Sak 15/ Høringsuttalelse - Forslag til revisjon av forskrift om Husleietvistutvalget

Transkript

1 Kommunal- og moderniseringsdepartementet Sendt inn på: Oslo, 15. november 2015 Sak 15/ Høringsuttalelse - Forslag til revisjon av forskrift om Husleietvistutvalget Leieboerforeningen (LbF) takker for muligheten til å levere høringsinnspill på forslagene til endringer i forskrift om Husleietvistutvalget. Innledning I Bolig for velferd slår regjeringen fast at Alle skal bo godt og trygt. Dette er viktig for at vi skal kunne ta utdanning, danne familie, være i arbeid og ta vare på helsen vår. Boligen er også en ramme for et sosialt liv og gir tilhørighet til et nærmiljø og lokalsamfunn 1. Leietakere har lavere botrygghet enn boligeiere. Det er derfor svært viktig å ha tvisteløsningsorganer som kan gi leietaker raske, gode og rimelige avgjørelser når det oppstår tvister. Husleietvistutvalget (HTU) representerer en slik ordning og bidrar til å sikre både leietakers og utleiers rettssikkerhet. Vista Analyse sin gjennomgang av HTU i dokumenterer den samfunnsøkonomiske gevinsten ved at HTU behandler flere husleietvister og at behandlingen skjer på en grundigere og bedre måte enn i forliksrådet. HTU bidrar til å styrke rettssikkerheten i husleietvister. Leieboerforeningen har svært god erfaring med HTU og vi er derfor kritisk til at departementet ikke foreslår å utvide ordningen slik at den gjelder for alle leietakere og utleiere i hela landet. Den foreslåtte utvidelsen vil kun omfatte klager fra leietakere i husleieforhold inngått med næringsdrivende utleiere utenfor det geografiske virkeområdet HTU har i dag. Vi har problemer med å se utvidelsen slik det framkommer i utkastet til forskrift vil bli vil bli særlig relevant. Norge er et land med spredt bosetting og små administrative enheter. I mange kommuner vil det trolig være svært få som tilfredsstiller definisjonen 1 Bolig for velferd - Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid ( ) 2 Samfunnsøkonomisk analyse av Husleietvistutvalget, Vista Analyse Rapport 2013/41, Simen Pedersen og John Magne Skjelvik

2 «næringsdrivende utleiere». I rapporten Bolig og levekår i Norge 3 framkommer det at de to grupperingen Organisasjon eller privat stiftelse og Bedrift utgjør hhv. 6 prosent ( enheter) og 8 prosent ( enheter). Av de mer enn utleieboligen. Vi savner også en klar definisjon av hva som menes med dette næringsdrivende utleier, men mener at den skattemessige definisjonen må legges til grunn. I henhold til dette defineres en næringsdrivende utleier som en som leier ut fem eller flere enheter. I tillegg må kommunene som utleiere falle inn under definisjonen, da de forvalter omfattende leieporteføljer. LbF er også usikker på hvor mange saker som vil bli klaget inn til HTU fra leietakere utenfor det geografiske området. I 2014 ble 368 saker brakt inn av leietakere og 1131 saker brakt inn av utleiere. Antall saker leietakere bringer inn er dermed beskjedent p.t. Videre ser LbF at mange profesjonelle utleiere ofte har større kunnskap om husleieloven og leietakeres rettigheter enn private utleiere. Det antas derfor at det er færre saker i leieforhold mellom profesjonelle utleiere og leietakere, enn mellom to private parter. Videre er det utleiere som har søksmålsinitiativet i oppsigelsessaker, da loven ikke legger opp til at slike saker skal bringes inn av leietaker. Det medfører at et stort og velferdsmessig inngripende saksområde faller utenfor HTU-utvidelsen. I disse sakene kan utleier også velge å ta ut sak direkte for tingretten utenfor det geografiske området for HTU og leietakere bør i slike tilfeller engasjere fagkyndig hjelp, hvilket medfører betydelige kostnader for leietakerne. I saker som gjelder krav som følge av mangler og/eller manglende vedlikehold fra utleiers side, har leietaker rett til å deponere husleie for å sikre sitt krav. Leietaker velger i stor grad å gjøre dette, fremfor å sette i gang en omfattende rettsprosess. Dersom utleier ønsker å bestride grunnlaget for deponeringen før et eventuelt oppgjør om depositum, blir det utleier som får prosessinitiativet. På bakgrunn av momentene ovenfor antas det derfor at saksomfanget i de nye HTUenhetene blir beskjedent og dette taler klart for en full utvidelse av ordningen om Husleietvistutvalget. En full utvidelse vil også forhindre forskjellsbehandling blant innbyggerne når det gjelder rettssikkerhet i husleiesaker. Som nevnt anses HTU mer kompetent enn forliksrådene til å avgjøre slike saker og siden kostnadene for å bringe sakene inn senkes, blir det et svært billig tvisteløsningsalternativ. Det er vanskelig å se begrunnelsen for at enkelte skal nyte godt av en god og billig saksbehandling i tvister knyttet til et svært viktig velferdsmessig gode, mens andre ikke har den samme muligheten. Merknader til de enkelte bestemmelser Nedenfor følger LbFs merknader til de ulike forslagene til endringer. Nummereringen er i samsvar med departementets nummerering i høringsnotatet. 3 Bolig og levekår i Norge 2012, NOVA Rapport 14/2013, Hans Christian Sandlie & Anne Skevik Grødem

3 2. Innføring av formålsparagraf LbF er enig i at det bør opprettes en formålsparagraf i forskriften. Dette er i samsvar med lovgivningen generelt og synliggjør HTUs oppgave. I tvisteloven lyder 1-1, 1. ledd, 1. pkt. som følger: Loven skal legge til rette for en rettferdig, forsvarlig, rask, effektiv og tillitsskapende behandling av rettstvister gjennom offentlig rettergang for uavhengige og upartiske domstoler. LbF er av den oppfatning at det også for HTU bør formålsfestes at saksbehandlingen skal være forsvarlig og at man skal søke å oppnå materielt riktige avgjørelser, slik at man skaper tillit i befolkningen. 3. Geografisk virkeområde Dersom utvidelsen av HTU slik den er foreslått opprettholdes, bør paragrafen for virkeområde deles inn i to, slik foreslått. 4. Sammensetning av Husleietvistutvalget Utvalgsmedlemmer ingen merknader Presisering ingen merknader Varsling om inhabilitet ingen merknader Forenklet behandling i saker uten tilsvar LbF stiller seg negativ til at saksleder alene skal avgjøre saker hvor det ikke er kommet inn tilsvar fra innklagede. Nettopp det at man kun har den ene sidens fremstilling av saken tilsier at det bør være flere til å bedømme kravets omfang og grunnlag. I de fleste tilfeller er det også leietaker som ikke sender inn tilsvar, noe som kan henge sammen med at mange er vanskeligstilte. Dette tilsier at man tilstreber en så materielt riktig saksbehandling som mulig, da denne gruppen i liten grad har mulighet til å overprøve avgjørelsen. LbF er ikke enig i departementets betraktninger ser også for seg at det kan være uenigheter mellom utvalgsmedlemmene innledningsvis, men at medlemmene gjennom en diskusjon kommer frem til et resultat det er enighet om. Selv om man har en enstemmig avgjørelse, bør det derfor utvises forsiktighet med å konkludere med at det gjennom hele prosessen har vært konsensus og det påpekes at jo flere som sammen skal diskutere seg frem til en beslutning, jo bedre vil resultatet bli. LbF er derfor av den oppfatning at det er behov for den sakkyndige kompetansen som utvalgsmedlemmene besitter. I saker av mindre omfang, bør det imidlertid kunne åpnes opp for at saksleder alene avgjør saken og LbF er enig i departementets proporsjonalitetsbetraktninger. Det foreslås at saksleder alene avgjør saker med et økonomisk krav under en viss størrelse og at den økonomiske grensen angis uttrykkelig i forskriften. LbF er av den oppfatning at den økonomiske størrelsen bør settes nokså lavt, da beløpene i de fleste tilfeller utgjør mye penger for leietakerne. Utvalget bør i alle tilfelle settes med to utvalgsmedlemmer i oppsigelsessaker, for å ivareta leietakers oppsigelsesvern på best mulig måte. Det foreslås

4 derfor en innsnevret «kan-regel» i forhold til departementets forslag, ved at saksleder alene kan fatte avgjørelser i saker med krav under en gitt størrelse. 5. Innføring av forenklet forkynning av dokumenter LbF ønsker å opprettholde ordningen med postforkynning av klage og vedtak med mottakskvittering, men ser problemet med at dette medfører en lang saksbehandlingstid og at det er mindre betenkelig å fjerne kravet når det ikke er preklusive frister og det ikke avsies fraværsavgjørelser. Men i og med at problemet med manglende tilsvar er så omfattende, taler dette for å opprettholde ordningen med mottakskvittering. I saker hvor det har oppstått en tvist for HTU, er det ofte som et ledd i at leietaker fraflytter boligen og leietaker er den som oftest ikke sender inn tilsvar. Det vil derfor ligge i sakens natur at det er vanskelig å nå frem til leietaker og nettopp derfor bør man forsikre seg om at dokumentene kommer frem. En løsning kan være at man begrenser omfanget av dokumenter som skal bekreftes mottatt til kun å gjelde klagen. Når klagen er sendt og bekreftet mottatt, er begge parter kjent med at det verserer en sak for HTU og har et incitament til å følge med på videre saksgang selv. Man kan også i større grad benytte seg av e-post, dersom innklagedes e- postadresse er kjent og slik at mottak også kan bekreftes pr. e-post. Et tredje alternativ er man tar i bruk rekommandert forsendelse, slik foreslått av departementet, og baker gebyret inn i gebyret til HTU. Dette innebærer imidlertid en avklaring av EU-direktivets regler om gebyr. 6. Krav til underskrift av klage LbF er enig i at kravet om signering av klage bør opprettholdes som en hovedregel. Det er også positivt med en enklere elektronisk saksbehandling og vi har ingen innsigelser til at partene ikke signerer klage og senere prosesskriv som en følge av dette, så fremt det ikke medfører usikkerhet mht. til identifiseringen. 7. Saksforberedelse og saksstyring Ny avvisningsgrunn ingen merknader. Oppheve kravet om underskrift av tilsvar Da det er ønskelig å redusere antall saker hvor innklagede ikke sender inn tilsvar, slik at innklagede også kommer til orde, bør det åpnes for å tillate ikke underskrevet tilsvar pr. e- post, så lenge det er tydelig at det er den innklagede som sender svar. Dersom det skal være krav om signering av en selvstendig motklage og innklagede har sendt sitt prosesskriv pr. e-post, må han få uttrykkelig beskjed om at motklagen må signeres og sendes pr. post. LbF er enig i at utvalget skal få mulighet til i større grad å styre prosessen og at dette bør tas inn i forskriften. Saksstyring kan enklest gjøres ved å sette frister for prosesskriv og å nekte utsettelse av frister. Det bør også settes en tidsfrist fra en klage har kommet inn til HTU og til avgjørelse skal foreligge, slik det er for de alminnelige domstoler, jfr. høringsnotatets punkt 12. Hvordan HTU skal klare å unngå vidløftiggjøring av sakene og omfattende prosesskriv, fremstår mer uklart. Dette særlig fordi saken skal avgjøres basert på skriftlig og ikke muntlig bevisføring og partenes prosesskriv og bilag må derfor nødvendigvis få noe omfang.

5 8. Fullmektig for partene LbF er enig i at det bør være enklere for partene å bli representert av en fullmektig. Dette gjelder nok både for utleier, men særlig for leietaker. Det er ikke uvanlig at leietakere er unge og/eller vanskeligstilte og dermed har behov for å kunne la seg bistå av en fullmektig. En mer vidstrakt adgang til å benytte fullmektig vil også kunne bidra til å redusere behovet for advokat, med de kostnader det medfører. 9. Mekling 10. Behandlingen i Husleietvistutvalget 11. Skal HTU avsi fraværsdommer? LbF er enig i at HTU ikke skal ha adgang til å avsi fraværsdom også selv om adgangen til å la saksleders myndighet til å avsi avgjørelse alene innskrenkes i forhold til departementets forslag. Som tidligere nevnt er det som oftest leietakere som ikke sender inn tilsvar eller uteblir fra møter og det er disse en fraværsdom som oftest vil ramme. Det bør tilstrebes at det blir avsagt materielt riktige avgjørelser i alle saker for HTU, da slike saker knytter seg til leietakeres bosted, hvilket er av stor velferdsmessig betydning, eller de gjelder økonomiske krav som kan være betydelige sett i forhold til leietakers økonomi. Husleietvistutvalget har også en spesialkompetanse i forhold til forliksrådene og har derfor et godt grunnlag for å avsi en materielt riktig avgjørelse, selv om kun den ene sides synspunkter har kommet til uttrykk. Å avsi fraværsdom i en oppsigelsessak, vil uthule leietakers rettigheter etter loven og kan medføre at en oppsigelse kjennes gyldig selv om man ikke får vurdert rimelighetsspørsmålet, i og med at man ikke får leietakers synspunkter i saken. Det kan også tenkes tilfeller hvor en tilsynelatende saklig oppsigelsesgrunn ikke står seg etter en nærmere prøving og at disse tilfellene ikke fanges opp ved en fraværsavgjørelse. Det er derfor viktig å foreta en realitetsavgjørelse i slike saker. I mange tilfeller har leietakere begrenset med økonomiske midler og dersom det skulle fattes fraværsavgjørelser uten at leietakerne blir hørt, vil det være en utfordring for leietakere å prøve saken videre i rettssystemet, selv om de kunne tenkes å ha en god sak. Saker som ikke gjelder oppsigelse av leieforholdet dekkes som en hovedregel ikke av ordningen om fri rettshjelp og mange leietakere vil ha få muligheter til å få juridisk hjelp til å bringe saken inn for tingretten. Dette tilsier at man må bestrebe seg på å oppnå en materielt riktig avgjørelse i HTU for å ivareta leietakers rettssikkerhet. 12. Skal det innføres saksbehandlingsfrister? LbF stiller seg bak departementets forslag om at det bør settes tidsfrist for HTU til å avsi avgjørelse, men mener at denne fristen bør inntas i forskriften, slik tilfellet er for forliksrådene og domstolen. LbF er uenig i at en administrativt fastsatt målsetting vil være et like effektivt virkemiddel som en bestemmelse nedfelt i forskrift. Det bør imidlertid inntas en

6 generell unntaksregel for de tilfeller at saken er så omfattende at det ikke har vært mulig å avsi avgjørelse innen fristen, slik det også er gitt unntak i tvisteloven. 13. Avgjørelsen av Husleietvistutvalget Partene bør også i fremtiden få informasjon om at HTUs vedtak ikke kan påklages, selv om dette uttrykkelig kommer frem av forskriften. Adgangen til å få saken overprøvd i tingretten og særlig fristen som løper for dette, taler klart for at partene bør få uttrykkelig informasjon Fordeling av kostnader mellom partene Det bør tilstrebes et likt gebyr for behandling av saker i Husleietvistutvalget, uavhengig av geografisk område eller hvorvidt utleier er næringsdrivende. En forskjellsbehandling med hensyn til rettsgebyr er vanskelig å forsvare overfor publikum. LbF er uenig i at det bør åpnes for at den tapende part i noe større utstrekning skal kunne bli idømt motpartens saksomkostninger. Dette er i strid med HTUs målsetting om en rimelig saksbehandling og øker dermed terskelen for å anlegge sak. LbF mener derfor at denne adgangen bør være like snever som i dag. 15. Hjemmel til å gi retningslinjer 16. Rettstekniske og språklige endringer 17. Administrative og økonomiske konsekvenser Med vennlig hilsen For Leieboerforeningen Lars Aasen Daglig leder Tove Berggaard Advokat