Bodø Kommune Byggesak Postboks 319 8001 Bodø IS/to.?c Wt Bodø, 1.november 2016 Fra: Gro Mosand Garnveien 44 K$age på byggetillatelse mottatt 13.10.2016 Saksnr/deres ref: 2015/6590 Byggeplassz Tiltakshaver: Søker: Garnveien 60, 8013 Bodø Erick Hong TM Byggtek AS Eiendom: Bygningsnr: 39/273 186923677 1l6
Gje de=':de r eg:_:ieriwgspea" For aktuelt område er det reguleringsplan 1131.02, vedtatt av bystyret 1.juni 1995, som er gjeldende. Bestemmelsene til denne reguleringsplanen setter bl.a. maks gesimshøyde 6m. Kommunen angir i sin tillatelse at eiendommen også er omfattet av kommuneplanens arealdel, 2014-2026, vedtatt 19.04.14. Det vises videre til at 5.2.2 skal gjelde foran vedtatte reguleringsplaner. Vi presiserer at dette kun gjelder %-BYA og ikke høyde på tiltak. Av publikasjon H-2300 B fra kommunal- og moderniseringsdepartementet (Veiledning, grad av utnytting, beregnings- og måleregler) er det definert hvilke punkter arealdelen kan overstyre reguleringsplaner. For reguleringsplaner godkjent mellom 1987 og 1997 er ikke høyde på tiltak overstyrt av arealdelen. Det som er nevnt er at høyde kan defineres ut fra gjennomsnittlig terreng rundt tiltaket. En må videre ha i mente hensikten med kommunens arealdel. Den skal angi hovedtrekkene i arealdisponeringen og rammer og betingelser for hvilke NYE tiltak og NY arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeríngen av arealene. Fra kommunens arealplan Her har vi tatt med de vesentlige punktene for vårt området. 1.1 Rettsvirkning A. Kommunedelplanene for Sentrum, Rønvik/Saltvern, Bodøsjøen, lndre Havn og Ytre Havn oppheves ved vedtak av kommuneplanens arealdel 2014-2026. Prinsippene fra disse planene er i stor grad videreført i kommuneplanens arealdel, jf. DEL B. Ved motstrid går bestemmelser i denne planens DEL B foran bestemmelser i denne planens DEL A. B. Forholdet til reguleringsplaner, unntatt bestemmelser angitt i pkt. C: Alle vedtatte reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanens arealdel 2014-2026. Kommuneplanens bestemmelser får allikevel utfyllende og supplerende virkning. C. Følgende bestemmelser i arealdelen gjelder foran alle vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner: 0 1.2 til 1.15unntatt 1.8. 2 3 o 4 0 5.1 unntatt E 0 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 I 5.3 til 5.9 10.8 Rettsvirkningen i arealplanen sier at for vårt området (Bodøsjøen, området 39) så gjelder del B. I del B angis at alle vedtatte reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanens arealdel 2014-2026, unntatt bestemmelser angitt i del C. Ingen av punktene i del C overstyrer høyder angitt i vedtatte reguleringsplaner. l arealdelen, 16.5 Boligfeltene 39.13-39.38, angir gesimshøyde 7 meter. Men denne paragrafen er ikke med i del C som er unntak fra vedtatte reguleringsplaner. 2 I 6
Med dette mener vi at vedtatte reguleringsplan høydebestemmelser. er gjeldende foran kommunens arealdel mht. li takets geslmisnølyde Av publikasjon H-2300 B fra kommunal- og moderniseringsdepartementet utnytting, beregnings- og måleregler) står følgende: (Veiledning, grad av "Byggteknisk forskrift (TEK10) har bestemmelser om tekniske krav til byggverk. Reglene om grad av utnytting og målereglene finnes i TEK10 kapittel 5 og 6. I tillegg finnes bestemmelser om uteareal og plassering av byggverk samt universell utforming og tilgjengelighet i bolig i kapitlene 8 og 12. Forskriften er felles for hele landet, og skal i utgangspunktet ikke fravikes i planer." Med dette menes at beregningsmåter skal være felles for hele landet. I Bodø kommune har vi ikke funnet noen presiseringer på gesimshøyde. Vi har for øvrig sett Oslo kommunes presisering av samme problemstilling. beregningsgrunnlag gjelder. Da dette skal være felles for hele landet regner vi med at samme også gjelder for Bodø kommune da samme retningslinjer/lovbestemmelser "Dersom bygningen har to eller flere gesimser skal gesimshøyden måles opp til høyeste gesims, uten å ta hensyn til arken/takoppbyggets størrelse. F.eks. skal gesimshøyden til bygg med flate tak og tilbaketrukket toppetasje, pulttak eller takoppbygg, måles opp til byggets høyeste gesims i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen." Videre i publikasjon H-2300 B er gesims for pulttak definert som vist i figur hentet fra samme dokument. ges-ms -./ 2.*" f.2 gesims Figur' 4-9 d Pulttak Vi mener derfor at gesimshøyde for tiltaket er maks gesimshøyde målt mot gjennomsnittlig terrengnivå rundt boligen. I tillatelsen er det derfor feil at tiltaket har gesimshøyde 7m og mønehøyde 8,9m. For pulttak er mønehøyde og gesimshøyde det samme. Dette er også presisert i TEK10 6.2 med følgende ordlyd: " 6 2. Høyde
(1) Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget/parapetet. Gesimshøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. (2) Mønehøyde er høyde til skjæringen mellom to skrå takflater. Mønehøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen." Vi stiller oss derfor helt uforstående til den konklusjon kommunen er kommet frem til i denne saken. Videre er det i søknaden fra TM Byggtek lagt til grunn de samme retningslinjene som vi mener er gjeldende. Ref søknad om dispensasjon i forbindelse med byggesøknad for påbygg i Garnveien 60, gnr/bnr. 39/273, datert 28.06.2016 "Det omsøkte påbygget i Garnveien 60 er planlagt med pulttak, som fører til at høyeste punkt på tak også defineres som gesimshøyde. (Ref veiledning til grad av utnytting) Det høyeste punktet på bygget blir 8,4 m over gjennomsnittlig terreng. Det vil si en overskridelse av maks tillatt gesims på 1,4 m. Laveste gesimshøyde på bygget blir 6,8 m." Disse overskridelsene er i forhold til kommunens arealplan. Vi mener at reguleringsplanen er gjeldende og da blir overskridelsen på 2,4m. I tillegg får laveste gesimshøyde en overskridelse på O,8m. Kommunen har i sin rammetillatelse ikke gitt dispensasjon på høyde. Dette er en saksbehandlingsfeil da byggets høyde per definisjon i gjeldende lovverk har betydelig overskridelse på høyde. Størrelse og antall etasjer Bygget er ifølge kommunen i tråd med eksisterende byggeskikk i området. Dette mener vi er feil. Fasaden mot sør er 10m høy i en bredde av 14m. Dette vil ruve voldsomt og arkitektonisk ligne mer på ei boligblokk enn enebolig. Arkitektonisk så fremgår fasaden, spesielt mot sør, som rotete. Det samme gjelder fasade mot øst som virker veldig ruvende og dominerende. Store deler av 1.etasje er i full høyde over terreng. Vi ber om at det må utredes om tiltaket blir definert over 3 etasjer som følge av tiltaket. l reguleringsplanen er det begrenset til 1. og 2.etasjers hus. I kommunens arealplan står følgende: "Ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at det skapes god arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til omgivelsene. Større eller særlig eksponerte byggeprosjekter innenfor byutviklingsområdet skal prosjekteres av foretak som har sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 for arkitektur." Bodøsjøen, området 39, er innenfor byutviklingsområdet. Vi mener at dette bygget blir så stort og ruvende at det krever sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 for arkitektur. Husfolket arkitektkontor, som har utarbeidet tiltaket, har tiltaksklasse 2. Trafékkavvéklmg felles adkomst Vi har i lengre tid hatt problem med at regulert snuplass på felles adkomst er blokkert av parkerte biler og annet løsøre som er permanent plassert på nevnte området, se bilder side 6. Ãrsaken er at det er tatti bruk 2 ekstra boenheter i 1.etasje uten at bruksendring er tillatt av kommunen. Disse boenhetene har flere biler. Vil også minne om at bygget er definert som boligtype 111 (en boenhet). 4l6
Det er veldig smalt og uoversiktlig i gata og det er derfor helt nødvendig at snuplassen er tilgjengelig. Vi har i klagen påpekt at påbygget bærer preg av en selvstendig boenhet. Dette er avvist av kommunen som spekulasjon. Men vi mener fortsatt at plantegningene er tenkt som en selvstendig enhet. Tiltakshaver kommenterer helt klart gir inntrykk av at det vår påstand at påbygget skal være innen samme boenhet som skal bebos av èn familie. Vi mener at det kan stilles spørsmål med tiltakshavers de 2 boenhetene påstand da den nye boenheten har bl.a. 7 soverom og 4 bad/wc. Da har vi ikke tatt med som er etablert i 1.etg. Vi vil videre presisere at familien er ett par per dags dato uten barn, uten at det har betydning for saksbehandlingen. Men vi mener at indisiene er helt tydelig. Videre har vi vært i kontakt med ansvarlig arkitekt for tiltaket. De bekrefter at tilbygget er tenkt som en generasjonsbolig. I Byggforskserien Planløsning 330.009 Sending 1-2005, punkt 432 står følgende: "Generasjonsbolig er en bolig med en sekundærleilighet, som er spesielt beregnet til å bebos av flere generasjoner innen samme familie. Leilighetene i en generasjonsbolig må oppfylle kravene til selvstendige boenheter, men det kan være dørforbindelse mellom leilighetene." Med dette mener vi at antall biloppstillingsplasser må beregnes ut fra at det blir en ekstra boenhet. Med de 2 ulovlige boenhetene i 1.etasje blir kravet til biloppstillingsplasser for kommunens arealdel C, 6 bilplasser. Dette er det ikke noen mulighet for å tilfredsstille uten at felles adkomst/snuplass blokkeres helt. Bildene under er tatt fra Bodø kommunes karttjeneste og viser flyfoto tatt tilfeldig dag. Neste bildet viser reguleringsplanskisse med felles adkomst med flyfoto som bakgrunnsbildet. Dette viser at det allerede er problematisk med trafikkavviklingen i felles adkomst.
so 48 E33 3.0 as A %-BY. Konklusjon' Basert på punktene diskutert i denne klagen mener vi at kommunen har gjort saksbehandlingsfeil tillatelse til tiltaket kreves omgjort. og Bodø 1.november 2016 6l6