Storebrand Eiendomsfond AS

RAPPORT 1. HALVÅR 2008 (IFRS - IAS 34) Halvårsberetning Resultatregnskap Balanse Kontantstrøm Regnskapsprinsipper Segmentinformasjon Avstemming egenkapital

STOREBRAND EIENDOMSFOND AS HALVÅRSBERETNING FOR 1. HALVÅR 2008 Hovedpunkter i 1. halvår I henhold til prospektet skulle det gjennomføres to emisjoner i eierselskapene, hhv. Storebrand Privat Investor ASA (99,0 % eier) og Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,0 % eier), av Storebrand Eiendomsfond AS i 1. halvår 2008. Innhentet kapital i disse selskapene var igjen i henhold til prospektet planlagt å brukes til en emisjon i Storebrand Eiendomsfond AS. Disse emisjonene ble besluttet å ikke gjennomføres (den første emisjonen ble igangsatt, men besluttet kansellert). Beslutningen om å ikke gjennomføre de planlagte emisjonene ble tatt basert på tre hovedpunkter: 1. Det har vært et økt tilbud av aksjer for salg i annenhåndsmarkedet gjennom 1. og 2. kvartal 2008. Et aksjekjøp i annenhåndsmarkedet gir investoren samme rettigheter som gjennom en emisjon, men transaksjonen kan gjennomføres med en lavere honorarstruktur. Selskapet og dets aksjonærer vil ikke bli skadelidende. 2. Gjennom etablerte rammer hos sine bankforbindelser, samt egenkapital, har Storebrand Eiendomsfond AS tilstrekkelige midler til å gjennomføre sine tenkte investeringer uten tilføring av ekstra kapital gjennom 1. halvår. 3. Å ikke gjennomføre de to siste planlagte emisjonene er en god løsning for eksisterende og nye aksjonærer i eierselskapene. For eksisterende aksjonærer sørger det for økt likviditet av eierselskapenes aksjer, samtidig som det sørger for at nye aksjonærer kan kjøpe aksjer i eierselskapene med en konkurransedyktig honorarstruktur. Storebrand Eiendomsfond AS overtok tre eiendomsselskaper i 1. halvår 2008. To av disse eiendomsselskapene ble overtatt i 1. kvartal 2008. Det ene av disse eiendomsselskapene eier et nytt parkeringshus som ligger i Trondheim. Parkerings-Compagniet AS leier hele bygget med 250 p-plasser frem til 2027. Det andre eiendomsselskapet eier et bygg på ca. 5 400 m2 i Fredrikstad, hvor Skeidar er største leietaker. I 2. kvartal ble det overtatt et eiendomsselskap med et nybygg med tilhørende parkeringshus under oppføring i Skedsmo kommune, Akershus. Bygget oppføres over tre etasjer, hvor to etasjer vil utgjøre lokaler til en bilforhandler som allerede har tegnet kontrakt. De resterende delene av bygget er under utleie. I løpet av 1. halvår har Storebrand Eiendomsfond AS solgt AS Keysersgate 1 i Oslo. AS Keysersgate nr. 1 ble kjøpt i 1. kvartal 2006, og var den gang del av et større porteføljekjøp i Oslo sentrum. Etter kjøpet er det investert ca. 5 millioner i utvikling og utbedring. Salget av dette selskapet gav en egenkapitalavkastning på ca. 65 prosent isolert sett.

Virksomhetens art Storebrand Eiendomsfond AS ble stiftet 31. august 2005. Virksomheten drives fra Oslo og selskapet og konsernet har ingen ansatte utover daglig leder. Selskapet er eiet av Storebrand Privat Investor ASA (99,0 %) og Storebrand Institusjonell Investor ASA (1,0 %). Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetting er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Lokaliseringen er presentert ytterligere i notene til årsregnskapet. Fondet skal hente inn kapital i kvartalsvise emisjoner frem til 30. juni 2008 gjennom ovennevnte eierselskaper. Investeringsvirksomheten gjennom 1. halvår 2008 er gjort med utgangspunkt i Storebrand Eiendomsfond AS sin investeringsstrategi fastsatt av styret. Investeringsbeslutningene er i tråd med Storebrand Eiendomsfond AS sine vedtekter truffet av investeringskomiteen, som består av Carl Erik Krefting, Gunnar Bøyum, Kristian Krogenæs, Hans Thrane-Nilsen, Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad. Forvaltningen av eiendomsporteføljen utføres av UNION Eiendomskapital AS, basert på en forvaltningsavtale inngått mellom Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Eiendomskapital AS. Styret i selskapet har gjennom 1. halvår 2008 i tillegg til å følge opp investeringsstrategien hatt hovedfokus på å sikre at forvalter utfører sine oppgaver som beskrevet i forvaltningsavtalen. Finansielle forhold Rapporten for 1. halvår 2008 er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapporteringen. Rapporten er ikke revidert. Resultat for 1. halvår 2008 Brutto leieinntekter for 1. halvår var for konsernet på kr. 234,42 millioner mot kr. 130,05 millioner for samme tidspunkt i fjor. Økningen forklares i hovedsak av økning av eiendomsporteføljen og reforhandlede leiekontrakter på deler av eiendomsporteføljen som har vært eiet gjennom hele perioden. Andre driftskostnader utgjorde kr. 14,56 millioner for 1. halvår mot kr. 59,92 millioner for samme tidspunkt i fjor. Reduksjonen i andre driftskostnader forklares i hovedsak ved en reversering av avsatt suksesshonorar til forvalter av konsernet. Avskrivninger på konsernets eiendommer utgjorde for 1. halvår kr. 37,55 millioner, noe som gir et samlet driftsresultat på kr. 203,26 millioner for 1. halvår. Netto finans er positiv med kr. 18,29 millioner for 1. halvår. I henhold til resultatregnskapet for 1. halvår er verdiendringen på finansielle derivater kr. 151,68 millioner. Basert på ovennevnte utgjør resultat før skatt kr. 184,97 millioner for 1. halvår, mot kr. 70,88 millioner for samme periode i fjor. Balanse pr. 30.06.2008 Konsernets eiendeler hadde ved halvårsskifte en samlet verdi på kr. 7 843,34 millioner, hvorav varige driftsmidler utgjør kr. 7 193,25 millioner. Økning på varige driftsmidler er på kr. 2 008,68 millioner fra samme periode i fjor og skyldes nye eiendomskjøp og ferdigstillelse av utviklingsprosjekter.

Konsernets egenkapital er per 1. halvår 2008 på kr. 2 290,73 millioner. Dette tilsvarer en egenkapitalprosent på 29,2 % mot 35,87 % i samme periode i fjor. Nedgangen i egenkapitalprosenten forklares med investeringer og den økte låneaktiviteten dette medfører. Kontantstrøm Netto kontantstrøm fra drift var -kr. 48,43 millioner i første halvår mot -kr. 75,11 millioner for samme periode i fjor. Endringer i annen kortsiktig gjeld og andre tidsavgrensninger var på kr. 157,07 millioner for 1. halvår i år mot kr. 98,75 millioner for 1. halvår i fjor. Endringene er hovedsakelig relatert til periodiseringseffekter. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er -kr. 335,54 millioner for 1. halvår mot -kr. 2 059,57 millioner for samme periode i fjor. Årsaken til forskjellen skyldes den avtakende investeringsaktiviteten i konsernet i 1. halvår i år sammenliknet med 1. halvår i fjor. Årsak som nevnt ovenfor forklarer netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter som er gått ned fra kr. 1 944,46 millioner for 1. halvår i fjor til kr. 278,05 millioner for 1. halvår i år. Samlet gir ovennevnte en netto kontantstrøm for perioden på -kr. 109,91 millioner for 1. halvår 2008 mot -kr. 190,22 millioner for 1. halvår i 2008. Finansiering Per 30. juni var selskapets rentebærende gjeld kr. 5,4 milliarder. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen kr. 7,4 milliarder, noe som gir en belåningsgrad på ca. 73 %. Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 30. juni 2008 var 5,98 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Kr. 8,43 millioner (0,15 %) av konsernets rentebærende gjeld forfaller innen utgangen av år 2010, kr. 580,1 millioner (10,74 %) forfaller inne utgangen av 2011 og resterende rentebærende gjeld, kr. 4,81 milliarder (89,11 %), forfaller i 2012 eller senere. Risikofaktorer Markedsrisiko Konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad og verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Selskapet er eksponert mot endringer i rentenivået. Kredittrisiko Konsernet har risiko knyttet til leietakerne på eiendommene. Leietakernes økonomi og finansielle styrke, og dermed deres evne til å betjene leien, har betydning for risikoen knyttet til bortfall av leieinntekter. Risikoen for ledighet og utleieverdi av arealene er vesentlige faktorer, og de avhenger av konjunkturene i økonomien. Ledighet i en eiendom vil føre til bortfall av leieinntekter, samt at eier vil måtte dekke en andel av eiendommens fellesutgifter. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i morselskapet og konsernet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer selskapets likviditetsrisiko.

Resultatregnskap (konsern) Tusen kroner 1. Halvår 2008 1. Halvår 2007 Året 2007 Driftsinntekter Leieinntekter 234 423 130 047 312 727 Øvrige inntekter 5 671 14 832 11 985 Sum driftsinntekter 240 095 144 879 324 712 Gevinst ved salg av eiendommer 15 277 0 14 833 Driftskostnader Avskrivning på varige driftsmidler 37 554 18 396 48 754 Annen driftskostnad 14 557 59 921 102 749 Sum driftskostnader 52 111 78 316 151 503 Driftsresultat 203 260 66 563 188 042 Finansposter Finansinntekt -36 625-12 542-31 116 Finanskostnad 151 680 65 513 194 960 Verdiendring finansielle derivater -96 761-57 287-38 687 Netto finansposter 18 294-4 317 125 157 Resultat før skatt 184 966 70 879 62 885 Skattekostnad 40 935 12 179 23 011 Periodens resultat 144 031 58 700 39 874 Herav minoritetsandel av resultat -2 842 I/A -783 Herav majoritetsandel av resultat 146 873 I/A 40 657

Balanse (konsern) Balanse 30.06.2008 30.06.2007 31.12.2007 Tusen kroner EIENDELER Anleggsmidler Tomter, bygninger mv 7 188 073 5 174 622 6 989 637 Inventar, kontormaskiner mv 5 173 9 939 4 477 Sum varige driftsmidler 7 193 246 5 184 561 6 994 114 Andre fordringer 228 659 0 114 532 Sum finansielle anleggsmidler 228 659 0 114 532 Sum anleggsmidler 7 421 904 5 184 561 7 108 646 Omløpsmidler Kundefordringer 29 180 11 777 27 343 Andre fordringer 57 067 145 686 63 759 Finansielle derivater 160 758 81 773 69 410 Bankinnskudd 174 429 183 178 280 337 Sum omløpsmidler 421 434 422 414 440 849 Sum eiendeler 7 843 338 5 606 975 7 549 495

Balanse (konsern) Balanse 30.06.2008 30.06.2007 31.12.2007 Tusen kroner EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 183 554 163 778 183 554 Overkursfond 1 436 811 1 189 920 1 436 811 Annen innskutt egenkapital 498 602 598 988 639 919 Sum innskutt egenkapital 2 118 967 1 952 686 2 260 284 Annen egenkapital 146 873 58 700 0 Sum opptjent egenkapital 146 873 58 700 0 Minoritetsinteresser 24 884 27 726 Sum egenkapital 2 290 725 2 011 386 2 288 010 Gjeld Utsatt skatt 53 045 5 123 12 110 Avsetning for andre forpliktelser 0 50 589 49 435 Sum avsetning for forpliktelser 53 045 55 712 61 545 Annen langsiktig gjeld 32 121 19 353 9 464 Obligasjonslån 835 000 835 000 835 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 546 025 2 625 846 4 154 799 Sum langsiktig gjeld 5 413 146 3 480 199 4 999 263 Kortsiktig gjeld 82 217 56 297 191 058 Finansielle derivater 4 206 3 381 9 618 Sum kortsiktig gjeld 86 423 59 678 200 677 Sum gjeld 5 552 614 3 595 589 5 261 485 Sum egenkapital og gjeld 7 843 338 5 606 975 7 549 495

Kontantstrømanalyse (konsern) Tusen kroner 1. Halvår 2008 1. Halvår 2007 Året 2007 Kontantstrøm fra drift Resultat før skattekostnad 184 966 70 879 62 885 Gevinst ved salg av varige driftsmidler -15 277 0-14 833 Avskrivninger 37 554 18 396 48 754 Verdiendring finansielle derivater -96 761-57 287-38 687 Endring i kundefordringer -1 837-8 343-23 909 Endring i annen kortsiktig gjeld -108 841-8 572 122 820 Endring i andre tidsavgrensninger -48 230-90 182 29 174 Netto kontantstrøm fra drift -48 425-75 109 186 204 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetalt ved kjøp og salg av varige driftsmidler -304 909-2 059 568-3 954 069 Innbetalt ved salg av varige driftsmidler 83 500 0 39 169 Endring i andre langsiktige fordringer -114 127 0-114 532 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -335 536-2 059 568-4 029 432 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Innbetalt ved opptak av lån 413 883 1 366 381 2 885 445 Utbetalt utbytte -135 830-109 489-109 489 Innbetalt ved emisjoner (netto) 0 687 567 974 213 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 278 053 1 944 459 3 750 169 Netto kontantstrøm for perioden -105 908-190 218-93 059 Beholdning av kontanter ved inng. til perioden 280 337 373 396 373 396 Beholdning av kontanter ved utg. av perioden 174 429 183 178 280 337

Regnskapsprinsipper (konsern) Storebrand Eiendomsfond er et aksjeselskap og har sitt forretningskontor i Oslo. Storebrand Eiendomsfond AS skal i hovedsak investere i kontor-, handel/kjøpesenter-, lager/industri- og boligeiendommer som gir en løpende avkastning. Fondets målsetning er å etablere en diversifisert eiendomsportefølje i ulike eiendomssegmenter med ulik lokalisering. Eiendomsfondet forvaltes av Union Eiendomskapital AS. Regnskapet er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS - IAS 34). Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av denne delårsrapporten er i samsvar med de regnskapsprinsipper som ble benyttet ved utarbeidelsen av årsregnskapet for 2007. Det vises til beskrivelsen av regnskapsprinsipper i årsregnskapet for 2007.

Segmentinformasjon (konsern) Primærsegmenter: Type eiendom Kontor Handel Lager / Handel / Annet Sum Tusen kroner kombi Kontor Resultat Inntekter 42 047 69 549 92 521 34 228 1750 240 095 Avskrivninger 7 506 12 452 12 815 4 758 23 37 554 Resultat før skatt 22 294 17 079 47 758 18 000 79 835 184 966 Balanse Innregnet verdi varige driftsmidler 1 449 822 2 193 603 2 544 965 949 243 55 613 7 193 246 Langsiktig gjeld 163 041 559 269 138 011 2 465 4 550 360 5 413 146 * Av konsernets gjeld er 4 550 mill ikke knyttet til driftssegmenter, men til porteføljen av eiendommer som helhet. Investeringer Periodens investeringer 0 188 295 0 0 55 204 243 499 Sekundærsegmenter: Geografisk område Tusen kroner Oslo Akershus Trøndelag Vestfold Rogaland Annet Sum Inntekter 103 392 48 325 24 502 10 582 12 506 40 788 240 095 Innregnet verdi varige driftsmidler 3 276 353 1 348 018 691 537 309 601 268 095 1 299 642 7 193 246 Periodens investeringer 0 125 616 55 204 0 0 62 679 243 499

Egenkapitaloppstilling IFRS 30.06.08 Egenkapital Annen innskutt Annen Sum Tusen kroner Aksjekapital Overkursfond egenkapital egenkapital Minoritet egenkapital Egenkapital pr. 01.01.2007 114 823 551 034 701 255 7 496 0 1 374 608 Emisjoner i perioden Netto) 49 056 638 511 687 567 Årest resultat 58 700 58 700 Utbetalt utbytte -101 993-7 496-109 489 Balanse 30.06.2007 (IFRS) 163 879 1 189 545 599 262 58 700 0 2 011 386 Emisjoner i perioden (netto) 19 675 247 266 266 941 Andre endringer 0 Minoritetsinteresser 28 509 28 509 Årest resultat -18 043-783 -18 826 Utbetalt utbytte 40 657-40 657 0 Egenkapital pr. 31.12.2007 183 554 1 436 811 639 919 0 27 726 2 288 010 Andre endringer -5 487-5 487 Årest resultat 146 873-2 842 144 031 Utbetalt utbytte -135 830-135 830 Balanse 30.06.2008 (IFRS) 183 554 1 436 811 498 602 146 873 24 884 2 290 724