Side 1 av 8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 14/9601-4 UTSKRIVING AV EIENDOMSSKATT FOR 2015 Saksbehandler: Børge Jacobsen Arkiv: 232 Saksnr.: Utvalg Møtedato 231/14 FORMANNSKAPET 10.12.2014 114/14 KOMMUNESTYRET 17.12.2014 Behandling/vedtak i KOMMUNESTYRET den 17.12.2014 sak 114/14 Vedtak: 1. I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 skal det skrives ut eiendomsskatt for alle faste eiendommer i hele kommunen. 2. I medhold av eiendomsskattelovens 13 skal eiendomsskattesatsen være 5.0 promille i samsvar med forslag til økonomiplan for 2015-2018. 3. I medhold av eiendomsskatteloven 11 annet ledd fastsettes bunnfradraget til kr. 220 000 pr boenhet for boenheter som har et bruksareal (BRA) på 30 m2 eller mer. 4. I medhold av eiendomsskatteloven 7 fritas eiendommer i samsvar med vedlegg 2. 5. Eiendomsskatten skal betales i fire terminer. 6. Ved utleie på kommunal eiendom for virksomheter som konkurrer på lik linje med virksomhet på privat eiendom skal det i leieavtalen inngås krav om at utleier skal betale eiendomsskatten for den delen av eiendommen som benyttes. Behandling: Live Giset fremmet slikt forslag som ble vedtatt oversendt formannskapet. Hamar Venstre forslår en reduksjon av eiendomsskatten med 1 promille til eiendommer som har ENØK-tiltak eller er passivhus. Dette for å stimulere til mindre energiforbruk og bedre miljø. Innstillingen ble enstemmig godkjent. Forslaget fra Live Giset ble vedtatt oversendt formannskapet. Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den 10.12.2014 sak 231/14 Vedtak:
Side 2 av 8 1. I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 skal det skrives ut eiendomsskatt for alle faste eiendommer i hele kommunen. 2. I medhold av eiendomsskattelovens 13 skal eiendomsskattesatsen være 5.0 promille i samsvar med forslag til økonomiplan for 2015-2018. 3. I medhold av eiendomsskatteloven 11 annet ledd fastsettes bunnfradraget til kr. 220 000 pr boenhet for boenheter som har et bruksareal (BRA) på 30 m2 eller mer. 4. I medhold av eiendomsskatteloven 7 fritas eiendommer i samsvar med vedlegg 2. 5. Eiendomsskatten skal betales i fire terminer. 6. Ved utleie på kommunal eiendom for virksomheter som konkurrer på lik linje med virksomhet på privat eiendom skal det i leieavtalen inngås krav om at utleier skal betale eiendomsskatten for den delen av eiendommen som benyttes. Behandling: Det ble enstemmig vedtatt å legge saken fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling. Innstilling: 1. I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 skal det skrives ut eiendomsskatt for alle faste eiendommer i hele kommunen. 2. I medhold av eiendomsskattelovens 13 skal eiendomsskattesatsen være 5.0 promille i samsvar med forslag til økonomiplan for 2015-2018. 3. I medhold av eiendomsskatteloven 11 annet ledd fastsettes bunnfradraget til kr. 220 000 pr boenhet for boenheter som har et bruksareal (BRA) på 30 m2 eller mer. 4. I medhold av eiendomsskatteloven 7 fritas eiendommer i samsvar med vedlegg 2. 5. Eiendomsskatten skal betales i fire terminer. 6. Ved utleie på kommunal eiendom for virksomheter som konkurrer på lik linje med virksomhet på privat eiendom skal det i leieavtalen inngås krav om at utleier skal betale eiendomsskatten for den delen av eiendommen som benyttes. Utredning: VEDLEGG: 1. Merknader fra Børstadsenteret a.s.v/britt Berstad. 2. Eiendommer som fritas helt eller delvis fra eiendomsskattelovens 7.
Side 3 av 8 FAKTA: Kommunestyret fastsetter hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen hvorvidt og etter hvilke regler eiendomsskatt skal skrives ut i kommunen for det kommende skatteåret, jf eiendomsskatteloven 10. Ved videreføring av eiendomsskatt er fristen for utskriving innen 1. mars for det gjeldende skatteåret. Kommunestyrets årlige budsjettvedtak for kommende skatteår må inneholde følgende punkter: 1. Hjemmelen for utskriving av eiendomsskatt, eiendomskatteloven 2 og 3. 2. Utskrivingsalternativer, eiendomsskatteloven 3. Kommunene har syv utskrivningsalternativer og kan skrive ut eiendomsskatt på enten: a) faste eigedomar i heile kommunen b) faste eigedomar i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang c) berre på verk og bruk i heile kommunen d) berre på verk og bruk og annan næringseigedom i heile kommunen e) faste eigedomar i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang og på verk og bruk i heile kommunen f) faste eigedomar i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang og på verk og bruk og annan næringseigedom i heile kommunen g) faste eigedomar i heile kommunen, unnateke verk og bruk og annan næringseigedom 3. Skattesatser, eiendomsskattelovens 13. Eiendomsskattesatsen skal være mellom 2 og 7 promille. Satsen kan ikke økes med mer enn 2 promille hvert år. Det året bunnfradrag innføres kan skatten for boligeiendommer økes med 3 promille. Skattesatsen for boliger og fritidseiendommer skal ikke økes det året bunnfradraget for slike eiendommer faller bort. 4. Differensierte satser, eiendomsskatteloven 12. Innenfor rammene av det som fremgår ovenfor under punkt 4 kan kommunestyret fastsette forskjellige skattesatser for: a) bustaddelen i eigedomar med sjølvstendige bustaddeler b) grunneigedommer som det står hus på, og huslause eigedomar c) bygningar og grunn d) avgrensa område som er nemnde i 3 e) verk og bruk i område som ikkje er utbygde på byvis, jf 4 andre leden, andre og tredje punktum 5. Bunnfradrag, eiendomsskattelovens 11 annet ledd. Kommunestyret kan vedta bunnfradrag for boligdelen på eiendommer (herunder fritidseiendommer) som ikke benyttes til næringsvirksomhet Bunnfradraget skal være et fast kronebeløp som trekkes fra taksten før skatten beregnes. Kommunestyret fasetter størrelsen på bunnfradraget og hvilke regler som skal gjelde for tildeling I brev av 03.09.2014 fra Børstadsenteret v/ Britt Berstad har hun kommet med merknader på at det ikke gis bunnfradrag på de boenhetene som er i boligblokka, vedlegg1.
Side 4 av 8 Hun viser til at blokka består av 36 hybler fordelt på 3 etasjer med arealer fra 17 til 31 m2 hvor alle enheten har eget bad og en kjøkkenkrok. Hun finner det urimelig at de er unntatt fra bunnfradraget i sin helhet og ber om at dette vurderes ved budsjettbehandlingen. I henhold til vår oversikt har blokka to boenheter på 32 m2 mens de øvrige er under 30 m2. Andel av felles arealer er ikke medregnet i boenhetens størrelse Det er ellers ikke klagerett på vedtaket om bunnfradrag, men kommunestyret kan hvert år vedta endringer på reglene for tildeling av bunnfradrag. 6. Skattevedtekter, eiendomsskatteloven 10. 7. Terminer (minst to) for betaling av eiendomsskatten, eiendomsskatteloven 25. 8. Eiendommer som helt eller delvis kan fritas for eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens 7. I henhold til eiendomsskattelovens 7 kan følgende eiendommer fritas: a) Eigedom åt stiftingar eller institusjonar som tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten. b) Bygning som har historisk verde. c) Bygning som heilt eller i nokon mon vert nytta til husvære. Fritaket kan gjelda i opptil 20 år frå den tida bygningen vart ferdig. Formannskapet eller det utvalet som er nemnt i kommuneloven 10, kan få fullmakt til å avgjera einskildsaker om skattefritak. d) Bygning og grunn i visse luter av kommunen. Kommunestyret vedtok i møte den 18.12.2013, sak 13/6047-5, følgende rammer for skatteåret 2014: 1. I medhold av eiendomsskatteloven 2 og 3 skal det skrives ut eiendomsskatt for alle faste eiendommer i hele kommunen. 2. I medhold av eiendomsskattelovens 13 skal eiendomsskattesatsen være 4.9 promille. 3. I medhold av eiendomsskatteloven 11 annet ledd fastsettes bunnfradraget til kr. 220 000 pr boenhet for boenheter som har et bruksareal (BRA) på 45 m2 eller mer. 4. I medhold av eiendomsskatteloven 7 fritas eiendommer i samsvar med vedlegg 1. 5. Eiendomsskatten skal betales i fire terminer. Rådmannen bes utrede mulighet for betaling i 12 terminer. 6. Alle regninger (i termin) angående eiendomsskatt som sendes fra kommunen skal opplyse om mulighetene for å søke fritak, og reglene for dette vedlegges. VURDERING: Vedr.pkt. 1. Rådmannen anbefaler at det skal skrives ut eiendomsskatt for 2015. Vedr. pkt. 2.
Side 5 av 8 Ut fra kommunens økonomiske situasjon ser ikke rådmannen noen grunner for å endre på utskrivningsalternativet slik at det for 2015 skrives ut eiendomskatt for alle faste eiendommer i kommunen i henhold til eiendomsskattelovens 3a. Vedr. pkt. 3. Rådmannen har i sitt budsjettforslag for 2015 lagt til grunn at skattesatsen settes til 5 promille for 2015 for å kunne gi den skatteinntekten som er fastsatt i budsjettet på kr. 138.5 mill. Når det endelige skattetakstgrunnlaget er kjent i januar/februar 2015 vil rådmannen ev. foreslå nødvendige justeringer i rammene for eiendomsskatten slik at den vedtatte skatteinntekten ivaretas. Vedr. pkt. 4. I tilknytning til behandlingen av årets budsjett har rådmannen i sak 13/6047 under pkt. 4 i sin vurdering sagt at det etter klagebehandlingen (klager etter alminnelig taksering) kan være aktuelt å vurdere bruk av differensierte skattesatser for bolig/fritid og næringseiendommer slik eiendomsskattelovens 12a gir anledning til. Klagebehandlingen er ennå ikke helt ferdig da det gjenstår behandling av i underkant av 20 næringseiendommer inklusive og verk- og brukeiendommer. Bakgrunnen for å vurdere differensierte satser er at mange næringseiendommene etter den alminnelige takseringen i 2012 (omtaksering av alle eiendommer), har fått en mindre økning av skattetaksten og dermed en mindre eiendomsskatt enn antatt. Mens eiendomsskatteøkningen fra 2012 til 2014 for boliger og fritidsboliger har vært på 20% har tilsvarende økning for rene næringseiendommer bare vært på 3%. Inntekten fra næringseiendommene utgjør i år 36.1 mill kr. Når eiendomsskattegrunnlaget for hele kommunen er kjent på nyåret vil rådmannen på denne bakgrunn vurdere en økning av skattesatsen for næringseiendommer hvis kommunens inntekter fra eiendomsskatten ikke ivaretas innenfor de rammer som legges til grunn i denne innstillingen, konf. merknadene under pkt. 3. Vedr. pkt. 5. Kommunestyrets vedtak om å ha bunnfradrag er tilknyttet eiendomsskattelovens 11, 2.ledd. Bestemmelsen ble innført i 1993 og gir kommunen en mulighet for å dempe skattetrykket på boligeiendommer og gir eiendomsskatten visse fordelingsvirkninger ved at eiendomsskatten blir forholdsmessig høyere for boligeiendommer med høy verdi enn boligeiendommer med lav verdi. På bakgrunn av at Husbanken tidligere fastsatte at boenheten måtte være min 45 m2 for å kunne få grunnlån, ble denne grensen benyttet som nedre grense for å få bunnfradrag da kommunestyret for noen år siden innførte denne ordningen. Denne grensen har også hatt som formål å forhindre at typiske hybelbygg med ett rom som boenhet skulle få bunnfradrag for hver hybel, noe som ville medføre en betydelig reduksjon av eiendomsskatten for hybelhus. Husbanken har fjernet grensene på minstemål på 45 m2 men lagt til grunn tekniske og funksjonelle krav som må ivaretas. I anbefalingene vedr. tilskudd fremgår det ellers fra Husbanken at en boenheten bør være min 35 m2 hvis den skal være tilrettelagt for to personer (parleilighet) og min 20 m2 (inklusive fellesarealer) hvis den skal være for 1 person (hybelleilighet). I de siste årene har det blitt oppført flere mindre boenheter under 45 m2, både som seksjonerte boenheter eller andelsleilighet i blokkbebyggelse og som hybelleilighet tilknyttet småhusbebyggelse. Det vises til bl.a boenhet på 44 m2 i Atriumshagen som ble solgt for 1. 8 mill.kr i 2013 og boenhet på 41 m2 i blokk i Kvitblekkgata 33 som ble solgt for 1. 45 mill kr. I 2013.
Side 6 av 8 I det nye kjøpesenteret på stadion er det oppført 74 nye boenheter. Av disse har 18 boenheter et areal på 34 m2 mens de øvrige er over 45 m2. Det foreligger foreløpig ikke noen omsetningsverdi på disse. I henhold til vår oversikt i matrikkelen er det i dag 450 boenheter med areal mellom 35 og 44 m2, 300 boenheter med areal mellom 30 og 34 m2 og 320 boenheter med areal mellom 20 og 29 m2. Flere av disse boenhetene har fritak etter 7, bl.a boenheter for studentsamskipnaden og Toneheim og Hedmarkstoppen folkehøgskole. Som det fremgår av de faktiske forhold oppføres og selges det i dag boenheter under 45 m2 til kostnader som ikke er uvanlige for vanlige eneboliger utenfor de mest sentrale områdene. Det vil på en slik bakgrunn være urimelig at boenheter også under 45 m2 ikke får bunnfradrag og heller ikke i samsvar med bakgrunnen for at bunnfradraget ble innført da det ikke ble omtalt noen nedre grense for hva en boenhet bør være for å kunne få bunnfradraget. Rådmannen mener imidlertid det vil være uheldig at bunnfradraget skal gis til hybler med et relativt lite areal. I mange eneboliger er det hybler til utleie som både gir eier en inntekt i tillegg til at slike utleieformål øker bygningens verdi uten at dette fremkommer som økning av skattetaksten. Med et bunnfradrag på 220 000 vil en hybel på 17 m2 i praksis ikke får eiendomskatt for bygningsarealet. Når det gjelder merknadene fra eier av hybelbygget i Skogvegen så har boligblokka 27 boenheter som har et areal på mellom 16 og 25 m2. Tar man utgangspunkt i at disse skal ha bunnfradrag halveres den totale eiendomskattetaksten for eiendommen. Ut fra utviklingen på boligmarkedet og intensjonen med ordningen vil rådmannen på denne bakgrunn foreslå at det gis bunnfradrag for boenheter fra og med 30 m2. Rådmannen viser for øvrig til at KS-eiendomsskatteforum (Kse) har tatt opp med finansdepartementet at eiendomsskattelovens bør endres slik at kommunen selv kan bestemme om det skal gis bunnfradrag til fritidsboliger. Slik regelverket er i dag må kommunen gi slikt bunnfradrag uansett størrelse og standard på fritidsboliger selv om kommunen samtidig kan settes krav til standard. Ved utvidelse av skatteplikt til hele kommunen fra 2007, ble ikke regelen tilknyttet bunnfradrag til fritidsboliger vurdert nøye nok av finansdepartementet noe som har medført denne uheldige situasjonen. Hamar kommune har i dag ca 700 fritidsboliger hvor kommunestyret kan endre vilkårene for bunnfradrag hvis dette får gjennomslag i finansdepartementet eller at kommunen på eget initiativ endrer sine regler slik at f.eks fritidsboliger uten innlagt strøm, vann og avløp ikke tildeles bunnfradrag da de ikke vil være egnet som boliger. Rådmannen vil inntil videre avventes et svar fra finansdepartementet til Kse. Vedr. pkt. 6. I tilknytning til erfaringene med gjennomføringen av den alminnelige takseringen hvor alle eiendommer ble taksert, vil rådmannen vurdere endringer i kommunen eiendoms-skattevedtekter. Det er avholdt et felles møte mellom sekretariatene for skattetakstnemnda og sekretariatet for klagenemnda hvor dette ble diskutert og hvor man legger opp til et nytt møte hvor også medlemmene i de to nemndene inviteres til å delta for å utveksle erfaringer tilknyttet saksbehandlingen. Når dette er gjennomført vil rådmannen ev. legge frem forslag til endringer i gjeldende vedtekt. Vedr. pkt. 7.
Side 7 av 8 Forslag om betalingsterminer hver måned er tidligere vurdert og kommunestyret har vedtatt at antall terminer skal være 4 stk fra 2014. Rådmannen ser ingen grunn til å vurdere endringer av dette. Vedr. pkt 8. Når det gjelder fritak for eiendomsskatt for eiendommer etter eiendomsskattelovens 7 foreslås det at fritaket videreføres for de eiendommer som er tildelt dette. Eiendomsskattekontoret har gjennomgått disse eiendommene for å sikre at de samme vilkår for fritak fortsatt er tilstede. Kommunestyret har i sak 88/13 i møte den 18.09.2013 bedt om at det fremmes egen sak med mulige kommunale retningslinjer for behandling av søknader om fritak for eiendomskatt etter 7. Vedtaket var tilknyttet søknad om fritak for frimurerlogens bygning i Østregt. Rådmannen beklager at dette ikke er fremlagt men viser til at saksbehandlingen i tilknytning til den alminnelige takseringen har tatt lengre tid enn antatt og den er ennå ikke er avsluttet. Når denne er ferdig i løpet av året vil det i løpet av første kvartal på nyåret bli lagt frem en sak om slike retningslinjer. Vedr. kommunestyret vedtak av 18.12.2013, sak 13/6047. I tilknytning til behandlingen av rammene for eiendomsskatten for 2014, vedtok kommunestyret bl.a at : 6. Alle regninger (i termin) angående eiendomsskatt som sendes fra kommunen skal opplyse om mulighetene for å søke fritak, og reglene for dette vedlegges. I tilknytning til utsendelse av faktura for kommunale avgifter der eiendomskatten inngår er det på fakturaens bakside orientert om hva som er skattetaksten og hva som er betalingsgrunnlaget for eiendomsskatten. Videre er det orientert om retten til å klage på den fastsatte taksten gjelder hvert år i den 10-årsperioden taksten skal gjelde for og at klagefristen er 6 uker fra utsendelse av faktura eller kunngjøring av skatteliste. I tillegg sender HIAS ut en felles informasjonsbrosjyre om kommunale avgifter i Løten, Stange Hamar og Ringsaker kommune sammen med første termin for faktura for kommunale avgifter. I brosjyren er det for Hamar orientert om det samme som fremgår på fakturaens bakside. I tillegg er det orientert om kommunens alminnelige taksering hvert 10.år, reglene for bunnfradrag og hva skattelista inneholder som legges ut hvert år. Det henvises ellers i brosjyren til kommunens nettsider når det gjelder øvrig informasjon om eiendomsskatt. På kommunens nettside er det bl.a. orientert om muligheten for å søke ettergivelse og nedsettelse av eiendomsskatten i henhold til eiendomsskattelovens 28 og link til skjema som kan benyttes til dette. Videre er det henvist til link vedr kommunestyrets behandling av fritak for eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens 7 som kommunestyret vedtar hvert år. Det er også henvist til link til eiendomsskatteloven hvor lovteksten for hvilke eiendommer som kan fritas etter 7 fremgår. Rådmannen mener dette gir god nok informasjon til kommunens innbyggere om mulighetene til å søke om fritak. Ved neste års utsendelse av faktura for kommunale avgifter vil det på baksiden i tillegg bli henvist til kommunens internettside for ytterligere informasjon om fritak for eiendomsskatt etter 7. Vedr. eiendomsskatt på utleie av kommunal eiendom. Hamar kommune er i henhold til eiendomsskattelovens 5d fritatt for eiendomsskatt for de eiendommer de selv eier. Fritaket gjelder uavhengig av utnyttelsen av eiendommen.
Side 8 av 8 I henhold til kommentarutgaven til loven av Einar Harboe, 2.utgave 2004 fremgår det at med støtte i Høyesterett har Finansdepartementet antatt at fritaksbestemmelsen ikke er til hinder for at kommunen ved utleie av dens eiendommer betinger seg at leier skal betale eiendomsskatt. Det fremgår videre at et slikt avtalevilkår vil være naturlig særlig ved langvarige utleieforhold og har kommunen i utleieavtalen ikke betinget seg rett til å skrive ut eiendomsskatt, kan den ikke senere gjøre dette. Det vises til fritak som kommunestyret har gitt fylkeskommunens eiendom i Parkgt. 21, Kunstbanken, hvor fritaket ikke omfatter den delen av bygningen som benyttes som serveringssted og som konkurrer med tilsvarende virksomheter som betaler eiendomskatt på privat eiendom. Det samme forholdet gjelder Domkirkeodden hvor hele eiendommen med bebyggelse er fritatt med unntak av restaurantbygget hvor det tilbys servering på lik linje med andre serveringssteder i kommunen. Det drives i dag serveringsvirksomhet i det nye kulturhuset og det er inngått avtale om leie av areal til serveringsvirksomhet i det gamle basarbygget som kommunen eier. I tillegg leier kommunen ut lokaler på Finsal til Åker fysikalske og til barnehage og legesenter i Åker alle 4. Alle disse virksomhetene konkurrer med tilsvarende virksomheter på privat eiendom hvor det betales eiendomsskatt. For å ivareta likhetsprinsippet, som er sentralt i vår lovgivning, finner rådmannen det naturlig at ved utleie på kommunal eiendom for virksomheter som konkurrer på lik linje med virksomhet på privat eiendom så skal det i leieavtalen inngå krav om at utleier skal betale eiendomsskatten for den delen av eiendommen som benyttes. Kommunens eiendomsavdeling vil få ansvaret for å følge opp dette og vil gjelde for fremtidige leiekontrakter som inngår. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Ingen ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Ingen Martin W Kulild