Saksframlegg NEDRE MØLLENBERG GATE 72B MELDING OM TILTAK FOR INNSETTING AV DØR MED VINDU KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/16000 Saksbehandler: Kirsti Rusten Antonsen/ Lise Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saksfremlegg - arkivsak 04/16000 1
Saksutredning: Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04, mottatt plan- og bygningsenheten 30.06.2004, supplert 30.07.2004. Bakgrunn Plan- og bygningsenheten mottok 27.04.2004 melding om mindre byggearbeid på eiendommen Nedre Møllenberg gate 72B, gnr/bnr: 410/265. Arbeidet gjaldt utskifting av vindu i boligens første etasje. Vinduet ville bli erstattet av en dør med innfelte glassfelt. Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten 27.04.2004 og 19.05.2004 lå til grunn for behandlingen av søknaden (saksvedlegg 5). Omsøkte tiltak kunne ikke behandles som melding, jf. plan- og bygningsloven 86a, da tiltaket måtte framlegges byantikvaren for uttalelse. Plan- og bygningsenheten mottok uttalelse fra byantikvaren 04.06.2004 (saksvedlegg 4). I delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04 datert 15.06.2004 ble ovennevnte tiltak avslått (saksvedlegg 1). Tiltaket ble avslått med hjemmel i reguleringsplan og reguleringsbestemmelse 4.1. Plan- og bygningsenheten mottok 30.06.2004 klage fra tiltakshaver på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04 (saksvedlegg 2). Supplerende uttalelse vedrørende klagen ble mottatt 30.07.2004 (saksvedlegg 3). Klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan R 229, stadfestet 01.09.1986 (saksvedlegg 6). Eiendommen er regulert til boligformål. Ett av formålene med verneplanen og de tilhørende reguleringsbestemmelsene er: - Å sikre en best mulig forvaltning av bygningsmassen som bevarer og videreutvikler områdets bygningsmessige særpreg og helhetlige miljø. Den sammenhengende trehusbebyggelsen er spesielt viktig å bevare. I reguleringsbestemmelse 4.1 heter det at Eksisterende bygninger og murbygninger fra før 1925, inngår i bevaringsområdet. De skal bevares, og kan istandsettes under forutsetning av at husets målestokk, takform, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming og materialvalg opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres. Klagen Klager krever at byggetillatelse gis fordi det vindu som ønskes utskiftet, er i en del av bygningen som er bygget etter 1925. Bygningen ble rehabilitert i 1989. Klager viser til at reguleringsbestemmelsene gjelder for eksisterende bygninger fra før 1925. Klager anfører at form og farge på dør vil bli tilsvarende lik dagens form og farge på vindu. Klager anfører at den del av gården hvor vindu ønskes erstattet med dør er vendt mot bakgården, og ikke mot gaten. Dette betyr at endringen ikke vil bli merkbar på den del av bygningen som ses fra gaten. Saksfremlegg - arkivsak 04/16000 2
Klager anfører at en dør vil gi tilgang til et lite uteareal, og gjøre det mer trivelig for beboerne. I tillegg vil dette gjøre det mer interessant for beboerne å holde det ryddig rundt huset. Det vil også gjøre leiligheten mer barnevennlig. Klager anfører at det synes å være gjort/ gjøres tilsvarende endringer på en rekke andre leiligheter i området omfattet av den samme reguleringsplanen. Klager kan ikke se at avslaget stemmer med dette. Det vises til klagen i sin helhet (saksvedlegg 2 og 3). Vurdering/begrunnelse 1. Reguleringsbestemmelse 4.1 Eiendommen omfattes av reguleringsplan 229, verneplan for området Møllenberg/ Kirkesletten/ Rosenborg. Området er regnet som spesialområde, hvor bevaring er hovedformålet. Ett av formålene med verneplanen og de tilhørende reguleringsbestemmelser er: - Å sikre en best mulig forvaltning av bygningsmassen som bevarer og videreutvikler områdets bygningsmessige særpreg og helhetlige miljø. Den sammenhengende trehusbebyggelsen er spesielt viktig å bevare. I reguleringsbestemmelse 4.1 heter det at Eksisterende bygninger og murbygninger fra før 1925, inngår i bevaringsområdet. De skal bevares, og kan istandsettes under forutsetning av at husets målestokk, takform, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming og materialvalg opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres. Bestemmelsen sier at den bare gjelder for bygninger som er fra før 1925. Nedre Møllenberg gate 72B ble bygget i 1891. Det har blitt gjennomført godkjente ombygginger og rehabilitering på slutten av 1980-tallet. I vedtak om godkjennelse i forbindelse med rehabiliteringene på 80-tallet, ble det stilt strenge krav til hvilke vinduer som kunne byttes ut, og til fasadens utrykk og estetikk. Det ble ikke foretatt noen endring fra vinduer til dører i leilighetene, jf. sak DB 713/89 (saksvedlegg 7). I følge byantikvarens uttalelse er det ikke av betydning at huset ble rehabilitert på 80-tallet, fordi huset er fra før 1925. Rådmannen slutter seg til byantikvarens vurdering. Bestemmelsen åpner bare for to muligheter. Enten å opprettholde dagens vindusdeling, eller å tilbakeføre til en tidligere, dokumenterbar, vindusdeling. Rådmannen kan ikke se å ha mottatt dokumentasjon som viser at det tidligere har vært en tilsvarende dør der det i dag er vindu. Døren kan derfor ikke ses på som en tilbakeføring. Rådmannen kan heller ikke se at en slik dør vil opprettholde dagens vindusdeling. Da reguleringsbestemmelsen ikke åpner for en ny dør, er det ikke av betydning at døren vil ha samme form og farge som dagens dør. Formålet med reguleringsbestemmelsene er å bevare bygningene i sin helhet. Det er ikke av betydning om endringen gjøres ut mot bakgård eller ut mot gaten. Alle sider av bygningene skal bevares. I følge byantikvarens uttalelse kan han ikke se at det planlagte tiltak er i overensstemmelse med reguleringsbestemmelsene. På bakgrunn av det ovennevnte og den restriktive praktiseringen av Saksfremlegg - arkivsak 04/16000 3
reguleringsbestemmelsen slutter rådmannen seg til byantikvarens vurdering. Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Rådmannen fører en svært restriktiv dispensasjons praksis i området. Formålet med reguleringsbestemmelsene er å bevare bygningene slik som de opprinnelig var bygd. Hensynet til trivsel og uteareal er ivaretatt ved at reguleringsplanen avsetter egne områder til fellesareal for beboerne i området. Rådmannen kan ikke se at adgang til et lite uteareal, ryddighet på eiendommen og barnevennlighet er av avgjørende betydning i denne saken. Rådmannen kan ikke se at det er godtgjort at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra gjeldende reguleringsbestemmelse i denne saken. Det vises til ovenstående vurdering i sin helhet. 2. Vurdering av usaklig forskjellsbehandling Urimelig eller usaklig forskjellsbehandling oppstår når man i tilfeller som er tilnærmet like behandler søkere forskjellig. Imidlertid er ikke enhver forskjellsbehandling forbudt. Det er adgang til å gjøre forskjell når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål. Selv om det ikke skulle være tilfelle, kan skjønnsmessige vurderinger tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen retning. Generelle endringer av praksis kan det også være adgang til. Klager viser til at en rekke andre bygninger i området har satt inn dører, bygd veranda og lignende, det vises til klagen (saksvedlegg 2). Klager har ikke vist til noen konkrete bygninger, kun endringer i området generelt. Rådmannen kan ikke, ved nærmere undersøkelser, se at det foreligger byggetillatelse for tilsvarende endringer i nabogårdene. Tvert i mot har man fulgt en meget restriktiv praksis. Eier av naboeiendommen Nedre Møllenberg gate 70 fikk avslag på søknad om å skifte til nye vinduer på slutten av 1980-tallet, da disse brøt for mye med gårdens arkitektoniske helhetsvirkning, jf. sak nr. DB 1241/80 (saksvedlegg 8). Rådmannen kan ikke se at det ikke foreligger usaklig eller urimelig forskjellsbehandling i denne saken. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04. Det vises for øvrig til vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04. Saksfremlegg - arkivsak 04/16000 4
Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04. Rådmannen i Trondheim, 02.11.2004 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konstituert bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04, datert 15.06.04 Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 1537/04, datert 25.06.04 Saksvedlegg 3: Supplerende uttalelse vedrørende klage av 28.07.2004 Saksvedlegg 4: Uttalelse fra byantikvaren, datert 03.06.04 Saksvedlegg 5: Tegninger av avslåtte tiltak utskifte av vindu Nedre Møllenberg gate 72B Saksvedlegg 6: Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser Saksvedlegg 7: Vedtak i sak nr. DB 713/89 Saksvedlegg 8: Vedtak i sak nr. B 1241/80 Orienteringsvedlegg 1: Situasjonskart, målestokk 1:1.000 Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart, målestokk 1:3.000 Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto, målestokk 1:1.000 Saksfremlegg - arkivsak 04/16000 5