REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NEDRE FAGERSTRAND

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser Nedre Fagerstrand Nesodden kommune Plan nr.:106 Saksbehandling iflg. Plan- og bygningsloven Saksnr.: Dato Sign.: Revidert: Etter vedtak Etter vedtak Etter vedtak Etter høring Etter vedtak Reviderte bestemmelser, datert Forslag til revisjon av bestemmelser sak 92/09 04/09 109/08 046/ Kommunestyrets vedtak: grt grt gpe gpe gpe REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NEDRE FAGERSTRAND 1 Gyldighet Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. 2 Reguleringsformål Følgende formål inngår i planområdet: BYGGEOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.1): Boligområder. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.3): Kjøreveg. Gang- /sykkelveg- fortau. Annen veggrunn. FRIOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.4): Turveg. Anlegg for lek. friområde. SPESIALOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.6): Frisiktsone. Naturvernområde. FELLESOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.7): Avkjørsel. 1

2 3 Boligområdene Utbyggingen av eiendommene i reguleringsområdet skal skje innefor rammen av maksimum tillatt bruksareal angitt i m2 supplert med høydeangivelse av bygget. Kjeller medtas ikke i bruksareal. Garasje og biloppstillingsplass oppgis med eget bruksareal. Frittstående boder, overbygde terasser,vedskjul og uthus oppgis med eget bruksareal. Grad av utnytting skal ikke overstige angitt %-BYA. 3.1 Definisjoner Maksimum terrenghøyde skal et hvert målepunkt fra terreng ikke overstige angitte maksimums verdi. [Se tegning figur 1.] Gjennomsnitt terrenghøyde skal det beregnes en gjennomsnitts høyde ut fra terrenghøyde ved byggets hjørner. For murkronen benyttes planert terrenghøyde ved murkronens hjørner. [Se tegning figur 2] Eksisterende terreng er det opprinnelige terrenget før utgraving og oppfylling tar til. [Se tegning figur 3] Planert terreng er det terreng som dannes etter opparbeidelse av tomt. Dette inkluderer Skjæringer, utgraving, fyllinger, og tilbakefyllinger. [Se tegning figur 3.] Bruksareal er det areal av bruksenheter og felles deler som ligger innen for omsluttende vegger. Videre beregning er angitt i NS 3940 av Gesimshøyde beregnes ut fra ferdig planert terrenghøyde til kryss mellom yttervegg og overflate tak. [Se tegning figur 4.] Mønehøyde beregnes ut fra ferdig planert terrenghøyde til topp takvinkel. [Se tegning figur 4] Byggestil menes med byggets utforming med hensyn til arkitektonisk særtrekk. For tilpasset byggestil skal følgende kriterier vurderes: materialbruk, takform, møneretning, hovedform (bygningskropp), fasade lengder, detaljering (dører, vinduer, lister), kledningens tekstur, samt farge valør. For hvert delområde er det de spesifiserte kriteriene som legges til grunn for tilpassingen. Kjeller plan som har himlingen lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå, regnes ikke med i bygningens bruksareal. 3.2 Tomtedeling Eksisterende tomter skal kun fradeles etter regulert tomtegrenser vist i reguleringsplanen for Nedre Fagerstrand. Tomter som ikke har vist deling kan deles hvis og bare hvis kravene til de ulike delområdene er oppfylt. For eiendom med areal under minstekrav kan det oppføres enebolig innefor regulert boligformål og byggegrenser. Det tillates ikke oppført, seksjonert, eller fradelt til bileielighet fra boligenheten på disse eiendommene. 2

3 3.3 Andre bygg på tomten Garasjer, boder, terrasser og uthus kan oppføres som tilbygg til bolighuset eller som frittliggende bygg. Tilbygg, garasjer, boder, terrasser og uthus tilpasses hovedbyggets byggestil slik at hovedbyggets volum og form er klart lesbart etter oppføringen. Alle meldepliktige bygg skal oppføres innenfor avsatt byggegrense i reguleringsplanen. 3.4 Parkering For hver boligenhet skal det være satt av plass til en garasje og en parkeringsplass. For tomannsbolig skal det være avsatt en garasje og en parkeringsplass for hver boenhet. Det skal settes av en ekstra parkeringsplass for eventuell bileilighet. Forslaget til plassering av garasje skal være vist på situasjonsplanen som følger byggemeldingen for bolighuset. 4 Delområdene A Beskrivelse Disse delområdene kjennetegnes med flatt terreng og kort adkomst. Delområdene ligger sentralt til i forhold til resterende bebyggelse i Fagerstrand, og danner en ytterkant for Nedre Fagerstrand. 4.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger og/eller tomannsboliger med tilhørende garasje. Som del av den frittliggende eneboligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 m2 bruksareal. Bruksareal over 60 m2 går etter regel for tomannsbolig. For eventuell tomannsbolig tillates det ikke bileilighet. 4.2 Utnyttelsesgrad og tomtestørrelse Maksimum tillat bruksareal (BRA) skal ikke være større enn 220 m2 for eneboliger og 240 m2 for tomannsboliger. Kjeller medtas ikke i bruksareal. Det tillates oppført kun ett boligbygg pr. eiendom / fradelt parsell. Garasje og biloppstillingsplass skal i tillegg kunne ha til sammen 50 m2 BRA. Overbygde terrasser, frittstående boder, vedskjul og uthus skal samlet ikke overstige 50 m2 BRA. Grad av utnytting skal ikke overstige 30% BYA. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 900 kvadratmeter. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til en boligenhet av tomannsbolig er på 750 kvadratmeter. 4.3 Byggehøyder Gesimshøyde er satt til maksimum 6 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 8 meter over planert terrenghøyde. 5 Delområdene B Beskrivelse Disse delområdene ligger noe inn i reguleringsområdet men har fortsatt kort vei ut til hovedvei/samlevei. Bygningsmassen er ikke så dominerende som for delområdene i A. 3

4 Terrenget er også noe ujevnt for delområdene i B. 5.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende garasje. Som del av boligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 m2 bruksareal. 5.2 Utnyttelsesgrad og tomtestørrelse Tillatt bruksarealet (BRA) skal maksimum være 200 m2. Kjeller medtas ikke i bruksareal. Det tillates oppført kun ett boligbygg pr. eiendom / parsell. Garasje og biloppstillingsplass skal i tillegg kunne ha til sammen 50 m2 BRA. Overbygde terrasser, frittstående boder, vedskjul og uthus skal samlet ikke overstige 50 m2 BRA. Grad av utnytting skal ikke overstige 25% BYA. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 900 kvadratmeter. 5.3 Byggehøyder Gesimshøyde er satt til maksimum 6 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 8 meter over planert terrenghøyde. 6 Delområdene C Beskrivelse Disse delområdene midt i reguleringsområdet. Adkomstene er noe smale. Bygningsmassen er dominert av fritidseiendommer. Tomtene er forholdsvis store. Terrenget er også noe ujevnt for noen av delområdene. Noe av bebyggelsen er synlig fra sjøsiden 6.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende garasje. Som del av boligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 m2 bruksareal. 6.2 Utnyttelsesgrad og tomtestørrelse Tillatt bruksarealet (BRA) skal maksimum være 180 m2. Kjeller medtas ikke i bruksareal. Garasje og biloppstillingsplass skal i tillegg kunne ha til sammen 50 m2 BRA. Overbygde terrasser, frittstående boder, vedskjul og uthus skal samlet ikke overstige 50 m2 BRA. Grad av utnytting skal ikke overstige 23% BYA. Det tillates oppført kun ett boligbygg pr. eiendom / parsell. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 1000 kvadratmeter. 6.3 Byggehøyder Gesimshøyde er satt til maksimum 6,5 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 7 meter over planert terrenghøyde. 4

5 7 Delområdene D Beskrivelse Delområdene D ligger i relativt bratt terreng og svært synlig fra sjøsiden. Området er tettbygd, og har noen eldre bygg fra årene. 7.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende garasje. Som del av boligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 m2 bruksareal. 7.2 Utnyttelsesgrad og tomtestørrelse Tillatt bruksarealet (BRA) skal maksimum være 160 m2. Kjeller medtas ikke i bruksareal. Det tillates oppført kun ett boligbygg pr. eiendom / parsell. Garasje og biloppstillingsplass skal i tillegg kunne ha til sammen 50m2 BRA. Overbygde terrasser, frittstående boder, vedskjul og uthus skal samlet ikke overstige 50 m2 BRA. Grad av utnytting skal ikke overstige 20% BYA. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 900 kvadratmeter. 7.3 Byggehøyder Gesimshøyde er satt til maksimum 7,0 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 8,0 meter over planert terrenghøyde. 8 Offentlig trafikkområder 8.1 Kjøreveier Opparbeidelse av adkomstveier(kneika, Solliveien, Bråtaveien, Kikutveien, Bekkefaret) skal følge eksisterende veiplanum, med mulige utjevninger i vertikal kurvoteren. Fyllinger og skjæringer for adkomstveiene skal ikke avvike mer enn 0.6 meter ifra dagens vertikalprofil for adkomstveiene: Kneika, Solliveien, Bråtaveien, Kikutveien, Bekkefaret. 8.2 Annen veigrunn Veiskjæringer høyere enn 1,7 meter skal sikres med gjerde. Veiskjæringer og fyllinger kan legges utenfor regulert veibredde eller annen veigrunn, når dette er nødvendig av tekniske grunner. Skjæringer og fyllinger skal, så langt det er mulig teknisk, tilsåes eventuelt beplantes med stedegne planter eller hage gjenetableres. 9 Friområder 9.1 Turveier Vegetasjon skal ivaretas, men ikke være til hinder for allmenn ferdsel. Ved etablering av vann- og avløpsanlegg skal vegetasjon tilbakeføres eller gjenetableres, samt fremkommeligheten sikres. 5

6 10 Spesialområder 10.1 Frisiktsområder I frisiktssonen ved veikryss og avkjørsler skal gjerder, terreng og vegetasjon ikke være høyere enn 0.5 meter over tilstøtende veiers planum Naturvernområder Eksisterende vegetasjon skal ivaretas. Trær som kan være risiko for eventuell skade, kan felles ved tillatelse fra kommunen. Bekkefar, fuktdrag og grøntdrag som er satt av til naturvernområde skal ivaretas mest mulig. Ved eventuell skade skal inngrepet tilbakeføres til opprinnelig tilstand i størst mulig grad. 11 Fellesområder 11.1 Friområde lek Det kan oppføres lekeapparat i henhold til gjeldende forskrifter Felles avkjørsel Ved inngangen til avkjørsler i Solliveien og Kikutveien, der det er flere enn tre boligtomter knyttet opp, skal det settes av 1 x 4 meter møteplass. 12 Rekkefølgekrav For hvert tiltak som kommer under pbl. 63, 84, 86b, 93, gjelder understående bestemmelser: 12,1, 12,2, 12,3, 12,4, 12,5 samt 12,6, skal være utført før byggetillatelse gis Adkomst Avkjørsel samt adkomstvei fram til boligtomt skal være opparbeidet i henhold til reguleringsplan før godkjenning av tiltaket. Før samtidig med utbygging på eiendommer langs fylkesvei 102, stenges avkjørsler langs fylkesvei i samsvar med reguleringsplan Kryssutforming Krysset med fylkesvei 102 (Kneika mot Drøbakveien) kanaliseres med dråpeøy som vist i reguleringsplan, før eller samtidig med utbygging av eiendommer til og langs Kneika og Bekkefaret Krysset skal utformes etter Vegnormalen 017 og håndbok 121 fra Statens vegvesen Fortau Anleggelse av fortau langs fylkesvei 102 fra Kneika til tidligere utkjøring av Bråtaveien i henholdt til reguleringsplan, knyttes opp til utbygging av eiendommene lang fylkesvei 102 i reguleringsområdet Vann og avløp Vann og avløp til tomt skal opparbeides i samsvar med ledningsplan for området, før godkjenning av tiltaket kan gis. 6

7 12.5 Støytiltak Støyskjermingstiltak gjennomføres langs fylkesvei 102 i henhold til reguleringsplanen før/ samtidig med utbygging og bruksendring til bolig for eiendommene langs fylkesvei Tomtedeling Tomtedeling skal skje etter regulert tomtegrense i reguleringsplanen. For større fradelbare eiendommer uten vist tomtedeling, kan det foretas deling hvis rekkefølgekravene er oppfylt, avkjørsel vist samt at det er i samsvar med minste tillate tomteareal for området. 13. Estetikk og terreng 13.1 Estetikk Ethvert tiltak innenfor området skal etter kommunens vurdering, tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv, materialvalg og i forhold til omgivelsene. Tiltak innenfor reguleringsplanens område skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bebygde omgivelser. Ved rammesøknad skal det for byggetiltak innenfor området spesifiseres og godkjennes bruk av kledningsmateriale. For delområdene i C skal møneretning følge høydelinjene i terrenget, og eller tilpasses nærmeste vei. For delområdene i D skal møneretning følge høydelinjene i terrenget. For nyoppføring av bygg skal fargevalg på veggliv være i varianter av hvit, rød eller oker Terreng Ethvert terrenginngrep som vil bryte formasjonen i området, vil anses som vesentlig og skal derfor fremlegges og godkjennes av kommunen før tiltaket iverksettes. Forstøtningsmurer skal oppføres som stablet mur av naturstein. ooo0ooo 7

8 Maksimum 3 meter over terrenghøyde For maksimum avvik på 3 meter fra terrenghøyde, vil også parallell gjelde under bakken på - 3 meter. 3m 3m 3m 3m Figur 1. Maksimum 3 meter over gjennomsnitt terrenghøyde Ytter vegg 3,0m 3,0m 3,0m Ytter vegg Figur 2. +0,7m -0,7m Eksisterende og planert terreng Eksisterende terreng Skjæring Figur 3. Planert terreng Fylling Møne- og gesimshøyder Tak Møne Tak Mønehøyde Vegg Gesimshøyde Figur 4.