Memo Til: Sykehuset Telemark HF / Konst. Økonomidirektør Dana Tønnessen Fra: Hans-Christian Berger, Didrik Thrane-Nielsen Dato: 30. august 2012 Vurdering av leieavtaler i Helse Sør-Øst Faktum Sykehus Telemark HF (ST) ønsker å få vurdert hvorvidt 5 leieavtaler skal klassifiseres som operasjonelle eller finansielle leieavtaler i et regnskap avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. De fem avtalene som ST ønsker å få vurdert er: 1) Vinje Utkast leiekontrakt mellom Åmot Bilservice Eiendom AS og ST, ikke inngått. 2) Horten Leiekontrakt mellom Horten og omegn Røde Kors og Sykehuset i Vestfold datert 22.07. 2003. 3) Holmestrand Leiekontrakt mellom Jarlsberg EiendomSelskap AS og Sykehuset i Vestfold datert 10/15.03.2010. 4) Kragerø Leiekontrakt mellom Arnesen AS og ST, ikke datert. 5) Drangedal Leiekontrakt mellom Nome Ambulanse AS og ST datert 28.04.2011. Som bistand for vår vurdering har vi i tillegg mottatt: a) Notat datert 22.05.2012 fra Einar Ramsli og Halvar Garvik til Dana Tønnesen. b) Brev datert 31.05.2012 fra Bess Margrethe Frøyshov og Dana Tønnesen til Bente Mikkelsen og Ann-Margrethe Langbakk. c) Udatert og usignert notat med svar til brev fra Daniela Tønnesen datert 01.06.2012. Problemstilling Basert på veiledningen i Norsk RegnskapsStandard 14 Leieavtaler kommer vi med vår vurdering av hvorvidt leiekontraktene spesifisert ovenfor skal klassifiseres som operasjonelle eller som finansielle leieavtaler. Grunnlag for diskusjon NRS 14 punkt 20 legger til grunn følgende hovedregler: En leieavtale klassifiseres som finansiell eller operasjonell i samsvar med avtalens reelle innhold. Dersom det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll knyttet til det underliggende leieobjekt er gått over på leietaker klassifiseres avtalen som finansiell og tilhørende eiendeler og forpliktelser balanseføres. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316 (+47 95 26 00 00), www.pwc.no Org.no.: NO 987 009 713 MVA, Medlem av Den norske Revisorforening
NRS 14 punkt 21 utdyper at: Klassifisering av leieavtalen som finansiell eller operasjonell skjer på tidspunkt for avtaleinngåelsen. Klassifiseringen vurderes ut i fra hvorvidt det har funnet sted en overføring av økonomisk risiko og kontroll. Som hjelpemiddel ved denne vurderingen anvendes indikatorer på finansielle leieavtaler. Indikatorer på finansielle leieavtaler er gitt i punktene 26 til 27. Punkt 26 gir indikatorer som alene medfører at leieavtalen vurderes som finansiell: Det kan være flere forhold som kan indikere at det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll er overført til leietaker. Dersom ett av følgende kriterier er til stede skal det regnskapsmessig legges til grunn at leieforholdet er å anse som en finansiell leieavtale: Leietaker etaker har rett til kjøp av eiendelen til en pris som forventes å være vesentlig lavere enn markedsverdi på det tidspunkt retten kan benyttes. På tidspunkt for inngåelse av leieavtalen er det derfor rimelig sikkert at leietaker vil kjøpe eiendelen. Estimert leieperiode går over det vesentligste av eiendelens økonomiske levetid. Nåverdien av estimerte leiebetalinger tilsvarer i hovedsak markedsverdien av eiendelen ved inngåelse av leieavtalen. Eiendelen er av så spesiell karakter at den, uten vesentligeentlige endringer eller modifikasjoner, ikke kan brukes av andre enn leietaker. Punkt 27 gir indikatorer som samlet sett medfører at leieavtalen vurderes som finansiell: Andre indikasjoner som alene eller kombinert kan medføre at leieavtalen skal klassifiseres som en finansiell leieavtale er: At leietaker ved å si opp leieavtalen står ansvarlig for et eventuelt tap for utleier Det vesentligste av gevinst og tap som følge av variasjoner i markedsverdien på eiendelen tilfaller leietaker. Leietaker har etter utløpet av den opprinnelige avtalen rett til å fornye denne for en tidsbegrenset periode, til en leie som ligger vesentlig under markedsleie for en tilsvarende eiendel. Dersom det foreligger andre forhold som gjør det rimelig sikkert at leietaker vil overta leieobjektet i løpet av avtaleperioden eller senere. Diskusjon Leieavtale 1 Vinje Forbehold: Vi har ikke blitt forelagt en endelig leieavtale og kan derfor ikke komme med noen endelig vurdering av hvorvidt leieavtalen er finansiell eller operasjonell. Vi er ikke kjent med leieobjektets verdi ved leieavtalens inngåelse. Leieperioden er på 20,5 år. 2
Leieobjektet er på ca 280 kvm og er nytt. Årlig leie er på kr 278 000 pluss indeksjustering Leiebeløpet utgjør drøyt 990 kr pr m2. Vi kjenner ikke til markedsverdien på leieobjektet eller forventet levetid, men basert på en antagelse at leieobjektet er nytt forventer vi at 20,5 år ikke utgjør det vesentligste av leieobjektets levetid. Vi ser at denne leiekontrakten, ved en markedsverdi på leieobjektet på under 5 mill eks tomt kan bli å klassifisere som finansiell. Leieavtale 2 Horten Basert på den informasjonen vi finner i kontrakten har vi at: Avtalen har en løpetid på 20 år, rett for ST til 10 års forlengelse til markedsmessige vilkår og betinget oppsigelsesadgang for ST etter 5 år. Leieobjektet er på ca 481 kvm pluss 16 parkeringsplasser og er delvis nytt. Årlig leie er på kr 360 750 pluss indeksjustering. Leiebeløpet utgjør 750 kr pr m2. Vi kjenner ikke til markedsverdien på leieobjektet eller forventet levetid, men basert på en antagelse at leieobjektet er nytt forventer vi at 20 år ikke utgjør det vesentligste av leieobjektets levetid og at en leie på 750 kr pr kvm over 20 år ikke vil være nok til å betale for det vesentligste av leieobjektets virkelige verdi. Vår foreløpige forventing er at denne leieavtalen er en operasjonell leieavtale. Leieavtale 3 Holmestrand Basert på vedlegg til leiekontrakten antar vi at byggekostnaden for leieobjektet er kr 6,2 mill og at dette utgjør markedsverdien av leieobjektet eks tomeverdi. Dette utgjør en pris pr kvm på ca kr 17 200. Basert på den informasjonen vi finner i kontrakten har vi at: 3
Avtalen har en løpetid på 20 år og en måned, rett for ST til 5 års forlengelse av avtalevilkårene og betinget oppsigelsesadgang for ST etter 10 år. Leieobjektet ektet synes ikke å være av så spesiell karakter at det ikke kan brukes av andre leietagere Leieobjektet er på ca 362 kvm pluss 5 parkeringsplasser og er nytt. Årlig leie er på kr 352 950 pluss økning i konsumprisindeks. Leietager har risiko for økning i offentlige avgifter og eiendomsskatt. Utleier kan regulere leieprisen opp til markedsleie hvert år etter 3 års utleie. Leiebeløpet utgjør 975 kr pr m2. Vi antar at leiekontrakten ikke går over det vesentligste av utleieobjektets levetid. Det forhold at ST skal betale en erstatning til utleier som skal dekke utleiers finansiering dersom den betingede oppsigelsesadgangen benyttes etter år 10 eller senere trekker klart i retning av finansiell leieavtale. le. Vi kan ikke se at det foreligger noen av de andre forhold som beskrevet i NRS 14 punkt 27 som skulle tilsi at det Vi kjenner ikke verdien av tomten. Husleien justeres opp med prisvekst og ved stigning i markedsleie. Når vi gjennomfører en nåverdiberegning av leiebeløpene med en realrente på 2% finner vi at nåverdien av leiebeløpene ligger på eller svært tett oppunder hva som tilsvarer i tilsvarer i hovedsak markedsverdien av eiendelen ved inngåelse av leieavtalen. Dette er før vi ser på den potensielle merleien som ligger i justeringer opp til markedsleie i leieperioden. Vår foreløpige forventing er at denne leieavtalen er en finansiell leieavtale. Leieavtale 4 Kragerø Forbehold: Vi har ikke blitt forelagt en endelig leieavtale og kan derfor ikke komme med noen endelig vurdering av hvorvidt leieavtalen er finansiell eller operasjonell. Vi er ikke kjent med leieobjektets verdi ved leieavtalens inngåelse. Leieperioden er på 20 år. Leietager har rett til forlengelse for 2 perioder av 5 år. Leieobjektet er spesialtilpasset for ST, men synes ikke å være av så spesiell karakter at det ikke kan brukes av andre leietageree Leieobjektet er på ca 369 kvm inneareal og 305 kvm uteareal og er nytt. Årlig leie er på kr 832 500 pluss indeksjustering. Leiebeløpet inkluderer utgifter til strøm, varme renhold og felleskostnader. Leiebeløpetebeløpet utgjør drøyt 2 250 kr pr m2. Vi antar at leien ikke går over det vesentligste av leieobjektets levetid. 4
Leiebeløpet inkluderer betaling for en rekke tjenester som skal ekskluderes fra leieberegningen, men nåverdien av det avtalte leiebeløpet vil bli betydelig. Vår klare foreløpige forventing er at denne leieavtalen er en finansiell leieavtale. Leieavtale 5 Drangedal Leieperioden er på 15 år med 6 måneders gjensidig oppsigelsesperiode for begge parter deretter. Leietager har risiko for økning i offentlige avgifter og eiendomsskatt. Leieobjektet er på 140 kvm. Leietager dekker kostnader for eventuell innvendig oppussing Årlig leie er på kr 168 000 pluss økning i konsumprisindeks. Leiebeløpet utgjør 1 200 kr pr m2. Vi antar at leien ikke går over det vesentligste av leieobjektets levetid. virkelig verdi av leieobjektet ektet før konklusjon om operasjonell eller finansiell leie kan trekkes. Vår foreløpige forventing er at denne leieavtalen er en finansiell leieavtale. Samlet foreløpig konklusjon Det punktet som for avtalene synes å være det avgjørende punktet for hvorvidt avtalene skal klassifiseres som finansielle eller operasjonelle er forholdet mellom nåverdien av leiebetalingene og virkelig verdi på leieobjektet. Vi mangler gjennomgående informasjon om virkelig verdi på leieobjektene og kan derfor ikke dra noen endelige konklusjoner. Ved et eventuelt fravær av faktiske markedstakster tror vi at vi vil kunne ha stor nytte av samtaler med takstkyndige personer som kjenner markedsforholdene i Vestfold og Telemark. Basert på den informasjonen vi har vurderer vi det som sannsynlig at leieavtalen i Horten er operasjonell, leieavtalene i Kragerø og Holmestrand er finansielle, mens de øvrige avtalene kan være finansielle eller svært nær grensen for finansielle avtaler. 5