan ligge. Byggehøyden i øst er dermed økt med 5 m i forhold til vedtatt plan. Byggehøyden i vest er senket med 2,5 m og i sør, med 1,5 m. Dette er en mer terrengtilpasset og nabotilpasset høydeutforming av BB4 i forhold til vedtatt plan. Figur 2. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Vedtatt plan er vist nederst til venstre, Linjer som viser hvor en kan bygge hvilke høyder er noe endret, og byggehøyden i nordøst er hevet med 1 m. Plassering av hvor en kan bygge høyest er flyttet fra vest til øst, og dermed økt i vest, og gått ned i sør og vest. 2

3 3. Sentralt hentepunkt for renovasjon er flyttet Område f_bre1 er tatt ut og erstattet med Annen veggrunn grøntareal, f_svg. Dette er gjort pga. merknad fra Statens vegvesen til offentlig ettersyn. For å markere hvor renovasjonsarealet skal være, viser man et kodet bestemmelsesområde, kalt #1. Renovasjonsområdet er i tillegg flyttet ut av krysset/avkjørselen nær Statsminister Michelsen veg, og ca. 10 m lenger nede (sør) i vegen. Figur 3. Plan til off. ettersyn er vist til venstre og plan til 2. gangs behandling til høyre. 3

4 4. Utvidelse av plangrense ved endring fra offentlig til felles vegarealer Alle offentlige veger og gangveger i gjeldende plan, planid , er lagt inn i plankartet og endret til felles eierform. Utformingen på vegen er lik som i gjeldende plan, med unntak av deler av vegen langs BB4. Her er vegen noe endret på grunn av flytting av renovasjonsområdet, se punkt 3. Som et resultat av endringen er det de bosatte andelseiere med sameier og velet for KB4 som skal drifte felles veger, renovasjonsløsning, VA-ledninger og lysanlegg. Figur 4. Utsnitt av plan som lå ute til offentlig ettersyn, der deler av vegsystem fra gjeldende plan ikke var inkludert endringen. Figur 5. Utdrag av planforslag til 2. gangs behandling der offentlige veger og gangveger er inkludert i plankartet og endret fra offentlig til felles formål. 4

5 5. Tomteareal og utnyttelse endret På grunn av flytting av vegen, jf. punkt 3 og 4, har netto boligareal i BB4 blitt noe mindre. Netto boligareal var 2950 m2 ved offentlig ettersyn, det er nå 2721 m2. Pga. denne endringen øker BRA, målt i prosent. Prosent er vist på plankartet og utnyttelsen går fra 165 % til 170 % BRA. Dette betyr ikke at prosjektet øker antall bygde m2 boligareal på tomten, det er en konsekvens av en mindre tomt med samme bygningsareal. Ved offentlig ettersyn la 165 % BRA til rette for at en kunne bygge 4867 m2. En hadde da en viss margin i pluss, sammenlignet med bygg som var vist i snitt og perspektiv. Det planforslag som nå skal sendes til 2. gangs behandling legger opp til at man i BB4 kan bygge 4626 m2, inklusive parkeringsanlegg og boder. Dette er noe mindre areal enn det prosjektet som var ute til offentlig ettersyn. Fremlagt forslag for 2. gang behandling viser hva som skal bygges, da en har arbeidet videre og har klarlagt nærmere hva som kan bygges. Figur 6. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. % BRA er noe økt pga. mindre tomt, mens antall m2 som er mulig å bygge er noe lavere. 5

6 6. Justering av innkjøring til parkeringsanlegg Innkjøringspil til parkeringsgarasjen er flyttet mot sør pga. endring i veghøyder, se punkt 3 og illustrasjoner under. Figur 7. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Til offentlig ettersyn lå innkjøring til parkeringsgarasjen noe lenger nord enn ved forslag til 2. gangs behandling. 6

7 7. Mindre endring av arealbruk og betegnelse av tidligere renovasjonspunkt, f_rea2 Område f_rea1, som lå i vedtatt plan, er nå lagt inn og gjort om til boligformål, formål BB3b. I delingssaken, for tomtedeling for BB2 og BB3, har det vist seg vanskelig å få renovasjonsområdet og BB3 inn på samme gårds- og bruksnummer. En har derfor i denne endringssaken lagt inn arealet og gjort det om til gult areal, boligformål, for å gjøre delingssaken for BB3 og BB2 enklere. Arealet skal fremdeles brukes til renovasjon, til nedkast for restavfall. Figur 8. Gjeldende plan er vist øverst, og området det er snakk om, f_rea2/bb3b, er markert med rød ring på alle tre figurene. Plan til offentlig ettersyn er vist nederst til venstre, plan nederst til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. BB3b er inkludert i planen for å gjøre delingssaken enklere, men skal fremdeles brukes til renovasjon. 7

8 8. Faresone ved trafo Faresone ved trafo er lagt inn. Figur 9. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Faresone rundt trafostasjon er lagt inn på nytt kart. 9. Bevaring av vegareal/formål ved avkjørsel fra Statsminister Michelsens veg o_skv, som er vegarealet ut i Statsminister Michelsens veg, er bevart som offentlig kjøreveg, og er nå et eget formål som heter o_skv. Dette arealet passer inn i naboplan for utviding av Statsminister Michelsens veg. Figur 10. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Offentlig vegareal ut mot Statsminister Michelsens veg er beholdt som offentlig vegareal, i tråd med naboplan, planid Området, o_skv, er markert med rød ring. 8

9 10. Nye fortau i planen For å få til en mer trafikksikker løsning inn i området og rundt renovasjonsområdet har en regulert inn fortau fra Statsminister Michelsens veg og inn i området. Det er også lagt på fortau langs deler av BB4 / f_sv1. Figur 11. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Det er lagt inn fortau langs deler av BB4 og inn fra Statsminister Michelsens veg. 11. Tatt ut renovasjonsområde Siden en har all renovasjon for BB4 i #1 og annen ny bebyggelse i KB4 må benytte seg av bossug for renovasjon og #1 for plast og papir, har en tatt ut f_bre2. Figur 12. Plan til offentlig ettersyn er vist over til venstre, plan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. f_bre2 er tatt ut, da det ikke lenger er behov for dette arealet. 9

10 12. Redusert vegareal siden begrenset høring I varsel om begrenset høring ble det varslet om at vegbredden på f_sv1 og 2 skulle utvides fra 4,5 m til 5 m. Etter høringsrunden fikk vi merknad på at dette ikke var ønskelig, og en har derfor valgt å gå tilbake på dette. Merknad er dermed tatt til følge, og vegen i nytt forslag er 4,5 m. Figur 13. Plan til begrenset høring, i november 2018, er vist øverst, plan nederst viser forslag til 2. gangs behandling. 10

11 Endringer gjort i illustrasjonsplanen for BB4 siden offentlig ettersyn: Endringer i illustrasjonsplanen som er gjort som følge av endringer gjort i plankartet, blir ikke beskrevet her. Se punkt 1-12 over. 13. Oppdeling i 3 bygg Byggene er delt opp i 3 bygg, med godt mellomrom mellom hvert bygg. En har i tillegg flyttet på bygget i sør nærmere mot vegen og dermed fått et mer åpent lekeområde, som får med sol. Dette er gjort i tråd med uttale fra Råd for Byforming og Arkitektur (RBA). Figur 14. Illustrasjonsplan fra offentlig ettersyn er vist til venstre, illustrasjonsplan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Byggene er delt opp i 3 bygg og lekearealet er med åpent og solrikt. 11

12 14. Detaljeringsgrad og størrelse uteoppholdsareal I forslag til 2. gangs behandling har en detaljert det felles uteoppholdsarealet mye mer. Som en følge av oppdeling i 3 bygg og større avstand mellom byggene (punkt 13 over), har også arealet økt fra 618 m2 til 920 m2. Figur 15. Illustrasjonsplan fra offentlig ettersyn er vist til venstre, illustrasjonsplan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Detaljeringsgraden av uteoppholdsarealet er mye større på ny plan enn til offentlig ettersyn. Arealet har også økt. 15. Utforming og markering av parkeringsanlegg Utformingen av parkeringsetasjen er endret, både som følge av oppdeling av byggene og som følge av flytting av renovasjonsområdet/vegen, jf. punkt 3 og 4. Markering i illustrasjonsplanen er endret fra svart stiplet linje til rød stiplet linje, for å gjøre markeringen mer entydig. Figur 16. Illustrasjonsplan fra offentlig ettersyn er vist til venstre, illustrasjonsplan til høyre viser forslag til 2. gangs behandling. Parkeringsgarasjen er markert med svart stiplet linje i plan til offentlig ettersyn og med rød stiplet linje til 2. gangs behandling. 12

13 Endringer gjort i bestemmelsene siden offentlig ettersyn: En har spesifisert bedre hvilken mur det er snakk om En har endret fra gesimshøyde til byggehøyde En har tatt ut bestemmelse om mur. Muren hører til vegprosjektet til Statens vegvesen Bestemmelse om støy i anleggsfasen er lagt inn Bestemmelse om allmenn tilgang til bruk av fortau og veger i planområdet er lagt inn Bestemmelse om detaljtegninger for offentlig veg er tatt ut, siden det ikke lenger er offentlige veger i planen, med unntak av o_skv, som skal bygges av Statens vegvesen Lagt inn bestemmelse om godkjenning av Statens vegvesen for evt. flytting og endring av mur langs Statsminister Michelsens veg Endret på noen navn på formål, lagt inn gangveg f_gg, tatt ut veg o_sv og o_fta i plan , da disse nå blir ivaretatt i plan Bestemmelse om midlertidig avkjørsel er lagt inn Bestemmelse om krav til dokumentasjon før riving av bygg er lagt inn flere av de offentlige arealene er tatt ut Bestemmelser om f_bre1 og f_bre2 er tatt ut, da formålene ikke lenger heter det og ikke lenger er fellesarealer og Formulering og innhold er noe endret Balkonger er lagt til bestemmelsen. Spesifisert at der byggegrensen ikke er synlig, sammenfaller den med formålsgrense og kan ikke utkrage over den Bestemmelse om Regulert høyde og plassering av denne er lagt inn Bestemmelse om inntrukket 4. etasje er lagt inn Bestemmelse om å løse alt uteoppholdsareal på egen tomt er lagt inn Bestemmelse om jorddekke på minimum 1 m på 50 % av felles uteoppholdsareal er lagt inn Bestemmelse om kvalitetskrav er lagt inn Ordet Inntil er endret til Maks Bestemmelse om areal til sykkelvogner og transportsykler og stell av disse er lagt til Presisering av plassering av avkjørsel til parkeringsgarasje er lagt inn i bestemmelsen Bestemmelse om plassering og utforming av trafo mot grøntareal er lagt til f_bre1 er endret til # Bestemmelse om at BB1-BB3 i plan kan ha sitt renovasjonsanlegg i # Bestemmelse om at BB3b skal nyttes til renovasjonsområde for BB1-BB3 i plan er lagt inn Bestemmelse om Estetikk, fargebruk, beplantning og arkitektur er lagt inn Bestemmelse om begrenset bruk av svalganger er lagt inn Bestemmelse om mulighet for utviding av vegarealet inn på annen veggrunn er lagt inn Bestemmelser om svartelistede arter, masser og planterester og rene masser er lagt inn. 13