Vedlegg til Detaljreguleringsplan 270 R Gamlegrendåsen Terrasse Planbeskrivelse Særskilt beskrivelse planområde B-6 og B-7 06.02.2017
FORORD: Rodeo Arkitekter AS er engasjert av Kongsberg Tomteselsk AS for å utarbeide mindre reguleringsendring for felt B-6 og B-7 i Gamlegrendåsen Terrasse. Vedlegget er et supplerende dokument som tar for seg beskrivelse av endringene, og som skal leses sammen med Detaljreguleringsplan 270 R Gamlegrendåsen Terrasse Planbeskrivelse datert 03.02.2012. Tor Einar Lundteigen er Kongsberg Tomteselskaps kontaktperson for oppdraget. Timon Linderud er prosjektleder for oppdraget for Rodeo Arkitekter, Ingrid Roalsø og Rune Stangeland har vært fagkyndige utførende. Oslo, 05.01.17 Ingrid Roalsø Fagkyndig Timon Linderud Prosjektleder /Kvalitetssikrer
INNHOLDSFORTEGNELSE: 1. Innledning 1.1 Forslagsstiller og planlegger 1.2 Formål med planleggingen 1.3 Beliggenhet og størrelse 1.4 Eiendoms- og eierforhold 1.5 Området i dag 1.6 Planforutsetninger 2. Planforslaget 2.1 Boliger 2.2 Veiløsninger 2.3 Kollektivtrafikk 2.4 Universell utforming 2.5 Barn og unge 2.6 Grønne arealer 2.7 Uteoppholdsarealer 2.8 Eksisterende kvaliteter 2.9 Forholdet til E134 2.10 Forholdet til eksisterende bebyggelse i Petter Auerdals vei 2.11 Støy 2.12 Alternative energikilder 3. Konsekvenser av planforslaget 4. Risiko- og sårbarhetsanalyse 5. Planprosessen
1. Innledning 1.1 Forslagsstiller og planlegger Forslagsstiller: Fagkyndig: Kongsberg Tomteselskap AS Rodeo Arkitekter AS 1.2 Formål med planleggingen I foreliggende reguleringsplan 270R - 5.2 Boligbebyggelse tillates oppføring av lavblokker og terrassert bebyggelse. Formålet med omreguleringen er å endre spesifisert formål til frittliggende småhusbebyggelse. Som konsekvens av planlagt tomteinndeling og tomtens topografi, økes antall regulerte avkjørsler fra to (ref 4.7 Avkjørsler) til tre. 1.3 Beliggenhet og størrelse Planområdet omfatter byggefelter B-6 og B-7 innenfor gjeldende reguleringsplan 270R for Gamlegrendåsen terrasse. Områdets samlede areal er ca. 7,8 daa. Fig 1: Luftfoto som viser planområdets beliggenhet
Fig 2: Illustrasjon som viser område B-6 og B-7 i plan 270R planområdet 1.4 Eiendoms- og eierforhold Planområdet ligger hovedsaklig innenfor Gnr/Bnr 8560/3 som eies av Kongsberg Tomteselskap. 1.5 Området i dag 1.6 Planforutsetninger 2. Planforslaget 2.1 Boliger Gamlegrendåsen Terrasse ligger sentrumsnært, vestvendt og med utsikt over byen, Funkelia og Nipetonatten. Området er i dag regulert til konsentrert småhusbebyggelse, lavblokker og terrassert bebyggelse. I Kommuneplanen fremmes viktigheten av en sammensatt boligbebyggelse. I forslag til endret plan åpnes det for at felt B-6 og B-7 kan utbygges med frittliggende småhusbebyggelse.
Frittliggende småhusbebyggelse: Eneboliger eller tomannsboliger med inntil tre målbare plan der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. Eneboliger: Frittliggende bygning som er beregnet på en husstand. Begrep som enebolig i rekke eller sammenbygde eneboliger bør ikke benyttes. Tomannsboliger: Frittliggende bygning beregnet for to husstander, med to tilnærmet like store og likeverdige boenheter. Fig 3: Tillatte boligtyper innenfor planområdet (Illustrasjoner og definisjoner hentet fra veileder T1459 og Kongsberg kommunes Kommuneplan - arealdelen) Maksimal angitt BYA (40%) per tomt forholder seg til kommuneplanen, og sikrer en jevn fordeling av utbyggelsesgraden mellom tomtene i felt B-6 og B-7. Fig 4: Tomtefordelingsstudie - prinsipp for illustrasjonsplan. Det tillattes gesimshøyde inntil 6,5 m og mønehøyde inntil 9,0 m. I skrått terreng kan dette økes til hhv. inntil 7,0 m og inntil 9,5 m. Høyden på bebyggelsen er bestemt ut fra bestemmelsene i kommuneplanen men det settes i tillegg en maksimal kotehøyde for feltene for å sikre en tilpasning til terreng, og begrense ruvende bebyggelse.
Høydebegrensningen holdes på et nivå som muliggjør bebyggelse på 1,5-2 etasjer. Med dette reduseres risikoen for uønskede større inngrep i terrenget med formål å oppnå flere etasjer. For felt B-6 og B-7, gjelder hhv. maksimal kotehøyde 201,5 og 212,5. Fig 5: Prinsippsnitt bebyggelse felt B-6 med markert maksimal byggehøyde Fig 6: Prinsippsnitt bebyggelse felt B-7 med markert byggehøyde Fig 7: Prinsippsnitt nordlig husrekke felt B-7 med markert byggehøyde
Fig 8: Nordlig adkomstveg, felt B-7 2.2 Veiløsninger Antallet avkjørsler fra V2 økes i felt B-7 fra en til to veger. Dette muliggjør bedre tilpasning til terreng og kortere internveger. 2.3 Kollektivtrafikk 2.4 Universell utforming Som frittliggende småhusbebyggelse vil eiendommene utvikles som enkeltstående utbyggingsprosjekter. Dette unntar område B-6 og B-7 fra kommuneplanens krav om 30% tilrettelegging for livsløpstandard. Utbyggingsprosjektene skal så langt mulig forholder seg til gjeldende Tekniske forskrifter. Felles småbarnslekeplasser skal utformes iht. Prinsipper for universell utforming. 2.5 Barn og unge 2.6 Grønne arealer I tillegg til felles lekeplasser (L-1 og L-2) etableres lokale småbarnslekeplasser i hvert utbyggingsfelt (f_blk1-3). Lekeplassene er på ca. 50-60 m2.
Fig 9: Adkomstvei felt B-7 med småbarnslekeplass. 2.7 Uteoppholdsarealer 2.8 Eksisterende kvaliteter Terreng og vegetasjon Frittliggende småhusbebyggelse gir et økt handlingsrom for stedstilpasning av bebyggelsen. De enkelte utbyggingsprosjektene skal i størst mulig grad tilstrebe en arkitektur som ivaretar naturlig vegetasjon og terrengdetaljer. Fig 10: Ny bebyggelse tilpasses terrenget.
2.9 Forholdet til E134 2.10 Forholdet til eksisterende bebyggelse i Petter Auerdals vei 2.11 Støy Det er ikke ønskelig med støyskjermer for byggefeltet da dette hindrer både utsikt og ferdsel i nabolaget. For å sikre tilstrekkelig støyskjermede uteoppholdsarealer til norm T-1442 skal det for feltet etterstrebes lokale støysikringstiltak. Dette kan løses gjennom strategisk plassering av garasjer samt gjennom lokalisering av private, støyfølsomme oppholdsarealer på stille side av bebyggelsen. 2.12 Alternative energikilder 2.13 Renovasjon Det skal avsettes areal for oppstilling av søppelkonteinere så nær V2 som mulig slik at renovasjonsbil ikke behøver å kjøre inn i atkomstveiene i feltet. Avsatt areal er markert med f_bre1-3 på plankartet. 2.14 Overvannshåndtering I utomhusplan som følger søknad om rammetillatelse skal det detaljert gjøres rede for hvordan overvannshåndtering er løst. Det legges opp til at overflate/ drensvann tas hånd om lokalt, og behandles etter prinsippet infiltrasjon, fordrøying og bruk av naturlige vannveier. Dette må prosjekteres i detalj når området bygges ut. For boligtomtene legges det opp til at det opprettholdes tilstrekkelig med permeable flater for infiltrasjon av overvann til grunnen. Det skal også tilrettelegges for fordrøyning i lokale regnbed med hydrofileplantearter på de enkelte tomtene.
Fig 8: Infiltrasjonsløsning for takvann på område med permeabelt dekke (Illustrasjon hentet fra Veileder for lokal overvannshåndtering, utarbeidet av COWI i 2013) Evt overskuddsvann ledes ut til vadier i en infiltrasjonssone langs adkomstvegene. For atkomstveiene legges det opp til at overvann føres til fordrøyning og infiltrasjon i enden av veien under lekeplasser. Fig 9: Prinsipp for infiltrasjonsløsning med vadi og drens-/overløpsledning langs adkomsveier (Illustrasjon hentet fra Veileder for lokal overvannshåndtering, utarbeidet av COWI i 2013) 3. Konsekvenser av planforslaget Planendringen medfører flytting av trafo, ekstra avkjørsel og færre boenheter. Formålsendring forenkler tilpasninger av ny bebyggelse til terreng. Foreslått planendring vil ikke medføre ytterligere i konsekvenser utover de beskrevet i Beskrivelse Detaljreguleringsplan 270R 4. Risiko- og sårbarhetsanalyse
5. Planprosessen Planarbeidet gikk i gang med oppstartsmøte i Kongsberg Kommune 30.09.2016. Oppstart av mindre reguleringsendring ble påfølgende varslet til naboer og aktuelle instanser i brevsform (d. 06.10.16), og annonse i Laagendalsposten (d. 12.10.16). Det kom totalt 3 uttalelser, ingen innsigelser. Varslingene oppsummert i tabell: Dato Fra Innhold Kommentar 18.10.2016 Fylkesmannen i Buskerud 1. Ivareta støyforhold i tråd med nasjonale føringer og kommuneplan. 1. Ok se Beskrivelse kap. 2.11 24.10.2016 Buskerud Fylkeskommmune 08.11.2016* *) Mottatt etter høringsfrist Statens Vegvesen 2. Ivareta landskapsmessige forhold i tråd med nasjonale føringer og kommuneplan. 3. Ivareta barn og unges interesser i tråd med nasjonale føringer og kommuneplan. 1. Ber om at det legges inn bestemmelse om meldeplikt ved funn av automatisk fredete kulturminner. 1. Mener at det kan være uheldig med lettere bebyggelse (færre enheter) i dette området som ligger gunstig til i gang og sykkelavstand fra viktige arbeidsplasser og sentrum. 2. Forutsetter at reguleringsbestemmelsene vedrørende rekkefølge i forhold til ny E134 opprettholdes. 3. Forutsetter ny uttale i forbindelse med eventuelt offentlig ettersyn. 2. Ok se kap 2.8 Omregulering til frittliggende småhusbebyggelse øker mulighet for bebyggelse tilpasset terreng. 3. Ok se kap 2.5 Lokale småbarnslekeplasser reguleres Ok legges inn i bestemmelser 1. Ref. kommuneplanens arealdel 1.4. Ny bebyggelsestypologi tilpasses lettere til terrenget og bidrar til økt arkitektonisk diversitet i området. 2. Ok 3. Ok