Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 19.11.2015 Sak: 140/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Øvre Solberg, gnr/bnr 179/1 m.fl., sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/37721 Vedtak: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Øvre Solberg, gnr/bnr 179/1 m.fl., som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Pir II AS, datert 1.7.2014, sist revidert 28.9.2015, og i bestemmelser sist datert 28.9.2015 og beskrevet i planbeskrivelsen, sist datert 28.9.2015. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret 19.11.2015
Saksframlegg Detaljregulering av Øvre Solberg, gnr/bnr 179/1 m.fl., sluttbehandling Arkivsaksnr.: 13/37721 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Øvre Solberg, gnr/bnr 179/1 m.fl., som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Pir II AS, datert 1.7.2014, sist revidert 28.9.2015, og i bestemmelser sist datert 28.9.2015 og beskrevet i planbeskrivelsen, sist datert 28.9.2015. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. SAKSFRAMSTILLING Planforslaget er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen, se vedlegg 1. Planforslaget er utarbeidet av Pir II AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver/oppdragsgiver Heimdal Eiendom AS. Komplett planforslag forelå 11.2.2015. Hensikten med planen er å legge til rette for boligutbygging i tråd med kommuneplanens arealdel. Det foreslås boliger, barnehage, grøntarealer, gang- og sykkelveg langs Ringvålvegen og til Lundåsen, forskjøvet trasé for Ringvålvegen, skiløype mot marka, og viltkorridor mot Leinstrandkorridoren. Boligtettheten er 6 boliger pr dekar, og minimum antall boenheter er 558. Oversiktskartet viser planavgrensingen. Hovedutfordringer i planarbeidet har vært å sikre at nødvendig infrastruktur til området er på plass før utbygging, og å ivareta vilthensyn. Det er uenighet mellom rådmann og tiltakshaver angående tidspunkt for når rekkefølgekravet om nytt kryss Ringvålvegen/Tunnelvegen skal slå inn. Rådmannen foreslår at nytt kryss skal etableres før bolig nummer 51 får brukstillatelse, mens forslagsstiller mener at det kan bygges 150 boliger før nytt kryss skal etableres. Det er også uenighet mellom rådmann og tiltakshaver angående reguleringsbestemmelse 6.1 og 7.2, som omhandler naturområde N1, og hensynssone for vilt. Utbygging av Øvre Solberg og andre boligfelt i området medfører behov for utvidelse av barne- og ungdomsskolekapasiteten, fra 2020/2021. Innregulering av barnehagetomt har vært et premiss for planarbeidet. Beliggenhet og eksisterende forhold Planområdet ligger i Heimdal bydel, vest for Lundåsen, og dekker et areal på ca. 147 dekar. Området brukes i dag hovedsakelig til beite, og er ikke definert som matkornareal. Deler av 1
planområdet ligger i et viltområde med regional stor verdi, i tilknytning til Leinstrandkorridoren. Hovedatkomst til området er langs Ringvålvegen. Det er ingen gang- og sykkelveg langs denne delen av Ringvålvegen per i dag, og ikke trafikksikker skoleveg. Langs planområdet ligger eksisterende bebyggelse nær Ringvålvegen, og flere bolighus er støyutsatt. Elevtallet på Åsheim barne- og ungdomsskole forventes å øke, og kan passere dagens skolekapasitet i 2020/2021. Barnehagekapasiteten i området er god nå, men videre boligutbygging etter 2015 medfører behov for nye barnehageplasser. Det er redegjort nærmere for barnehage - og skolekapasiteten i planbeskrivelsen, i kapittel om sosial infrastruktur, side 3. Beskrivelse av planen Avgrensning av hensynssone for vilt følger en naturlig linje i landskapet opp mot Nordmyra, med vegetasjonsskjerm mot planlagt ny bebyggelse. Det planlegges rekkehus og blokker i 3-5 etasjer. Maksimum tillatt bruksareal innenfor boligområdene er på 56.100 m², eksklusiv areal til parkeringsanlegg under terreng. Av dette er 25.600 m 2 rekkehus og lavblokker, og 30.500 m 2 blokker. Bebyggelsen skal tilknyttes stasjonært søppelsuganlegg, innenfor planområdet. Det legges til rette for en offentlig barnehage med seks barnegrupper, inn mot marka. Det planlegges to kvartalslekeplasser innenfor planområdet. Innenfor friområde f_f1 skal det opparbeides skiløype/helårs turvei inn mot marka, før bolig nummer 150 får ferdigattest. To samleveger betjener boligområdene fra Ringvålvegen, hvorav den ene reguleres offentlig. Begge etableres med fortau på den ene siden, og gang- og sykkelveg på den andre. Planforslaget forutsetter at nordvestre kjøreveg, o_kv2 kan brukes som atkomst til Lund Vestre. Det etableres bussholdeplasser i Ringvålvegen ved samleveg i øst, f_kv3. Det skal etableres ny gang- og sykkelveg på nordsiden av Ringvålvegen, før ny boligbebyggelse innenfor planområdet kan tas i bruk. Kjørebanen er forskjøvet sørover, og gang- og sykkelvegen ligger i hovedsak på dagens veg. Ved Nergeilan etableres et rampesystem som i dag, men med nye murer. Bussholdeplassen ved Nergeilan forutsettes flyttet som vist i vedtatt detaljplan for Lund Østre trinn 2. Det skal etableres en gang- og sykkelveg fra Øvre Solberg til Lundåsen, før bolig nummer 200 får ferdigattest. Eksisterende situasjon. Illustrasjon av mulig framtidig situasjon. 2
Illustrasjon fra den grønne aksen med utsikt mot Øysand og fjorden. Illustrasjonen viser samleveg f_kv3 og bebyggelsen på felt BB5. Illustrasjonen viser mulig bebyggelse på barnehagetomta. Illustrasjonen viser ny gang- og sykkelveg langs Ringvålvegen, og bebyggelsen på BK2. Illustrasjonen viser samleveg o_kv2 og bebyggelsen på felt BB1. Illustrasjonen viser deler av viltkorridoren og felt BB1. Prinsippsnitt gjennom BK1, BK3, BK5 og BB2. 3
Vesentlige virkninger Planforslaget legger til rette for mange nye boliger, med gode bokvaliteter. Planforslaget forutsetter vesentlige terrenginngrep, men hovedformene i landskapet bevares. Utbyggingen vil redusere viltets mulighet for å bruke tomta som beiteland, men planforslaget legger til rette for at viltkorridor fra Leinstrandkorridoren til Nordmyra opprettholdes. Geoteknisk rapport viser at det ved graving er en mulighet for overflateutglidninger lokalt. Området har ikke tilstrekkelig infrastruktur for avløp, og nye anlegg må etableres. Konklusjoner fra risiko - og sårbarhetsanalyse er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved utforming av forslag til plan og bestemmelser. Utbyggingen medfører trafikkøkning, og boliger langs Ringvålvegen vil få økt støybelastning. Gjennomgangstrafikken kan ikke ledes gjennom Heimdal sentrum, og det stilles derfor rekkefølgekrav angående bygging av nytt kryss Ringvålvegen/Tunnelvegen. Ny gang- og sykkelveg langs Ringvålvegen forutsetter forskyving av Ringvålvegens trasé, mot sør. Avveiing av konsekvenser Det er positivt at det legges til rette for boliger med kort tilgang til aktivitets- og friluftsområder. Området ligger i dag med lang avstand til forretning og andre servicetilbud, og det forventes en trafikkvekst som følge av utbyggingen. Etablering av gang- og sykkelvegen langs Ringvålvegen og til Lundåsen, samt nye bussholdeplasser, vil imidlertid være et godt tiltak for å bidra til at mest mulig av trafikkveksten kan tas på kollektiv, gange og sykkel. Tidligere vedtak og planpremisser Politiske vedtak Bygningsrådet vedtok at planen skulle legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, i møte 17.3.15, som sak 37/15. Vedtak ved offentlig ettersyn er fulgt opp på følgende måte: 1. Rekkefølgekrav sikrer at det må etableres nytt kryss Ringvålvegen/Tunnelvegen før bolig nummer 51 får brukstillatelse. 2. Nødvendige støyskjermingstiltak er konkretisert nærmere i reguleringsbestemmelsene. 3. Gang - og sykkelveg er endret ved Nergeilan, slik at traseen videre østover får universell utforming. Ringvålvegens trasé er skjøvet sørover for å ivareta atkomster på nordsiden på en bedre måte. 4. Reguleringsløsning for gang- og sykkelveg ved Lundåsen er vurdert på nytt, men opprettholdes som ved offentlig ettersyn. 5. Turveg/skiløypetrasé er regulert inn som eget formål og rekkefølgekravet er endret. 6. Terrenget og byggehøyder er justert opp på deler av planområdet, slik at masseoverskuddet reduseres. En forskyving av Ringvålvegen medfører at deler av masseoverskudd kan brukes til veg. Vedtak angående gang- og sykkelveg langs Ringvålvegen har tidligere vært gjort i sakene; PS 173/13, PS 99/14, PS 161/14 og PS 17/14. Forholdet til overordnet og gjeldende planer Området er i kommuneplanens arealdel 2012-2024 avsatt til boligformål, og størstedelen av arealet er samtidig vist som hensynssone viltkorridor. Hensynssonen for vilt er vesentlig redusert i forhold til kommuneplanens arealdel. Bakgrunnen for avviket er at viltutredning viser at det er myrdraget i vest som er mest brukt som trekkrute for vilt, og at det anses som tilstrekkelig å 4
avsette dette området, inkludert skråninger, som hensynssone for vilt, mens beitelandet kan reguleres til boligformål. Planforslaget er for øvrig i tråd med kommuneplanens arealdel. Planforslaget er vurdert i forhold til Naturmangfoldslovens miljørettslige prinsipper i 8-12, og vurderes å tilfredsstille kravene i loven. Planbeskrivelsen inneholder ytterligere redegjørelse for dette temaet. Størstedelen av planområdet er ikke detaljregulert tidligere. Planforslaget innebærer endring av deler av følgende reguleringsplaner: R 0088, R 0653, R 0192, R 0220c, R0225a og R 20130031. Øst for planområdet er det regulert nytt kryss Ringvålvegen/Tunnelvegen gjennom reguleringsplan r1101l. Det pågår planarbeid for massedeponi på Solberg - Røran (r20130026). Vurdering Det foreslås boligutbygging i tråd med kommuneplanens arealdel, og planen legger til rette for at det kan bli et boligområde med gode bokvaliteter. Gang- og sykkelvegen langs Ringvålvegen er et viktig bidrag til trafikksikkerheten i området. I henhold til tidligere vedtak vil resten av strekningen for gang- og sykkelveg langs Ringvålvegen, fram til Hestsjøen bli fulgt opp gjennom annet planarbeid langs Ringvålvegen samt planlagte tiltak i Miljøpakken. Det er uenighet mellom rådmann og tiltakshaver angående tidspunkt for når rekkefølgekravet om nytt kryss Ringvålvegen/Tunnelvegen skal slå inn. Rådmannen foreslår at nytt kryss skal etableres før bolig nummer 51 får brukstillatelse, mens forslagsstiller mener at det kan bygges 150 boliger før nytt kryss skal etableres. De begrunner dette med at det, i følge deres trafikknotat, ikke blir vesentlige trafikkavviklingsproblemer i krysset Heimdalsvegen/Ringvålvegen. Rådmannen anbefaler ikke at det bygges 150 boliger før rekkefølgekravet slår inn, fordi ytterligere økt trafikk vil ha negative konsekvenser for den planlagte sentrumsutvikling på Heimdal. Økt trafikk vil medføre økt støy, dårligere framkommelighet for buss, gående og syklende. Bakgrunnen for rekkefølgekravet er derfor at gjennomgangstrafikken fra Heimdal vest må føres utenom Heimdal sentrum. Kravet er ikke begrunnet i krysskapasitet i Heimdalsvegen/Ringvålvegen, selv om det allerede i dag er framkommelighetsproblemer for buss i dette området. Kommunen jobber nå med en trafikkanalyse for å se på de samlede konsekvensene av utbygginger i og rundt Heimdal sentrum. Analysen skal redegjøre for trafikkmengder og klargjøre hvilke infrastrukturtiltak det er behov for, særlig med tanke på fremkommelighet for buss, og gode sykkel og gangforbindelser ved kollektivpunktet. Den skal også være et grunnlag for å se på støykonsekvensene av arealutviklingen. Det er uenighet mellom rådmann og tiltakshaver angående første setning i reguleringsbestemmelse 6.1 og 7.2, som omhandler naturområde N1, og hensynssone for vilt. Rådmannen foreslår følgende formulering som første setning i reguleringsbestemmelse 6.1 og 7.2; Tiltak som forringer viltkorridorens økologisk funksjon tillates ikke. Tiltakshaver vil ta ut denne setningen fordi de fortsatt ønsker noe skogdrift på området. Rådmannen er negativ til skogdrift på dette begrensete arealet, og foreslår at bestemmelsen opprettholdes som foreslått. Viltkorridoren som foreslås er marginal, derfor er skogvegetasjonen innenfor korridoren avgjørende for å sikre funksjonen. Hvis all skog fjernes innenfor den avsatte korridoren vil dens funksjon som viltkorridor reduseres vesentlig inntil nye trær vokser opp. Planforslaget medfører økonomiske konsekvenser for kommunen. Skolekapasiteten på barne- og ungdomstrinnet, i Åsheim skolekrets, må utvides som følge av boligutbygginger i området. 5
Kommunen har startet arbeid med å finne løsninger for skolekapasiteten, og vil legge dette fram i en egen sak. Det reguleres offentlig barnehage. Planen har rekkefølgekrav til etablering av ny offentlig infrastruktur. Fylkesmannens vilkår for egengodkjenning er etterkommet. I tillegg til offentlig ettersyn, har planen vært på to begrensete høringer. Merknader er svart ut i planbeskrivelsen. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim 6.10.2015 Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Gunnhild Nilsen saksbehandler Vedlegg 1. Planbeskrivelse 2. Reguleringskart 3. Reguleringsbestemmelser 6