Regler og prinsipper for fastsetting av husleie i kommunale boliger. Sverre Bugge Husleietvistutvalget (HTU) HTU statlig etat under KMD domstolslignende forvaltningsorgan www.htu.no Kontor i Oslo, saker i Oslo og Akershus, Bergen for saker i Hordaland, Trondheim for saker i Sør- og Nord-Trøndelag + EU-direktivsakene i 14 fylker. I de øvrige 14 fylkene er HTU fra 1. juli 2016 et alternativt tvisteløsningsorgan til forliksrådene i saker fra leietakere som er forbrukere mot utleiere som er næringsdrivende, herunder også kommuner (EU-direktiv) (26 saker i 14 fylker, lite kjent) I disse 14 fylkene er forliksrådet fortsatt obligatorisk instans i alle saker hvor utleier er klager og alle saker hvor utleier ikke er næringsdrivende. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 1
Husleietvistutvalget tvister i kommunale utleieboliger HTU kan gi veiledning, mekle eller avgjøre tvister Veiledning - unngå eller avgrense tvister, hele landet, ikke rådgivning Mekling - frivillig, to vinnere, større handlingsrom, raskere avklaring, større betalingsvilje, pisk og gulrot. Avgjørelse Tvisteløser + en fra leietakersiden og en fra utleiersiden oppnevnt av KRD. Skriftlig prosess er hovedregel, unntak i oppsigelsessaker suppleres skriftlighet med muntlighet, i saker om fastsettelse av gjengs leie er det befaring I saker hvor det ikke kommer tilsvar kan tvisteløser avgjøre saken alene uten utvalgsmedlemmer. HTU - et lavterskeltilbud, forskuddsvis saksbehandlingsgebyr på kr 1.049, kr 210 når leietaker er klager. I om lag 10 % av sakene er det advokat, advokatkostnader blir bare helt unntaksvis dekket. HTUs hjemmeside www.htu.no inneholder mye godt stoff og bør være en sentral kilde til kunnskap for alle som arbeider med boligutleie. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 2
Antall saker og saksbehandlingstid Saksbehandlingstid: Saker 2016 Oslo 981 + 0,0 % Bergen 332 +12,5 % Trondheim 329 + 2,5 % Sum 1.642 + 2,8 % Antallet saker pr åraker Ved forlik Ved avgjørelse Tid fra saken er klar til avgjørelse og den blir avgjort 8,9 uker 12,7 uker 3,2 uker Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 3
Få tvister med offentlige utleiere Utleier er klager i om lag 75 % av alle tvister Offentlige utleie er klager i om lag 6,4 % av tvistene Oslo kontoret 5,2 %, Bergenskontoret 3,3 %, Trondheimskontoret 13 % Det er en mindre andel enn det man kan forvente ut fra antallet offentlige utleieboliger Vi vet lite om årsakene til dette Kanskje er det reelt færre tvister Kanskje er det mindre jevnbyrdighet mellom partene, leietakerne «redde» for kommunen Kanskje er man flinkere til å løse tvister på egen hånd Kanskje lar man være å bringe inn tvister fordi det i alle fall er kommunen som på en eller annen måte må dekke kravet Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 4
Regler og prinsipper for fastsetting av husleie i kommunale boliger. Husleieloven inneholder ingen særregler for fastsettelse av leie i kommunale boliger De regler som gjelder om fastsettelse av leie gjelder også for kommunale boliger, ingen er unntatt fra reglene. For kommuner kan det oppstå grensetilfelle hvor det kan være uklart om det eksisterer et leieforhold mellom kommunen og en leietaker eller om det er en tildeling av tjenester gjennom vedtak og hvor bolig er en del av det totale tilbudet, men hvor dette ikke er kjernen i saken. (HTU 2014/624) hvor HTU la til grunn at det var et leieforhold, saken gikk til tingrett som kom til motsatt konklusjon, vi vet ikke om saken er gått til lagmannsrett) (saken gjaldt isolert sett oppsigelse, ikke leiefastsettelse) Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 5
Husleielovens hovedregel om leiefastsettelse Husleieloven inneholder bare en regel om husleienivå, ( 4-1) alle andre regler handler om justering av leien og hva som kan kreves og reguleres i tillegg til leien. Husleielovens 4-1 (regel om husleienivå) Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av likende husrom på liknende avtalevilkår. Dette er definisjonen av markedsleie. Det vil si at det ikke kan avtales noe som er urimelig i forhold til markedsleien. Ordet urimelig må her forstås slik at det bare gjelder urimelig i forhold til det som er høyere enn markedsleien. Hvis en utleier, (kommunal eller privat) avtaler en leie som er veldig lav i forhold til markedsleien, kan utleier ikke kreve umiddelbar oppregulering av dette. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 6
Om leien er urimelig i forhold til markedsleien, (HTU 2008-188) Av Ot. Prp. nr 82 (1997-98) på side 174 og 175 fremgår det blant annet at Bestemmelsen, som er en avtalerettslig sensurbestemmelse, går neppe lenger enn det som følger av prislovens 18 eller avtalelovens 36 ( ) Det er ikke ethvert avvik fra markedsleien som rammes av bestemmelsen; det kan avtales en leie som ligger høyere. Bestemmelsen kommer først til anvendelse når det foreligger et klart og ikke ubetydelig avvik fra markedsleien. Hvor stort avvik som kan aksepteres, må vurderes konkret. Stor tilbakeholdenhet i rettspraksis med å gripe inn og endre på inngåtte avtaler. Folk må kunne ha tillit til at de løfter som avgis ved avtale, blir holdt som bindende. Kun den virkelig kvalifiserte urimelighet kan være gjenstand for revisjon. Leien må kunne overstige markedsleien uten at avtalerevisjon blir aktuelt. I et marked med stigende leiepriser vil markedsprisen normalt også overstige gjengs leie (vanlig leie), siden den gjengse leie også tar hensyn til eldre leiepriser. Utvalget finner det etter en konkret helhetsvurdering at leien ved avtaleinngåelsen ikke i vesentlig grad oversteg markedsleien ved ny utleie av liknende leilighet i Oslo på liknende avtalevilkår. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 7
Kommuner kan altså kreve markedsleie. Kommuner kan (som andre) gå ut over det, men en kommune kan neppe fastsette som prinsipp å ta markedsleie + 10 % «Politiske grenser» for kommunens leiefastsettelse ligger utenfor rammene av foredraget. Når det gjelder leienivået kan kommuner utstyre seg med selvvalgte prinsipper så lenge leien ikke blir urimelig: Markedsleie Gjengs leie Kostnadsdekkende leie og kostnadsrelatert leie Skjønnsmessig fastsatt leie, takst Leie fastsatt uavhengig av prinsipper, objektorientert, situasjonsorientert, personorientert, familieorientert leie Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 8
Gjengs leie, Husleielovens 4-3, regelen handler egentlig om tilpasning (justering) til gjengs leie, men definerer også hva gjengs leie er. Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annet enn konsumprisregulering etter 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i 12-2. Kan man legge sammen leietid i flere etterfølgende kontrakter til samme leilighet mellom samme parter? Komplisert, avgjørelser i begge retninger, HTU-sak 2013/10055 (Bergen) og 2014/504 (Oslo). KMD i brev av 11.04.2013. Det enkleste er å styre unna ved eksplisitt å fastsette ny leie ved ny kontrakt eller kalle det forlengelse. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 9
Statistikk over gjengs leie SSB har sin leiemarkedsundersøkelse (LMU), med basis i statistikkbanken og Tabell: 09895: Leiemarkedsundersøkelsen. Gjennomsnittlig månedlig leie og årlig leie per kvm, etter prissone og antall rom (kr) Boligbygg Oslo KF har oversikt på sin hjemmeside over Oslo, fordelt på markedsleie, gjengsleie, ulike størrelser av leiligheter og soner i byen. SSB sine tall, gjennomsnittlig månedlig leie (av løpende leieforhold) må forstås å være det samme som gjengs leie (vanlig, utbredt, gjennomsnittlig.) Gjengs leie har en innebygd «drivankereffekt» i forhold til markedsleien som er mer av et øyeblikksbilde. Boligbygg har med i sin statistikk «øyeblikksbildene» fra de 20 siste kvartaler (5 år) hvor vekten for hvert enkelt kvartal varierer med utleieaktiviteten og alderen på kvartaler. De aller fleste leieforhold varer jo mindre enn 5 år. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 10
Kostnadsdekkende leie og kostnadsrelatert leie En del kommuner bruker begrep som kostnadsdekkende eller kostnadsrelatert leie. Meningen er vel da at husleien skal dekke kommunens kostnader ved å eie og drive utleieboliger. Kommunene må kunne legge til grunn kostnader over tid, ikke knyttet direkte til et enkelt regnskap eller regnskapsår Kostnadene må også kunne være kalkulatoriske (f.eks. renter), sjablonmessige og må også kunne ta med administrative kostnader og overheadkostnader. Kostnadene kan gjelde utleievirksomheten som sådan og ikke være knyttet til den enkelte leilighet. Kommunen må kunne legge til grunn ulike prinsipper for ulike målgrupper, det er ikke gitt at man skal bruke samme prinsipp for tjenestebolig til rådmannen som for boliger til mottakere av sosial stønad. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 11
Skjønn, takst, individuell Uavhengig av prinsipper som gjengs leie, kostnadsrelatert leie, må man også kunne fastsette leien mer skjønnsbasert så lenge det fremstår som et saklig, relevant og gjennomgående opplegg. Uavhengig av hvilket prinsipp man fastsetter leien ut fra, må det gjøres en individuell leiefastsettelse. Boligbygg Oslo KF har en opplegg for dette i sin rapport Gjengs leie dokumentasjonsrapport. Dette må kunne sies å være et faglig godt opplegg For leiligheter som er like store kan det f.eks. være relevant å differensiere også i forhold til etasje, vending mot sola og annet. Det kan tenkes systemer hvor leien blir fastsatt uavhengig av prinsipper om markedsleie og gjengs leie. Leie kan være objektorientert, situasjonsorientert, personorientert, familieorientert leie, men slike systemer øker faren for tilfeldig forskjellsbehandling. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 12
KPI-regulering av leie 4-2 TID leieregulering kan gjøres når det er gått ett år siden siste leiefastsettelse eller regulering VARSEL - reguleringen må varsles skriftlig minst en måned før det settes i verk OMFANG - kan ikke gå ut over KPI-endring i tiden fra siste leieregulering. Enkelte kommuner driver fortsatt og tar inn i budsjettbehandlinger at leien i kommunale boliger skal økes med et visst antall prosent fra årsskiftet. Leieendring er knyttet til den enkelte leilighet, kontraktsbasert og lovregulert. Slike kommunale vedtak får derfor bare selvstendig betydning i den grad de: vil øke leien mindre enn man etter lov og kontrakt har adgang til anvendes på leiekontrakter som inngås i det nye året eller når det er adgang til det ut fra kontrakten Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 13
4-3 om tilpasning til gjengs leie inneholder både regler om TID, OMFANG og PROSEDYRE TID Kan varsles når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder og gjøres gjeldende fra ytterligere seks måneder, altså etter tre år. Men likevel ikke mindre enn ett år siden siste regulering. Sammenlegging av tid i flere kontrakter sikrere å foreta ny leiefastsetting ved ny kontrakt etablerer nytt nullpunkt. PROSEDYRE Varselet må være skriftlig. Hvis partene ikke blir enige skal gjengs leie fastsettes etter reglene i 12-2 av en takstnemnd oppnevnt av tingretten. I de områder HTU dekker, er det etter 12-5 første ledd siste punktum hjemmel for at fastsette at HTU skal gjøre dette og det er gjort i HTU-forskriften 17 (1) OMFANG «Lignende husrom på lignende vilkår.» Fradrag for den del av leieverdien som skyldes leietakers forbedringer om innsats. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 14
«Lignende husrom på lignende vilkår» Ta utgangspunkt i leien etter statistikken for sone og antall rom Statistikken er basert på et bredt utvalg (gjennomsnitt) Gjøre tillegg og fradrag for leieobjektet i relasjon til det antatte gjennomsnitt av øvrige boliger i sonen, i gata, i gården, i oppgangen, i relasjon til etasje, støy, sol o.a. Størrelse innenfor kategori, marginalleien er oftest synkende pr kvm Rominndeling, standard, kvaliteter mv.. Fradrag for leietakers forbedringer og innsats ikke dobbelbetaling. Ved fastsettelsen skal det ikke tas utgangspunkt i faktiske kostnader til slike forbedringer ut over vanlig vedlikehold, men til hvilken betydning forbedringen må antas å ha for leieverdien. HTU-sak 2014-474 og 2016-473 er saker hvor dette er drøftet og fradrag ble gitt. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 15
Leietillegg for kommunale utgifter mv. 3-1 Leietillegg for el og brensel kan avtales separat. Slike utgifter kan variere sterkt både i relasjon til temperatur, pris og sesong. Vann og avløp kan være leietillegg hvis de avregnes etter målt forbruk Etter 4-5 gjelder ikke KPI-begrensningen for denne type forbruksavhengige leietillegg. Det er ikke lov å avtale at leien er kr 6.000 + 500 for kabel-tv og bredbånd Det er lov å avtale at leien er kr 6.500 og at dette inkluderer kabel-tv og bredbånd med kr 500. Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 16
TAKK FOR MEG Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo Side 17