MAL REGULERINGSBESTEMMELSER Utkast pr 01.02.06 NB ved utforming av reguleringsbestemmelser 1. Ha samme rekkefølge på formål/kapittelinndeling i 1) tegnforklaring, 2) bestemmelser/retningslinjer og 3) planbeskrivelse så langt det er praktisk mulig. 2. Lag ikke flere bestemmelser enn nødvendig for å ivareta planens intensjon. Mange forhold er allerede sikret gjennom plan- og bygningsloven eller andre kommunale vedtak, og dette må det evt bare henvises til i retningslinjene. 3. Noen bestemmelser kommer best fram gjennom grafisk framstilling på plankartet; så som underformål, avkjørsel, utnyttelsesgrad, angivelse av tomtenes størrelse med mer. Det er ikke nødvendig å gjenta dette i bestemmelsene, eksempelvis; a. Planens avgrensning er på plankartet vist med reguleringsgrense eller b. Tillatt avkjørsel/møneretning er vist på plankartet med pil. 4. Det er heller ikke alle forhold man har anledning til å regulere gjennom planer etter planog bygningsloven. Uhjemlede bestemmelser har ingen juridisk kraft likevel, og vil derfor være å regne som retningslinjer dersom saken blir prøvd juridisk. Bruk Miljøverndepartementets veileder om regulerings- og bebyggelsesplaner for en orientering om hvilke forhold man kan regulere gjennom reg/bebplaner (pkt 3.2) - og eksempler på hvordan disse bør utformes (pkt 3.3-3.12). 2
og retningslinjer 2. Generelle bestemmelser Planens navn Reguleringsplan for Komsa hyttefelt Arkivsak Arkivkode Vedtatt Evt dato for vedtak. Hvis ikke vedtatt enda, kryss av i raden under Forslag ved Offentlig ettersyn, dato X Sluttbehandling, dato OBS.! Den siste raden er bare relevant å ha med underveis i prosessen. Slettes når bestemmelsene er vedtatt. 2.1 Plankrav Alle plankrav, samles her. 2.2 Rekkefølgekrav Alle rekkefølgekrav samles her. Dette kan eksempelvis gjelde - utbyggingsrekkefølge mellom B1 og B2, I1 og I2 osv - krav om ferdigstilling av en gitt type infrastruktur før tiltak etter planen kan settes i verk 1 Planens intensjon Definisjon: Plankart og bestemmelser utgjør et juridisk bindende dokument. Det vil bla si at det ikke er anledning til å ta i bruk, dele og/eller bebygge en eiendom på annen måte enn det som er fastsatt på plankartet og i bestemmelsene. Kfr MDs veileder for Regulerings- og bebyggelsesplaner. Intensjonen (planens formål/ hensikt)skal være avklarende i forhold til hva planen legger til rette for og ikke. Dette fordi 1 skal kunne fungere som selvstendig avslagshjemmel/ sikring mot uønsket aktivitet i området. Eksempelvis Planens intensjon er å legge til rette for 21 hytter med tilhørende anlegg i Lille Komsa, samtidig som reindriftens behov for nytt beiteareal i Alta By ivaretas. Definisjon: Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men av veiledende og informativ karakter. De kan ikke alene brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter planen, men gir føringer for rettslige og planfaglige vurderinger av plankart og bestemmelser I mange planer tas det med en oversikt over hvilke planformål som er med i planen. Denne opplistingen er ikke å regne som en bestemmelse, men ren informasjon, og skal i tilfelle ligge i retningslinjene. Dette er likevel overflødig all den tid disse kommer klart fram av både kart og tittelfelt Eksempel på infrastruktur som bør være på plass før eksempelvis byggetillatelse kan gis er - Vann- og/eller avløpssystem - Veiforbindelse, herunder g/s-nett - Kraftforsyning - Lekeplasser - Skole, barnehage, H/S-tjenester - Sikringstiltak mot fare - mm Eksempel på rekkefølgebestemmelser; a) Det vil ikke bli gitt byggetillatelse på tiltak etter planen før det foreligger ferdigattest/ brukstillatelse på opparbeidelsen av feltet. b) Det vil ikke bli gitt brukstillatelse før lekeplassene i feltet er ferdig opparbeidet c) B1 skal bygges før B2 3 4
2.3 Stedlig vegetasjon 3 Byggeområder I det tilfelle at det er flere ulike boligområder (B1, B2 osv) i samme plan må man vurdere hvorvidt det er hensiktsmessig å sortere bestemmelsene etter delområde ( for B1 osv). Kfr for øvrig MDs veileder for regulerings- og bebyggelsesplaner. a) Stedlig vegetasjon skal framstå i mest mulig opprinnelig form etter utbygging. b) Det er ikke tillatt å fjerne furuvegetasjon eller annen representativ, stedegen vegetasjon uten at dette er vurdert og godkjent gjennom plan- eller byggesaksbehandling. (Ved utbygging i områder med spesielt verdifull vegetasjon kan man definere hvilke trær som skal stå enten på plankartet eller som bestemmelse med henvisning til kartvedlegg (kfr Alta vil, retningslinje 2.2.1). En slik bestemmelse tas evt med under det aktuelle formålet. Det bør også vurderes om det er behov for å kreve tilplantning i klimavernsoner evt revegetering av områder med mer omfattende hogst. Det kan være viktig å sikre at frøtrær står igjen ved snauhogst. 2.4 Byggeskikk a) Tiltak etter planen skal utføres i tråd med retningslinjer gitt i kommunens vedtatte byggeskikkveileder. b) 2.5 Universell utforming a) Tiltak etter planen skal utformes på en slik måte at de sikrer tilgjengelighet for alle. Kfr MDs veiledere T-1249 Planlegging for alle, og T-1423 Handlingsprogram for Universell utforming For detaljerte bestemmelser, se under det enkelte formål Byggeskikkveileder for Alta kommune finnes på www.alta.kommune.no 3.1. Boligformål 3.1.1 Boenheter/boligtyper Totalt antall boenheter må oppgis. Hvilke boligtyper som tillates i de ulike områdene (eneboliger, tomannsboliger, med/uten kjeller osv) bør fortrinnsvis angis på plankartet. Hvis dette av en eller annen grunn ikke er hensiktsmessig, kan dette listes opp her. Se for øvrig MDs veileder pkt 3.3. 3.1.2 Grad av utnytting %-vis utnyttingsgrad kan med fordel kun framgå av plankartet. Hvilken benevnelse som er hensiktsmessig må vurderes ut fra behovet i den enkelte plan. Hvorvidt det er nødvendig å fastsette min. utnyttelsesgrad må også tas stilling til spesielt i sentrumsområdene og ved fortetting. Høydeangivelser som variere fra tomt til tomt bør angis på plankartet. Hvis ikke skal dette tas med under. a) Boliger...Maks/min BYA el BRA: b) Garasjer...Maks/min BYA el BRA: c) Andre bygg på tomta (spesifisèr) Samme underpunkt som over. Kfr Grad av utnytting, veileder til tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven. Veilederen finnes på www.be.no. Bebyggelsens høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng, kfr veileder til tekniske forskrifter til pbl kap III Eksempel på presisering: Byggegrense mot veg er å oppfatte som påbudt. Alle boliger og/eller garasje skal derfor plasseres inntil denne grensen. 5 6
3.1.3 Takform og takvinkel a) For bolig og tilhørende anlegg (garasjer, uthus med mer) gjelder Tillatt takform: Tillatt takvinkel: Vurder hvorvidt skal det være tillatt å bygge takoppløft og/eller ark 3.1.4 Material- og fargebruk a) Bolig og tilhørende anlegg (garasje, uthus, tilbygg med mer) skal ha ensartet material- og fargebruk på den enkelte tomt. Material- og fargebruk skal i tillegg harmonere med den omkringliggende bebyggelsen. Alternativt kan planen være mer detaljert der dette er hensiktsmessig; eksempelvis: Tillatt fasademateriale: Tillatt taktekke: Fargebruk: Eksempelvis kan ensartet taktekke (eks svart takstein) være et redskap til å binde sammen bebyggelse med ulik form og fasadefarge. 3.1.5 Parkering I boligfelt bør man ta utgangspunkt i bestemmelser gitt i kdp Alta by. Det skal imidlertid utformes egen bestemmelse for denne planen, det er ikke tilstrekkelig å bare vise til kdp s bestemmelser. 3.1.6 Utomhusarealer Kfr bestemmelser i forhold til utearealer gitt i kommunedelplan for Alta By, se kdp pkt 2.2.8. Vurdèr hvorvidt det bør stilles krav til detaljert utomhusplan (større prosjekter) Skjerming mot støy, vegtafikk vurderes her. Eksempel på bestemmelse, kfr Bieddilæfeltet, sjekk NBI i forhold til støyskjerming uteareal Utomhusarealer se PBL 104 T-1442 fra Miljøverndepartementet: for behandling av støy i arealplansaker 3.2. Forretningsformål 3.2.1 Forretningstyper Dersom dette er relevant å definere bør det fortrinnsvis gjøres på plankartet. I så tilfelle sløyfes dette punktet. Se MDs veileder pkt 3.3. 3.1.2 Grad av utnytting %-vis utnyttingsgrad kan med fordel kun framgå av plankartet. Hvilken benevnelse som er hensiktsmessig må vurderes ut fra behovet i den enkelte plan. Hvorvidt det er nødvendig å fastsette min. utnyttelsesgrad må også tas stilling til spesielt i sentrumsområdene og ved fortetting. Høydeangivelser som variere fra tomt til tomt bør angis på plankartet. Hvis ikke skal dette tas med under. a) F1...Maks/min BYA el BRA: b) F2.Underpunkter som over 3.2.3 Takform og takvinkel Tillatt takform: Tillatt takvinkel: 3.2.4 Material- og fargebruk Tillatt fasademateriale: Tillatt taktekke: Fargebruk: 3.2.5 Parkering Bør ta utg pkt i bestemmelser gitt i kdp Alta by. Det skal imidlertid utformes egen bestemmelse for denne planen, det er ikke tilstrekkelig å bare vise til kdp s bestemmelser. Kfr Grad av utnytting, veileder til tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven. Veilederen finnes på www.be.no. Bebyggelsens høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng, kfr veileder til tekniske forskrifter til pbl kap III Eksempel på presisering: Byggegrense mot veg er å oppfatte som påbudt. Alle boliger og/eller garasje skal derfor plasseres inntil denne grensen. 7 8
3.2.6 Utomhusarealer Vurdere hvorvidt det er nødvendig å stille krav om mer detaljert utomhusplan som for eksempel skal vise 3.2.7? skilting utelagring annet.. 3.3. Kontorformål Utomhusarealer se PBL 104 T-1442 fra Miljøverndepartementet: for behandling av støy i arealplansaker Ta utgangspkt i oppsett for forretningsformål. Oftest opptrer disse to formålene i kombinasjon. 3.4. Industriformål 3.4.1 Industrityper En beskrivelse av hvilke industrityper som tillates innenfor de ulike områdene (I1, I2, I3). Dette bør imidlertid heller angis på plankartet. I så tilfelle sløyfes dette punktet. Se MDs veileder pkt 3.3. 3.4.2 Grad av utnytting Kfr Grad av utnytting, veileder til tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven. Veilederen finnes på www.be.no. %-vis utnyttingsgrad kan med fordel kun framgå av plankartet. Hvilken benevnelse som er hensiktsmessig må vurderes ut fra behovet i den enkelte plan. Hvorvidt det er nødvendig å fastsette min. utnyttelsesgrad må også tas stilling til spesielt i sentrumsområdene og ved fortetting. Høydeangivelser som variere fra tomt til tomt bør angis på plankartet. Hvis ikke skal dette tas med under. a) I1...Maks/min BYA el BRA: b) I2.Underpunkter som over Bebyggelsens høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng, kfr veileder til tekniske forskrifter til pbl kap III Eksempel på presisering: Byggegrense mot veg er å oppfatte som påbudt. Alle boliger og/eller garasje skal derfor plasseres inntil denne grensen. 3.4.3 Takform og takvinkel Tillatt takform: Tillatt takvinkel: 3.4.4 Material- og fargebruk Tillatt fasademateriale: Tillatt taktekke: Fargebruk: 3.4.5 Parkering Kfr bestemmelser gitt i kdp Alta by. Bør ta utg pkt i bestemmelser gitt i kdp Alta by. Det skal imidlertid utformes egen bestemmelse for denne planen, det er ikke tilstrekkelig å bare vise til kdp s bestemmelser. 9 10
3.4 6 Utomhusarealer Kan evt stille krav til utomhusplan som skal vise eksempelvis utelagring innhegning Vurdere støy 3.4.7 Skilting Utomhusarealer se PBL 104 T-1442 fra Miljøverndepartementet: for behandling av støy i arealplansaker 3.5. Fritidsbebyggelse I det tilfelle at det er flere ulike hytteområder i samme plan (H1, H2 osv) må man vurdere om det er hensiktsmessig å sortere bestemmelsene under hvert delområde ( for H1 osv) i stedet for den tematiske inndelingen under 3.5.1 Antall enheter/utbyggingstype Totalt antall enheter må oppgis. Hvilke utbyggingstyper som tillates i de ulike områdene (spredt, konsentrert osv) bør fortrinnsvis angis på plankartet. Hvis dette av en eller annen grunn ikke er hensiktsmessig, kan dette listes opp her. Se for øvrig MDs veileder pkt 3.3. 3.5.2 Grad av utnytting Utnyttingsgrad skal alltid oppgis for utbyggingsområder. Kfr Grad av utnytting, veileder til tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven. Veilederen finnes på www.be.no. %-vis utnyttingsgrad kan med fordel kun framgå av plankartet. Oppsett dersom hyttefeltet deles opp i tomter: a) Maks/min BYA el BRA: b) Tillatt høyde over gjennomsnittlig, planert terreng: Hovedhytte Sekundære bygg (anneks, uthus, utedo el) Oppsett dersom hyttefeltet består av punktfester: a) Samlet BYA/BRA skal ikke overstige XX m 2, alle bygg på festet/tomta inkludert (hovedhytte, uthus, do, anneks eller annet). b) Hovedhytta skal plasseres slik at utsatt pel kommer innenfor ytterveggene. De enkelte bygg på tomta skal ikke ligge lenger fra hovedhytta enn 10 meter. 11 12
c) Det tillates oppført inntil X bygg på tomta. d) Anneks, uthus eller andre sekundære bygg skal hver for seg ikke overstige 20 m 2 BYA. e) Tillatt høyde over gjennomsnittlig, planert terreng: Hovedhytte Tillatt gesimshøyde: Tillatt mønehøyde: Kotehøyde på topp fundament: 60 cm Sekundære bygg (Anneks/uthus) Tillatt gesimshøyde: Tillatt mønehøyde: Kotehøyde på topp fundament: 60 cm 3.5.3 Takform og takvinkel Tillatt takform: Tillatt takvinkel: 3.5.4 Material- og fargebruk Byggene på den enkelte tomt skal harmonere med hverandre i forhold til utforming, fargeog materialbruk. a) Kledning: b) Taktekke: c) Fargebruk: Fargebruk: Hvis det skal tas inn bestemmelser på dette er det naturlig å ta utgangspunkt i farger som naturlig finnes i terrenget der hytta skal plasseres eksempelvis jordfargeskalaen. 3.5.5 Parkering I arealdelen kreves det minst en parkeringsplass pr hytte. Det bør være et minimumskrav ved planlegging av parkeringsplasser til hyttefelt. Vinterstid vil det i enkelte omåder være nødvendig å ta høyde for henger. 3.5.6 Terrengtilpasning I sterkt skrånende terreng kan vi ha bestemmelser som sier at hytta skal ligge parallelt med kotene, at den skal avtrappes, eller at det ikke er tillatt å etablere fyllinger og skjæringer. Anneks Anneks er i disse bestemmelsene å forstå som en mindre bygning i umiddelbar tilknytning til hovedbygget. Anneks skal ikke fungere som selvstendig hytteenhet, men tilhøre hovedhytta og tunet både funksjonelt og visuelt. Et anneks hovedformål er å skaffe ekstra overnattingsplass eller gi plass til boder, badstu eller lignende. Bygg som planlegges med stue, kjøkken og soverom faller derfor utenfor disse bestemmelsenes definisjon av anneks. 3.6. Offentlig/allmennyttig formål 3.6.1 Underformål Spesifisèr alltid formålet i undertekst; eksempelvis skole, sykehjem, nytt rådhus, badeland ) Se MDs veileder om reguleringsplaner, pkt 3.3. 3.6.2 Grad av utnytting Maks/min BYA el BRA: 3.6.3 Takform og takvinkel Tillatt takform: Tillatt takvinkel: 3.6.4 Material- og fargebruk a) Fasadematerialer: b) Tillatt taktekke: c) Fargebruk: 3.6.5 Parkering Kfr bestemmelser gitt i kdp Alta by. Bør ta utg pkt i bestemmelser gitt i kdp Alta by. Det skal imidlertid utformes egen bestemmelse for denne planen, det er ikke tilstrekkelig å bare vise til kdp s bestemmelser 3.4 6 Utomhusarealer Kan evt stille krav til utomhusplan som skal vise eksempelvis utelagring innhegning Vurdere støy 3.4.7 Skilting Bebyggelsens høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng, kfr veileder til tekniske forskrifter til pbl kap III Eksempel på presisering: Byggegrense mot veg er å oppfatte som påbudt. Alle boliger og/eller garasje skal derfor plasseres inntil denne grensen. Utomhusarealer se PBL 104 T-1442 fra Miljøverndepartementet: for behandling av støy i arealplansaker 13 14
4 Landbruksområder Se MDs veileder pkt 3.4. 4.1 Jordbruksområder 5 Offentlige trafikkområder Se MDs veileder pkt 3.5. Utover selve utformingen kan det i tillegg gis bestemmelser om bla trafikksikkerhetstiltak (eksempelvis fartsdempende tiltak, skillegjerder med mer), terrenginngrep, tilsåing osv. 5.1 Offentlig kjøreveg 4.2 Skogbruksområder 5.2 Offentlig parkeringsplass 4.3 Reindrift 4.4 Gartnerier 5.3 Gang- og sykkelvei 5.4. 15 16
6 Friområder 7 Fareområder Se MDs veileder pkt 3.6. Se MDs veileder pkt 3.7. 6.1 Lekeplasser 7.1 Høyspenningsanlegg Vi kan sette krav til utforming av master, estetikk, landskpatilpasning etc 6.2 Balløkke Vanligvis regulerer vi ikke til utbygging her, men hvis så er tilfelle(for eksempel at vi har eksisterende bebyggelse) kan vi kreve at utbygging skal skje på visse vilkår, krav om utredninger osv før nye tiltak kan settes i verk. 6.3 7.2 Flom- og rasfarlige områder 17 18
8 Spesialområder Se MDs veileder pkt 3.8. 8.1 Kulturminneområde 9 Fellesområder NB! Oppgi alltid hvilke eiendommer de enkelte fellesområdene er felles for! Se for øvrig MDs veileder pkt 3.9. 9.1 Felles adkomst 9.1.1 Berørte eiendommer a) Fellesområde F1 er felles adkomst for gnr/bnr og gnr/bnr. 9.2.2.. 8.2 Privat veg 8.3 Campingplass 9.2 Felles avkjørsel, snøopplag, osv. 9.2.1 Berørte eiendommer a) Fellesområde F1 er felles adkomst for gnr/bnr og gnr/bnr. 9.2.2.. 8.4 Klimavernsone 8.5 Sjøområder 8.1.2 Snøopplag mm b) Fellesområde merket C er felles areal til postkassestativ, gjesteparkering, samt snøopplag for boligtomt 1, 3 og 5. 19 20
10 Fornyelsesområder Se Mds veileder pkt 3.10. Mal ved kopiering Dette har så langt ikke vært et aktuelt formål å bruke i Alta. 21 22