ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Ing. Asbjørn Danielsen AS Fabrikkgaten 5 5059 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Vegard Abrahamsen Vatle 201617701/8 020916 Dir. tlf.: 40801793 AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 44 Bnr 852 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Nordrevoll : Odin Bygg AS : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt 19.5.16 og tilleggsdokumentasjon mottatt 31.5.16 og 26.8.16. 1. Søknaden gjelder: Oppføring av vertikaldelt tomannsbolig (469 m 2 ) over to etasjer med underliggende garasje. Vesentlig terrengendringer og murer med høyde opp mot ca. 5,65 m. Tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven 29-4 med hensyn til byggverkets avstand til nabogrense. Det er ikke søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Tiltaket er i strid med reguleringsplanens plankart om plassering av bygg. Det er ikke søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser angående oppføring av tomannsbolig. Bygningsmyndighetene har etter en konkret vurdering kommet frem til at oppføring av tomannsbolig på regulert del av tomten ikke er i strid med reguleringsplanens bestemmelser. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter og 29-4 Byggverkets avstand fra nabogrense, kommuneplanens arealdel punkt 6 Byforming og arkitektur og reguleringsplanens plankart om plassering av bygg. 2.1. Ansvarsretter Følgende foretak har erklært ansvar:
Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Ing. Asbjørn Danielsen AS Ing. Asbjørn Danielsen AS 914217857 SØK tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker 914217857 PRO tiltaksklasse 1 Prosjekterende arkitektur 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Deler av området hvor tiltaket søkes oppført omfattes av reguleringsplan nummer 30490000, Fana. Gnr 45 bnr 1-20, Nordrevold, stadfestet 27.3.1962. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger delvis innenfor hensynssonene gul støysone. 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. 3.3. Atkomst og avkjørsel Ansvarlig søker opplyser at det foreligger tinglyste erklæringer som sikrer lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven 27-4. 3.4. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert 4.4.16 med saksnummer 201611103. 3.5. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Nye tiltak, bygninger og anlegg skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer, jf. kommuneplanens areadel punkt 6. Aktuelle tomt, som er svært skrående, ligger i et boligområde som stort sett består av eneboliger og tomannsboliger med valmtak eller saltak. Som følge av den utstrakte bruken av forstøtningsmurer, samt et pulttak som jobber i mot tomten helning fremstår tiltaket som ute av samsvar med sin funksjon, som skal være en tomannsbolig. Anleggets samlede uttrykk fremstår som dominerende i landskapet. Det synes ikke til å være tatt tilstrekkelig grep for å tilpasse boligen tomtens beskaffenhet ettersom boligen åpenbart er utformet for plassering på tilnærmet flat mark. Som følge av dette har prosjekterende sett seg nødt til å terrassere terrenget i vesentlig grad for å ivareta krav om adkomst, parkering og utearealer, samt legge inn lysgraver i nord og sør for å ivareta krav til lys og rømning til soverom i første etasje. Side 2 av 5
Bygningsmyndighetene er inneforstått med at det skjæringer og fyllinger, samt forstøtningsmurer, i noen grad er nødvendig for å kunne utnytte tomter med tilsvarende beskaffenhet som aktuelle tomt. Vi er i utgangspunktet posivtive til at det blir oppført bolig på tomten. Det må derimot gjøres grep for å redusere behovet for terrenginngrep og murer og lette på det visuelle omfanget av tiltaket i sin helhet. 3.6. Plassering Plan- og bygningsloven Plan- og bygningsloven 29-4 andre og tredje ledd: Hvis ikke annet er bestemt i plan eller kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak Omsøkte tiltak inkluderer oppføring av forstøtningsmurer med høyde over 1,5 meter under 4 meter fra nabogrense og inntil nabogrense. Tiltaket kan da ikke godkjennes uten skriftlig samtykke fra eier (fester) av naboeiendommen(-e) etter plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b, eller uten gitt dispensasjon fra bestemmelsen. Reguleringsplanen Boligen er i strid med reguleringsplanen sitt plankart ettersom tiltaket passeres utenfor regulert husplassering. 3.7. Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Multiconsult datert 22.4.16. Rapportens konklusjon: Side 3 av 5
3.8. Andre uttalelser eller vedtak Trafikketaten har gitt uttalelse datert 3.5.16. Utdrag fra uttalelsen: 3.9. Sammenføying av eiendom Vi gjør oppmerksom på at ved en tillatelse til tiltak vil det bli satt som vilkår at eiendom med gnr 44 bnr 852 og gnr 44 bnr 18 blir sammenføyd dersom eiendommene skal nyttes under ett, jf. plan- og bygningsloven 21-4 femte ledd bokstav b. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Vegard Abrahamsen Vatle - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Odin Bygg AS, Stemmelia 12, 5223 NESTTUN Side 4 av 5
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 5 av 5